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Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf?

Bestellerprinzip auch beim Immobilienverkauf?

Wer nicht täglich mit Verkauf und Vermietung von Immobilien zu tun hat, hat im Juni 2015 nur am Rande von einer bedeutenden Änderung im Maklerrecht mitbekommen: „Wer bestellt, der zahlt.“ – bedeutet: wer den Makler beauftragt, zahlt auch dessen Provision. Im ersten Schritt galt diese Neuerung aber nur für Vermietungen. Auf dem Kaufmarkt ist alles beim alten, d.h. auch Käufer müssen (in der Regel) eine Maklerprovision bezahlen. Die ursprüngliche Idee, das Bestellerprinzip auch auf den Verkauf anzuwenden, wurde schnell wieder in die Schublade gelegt.

Jetzt ist aber „Sommerloch“ und da werden alte Themen gerne wieder rausgekramt. Daher fordern unter anderem Die Grünen und die IG BAU mal wieder, den Grundsatz jetzt doch auch auf Kauffälle anzuwenden. Zudem soll die Maklerprovision gedeckelt werden, nach Vorstellung der Grünen auf 2% inkl. MwSt.

Dazu mein Kommentar aus der Sicht eines Immobilienmaklers, der seine Arbeit mit hohem Anspruch an Qualität und Professionalität sowie großer Leidenschaft lebt.

Leider treffen viele Verkäufer die Wahl des Maklers, also der Person, die sich für ihre Interessen beim Verkauf des wertvollsten Wirtschaftsguts einsetzen soll, allein nach dem Preis der Dienstleistung. Ortsüblich in den meisten Bundesländern sind neben den allgemein sichtbaren 3,57% Käuferprovision auch zusätzlich 3,57% Verkäuferprovision. Gerade in München und anderen „heißen“ Märkten verlangen nach unserer Schätzung 70-80% der Makler jedoch keine Provision vom Verkäufer, sondern leben allein von der Käuferprovision. Warum tun sie das? Weil diese Makler „keine“ Dienstleistung für den Verkäufer bieten, sich also nicht über die Leistung, sondern nur über den Preis verkaufen (müssen). Und genau das führt zu miserablen Fotos in den Portalen, uninformierten Maklern und kundenfeindlicher Beratung – und am Ende zum unseriösen Ruf unserer Branche.

Was würde nun das Bestellerprinzip ändern? Die Hoffnungen der Politik sind eine Reduzierung der Kaufnebenkosten durch die wegfallende Käuferprovision und eine Bereinigung der Branche, weil „Pseudo-Makler“ keine Geschäftsgrundlage mehr haben.

Ja, die Kaufnebenkosten würden sich reduzieren. Aber am Ende würden Verkäufer und Makler die Provision in der Praxis einfach in den Kaufpreis einrechnen, sodass doch die Käufer den Makler bezahlen, wenn auch nicht direkt, sondern über einen höheren Kaufpreis. Das Gesamtvolumen bleibt dasselbe.

Auf der anderen Seite wird es – wie es sich auch beim Bestellerprinzip für Vermietungen gezeigt hat – trotzdem weiterhin „Billigmakler“ geben, die vom Verkäufer eine geringe Pauschale verlangen und so weiterhin einen Nährboden für eine schlechte Dienstleistung haben.

Dazu kommt, dass viele Verkäufer „aus Prinzip“ keinem Makler einen Euro gönnen und den Verkauf lieber selbst machen. Der Markt wird dadurch also weiter „entprofessionalisiert“. Immobilien werden weniger über reichweitenstarke, aber teure Portale angeboten und damit für die Masse der Suchenden unsichtbar. Es wird für Käufer also noch schwieriger, eine Immobilie zu finden – und in der Konsequenz wünschen sich alle wieder die alte Regelung zurück, die zumindest für Reichweite und sichtbares Angebot gesorgt hat. Genauso, wie viele Mietwohnungssuchenden gerne wieder eine Provision zahlen würden, um überhaupt eine Wohnung zu finden…

Letztendlich trifft das Gesetz also genau diejenigen nachteilig, zu deren Nutzen es ursprünglich gedacht war: Käufer und Mieter. Wieder bewahrheitet sich der Grundsatz: Jeder regulierende Eingriff in einen Markt schadet allen Beteiligten und schafft Ineffizienzen.

