Herzogstraße 58 | 80803 München | 089 543 183 44

Immobilienblase in München? (Neue Studie 2019)

Immobilienblase in München? (Neue Studie 2019)

Bereits vor einem Jahr haben wir von den Erkenntnissen des 2018er „Global Real Estate Bubble Index“ der Schweizer Großbank UBS berichtet. Infolge deutlicher Preissteigerungen, der zunehmenden Entkoppelung von Kaufpreisen und Einkommen sowie Mieten war der Index Score von 1,92 in 2017 auf 1,99 in 2018 gestiegen.

Zuvor bewertete die UBS den Münchner Immobilienmarkt seit den 90er Jahren als „fair bewertet“ mit einer Tendenz zu einer leichten Unterbewertung. Erst mit den Preissteigerungen ab 2010 ging der Trend zu einer Überbewertung und seit 2016 sogar zur Blasengefahr. Seitdem und auch im zurück liegenden Jahr kannten die Immobilienpreise trotzdem nur eine Richtung: nach oben. Welchen Effekt hat diese weitere Entwicklung auf den „Blasen Index Score“ in 2019?

Als „Blase“ definiert der Report eine substantielle und nachhaltige Überbewertung eines Wirtschaftsgutes, deren Existenz sich erst beim „Platzen“, also einer plötzlichen Preiskorrektur, bemerkbar macht. Anhand historischer Daten kann man diesen Zustand aber angeblich anhand zweier primärer Indikatoren vorhersagen:

Aufgrund der steigenden Einkommen in München hat sich die sog. Erschwinglichkeit, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen, im vergangenen Jahr trotz der bekannten Preisentwicklung nicht signifikant verändert. Ein ausgebildeter Angestellter im Dienstleistungssektor muss sieben bis zehn Jahresgehälter für den Kauf einer 60 m²-Wohnung nahe des Münchner Stadtzentrums aufbringen. 2008 lag der Faktor bei vier, 2009 bei fünf – die Preise sind in den vergangenen zehn Jahren durchschnittlich also doppelt so stark gestiegen wie die Löhne und Gehälter. Zum Vergleich: In Hongkong liegt der Faktor gar beim 21-fachen, ist jedoch im Vergleich zum Vorjahr wieder leicht gesunken, da die Kaufpreise gefallen sind.

Beim Indikator „Einkommen zu Miete“ liegt München zusammen mit Zürich aktuell an der Spitze: In beiden Städten kostet eine Wohnung im Mittel 37 Jahresmieten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufpreise hier weiterhin stärker gestiegen als die Mieten, weshalb sich der Wert von 35 auf eben 37 erhöht hat. In anderen teuren Metropolen wie Los Angeles, San Francisco und Tokio liegt der Faktor übrigens nur bei 18 bis 22.

Diese Entwicklung interpretiert die UBS als weitere Zuspitzung der Blasengefahr, weshalb der Index Score für unsere Landeshauptstadt nochmal gestiegen ist, nämlich von 1,99 auf 2,01. Und damit ist München die am stärksten gefährdete Stadt aller 24 untersuchten Metropolen – trotz der starken lokalen Wirtschaft, des stabilen Zuzugs und des geringen Immobilienangebots.

In 2018 wies Hongkong einen Score von 2,03 auf, woraufhin die Preise zuletzt um 2% und folglich der Index Score auf 1,84 gefallen sind.

Für den Münchner Immobilienmarkt prognostiziert die UBS aufgrund der stockenden deutschen Wirtschaft ein nahes Ende des Immobilienbooms – auch wenn die Finanzierungszinsen günstig bleiben. Gestützt wird diese Vermutung durch die weiterhin strengen Richtlinien der europäischen Banken, die bei Immobilienfinanzierungen ein solides Eigenkapital verlangen. Entgegen der Aussagen der Studienverantwortlichen beobachten wir jedoch weiterhin eine hohe Liquidität im Markt. Vor allem in den Top-Lagen Münchens bildet eine kleine Zahl von Gutverdienern und Erben den letztendlichen Käuferkreis, der die Marktpreise definiert. „Normalverdiener“ sind schon längst nicht mehr die Käufer und Höchstbietenden. Daher erwarten wir hier keinen Einbruch der Preise, jedoch ist eine Stabilisierung und Seitwärtsbewegung nicht auszuschließen.

Über fast alle von der UBS untersuchten Metropolen war festzustellen, dass die Preissteigerungen vergangenes Jahr nur noch im einstelligen Prozentbereich lagen – im Gegensatz zu den zurückliegenden Jahren, wo mehr als 10% pro Jahr verbreitet waren.

„In allen vier höchstplatzierten Märkten des UBS Global Real Estate Bubble Index 2016 (Vancouver, London, Stockholm, Sydney) sind die inflationsbereinigten Preise zurückgegangen. Im Durchschnitt liegen die Preise nun 10% unterhalb ihrer Höchststände. Dieser Negativtrend dürfte anhalten.“, vermutet der studienverantwortliche Forscher. Auf Platz fünf des zitierten Reports 2016 lag übrigens München mit einem seitdem jährlich steigenden Blasenrisiko…

Update: Im Oktober 2019 hat auch das Forschungsinstitut Empirica seinen neuen Quartalsreport veröffentlicht. Empirica sieht aufgrund des weiteren Auseinanderdriftens von Mieten und Kaufpreisen sowie der zunehmenden Entkoppelung von Einkommen und Kaufpreisen eine „hohe Blasengefahr“ auf dem deutschen Immobilienmarkt, hält das Platzen aber für vorerst unwahrscheinlich. Vor allem das weiterhin zu knappe Angebot und die konservative Kreditvergabe halten die Situation stabil. Trotzdem ist in den Wachstumsregionen, und damit auch in den deutschen Metropolen, der Gesamtindex weiter angestiegen. Falls die Blase platzen würde, liegt das so genannte „Rückschlagpotential“ für die Top-7-Städte inzwischen bei 40%, d.h. die Preise könnten auf einen Schlag um 40% fallen!

 

(Quellen: UBS Global Real Estate Bubble Index 2019, 2018 und 2016 / Empirica Blasenindex III/2019)

Post teilen

Kommentar hinterlassen

Ihre E-Mail Adresse ist bei uns sicher.

Wir nutzen Cookies zur Optimierung unserer Website. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn Sie diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwenden oder auf "Akzeptieren" klicken, erklären Sie sich damit einverstanden. Widersprechen können Sie hier hier

Schließen