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Immobilien Marktbericht München 2018

Immobilien Marktbericht München 2018

Und wieder einmal liegt ein rasantes Jahr auf dem Münchner Immobilienmarkt (inzwischen schon ein paar Monate) zurück. Kürzlich hat der Gutachterausschuss den offiziellen Marktbericht der Stadt München für 2018 veröffentlicht.

Im zurück liegenden Jahr wurden knapp 11.700 Immobiliengeschäfte getätigt. Das ist ein Rückgang von ca. 2 % gegenüber dem Vorjahr, was aber nur auf mangelndes Angebot und nicht auf fehlendes Kaufinteresse zurückzuführen ist. So ist der Geldumsatz, also die in Summe geflossenen Kaufpreise, um 5 % gestiegen, was über alle Marktsegmente betrachtet auf weitere Preissteigerungen hindeutet. Bei den Eigentumswohnungen ist die Zahl der Transaktionen im Vergleich zu 2017 minimal zurückgegangen, der Gesamtumsatz hingegen um 7 % gewachsen. Und es wurden 4 % weniger Häuser verkauft bei 6 % höherem Geldvolumen.

Im Jahresverlauf gibt es bei den Vertragszahlen übrigens kaum Schwankungen, diese liegen pro Monat meist um 1.000 Beurkundungen. Ausnahmen nach unten bilden Januar (weniger Kaufaktivitäten vor Weihnachten) und September (geringeres Kaufinteresse in den Sommerferien). Der März war der abschlussreichste Monat des Jahres.

Wie sehen also die Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten aus? Schauen wir zuerst auf die Grundstücke: So genanntes „individuelles Wohnbauland“, also Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, ist im Mittel über Münchens durchschnittliche und gute Lagen im Jahresvergleich um gut 11 % teurer geworden, wobei die Preissteigerungen in durchschnittlichen Lagen deutlich stärker ausgefallen sind (+ 16 %) als in guten Lagen (+ 8 %). Damit war 2018 das neunte Jahr in Folge, in dem die Grundstückswerte um jeweils mehr als 9 % pro Jahr gewachsen sind.

Damit kostet Bauland inzwischen das 3,4-fache von den Preisen in 1995. Zum Vergleich: Baukosten und Verbraucherpreisindex (Inflation) sind im gleichen Zeitraum nur um ca. 40 % gestiegen.

Um einen Quadratmeter Grundstück für ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zu erwerben, musste man 2018 in durchschnittlicher Lage im Mittel um 2.000 €, in guter Lage ca. 2.500 € und in bester Lage über 4.000 € hinblättern. Den höchsten qm-Preis erzielte ein Villen-Grundstück mit 10.000 €.

Steigen die Preise für das Bauland, werden auch die darauf errichteten Häuser und Wohnungen teurer. Bestandshäuser wurden 2018 zwischen 7.500 und knapp 36.000 €/m² gehandelt. Drei EFH gingen für unter 600.000 € „über den Tisch“, hingegen ebenfalls drei Häuser für mehr als 10 Mio. €.

Die ca. 200 verkauften freistehenden Häuser waren bzgl. Lage und Größe zu unterschiedlich, weshalb sich keine sinnvolle Auswertung zu Durchschnittspreisen erstellen lässt.

Wie sich die Neubau-Kaufpreise für DHH, REH und RMH über die Jahre entwickelten, zeigt folgende Grafik.

Für eine Erstbezug-DHH durchschnittlicher Größe (235 m² Grund, 130 m² Wfl.) musste man 2018 im Mittel 1.235.000 € zahlen, also 12 % mehr als 2017. Anders sieht die Situation bei neuen Reihenhäusern aus: REH (245 m² Grund, 115 m² Wfl.) kosteten jeweils im Mittel für Münchner durchschnittliche und gute Lagen 1.045.000 € und RMH (180 m² Grund, 115 m² Wfl.) 1.020.000 €. Die absoluten Kaufpreise sind damit sogar gesunken, jedoch bei kleineren Wohnflächen, weshalb sich leichte Preiserhöhungen aus den qm-Preisen errechnen.

Die Marktwerte von Bestandshäusern lassen sich aufgrund der großen Unterschiede bei Alter, Zustand und Grundstücksgröße nicht zu einem sinnvollen Mittelwert analysieren. Die durchschnittlichen Preise von DHH lagen je nach Baujahr zwischen 7.200 und 8.250 € je qm Wohnfläche, REH bei 6.700 bis 8.200 €/qm und RMH zwischen 5.750 und 7.650 €/qm. Hier gibt es aber in Einzelfällen jeweils große Abweichungen, weshalb diese Auswertungen nur bedingt zur zielführenden Analyse herangezogen werden können.

