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Immobilien-Marktbericht München 2020

Immobilien-Marktbericht München 2020

Kaum jemand hätte im ersten Corona-Lockdown im März/April 2020 darauf gewettet, dass die Immobilienpreise in jenem Jahr weiter steigen werden. Auch zahlreiche “Untergangs-Propheten” haben das Ende des Immobilienbooms herbei orakelt. Und nun liegt der Marktbericht 2020 vor uns, den der Gutachterausschuss der Stadt München kürzlich veröffentlich hat: Auch eine Pandemie konnte dem Münchner Immobilienmarkt nichts anhaben. Es wurde nach einer kurzen Schockstarre im Frühjahr weiter fleißig ge- und verkauft – und das zu höheren Preisen als 2019.

Im zurück liegenden Jahr wurden knapp 12.000 Immobiliengeschäfte getätigt. Das ist ein Minus von ca. 5 % gegenüber dem Vorjahr, was vor allem den Segmenten der Grundstücke und Wohnungen zuzuschreiben ist. Im Jahresverlauf erkennt man bei den Vertragszahlen die bereits erwähnte Delle in den Monaten April bis Juni. Handelsstärkster Monat war der Dezember.

Wie sehen also die Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten aus? Schauen wir zuerst auf die Grundstücke: So genanntes „individuelles Wohnbauland“, also Grundstücke für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, ist im Mittel über Münchens durchschnittliche und gute Lagen im Jahresvergleich um 4 % teurer geworden, wobei die Preissteigerungen in guten Lagen deutlich stärker ausgefallen sind (+ 5 %) als in durchschnittlichen Lagen (+ 3 %). Nach einer Steigerung um 8 % in 2019 und sogar 11 bis 16 % in den Jahren davor kann man von einem klaren “Abflachen” der Kurve sprechen.

Damit kostet Bauland inzwischen das 4-fache von den Preisen in 2000. Zum Vergleich: Baukosten und Verbraucherpreise (Inflation) sind im gleichen Zeitraum nur um ca. 40 bis 50 % gestiegen.

Um einen Quadratmeter Grundstück für ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus zu erwerben, musste man 2020 in durchschnittlicher Lage im Mittel um 2.160 €, in guter Lage ca. 2.720 € und in bester Lage rund 5.000 € hinblättern. Den höchsten qm-Preis erzielte ein Villen-Grundstück mit 6.500 € (nach jeweils 10.000 €/qm in 2019 und 2018).

Die gut 230 verkauften freistehenden Häuser waren bzgl. Lage und Größe zu unterschiedlich, weshalb sich keine sinnvolle Auswertung zu Durchschnittspreisen erstellen lässt.

Wie sich die Neubau-Kaufpreise für DHH, REH und RMH über die Jahre entwickelten, zeigt folgende Grafik.

Für eine Erstbezug-DHH durchschnittlicher Größe (225 m² Grund, 120 m² Wfl.) musste man 2020 im Mittel 1.290.000 € zahlen, also fast 10 % mehr pro qm Wohnfläche als 2019. Ähnlich sieht die Situation bei neuen Reihenhäusern aus: REH (200 m² Grund, 110 m² Wfl.) kosteten jeweils im Mittel für Münchner durchschnittliche und gute Lagen 1.185.000 € und RMH (170 m² Grund, 115 m² Wfl.) 1.080.000 €. Dies entspricht Preissteigerungen von ca. 13 % bei REH und 12 % bei RMH (pro qm Wohnfläche). Die absoluten Kaufpreise, wie in obiger Grafik dargestellt, sind weniger stark gestiegen, da die durchschnittlichen Wohn- und Grundstücksflächen im Jahresvergleich kleiner geworden sind.

Die deutlichen Preissprünge bei Häusern sind sicher auch der gestiegenen Nachfrage geschuldet, nachdem Familien im Lockdown den Wert eines Gartens und von mehr Platz stärker zu schätzen gelernt haben. Anstatt in einer großen Stadtwohnung mit kleinem Balkon zu leben, zieht es viele Käufer in das kleine Häuschen.

