Mietspiegel München 2025 – Im Vergleich mit 2023
München ist bekanntlich die teuerste Stadt Deutschlands – und der neue Mietspiegel 2025 liefert dafür erneut den Beleg. Die Landeshauptstadt veröffentlicht alle zwei Jahre einen qualifizierten Mietspiegel, um mehr Transparenz und rechtliche Sicherheit zu schaffen. Der aktuelle Mietspiegel berücksichtigt Mieten, die zwischen Februar 2018 und Januar 2024 neu vereinbart oder geändert wurden. Er dient damit als wichtige Grundlage zur Beurteilung, ob eine Miete als ortsüblich gilt – ein zentrales Kriterium etwa bei Mieterhöhungen oder Neuvermietungen.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Mietspiegel 2025 liegt bei 15,38 €/m² und damit ca. 5,5% höher als 2023.
Ein Blick auf die Grundpreise der Nettokaltmiete zeigt: Die durchschnittlichen Mieten sind weiter deutlich gestiegen, wobei kleine Wohnungen und jüngere Gebäude besonders betroffen sind.
Vergleich 2023 vs. 2025 – ausgewählte Beispiele:
| Wohnfläche | Baujahr | Grundmiete 2023 | Grundmiete 2025 | Differenz |
| 20 m² | bis 1918 | 17,89 €/m² | 19,36 €/m² | +1,47 €/m² |
| 20 m² | 2020-2021 | 20,20 €/m² | 22,95 €/m² | +2,75 €/m² |
| 60 m² | 1949-1966 | 11,94 €/m² | 11,96 €/m² | +0,02 €/m² |
| 60 m² | 2019 | 14,09 €/m² | 15,62 €/m² | +1,53 €/m² |
| 100 m² | bis 1918 | 10,85 €/m² | 10,39 €/m² | –0,46 €/m² |
| 100 m² | 2020-2021 | 13,15 €/m² | 13,98 €/m² | +0,83 €/m² |
| 140 m² | 1919-1929 | 10,52 €/m² | 10,43 €/m² | -0,09 €/m² |
| 140 m² | 2020-2021 | 12,79 €/m² | 14,14 €/m² | +1,35 €/m² |
Während kleinere Wohnungen in jungen Gebäuden besonders stark im Preis steigen, gibt es bei größeren älteren Bestandswohnungen teils sogar leichte Rückgänge. Der Mietanstieg ist also nicht gleichmäßig, sondern abhängig von Baujahr und Wohnungsgröße.
Ein zentraler Teil des Mietspiegels sind die Zu- und Abschläge, die bestimmte wohnwertsteigernde oder -mindernde Merkmale bewerten. Im Mietspiegel 2025 sind fast alle Zuschläge leicht erhöht worden, was zeigt: gute Ausstattung und Lage werden noch stärker honoriert.
Vergleich ausgewählter Merkmale:
| Merkmal | Zu-/Abschlag 2023 | Zu-/Abschlag 2025 |
| Gute Wohnlage | +0,30 €/m² | +0,43 €/m² |
| Beste Wohnlage | +2,26 €/m² | +2,10 €/m² |
| Zentrale gute Lage | +1,84 €/m² | +2,29 €/m² |
| Zentrale beste Lage | +3,18 €/m² | +2,70 €/m² |
| Hochhaus | -0,58 €/m² | -0,96 €/m² |
| Zusatzausstattung im Bad je | +0,42 €/m² | +0,62 €/m² |
| Voll ausgestattete Küche | +1,68 €/m² | +1,59 €/m² |
| Modernisierter guter Bodenbelag | +2,61 €/m² | +3,23 €/m² |
| Elektrische Rollläden | +0,45 €/m² | +0,77 €/m² |
Die Spreizung zwischen guten und besten Lagen ist kleiner geworden. Moderne Ausstattung, gute Lage und energetische Qualität haben mehr Gewicht bekommen.
Neuerungen und Anpassungen: Was hat sich verändert?
- Neue Baujahreskategorie: Der Mietspiegel 2025 erweitert die Baujahresgruppen um 2022–2023, um Neubauten differenzierter zu erfassen.
- Einige Abwertungskriterien sind hinzugekommen: Sehr einfache Altbauten, Gebäude gelten schon ab sechs Obergeschossen als Hochhäuser etc.
- Neues Zuschlagsmerkmal „modernisierte Fenster“ in Altbauten
- Kein weiterer Zuschlag mehr für einen zweiten Balkon
- Die bisherige Struktur der Mietwertberechnung bleibt erhalten, wurde aber feiner kalibriert.
Extremwerte: Günstigste und teuerste Miete in München 2025
- Niedrigste ermittelte Miete für eine fiktive Wohnung: 2,33 €/m²
115 m² Wohnfläche, Sehr einfach ausgestatteter Wohnblock aus Baujahr 1930-1948, durchschnittliche Lage, keine Heizung im Schlafzimmer, unsaniert, alter Teppichboden, ohne Einbauküche, kein Balkon, schlechter energetischer Zustand - Höchste ermittelte Miete für eine fiktive Wohnung: 31,83 €/m²
20 m² Wohnfläche, Baujahr 2023, zentrale Bestlage, Einbauküche, Balkon, Aufzug, im Rückgebäude
Diese Preisspanne zeigt eindrucksvoll, wie stark sich Mietkosten je nach Lage, Zustand und Ausstattung unterscheiden – selbst innerhalb einer Stadt.
Nach unserer Stichprobe liegen die ermittelten Vergleichsmieten meist ca. 20% unterhalb der Marktmiete. Da man im Rahmen der Mietpreisbremse um 10% über der Mietspiegelmiete vermieten darf und auch noch weitere plausible Zuschläge im eigenen Ermessen (Spannenrechner) ansetzen kann, lässt der 2025er Mietspiegel vor allem bei kleineren, modernisierten Wohnungen in guten Lagen den Ansatz einer marktfähigen Miete zu – größer ist die Differenz bei älteren, größeren Wohnungen.
Aus unserer Sicht wesentliche Kriterien, die nicht abgefragt werden, sind beispielsweise die Infrastruktur (Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV), Lärmimmissionen (Hauptverkehrsstraßen in Hörweite), Lage im Gebäude (EG vs. DG), Vorhandensein eines Aufzugs, Alter der Einbauküche etc. Diese müssen individuell über den Spannenrechner abgebildet werden und geben damit gewissen Spielraum.