Die durchschnittlichen Kaufpreise (je qm) von Eigentumswohnungen bildeten sich 2018 wie folgt:

Wohnlage durchschnittlich gut gut zentral beste
Neubau 7.800 8.400 15.500 14.000
Bestand (versch. Baujahrsgruppen) 5.600-8.150 6.600-9.800 8.400-11.150 6.950-11.350

Durchschnittliche Lagen sind bspw. Moosach, Berg-am-Laim, Sendling und Aubing. Zu den guten Lagen zählen Obermenzing, Trudering, Waldperlach und Pasing. Gute zentrale Lagen bilden u.a. Haidhausen, Schwabing, Neuhausen und das Glockenbachviertel. Beste Lagen finden sich im Herzogpark, in der Menterschwaige und am Pasinger Stadtpark.

Damit war der Wertzuwachs bei Neubauwohnungen über alle durchschnittlichen und guten Lagen mit knapp 10 % wieder stärker als noch in 2017. Wieder einmal sind die Preise in den durchschnittlichen Lagen am stärksten gestiegen und nähern sich immer mehr denen der guten Lagen an. Sehr deutlich waren die Preiszuwächse in Bestlagen, wobei diese Analysen auf einer deutlich geringeren Zahl an Neubauprojekten basieren und damit nur eingeschränkt signifikant sind. In zentralen Lagen sind die (Neubau-)Preise sogar leicht gesunken.

Im Bestand sind die „jungen“ Baujahre 2000-2013 weiterhin die teuersten mit gut 7.500 €/qm, gefolgt von den 50er und 90er Jahren mit ca. 6.700 €/qm. Für im Mittel 6.400 €/qm kann man Wohnungen aus den 80ern kaufen. 60er und 70er Baujahre kosten in durchschnittlichen und guten Lagen knapp unter 6.000 €/qm.

Ebenfalls ausgewertet wurden die Kaufpreise von Tiefgaragen-Stellplätzen. Einzel-Stellplätze in durchschnittlichen und guten Lagen kosteten zwischen 10.000 und 40.000 € (im Mittel knapp 20.000 €), in zentralen Lagen sogar oft über 50.000 €. Bei den Duplex-Parkern schwankten die Kaufpreise zwischen 7.000 und 35.000 € (im Mittel um 15.000 €).

Abschließend noch ein Blick auf die Mehrfamilienhäuser: Renditehäuser ohne oder mit geringem Gewerbeanteil wurden für 4.500 bis 9.400 €/m² verkauft. Der Ertragsfaktor, also das Vielfache der Jahreskaltmiete, lag dabei zwischen 29 und 58, im Durchschnitt bei 41. Dies entspricht einer Bruttorendite von ca. 2,4 % und damit ungefähr auf Vorjahresniveau.

Und wie jedes Jahr stellt sich die Frage: „Kann das wirklich so weiter gehen?“. Wir wissen es nicht, das wird uns der Markt zeigen. Stand heute (Mitte 2019) ist die Nachfrage vor allem in zentralen Lagen weiterhin sehr groß und es werden Preise erzielt, die bis vor kurzem kaum für möglich gehalten wurden. Trotzdem werden auch für Top-Immobilien in Bestlagen nicht alle Preisvorstellungen sofort erfüllt. Das sieht man auch an den im Jahresvergleich gesunkenen Preisen für Neubau in besten Lagen. Im Top-Preissegment wird die Luft langsam dünn.

In Stadteilen außerhalb des Mittleren Rings wird die Käuferschaft zunehmend preissensibel und möchte teilweise in der individuellen Zahlungsbereitschaft schon erwartete Preisrückgänge einpreisen. Deshalb werden Vermarktungsdauern in diesen Lagen etwas länger, wobei die Nachfrage und das Kaufinteresse weiterhin groß sind und Verkaufserlöse über Vorjahresniveau erzielt werden.

Es ist viel Eigenkapital im Markt und die Finanzierungsbedingungen sind nach wie vor günstig. Eine Trendumkehr kann aus unserer Sicht nur von signifikant steigenden Finanzierungszinsen (kurzfristig nicht absehbar) oder einer psychologischen Blockade auf der Nachfrageseite ausgehen, dass der Markt irgendwann am Ende seiner Zahlungsbereitschaft angekommen ist, selbst wenn er sich auch höhere Preise noch leisten könnte.

Umso wichtiger ist es also, mit einer marktgerechten Angebotsstrategie, detaillierter Vorarbeit und einem korrekten Preis auf den Markt zu gehen. Dann sind die Top-Preise aktuell noch erzielbar und Verkäufe reibungslos abzuwickeln.

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Quellen: Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2018

Grafiken: Eigene Darstellungen in Anlehnung an „Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2018“, Illustrationen: Kreativsucht*

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