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Höchste Blasengefahr in München?

Höchste Blasengefahr in München?

Kürzlich veröffentlichte die Schweizer Bank UBS die neue Ausgabe ihres „Global Real Estate Bubble Index“. Zahlreiche Medien griffen die Studie auf, da München dort als die Metropole mit der größten Blasengefahr geführt wird. Aber zurecht?

Schauen wir zuerst mal auf die Zahlen des Halbjahresberichts des Münchner Gutachterausschusses. Mit Spannung wurden die Auswirkungen der der ersten Corona-Welle im Frühjahr auf den Münchner Immobilienmarkt erwartet. Im März/April überschlugen sich die Prognosen, dass der Immobilienmarkt jetzt einbrechen werde und die Preise verfallen werden. Schon im Mai ruderten dann alle Medien wieder zurück… Tatsächlich brach die Zahl der Verkäufe im April um ca. 40 % gegenüber März ein – jeder musste sich erstmal auf die völlig ungewohnte Situation einstellen. Ab Mai begann aber bereits die Erholung und inzwischen liegen die Verkaufszahlen schon wieder auf Vorjahresniveau.

Insgesamt wurden im 1. Halbjahr 2020 ca. 10 % weniger Immobilien verkauft als im gleichen Zeitraum 2019 – aber trotzdem wieder bei höheren Preisen:

  • Neubau-Wohnungen sind ca. 5 % teurer als 2019 und kosten im Mittel 8.700 €/m² in durchschnittlichen und 9.400 €/m² in guten Lagen. Bestlagen liegen deutlich über 10.000 €/m².
  • Bestandswohnungen kosten je nach Baujahr durchschnittlich zwischen 6.500 und 8.000 €/m².
  • Neubau-DHH und –Eckhäuser liegen um 10.400 €/m² (+ 7 bis 10 % gegenüber 2019), Mittelhäuser aufgrund der kleineren Grundstücke bei 8.800 €/m² (+ 2 %).

Sind diese erneuten Preissteigerungen in Krisenzeiten ein Zeichen für eine Blasenbildung oder gar für das bevorstehende Platzen einer Preisblase? Das Problem mit Blasen, also einer nachhaltigen Überbewertung, ist, dass man sie erst als solche erkennt, wenn sie geplatzt sind… Bis dahin kann man nur über verschiedene Indikatoren eine Prognose wagen.

Wie gesagt, die UBS erkennt in München die blasengefährdetste Metropole, gefolgt von Frankfurt, Toronto und Hongkong. Schon 2019 und 2018 nahm München in diesem Ranking eine Spitzenposition ein – aber bisher ist nichts geplatzt. Ganz im Gegenteil.

Zuerst einmal stellt sich die Frage, warum die Untergangspropheten vom März/April mit Ihren Prognosen falsch lagen. Dies hat drei Gründe:

  1. Immobilienpreise reagieren, wenn überhaupt, erst verzögert auf externe Einflüsse.
  2. Die meisten Immobilienkäufer sind (noch) nicht von wirtschaftlichen Effekten betroffen, Arbeitsplätze wurden meist durch staatliche Hilfen gesichert.
  3. Steuererleichterungen und Tilgungsaussetzungen haben die Liquidität der Haushalte erhalten und Notverkäufe verhindert.

Bevorstehende mittelfristige Effekte sind noch nicht absehbar. Die deutsche Wirtschaft erholt sich schneller als von der Bundesregierung erwartet – ein Restrisiko für die kommenden Monate bleibt aber natürlich bestehen.

Als mögliche Indikatoren für eine Trendumkehr (d.h. Preisrückgänge oder gar das Platzen einer Blase) führt die UBS auf:

  1. Seit einem Jahr stagnieren die Mieten in den Großstädten weitestgehend. Oft ziehen die Kaufpreise dann erst mit ein bis zwei Jahren Verzögerung nach. Das war schon vor der aktuellen Wachstumsphase so, als 2008/2009 die Mieten anzogen, die Kaufpreise aber erst ab 2010 reagierten. Bis 2012 galt München als fair oder gar unterbewertet. Seit 2016 dann als (deutlich) überbewertet.
  2. In den Jahren 2015 bis 2020 stiegen die Kaufpreise um durchschnittlich je 9 %, in den vergangenen zwölf Monaten um 8 %. Dies deckt sich mit den Analysen des Münchner Gutachterausschusses.
  3. Seit vielen Jahren steigen die Kaufpreise deutlich stärker als die Mieten, es kommt zu einer zunehmenden Entkoppelung der Trendlinien. Von den untersuchten Städten hat München die schlechtesten Renditen: Hier muss als Kaufpreis durchschnittlich das 39-fache der Jahresmiete bezahlt werden (= ca. 2,6 % Bruttorendite). 2010 war es nur das 24-fache (= ca. 4,2% Bruttorendite).

