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Immobilien Marktbericht München 2017

Immobilien Marktbericht München 2017

„Das kann doch so nicht weiter gehen mit den Preisen…“, war und ist in den vergangenen Monaten eine weit verbreitete Aussage, wenn es um den Münchner Immobilienmarkt geht. Diese ungläubige Vermutung war aber auch schon vor einem, zwei, drei und fünf Jahren regelmäßig zu hören. Und der Markt hat uns immer wieder aufs Neue überrascht. Auch in 2017 ging es mit der gewohnten Geschwindigkeit aufwärts.

Im zurück liegenden Jahr wurden 11.908 Immobiliengeschäfte getätigt. Das ist ein Rückgang von ca. 9 % gegenüber dem Vorjahr, was aber nur am mangelnden Angebot liegt und nicht am fehlenden Kaufinteresse. So ist der Geldumsatz, also die in Summe geflossenen Kaufpreise, nur um 7 % gesunken, was über alle Marktsegmente betrachtet auf weitere Preissteigerungen hindeutet. Bei den Eigentumswohnungen ist die Zahl der Transaktionen im Vergleich zu 2016 um 10 % zurückgegangen, der Gesamtumsatz nur um 5 %. Und es wurden sogar 13 % mehr Häuser verkauft bei 21 % höherem Geldvolumen.

Was bedeutet das also für die einzelnen Teilmärkte? Schauen wir zuerst auf die Grundstücke: So genanntes „individuelles Wohnbauland“, also Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, ist im Mittel über Münchens durchschnittliche und gute Lagen im Jahresvergleich um 14 % teurer geworden. Geschoßwohnbauland, also Bauflächen für größere Mehrfamilienhäuser, sogar um 19 %.

Damit kostet Bauland inzwischen das 3,1-fache von den Preisen in 1995. Zum Vergleich: Baukosten und Verbraucherpreisindex (Inflation) sind im gleichen Zeitraum nur um 40 % gestiegen. Seit 2012 haben sich die Grundstückswerte mehr als verdoppelt!

Um einen Quadratmeter Grundstück für ein Einfamilienhäuser, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zu erwerben, musste man 2017 in durchschnittlicher Lage knapp 1.800 €, in guter Lage 2.300 € und in bester Lage im Mittel 4.600 € hinblättern. Den höchsten qm-Preis in 2017 erzielte ein Einfamilienhaus-Grundstück mit 7.250 €.

Steigen die Preise für das Bauland, werden auch die darauf errichteten Häuser und Wohnungen teurer. Bestandshäuser lagen 2017 zwischen 7.000 und 29.000 €/m² Wohnfläche. Nur ein einziges EFH ging für unter 400.000 € „über den Tisch“, hingegen sieben Häuser für mehr als 10 Mio. €.

Wie sich die Neubau-Kaufpreise für DHH, REH und RMH über die Jahre entwickelten, zeigt folgende Grafik.

Für eine Erstbezug-DHH durchschnittlicher Größe (245 m² Grund, 130 m² Wfl.) musste man 2017 im Mittel 1.120.000 € zahlen, also 12 % mehr als 2016. Noch stärker sind die Preise von neuen Reihenhäusern gestiegen: REH (235 m² Grund, 120 m² Wfl.) um 18 % auf durchschnittlich 1.050.000 € und RMH (170 m² Grund, 125 m² Wfl.) um 19 % auf 990.000 € (jeweils im Mittel für Münchner durchschnittliche und gute Lagen). Die Kaufpreise von Bestandshäusern lassen sich aufgrund der großen Unterschiede bei Alter, Zustand und Grundstücksgröße nicht zu einem sinnvollen Mittelwert analysieren.

Die durchschnittlichen Kaufpreise von Eigentumswohnungen bildeten sich 2017 wie folgt:

durchschnittliche Lage gute Lage gute zentrale Lage
Neubau 7.100 €/m² 7.800 €/m² 16.300 €/m²
Bestand 5.700 €/m² 6.900 €/m² 8.950 €/m²

Durchschnittliche Lagen sind bspw. Moosach, Berg-am-Laim, Sendling und Aubing. Zu den guten Lagen zählen Obermenzing, Trudering, Waldperlach und Pasing. Gute zentrale Lagen bilden u.a. Haidhausen, Schwabing, Neuhausen und das Glockenbachviertel.

Bei den Kaufpreisen für Neubau-Wohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen ist eine Verdoppelung seit 2009 festzustellen.

Im Bestand sind die „jungen“ Baujahre 2000-2012 weiterhin die teuersten mit 6.800 €/m², gefolgt von den 50er Jahren mit 6.200 €/m². Mit 6.100 €/m² nur knapp günstiger sind die 90er Baujahre. Für im Mittel für unter 6.000 €/m² kann man Wohnungen aus den 80ern (5.800 €/m²), 70ern (5.500 €/m²) und 60ern (5.400 €/m²) kaufen.

Ebenfalls ausgewertet wurden die Kaufpreise von Tiefgaragen-Stellplätzen. Einzel-Stellplätze vor Baujahr 2000 kosteten zwischen 10.000 und 35.000 €, neuere zwischen 14.000 und 60.000 €. Der teuerste Neubau-Stellplatz wurde für 68.000 € veräußert. Bei den Duplex-Parkern schwankten die Kaufpreise zwischen 8.000 und 30.000 €.

Abschließend noch ein Blick auf die Mehrfamilienhäuser. Renditehäuser ohne oder mit geringem Gewerbeanteil wurden für 3.850 bis 8.650 €/m² verkauft. Der Ertragsfaktor, also das Vielfache der Jahreskaltmiete, lag zwischen 28 und 58, im Durchschnitt bei 42. Dies entspricht einer Bruttorendite von nur knapp 2,4 % und damit nochmal weniger als 2016.

Und wieder stellt sich die Frage: „Kann das wirklich so weiter gehen?“ – Wir wissen es nicht, das wird uns der Markt zeigen. Stand heute (Mitte 2018) ist die Nachfrage überwiegend weiterhin sehr groß und es werden Preise erzielt, die bis vor kurzem kaum für möglich gehalten wurden. Es ist viel Eigenkapital im Markt und die Finanzierungsbedingungen sind nach wie vor günstig. Eine Trendumkehr kann aus unserer Sicht nur von signifikant steigenden Finanzierungszinsen oder einer psychologischen Blockade auf der Nachfrageseite ausgehen, dass der Markt irgendwann am Ende seiner Zahlungsbereitschaft angekommen ist, selbst wenn er sich auch höhere Preise noch leisten könnte. Schon jetzt zahlen Kaufinteressenten nicht mehr jeden Preis, den sich Verkäufer vorstellen. Viele Immobilien sind über mehr als ein halbes Jahr auf dem Markt und werden zum Ladenhüter.

Umso wichtiger ist es also, mit einer marktgerechten Angebotsstrategie, detaillierter Vorarbeit und einem korrekten Preis auf den Markt zu gehen. Nur dann sind die Top-Preise aktuell noch erzielbar und Verkäufe reibungslos abzuwickeln.

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Quelle: Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2017

Grafiken: Eigene Darstellungen in Anlehnung an „Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2017“, Illustrationen: Kreativsucht*

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