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Immobilien-Marktbericht München 2019 (mit Update Q2/2020)

Immobilien-Marktbericht München 2019 (mit Update Q2/2020)

Kürzlich hat der Gutachterausschuss den offiziellen Marktbericht der Stadt München für 2019 veröffentlicht – aufgrund der bekannten Umstände etwas verspätet, aber wieder vollgepackt mit aufschlussreichen Zahlen, Daten und Fakten.

Im zurück liegenden Jahr wurden ca. 12.500 Immobiliengeschäfte getätigt. Das ist ein Plus von ca. 7 % gegenüber dem Vorjahr, wobei vor allem die Zahl der Hausverkäufe stark gestiegen ist. Der Geldumsatz, also die in Summe geflossenen Kaufpreise, ist sogar um 34 % gestiegen, was über alle Marktsegmente betrachtet auf weitere Preissteigerungen hindeutet.

Im Jahresverlauf gibt es bei den Vertragszahlen übrigens kaum Schwankungen, diese liegen pro Monat meist um 1.000 Beurkundungen. Eine Ausnahme nach unten bildet der Januar. Der Juli war der abschlussreichste Monat des Jahres.

Wie sehen also die Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten aus? Schauen wir zuerst auf die Grundstücke: So genanntes „individuelles Wohnbauland“, also Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, ist im Mittel über Münchens durchschnittliche und gute Lagen im Jahresvergleich um 8 % teurer geworden, wobei die Preissteigerungen in durchschnittlichen Lagen deutlich stärker ausgefallen sind (+ 9 %) als in guten Lagen (+ 7 %). Damit war 2019 das erste Jahr seit 2010, in dem die Grundstückswerte um weniger als 9 % pro Jahr gewachsen sind.

Damit kostet Bauland inzwischen das 3,8-fache von den Preisen in 2000. Zum Vergleich: Baukosten und Verbraucherpreise (Inflation) sind im gleichen Zeitraum nur um ca. 40 bis 50 % gestiegen.

Um einen Quadratmeter Grundstück für ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zu erwerben, musste man 2019 in durchschnittlicher Lage im Mittel um 2.200 €, in guter Lage ca. 2.660 € und in bester Lage knapp 6.000 € hinblättern. Den höchsten qm-Preis erzielte (wie im Vorjahr) wieder ein Villen-Grundstück mit 10.000 €.

Steigen die Preise für das Bauland, werden auch die darauf errichteten Häuser und Wohnungen teurer. Fünf Häuser gingen für unter 600.000 € „über den Tisch“, hingegen drei für mehr als 10 Mio. €.

Die gut 200 verkauften freistehenden Häuser waren bzgl. Lage und Größe zu unterschiedlich, weshalb sich keine sinnvolle Auswertung zu Durchschnittspreisen erstellen lässt.

Wie sich die Neubau-Kaufpreise für DHH, REH und RMH über die Jahre entwickelten, zeigt folgende Grafik.

Für eine Erstbezug-DHH durchschnittlicher Größe (245 m² Grund, 130 m² Wfl.) musste man 2019 im Mittel 1.270.000 € zahlen, also gut 2 % mehr pro qm Wohnfläche als 2018. Ähnlich sieht die Situation bei neuen Reihenhäusern aus: REH (235 m² Grund, 120 m² Wfl.) kosteten jeweils im Mittel für Münchner durchschnittliche und gute Lagen 1.140.000 € und RMH (170 m² Grund, 120 m² Wfl.) 1.040.000 €. Dies entspricht Preissteigerungen von ca. 4 % bei REH und 8 % bei RMH pro qm Wohnfläche.

Update Q2/2020: Für eine Erstbezug-DHH durchschnittlicher Größe (245 m² Grund, 125 m² Wfl.) musste man 2019 im Mittel 1.300.000 € zahlen, also etwas mehr als 2019. Neubau-Eckhäuser (210 m² Grund, 115 m² Wfl.) kosteten jeweils im Mittel für Münchner durchschnittliche und gute Lagen 1.200.000 € und -Mittelhäuser (160 m² Grund, 115 m² Wfl.) 1.010.000 €. Man sieht, dass bei nahezu stabilen Preisen die verkauften Wohn- und Grundstücksflächen sinken.

Die Marktwerte von Bestandshäusern lassen sich aufgrund der großen Unterschiede bei Alter, Zustand und Grundstücksgröße nicht zu einem sinnvollen Mittelwert analysieren. Die durchschnittlichen Preise von DHH lagen je nach Baujahr zwischen 7.200 und 9.550 € je qm Wohnfläche, von REH bei 7.000 bis 9.250 €/qm und von RMH zwischen 6.850 und 8.200 €/qm. Hier gibt es aber in Einzelfällen jeweils große Abweichungen, weshalb diese Auswertungen nur bedingt zur zielführenden Analyse herangezogen werden können.