Hohe Vervielfältiger sind nach Auffassung der UBS Anzeichen für einerseits eine spekulative Erwartung weiterer Preissteigerungen und andererseits eine übermäßige Abhängigkeit der Kaufpreise von Niedrigzinsen. Beide Argumente kann man für München aber entkräften: Die Kaufmotivationen sind hier nicht renditegetrieben oder gar spekulativ, sondern Immobilien dienen als sichere Geldanlage und/oder zur Eigennutzung. Zudem ist viel Eigenkapital im Markt (“Erbengeneration”), sodass Finanzierungskonditionen oft nur eine untergeordnete Rolle spielen.

Dazu kommt: Die Ursachen der Entwicklungen von 2010 bis heute sind nach wie vor aktuell:

  1. Die Kaufkraft in München liegt 35 % über dem Bundesdurchschnitt. Es werden weiterhin gute Gehälter bezahlt. Eine 60 m² Wohnung nahe dem Stadtzentrum kostet laut der UBS-Studie derzeit durchschnittlich neun Jahresgehälter eines Facharbeiters. 2010 waren es zwar noch nur fünf Jahresgehälter, aber bei deutlich höherem Zinsniveau. Zum Vergleich: In London kostet die Referenzimmobilie 14, in Paris 17 und in Hongkong gar 20 Jahresgehälter. Bei diesem Indikator liegt München im Mittelfeld.
  2. Hinzu kommen die hinlänglich bekannten Niedrigzinsen, die Immobilien zusammen mit den hohen Einkommen weiterhin erschwinglich machen (wenn auch natürlich nicht für alle Einkommensgruppen). Und die Zinsen müssen und werden mittelfristig so niedrig bleiben, um nicht die wirtschaftsschwachen Staaten der EU weiter zu gefährden.
  3. Zudem wird in München zu wenig gebaut. Die Baugenehmigungen kommen mit der Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug nicht nach. Das Angebot bleibt also weiterhin zu gering.
  4. Als starker, stabiler und diversifizierter Wirtschaftsstandort erholt sich München schneller als andere Städte von Krisen, was die Einkommen und die Nachfrage sichert.

Fazit: München ist und bleibt eine wachsende Stadt. Die zurückliegenden Preissprünge waren getrieben durch den Zuzug, die zu geringe Neubautätigkeit, die wirtschaftliche Kraft, die günstigen Finanzierungskonditionen und die hohe Lebensqualität. Daran wird sich wahrscheinlich auch in der nahen Zukunft nichts ändern. Die zweite Corona-Welle ist da, aber das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben geht (vorerst) trotzdem weiter.

Wir blicken daher (bezogen auf den Immobilienmarkt) zuversichtlich in die nächsten Monate. Auch wenn die Preise nicht jedes Jahr weiter um 10 % steigen, wäre eine Preisstabilität bzw. Konsolidierung auf dem aktuellen Niveau ein sehr gutes Zeichen für Investoren und Eigennutzer.

Spannend wird sein, wie Deutschland durch den Winter kommt und ob der aktuelle Trend zum Umzug ins Umland anhält. Homeoffice-Lösungen schaffen die geografische Flexibilität, nicht mehr für kurze Arbeitswege an die Stadt gebunden zu sein. Wenn sich diese Entwicklung durchsetzt, kann Druck vom Münchner Immobilienmarkt genommen werden. Zu einem plötzlichen Preisverfall wird dies aber auch nicht führen. Wahrscheinlich wird München auch 2021 von der UBS wieder als stark blasengefährdet beurteilt werden…

 

Quellen:

Der Immobilienmarkt in München, Halbjahresbericht 2020

UBS Global Real Estate Bubble Index 2020

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