Herzogstraße 58 | 80803 München | 089 543 183 44

Bodenrichtwerte München 2018/2019

Bodenrichtwerte München 2018/2019

Kürzlich wurden die neuen Bodenrichtwerte (Stand 31.12.2018) für Münchner Grundstücke veröffentlicht. Diese zeigen, zu welchen Preisen Bauland in den beiden zurückliegenden Jahren (2017/2018) verkauft wurde.

Es gab für alle Lagen Preissteigerungen gegenüber dem vorigen Betrachtungszeitraum (2015/2016). Teilweise fielen diese minimal aus, wie z.B. in Alt-Bogenhausen. Überwiegend lagen die Wertzuwächse jedoch zwischen 15 und 25% im Zwei-Jahres-Vergleich.

Hier die Preisanstiege für ausgewählte Lagen (individuelles Wohnbauland):

Allach – Am Lochholz +20%
Alt-Bogenhausen +3%
Alt-Perlach +13%
Alt-Riem +25%
Berg am Laim – Ellingerweg +19%
Daglfing +5%
Denning +24%
Fasanerie +17%
Fasangarten +20%
Forstenried – Leutstettener Straße +20%
Fürstenried – Maxhof +16%
Großhadern – Pfingstrosenstraße +12%
Harlaching – Athener Platz +18%
Hartmannshofen +5%
Herzogpark +11%
Kieferngarten +18%
Laim – Willibaldstraße +22%
Lerchenau +19%
Menterschwaige +19%
Nymphenburg – Brunhildenstraße +16%
Nymphenburg – Gern +13%
Obermenzing – Alte Allee +20%
Solln – Whistlerweg +18%
Trudering – Groschenweg +14%
Waldperlach +12%
Waldtrudering +18%

 

Wie ist ein Bodenrichtwert zu interpretieren? Die Angabe „2500/0,6W“, die der Karte zu entnehmen ist, bedeutet beispielsweise, dass der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter Grundstück in dieser Lage im zurückliegenden Betrachtungszeitraum 2.500 € betrug, normiert auf eine dort übliche Bebauungsdichte mit WGFZ 0,6 und bei Bezeichnung  als „reines Wohngebiet“ (W). Die WGFZ („Wertrelevante Geschossflächenzahl“) sagt dabei aus, wie viele Quadratmeter (Voll-)Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche auf dem Bezugsgrundstück üblicherweise realisierbar sind.

Für die Berechnung des realistischen Marktwertes eines Grundstücks müssen jedoch noch weitere Faktoren berücksichtigt werden:

1)    Alter des Bodenrichtwerts: Wie oben erwähnt, werden Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu ermittelt und veröffentlicht. Die aktuelle Karte basiert auf dem Stand vom 31.12.2018, d.h. auf den durchschnittlichen Verkaufspreisen aus 2017/2018. Die Werte sind also bei Veröffentlichung schon wieder veraltet, weshalb in der Regel eine Marktpreisanpassung vorzunehmen ist.

2)    Realisierbare WGFZ auf dem Grundstück: Der Bodenrichtwert ist normiert auf eine bestimmte, ortsübliche Bebaubarkeit, z.B. 0,6 im obigen Beispiel. Falls das zu bewertende Grundstück jedoch aufgrund „dünnerer“ Bebauung der Bezugsgrundstücke nur mit WGFZ 0,4 bebaubar ist, muss der Bodenrichtwert anhand verschiedener Koeffizienten (nicht linear) runtergerechnet werden.

3)    Zuschnitt des Grundstücks: Hierzu ein (überspitztes) Beispiel: Es müssen zwei Grundstücke bewertet werden, eines 20×30 m groß, das andere 6 x 100 m. Beide weisen somit eine Größe von 600 qm auf, ersteres ist c.p. aber deutlich besser nutzbar/bebaubar, also höher zu bewerten, was aber oft auch schon über die realisierbare WGFZ berücksichtigt ist. Ähnliche Überlegungen sollten angestellt werden, wenn Grundstücke verwinkelt geschnitten oder in Hanglage sind.

4)    Mikrolage des Grundstücks: Bodenrichtwerte werden oft als Durchschnittswerte für ganze Ortschaften oder große Stadtteile angegeben. Mikrolagen innerhalb dieser Gebiete sind nicht berücksichtigt und müssen nachträglich individuell mit Zu-/Abschlägen einberechnet werden. Grundstücke an befahrenen Straßen oder Bahngleisen sind anders anzusetzen als solche mit freiem Blick auf eine ruhige Parkanlage.

Es bedarf also weitaus detaillierterer Überlegungen, als nur die Grundstücksgröße mit dem letzten Bodenrichtwert zu multiplizieren.

Sie möchten den Marktwert Ihres Grundstücks bzw. Ihres Hauses wissen? Gerne bieten wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Bewertung an. Rufen Sie uns an: (089) 543 183 46

Post teilen

Kommentar hinterlassen

Ihre E-Mail Adresse ist bei uns sicher.

Wir nutzen Cookies zur Optimierung unserer Website. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn Sie diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwenden oder auf "Akzeptieren" klicken, erklären Sie sich damit einverstanden. Widersprechen können Sie hier hier

Schließen