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Anschlussfinanzierungen optimieren – niedrige Zinsen langfristig sichern

Anschlussfinanzierungen optimieren – niedrige Zinsen langfristig sichern

Dies ist ein Gastbeitrag von Marc Zimmermann, Finanzierungsexperte der ImFiVe Finanzberatung und ecoblue AG in München.

 

Anschlussfinanzierungen optimieren – niedrige Zinsen langfristig sichern 

Das Forward-Darlehen, ein Fachbegriff aus der Bankenwelt, ist eine Finanzierungsvereinbarung in Form eines Annuitätendarlehens, die zu einem gegenwärtigen Zeitpunkt für eine spätere Auszahlung vereinbart wird. Warum kann das für Sie wichtig sein?

Tatsächlich werden selten zum Beginn einer Immobilienfinanzierung die Konditionen für die gesamte Laufzeit festgelegt. D. h., irgendwann läuft ein Darlehensvertrag aus, bevor die Darlehenstilgung vollständig ist. Dann braucht man als Darlehensnehmer/-in eine Anschlussfinanzierung. Ein Forward-Darlehen gibt die Möglichkeit, diese Anschlussfinanzierung bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf des laufenden Darlehensvertrages zu verhandeln und abzuschließen.

Man hat also maximal 60 Monate Spielraum, um in Ruhe und gut vorbereitet in die Verhandlungen mit der finanzierenden oder einer anderen Bank zu gehen, ggf. die Zinsentwicklung in diesem Zeitraum zu beobachten und den optimalen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung anzustreben. Verzichtet man hingegen auf das Mittel des Forward-Darlehens, stehen die Verhandlungen immer zum Ablauf des laufenden Vertrages an – in Hektik und zwingend zu den dann fälligen Zinskonditionen. Darlehensnehmer/-innen agieren am Vertragsende so gut wie nie aus einer starken Position heraus, sondern stehen immer unter dem Druck, kurzfristig eine Vereinbarung hinzubekommen. Die Banken lieben das. Das macht die Möglichkeit des Forward-Darlehens so bedeutsam: Es stärkt die Position der Darlehensnehmer/-innen, schafft frühzeitig Planungssicherheit und kann bessere Konditionen zur Folge haben.

Ein Forward-Darlehen wird also deutlich vor Ablauf eines laufenden Vertrages vereinbart, aber dezidiert mit dem Ziel, diesen Vertrag später abzulösen und die Darlehenstilgung fortzuführen. Bis der Ablauf des Vertrages eintritt, ruht das Forward-Darlehen. Es produziert damit entgegen der Befürchtung einiger vor Inkrafttreten keinen Aufwand. Es ist aber verbindlich für beide Vertragsseiten (Bank und Darlehensnehmer/-in) für die spätere Anschlussfinanzierung und tritt nach Ablauf des Vertrags automatisch in Kraft.

Ich nehme zur Veranschaulichung des möglichen Nutzens eines Forward-Darlehens für Darlehensnehmer/-innen die gegenwärtige Zinssituation als Beispiel: Wir bewegen uns im absoluten Zinstief. Das Forward-Darlehen versetzt einen in die Lage, sich diese niedrigen Zinsen weiterhin zu sichern. Es verschafft Klarheit für den weiteren Darlehensverlauf sowie ggf. einen Kostenvorteil.

Worauf ist zu achten? Viele Banken schicken gegenwärtig Angebote an ihre Darlehenskunden. Auf der einen Seite ist das im Sinne eines Service-Gedankens nett, aber lassen Sie diese Angebote bitte prüfen. Oft erscheint es einfach, auf das Angebot der Bank einzugehen. Man muss ja nur ein Kreuz machen, unterschreiben und zurückschicken, fertig. Die in die Zukunft reichenden Forward-Darlehen ermöglichen zwar Vorteile, können aber für Darlehensnehmer/-innen auch eine teure Entscheidung werden. Dazu vier Hinweise:

  1. Je länger die Frist bis zur Ablösung des laufenden Vertrages, desto höher der Zinsaufschlag für die Zinssicherung. Da ist abzuwägen.
  2. Häufig kommt es vor, dass bei einem Vergleich bessere Konditionen bei einer anderen Bank herauskommen.
  3. Ein Forward-Darlehen ist bindend. Sollte man das Darlehen ggf. nicht mehr benötigen, weil bspw. die Immobilie zum Ablösezeitpunkt verkauft werden soll oder eine Soforttilgung mit Vertragsablauf möglich und sinnvoll wäre, dann zahlt man eine hohe Vertragsstrafe für das nicht genutzte Forward-Darlehen.
  4. Die eigene Lebensplanung ist immer wichtiger als die schnelle Zinssicherung. Kinder kommen dazu oder verlassen das Haus, berufliche Perspektiven und Ziele verändern sich, Instandhaltungsaufwendungen entstehen, der Renteneintritt steht bevor usw.: Die eigene Situation sollte man immer im Auge behalten.

Fazit: Forward-Darlehen sind ein wichtiges Instrument in der Immobilienfinanzierung. Sie können aber sowohl Vor- als auch Nachteile bieten. Viel Umsicht und am besten eine professionelle Beratung und Begleitung helfen bei einer erfolgreichen Umsetzung.

Gerne steht Ihnen Herr Zimmermann für eine persönliche Beratung zur Verfügung: Tel. (089) 588 032 426 oder marc.zimmermann@imfive.de

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