Gesunkenes Blasenrisiko in München
Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilienpreise deutlich von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten wie Einkommen und Mieten abweichen, oft aufgrund spekulativer Käufe. Dies führt zu Fehlallokationen von Ressourcen, und eine platzende Blase kann erhebliche wirtschaftliche Schäden verursachen.
Sowohl das Forschungsinstitut Empirica als auch die Schweizer Großbank UBS untersuchen regelmäßig die Blasengefahr auf verschiedenen Immobilienmarkten. Im August haben beide Institute ihre neuen Analysen veröffentlicht. Während Empirica nur den deutschen Immobilienmarkt untersucht, blickt die UBS hinaus in die Welt.
Beide Auswertungen sind sich einig, dass das Risiko einer Immobilienblase in München derzeit im Vergleich zum Höchststand im Jahr 2022 spürbar gesunken ist. Zurückzuführen ist dies auf zinsbedingt sinkende Kaufpreise und gleichzeitig steigende Mieten und Einkommen. Da sich der Vorsprung der Kaufpreisentwicklung gegenüber der Mietenentwicklung damit reduziert, spricht Empirica von einem gesunkenen „Rückschlagspotenzial“ der Kaufpreise. In den Top7-Städten lag dieses in Q2/2022 noch bei 49 % und aktuell „nur“ noch bei 29 %. Zum Vergleich: In den deutschen Schrumpfungs- und Stagnationsregionen beträgt das Rückschlagspotenzial 13-17 %.
Der von Empirica erstellte deutschlandweite Gesamtindex setzt sich zusammen aus vier Einzelindizes: Die gestiegene Kreditvergabe benennt die Analyse als Treiber für ein Blasenrisiko, da dies oft als Indiz für Spekulation gesehen wird. In der Realität ist dies jedoch eher auf einen wiederbelebten Immobilienmarkt mit stärkerer Kauftätigkeit zurückzuführen. Die Vervielfältiger als zweiter Indikator sind im Zuge steigender Mieten und fallender Kaufpreise wie oben beschrieben gesunken. Die zwei weiteren Faktoren, das Preis-Einkommens-Verhältnis und die Zahl der Neubau-Fertigstellungen, stagnieren laut Empirica deutschlandweit zu den Vorperioden.
Auch der Index der UBS setzt sich aus mehreren Einzelfaktoren zusammen. Im Wesentlichen blickt die Analyse ebenfalls auf das Preis-Einkommens-Verhältnis und das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis. Die exemplarisch herangezogene Zahl an Jahreseinkommen, die für den Kauf einer standardisierten Wohnung nötig ist, liegt in München bei 8 und ist im Zeitverlauf relativ stabil. In Hongkong braucht es hingegen 22 Jahresgehälter für einen Wohnungskauf! Die UBS führt in der Analyse für München einen durchschnittlichen Vervielfältiger von 40 an, was in der Praxis aber nicht mehr zutrifft, wie der Jahresbericht des Münchner Gutachterausschusses zeigt. Dieser liegt eher bei ca. 30 Jahreskaltmieten als Kaufpreis. In Miami und Dubai kann man hingegen schon für 15 Jahresmieten eine Wohnung kaufen.
Beide Reports stimmen überein, dass die laut UBS um ca. 20% gefallen Kaufpreise die Blasengefahr für München auf „moderat“ gedrückt haben. Womöglich demnächst fallende Zinsen und das zu geringe Immobilienangebot könnte die Kaufpreise aber schon bald wieder steigen lassen. Einen neuen Boom hält die UBS aber für unwahrscheinlich, was sich mit unserer Meinung deckt.
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