Update Q2/2020: Mit durchschnittlich 8.500 €/m² für gebrauchte DHH und REH sowie 8.000 €/m² für RMH liegen die Preise auch leicht über den Vorjahreswerten.

Die durchschnittlichen Kaufpreise (je qm) von Eigentumswohnungen bildeten sich 2019 wie folgt:

Wohnlage durchschnittlich gut gut zentral beste
Neubau 8.300 8.950 15.700 13.700
Bestand (versch. Baujahrsgruppen) 6.100-8.300 7.300-10.400 9.200-11.500 8.000-13.400

Update Q2/2020: Neubau-Wohnungen in durchschnittlicher Lage kosten inzwischen 8.700 €/m² und in guten Lagen 9.400 €/m². Dies sind Preissteigerungen um ca. 5 %.

Durchschnittliche Lagen sind bspw. Moosach, Berg-am-Laim, Sendling und Aubing. Zu den guten Lagen zählen Obermenzing, Trudering, Waldperlach und Pasing. Gute zentrale Lagen bilden u.a. Haidhausen, Schwabing, Neuhausen und das Glockenbachviertel. Beste Lagen finden sich im Herzogpark, in der Menterschwaige und am Pasinger Stadtpark.

Damit war der Wertzuwachs bei Neubauwohnungen über alle durchschnittlichen und guten Lagen mit knapp 7 % weniger stark als noch in 2018. Seitwärts entwickelten sich die Preise in guten zentralen Lagen und sogar leicht rückläufig in Bestlagen, wobei diese Analysen auf einer deutlich geringeren Zahl an Neubauprojekten basieren und damit nur eingeschränkt signifikant sind.

Die Preissteigerungen bei Bestandswohnungen ziehen sich durch alle Baujahrskategorien. Weiterhin sind die „jungen“ Baujahre 2000-2013 die teuersten mit ca. 7.750 €/qm, gefolgt von den 50er und 90er Jahren mit gut 7.000 €/qm. Für im Mittel 6.700 €/qm kann man Wohnungen aus den 80ern kaufen. 60er und 70er Baujahre kosten in durchschnittlichen und guten Lagen zwischen 6.200 und 6.500 €/qm.

Update Q2/2020: Die Preissteigerungen bei Bestandswohnungen liegen zwischen 3 und 10 %, je nach Baujahrskategorie. Die „jungen“ Baujahre 2000-2009 kosten ca. 8.000 €/m², Wohnungen aus den 60er Jahren ca. 6.500 €/m². Die anderen Baujahre liegen preislich dazwischen.

Ebenfalls ausgewertet wurden die Kaufpreise von Tiefgaragen-Stellplätzen. Einzel-Stellplätze in durchschnittlichen und guten Lagen kosteten je nach Baujahr im Mittel zwischen 18.000 und 32.000 €, in zentralen Lagen sogar bis zu 60.000 €. Bei den Duplex-Parkern schwankten die Kaufpreise durchschnittlich zwischen 13.500 und 25.000 € je nach Alter.

Abschließend noch ein Blick auf die Mehrfamilienhäuser: Renditehäuser ohne oder mit geringem Gewerbeanteil wurden für 4.400 bis 12.500 €/m² verkauft. Der Ertragsfaktor, also das Vielfache der Jahreskaltmiete, lag dabei zwischen 34 und 60, im Durchschnitt bei 44. Dies entspricht einer Bruttorendite von knapp 2,3 %, die damit unter dem Vorjahresniveau liegt.

Und wie jedes Jahr stellt sich die Frage: „Kann das wirklich so weiter gehen?“. Wir wissen es nicht, das wird uns der Markt zeigen. Stand heute (Mitte 2020) ist die Nachfrage vor allem in zentralen Lagen weiterhin sehr groß und es werden Preise erzielt, die bis vor kurzem kaum für möglich gehalten wurden. Spannend wird sein, ob es durch Corona noch verzögerte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt geben wird. Das werden wir aber erst in den kommenden Monaten sehen.

Nach wie vor ist es entscheidend, mit einer marktgerechten Angebotsstrategie, detaillierter Vorarbeit und einem korrekten Preis auf den Markt zu gehen. Dann sind die Top-Preise weiterhin erzielbar und Verkäufe reibungslos abzuwickeln.

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Quellen: Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2019

Grafiken: Eigene Darstellungen in Anlehnung an „Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2019“, Illustrationen: Kreativsucht*

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