Die Marktwerte von Bestandshäusern lassen sich aufgrund der großen Unterschiede bei Alter, Zustand und Grundstücksgröße nicht zu einem sinnvollen Mittelwert analysieren. Die durchschnittlichen Preise von DHH lagen je nach Baujahr zwischen 8.350 und 10.500 € je qm Wohnfläche, von REH bei 8.900 bis 9.350 €/qm und von RMH zwischen 7.650 und 10.400 €/qm. Hier gibt es aber in Einzelfällen jeweils große Abweichungen, weshalb diese Auswertungen nur bedingt zur zielführenden Analyse herangezogen werden können. Es lässt sich jedoch auch in diesem Marktsegment die gestiegene Nachfrage nach dem eigenen Haus beobachten.

Die durchschnittlichen Kaufpreise (je qm) von Eigentumswohnungen bildeten sich 2020 wie folgt:

Wohnlage durchschnittlich gut gut zentral beste
Neubau 8.800 9.750 17.200 14.950
Bestand (versch. Baujahrsgruppen) 6.550-9.100 7.650-10.900 9.350-14.000 8.250-14.800

Durchschnittliche Lagen sind bspw. Moosach, Berg-am-Laim, Sendling und Aubing. Zu den guten Lagen zählen Obermenzing, Trudering, Waldperlach und Pasing. Gute zentrale Lagen bilden u.a. Haidhausen, Schwabing, Neuhausen und das Glockenbachviertel. Beste Lagen finden sich im Herzogpark, in der Menterschwaige und am Pasinger Stadtpark.

Damit war der Wertzuwachs bei Neubauwohnungen über alle durchschnittlichen und guten Lagen mit knapp 7 % ungefähr auf dem Steigerungsniveau von 2019. Auch in guten zentralen Lagen und Bestlagen waren wieder Preissteigerungen um ca. 9 % zu beobachten, wobei diese Analysen auf einer deutlich geringeren Zahl an Neubauprojekten basieren und damit nur eingeschränkt signifikant sind.

Die Preissteigerungen bei Bestandswohnungen ziehen sich durch alle Baujahrskategorien. Weiterhin sind die „jungen“ Baujahre 2000-2013 die teuersten mit ca. 8.100 €/qm (+ 5 %), gefolgt von den 50er und 90er Jahren mit gut 7.800 €/qm (+ 10 %). Für im Mittel 7.300 €/qm (+ 9 %) kann man Wohnungen aus den 80ern kaufen. 60er und 70er Baujahre kosten in durchschnittlichen und guten Lagen rund 6.800 (+ 10 %) bzw. 7.000 €/qm (+ 8 %). Vor allem Wohnungen, die vor 2000 gebaut wurden, haben somit in 2020 deutlich an Wert gewonnen.

Ebenfalls ausgewertet wurden die Kaufpreise von Tiefgaragen-Stellplätzen. Einzel-Stellplätze in durchschnittlichen und guten Lagen kosteten je nach Baujahr im Mittel zwischen 21.000 und 33.000 €, in zentralen Lagen etwas mehr. Bei den Duplex-Parkern schwankten die Kaufpreise durchschnittlich zwischen 14.500 und 26.000 € je nach Alter.

Abschließend noch ein Blick auf die Mehrfamilienhäuser: Renditehäuser ohne oder mit geringem Gewerbeanteil wurden für 5.300 bis 11.000 €/m² verkauft. Der Ertragsfaktor, also das Vielfache der Jahreskaltmiete, lag dabei zwischen 33 und 60, im Durchschnitt bei 43. Dies entspricht einer Bruttorendite von knapp 2,3 %, die damit ungefähr auf dem Vorjahresniveau liegt.

Und wie jedes Jahr stellt sich die Frage: Kann das wirklich so weiter gehen? Stand heute (Juli 2021) ist die Nachfrage weiterhin groß, aber zunehmend selektiv. Dabei werden für Häuser mit Gärten, gerne auch im ländlicheren Bereich um München, sehr hohe Kaufpreise bezahlt. Wohnungen ohne Balkon oder an stark befahrenen Straßen werden hingegen kritisch gesehen. Die Sehnsucht nach mehr Platz, Ruhe und einem Außenbereich ist ein klarer Trend der vergangenen zwölf Monate.

Nach wie vor ist es entscheidend, mit einer marktgerechten Angebotsstrategie, detaillierter Vorarbeit und einem korrekten Preis auf den Markt zu gehen. Dann sind die Top-Preise weiterhin erzielbar und Verkäufe reibungslos abzuwickeln.

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Quellen: Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2020

Grafiken: Eigene Darstellungen in Anlehnung an „Der Immobilienmarkt in München, Jahresbericht für 2019“, Illustrationen: Kreativsucht*

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