Vielleicht gibt es bei allen Nachteilen aber auch Vorteile: Wenn Verkäufer für die Makler-Dienstleistung zahlen müssen, wählen Sie den Makler sorgfältiger aus und vergleichen Preis und Leistung. Das könnte eine Chance für engagierte und professionelle Kollegen sein und den unseriösen Maklern die Argumente nehmen. Hierzu hilft aber nur eine umfassende Aufklärung, welche Aufgaben Makler haben, wie sie ihren Auftraggebern einen echten Mehrwert liefern, der größer ist als die Kosten, d.h. die zu zahlende Provision. So sollte es nämlich sein – bei jeder Dienstleistung.

Zudem wird Maklern ja sowieso nachgesagt, viel zu viel zu verdienen für viel zu wenig Arbeit. Was kann man da also aus Sicht der Politik machen? Die zulässige Provision deckeln – nach Vorschlag der Grünen auf 2% inkl. MwSt. (statt bisher je nach Bundesland ortsüblich 5,25 bis 7,14%).

Dazu ein Rechenbeispiel: Derzeit werden auf Immobilienscout24, dem größten Immobilienportal, 169.000 Wohnimmobilien angeboten. Davon schätzungsweise 70% von den rund 17.500 registrierten Maklern, der Rest von Privatanbietern. Jeder Makler inseriert also derzeit durchschnittlich sieben Immobilien auf dem Portal. Gehen wir davon aus, dass davon sechs innerhalb eines halben Jahres verkauft werden, also durchschnittlich eine Immobilie pro Monat. Macht zwölf Verkäufe pro Jahr für jeden Makler. Der mittlere Immobilienpreis in Deutschland beträgt ca. 250.000 €, der aktive Durchschnittsmakler hat also ein Verkaufsvolumen von 1,5 Mio. € pro Jahr. Ein plausibler Wert.

Wenn er dafür nur noch eine Provision von 2% inkl. MwSt., also 25.200 € Jahresumsatz nach Abzug der MwSt., bekommt, kann er seine Firma schließen. Die Provisionen reichen weder zur Deckung der Kosten, geschweige denn zum privaten Leben. Nur noch ganz wenige Maklerunternehmen in Gebieten mit hohen Immobilienpreisen würden überleben können. Von den ausbleibenden Mehrwert- und Gewerbesteuereinnahmen will ich gar nicht sprechen. Ein weiterer Beleg für die unternehmens- und wirtschaftsfeindliche Weltsicht mancher Parteien.

Am Ende wäre der Sach- und Fachkundenachweis, also umfangreiche Aus- und Fortbildungsverpflichtungen und Qualitätsbelege der einzig wirksame Weg gewesen, die Branche im Interesse aller Beteiligten zu bereinigen und zu professionalisieren. Aber hier ist die Politik leider wieder eingeknickt. Die letztendlich umgesetzten neuen Berufszulassungsvoraussetzungen sind nur ein Tropfen auf den heißen Stein: Die Verpflichtung, haftpflichtversichert zu sein, und sich alle drei Jahre 20 Stunden fortzubilden (ohne strenge Vorgaben an die Qualität der Maßnahme), sind lächerlich und bringen dem Verbraucher nichts.

Was ist es nun, was das Team von LEHMANN HUEBER Immobilien von anderen Maklern unterscheidet? Vielleicht sind es unsere eigenen hohen Ansprüche, unseren Kunden immer erkennbar mehr zu bieten. Erkennbar intensiver zu beraten. Erkennbar mehr ins Detail zu gehen. Erkennbar innovativere und individuellere Ideen zu entwickeln. Und uns erkennbar mehr Zeit für eine Immobilie zu nehmen. Damit unsere Kunden echten Mehrwert bekommen – und ein sehr gutes Gefühl.

Wir beraten Sie gerne, wenn Sie über den Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks in München, Ingolstadt, Augsburg oder im Voralpenland nachdenken. Rufen Sie uns an für ein unverbindliches Gespräch: 089-543 183 44.

 

Quellen:

www.immobilienscout24.de

https://de.statista.com/statistik/daten/studie/602259/umfrage/anzahl-der-kernmakler-bei-immobilienscout24/

https://www.immowelt.de/immobilienpreise/deutschland/wohnungspreise

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