Mit Fremdkapital Ihre Eigenkapitalrendite steigern (Hebeleffekt)
Bei Immobilieninvestments gibt es eine zentrale Stellschraube, die den Unterschied zwischen einem soliden Investment und einer hochprofitablen Kapitalanlage ausmachen kann: der Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung. Viele Anleger fokussieren sich ausschließlich auf die Bruttomietrendite – dabei ist es in Wahrheit die Eigenkapitalrendite, die zählt.
Bruttomietrendite: Der schnelle Blick auf die Immobilie
Die Bruttomietrendite ist die klassische Kennzahl, mit der viele Investoren den ersten Eindruck eines Objekts bewerten. Sie berechnet sich wie folgt:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel:
Eine Wohnung kostet 240.000 € und erzielt eine Jahreskaltmiete von 12.000 €.
-> Bruttomietrendite = (12.000 € / 240.000 €) × 100 = 5,0 %
Nettomietrendite: Der genauere Blick auf die Immobilie
In der Netto-Betrachtung werden die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten) und der Nettoüberschuss (Jahreskaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) ins Verhältnis gesetzt, was eine deutlich realistischere Rendite liefert als die Brutto-Berechnung:
Die Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) belaufen sich in unserem Beispiel auf 1.000 € pro Jahr, die Kaufnebenkosten (für Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer) auf rund 20.000 €.
-> Nettorendite = (12.000 € – 1.000 €) / (240.000 € + 20.000 €) × 100 = 4,2 %
Der Hebeleffekt: Mehr Rendite durch weniger Eigenkapital
Wird die Immobilie komplett mit Eigenkapital gekauft, ist die Nettomietrendite gleichzusetzen mit der Eigenkapitalrendite. Doch durch die Finanzierung mit einem Darlehen tritt der sogenannte Hebeleffekt in Kraft.
Setzt ein Investor z. B. nur 44.000 € Eigenkapital ein (20.000 € für die Kaufnebenkosten plus 24.000 € für 90% des Kaufpreises) und 216.000 € über ein Bankdarlehen finanziert, sieht die Rechnung ganz anders aus. Vorausgesetzt, die Nettomiete deckt die Zinskosten, lässt sich mit weniger eingesetztem Kapital eine überproportional höhere Eigenkapitalrendite erzielen.
Rechenbeispiel: Eigenkapitalrendite
Nehmen wir das gleiche Beispielobjekt:
- Kaufpreis: 240.000 €
- Kaufnebenkosten: 20.000 €
- Eigenkapital: 44.000 €
-> Fremdkapital (Bankdarlehen): 216.000 €
- Zinssatz: 3,5 % p. a.
-> Zinsen: 7.560 € p.a.
- Kaltmiete: 12.000 € p.a.
- Bewirtschaftungskosten: 1.000 € p.a. (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
-> Nettoüberschuss nach Zinsen: 3.440 €
-> Eigenkapitalrendite = (Nettoüberschuss / Eigenkapital) × 100
= (12.000 € – 1.000 € – 7.560 €) / 44.000 € × 100 = 7,8 % p.a.
Das klingt schon viel besser, oder?
Profi-Investoren maximieren den Effekt, indem sie z.B. Kaufnebenkosten auf den Verkäufer abwälzen und den vollen Kaufpreis mit Fremdkapital finanzieren:
Verhandelt der Käufer also beispielsweise, dass der Verkäufer die komplette Maklerprovision übernimmt, reduzieren sich die Kaufnebenkosten in unserem Beispiel auf ca. 12.000 €, was dem eingebrachten Eigenkapital entspricht. Die Bank finanziert 100% des Kaufpreises, dann aber zu einem etwas höheren Zins von 4,0 % = 9.600 € Zinsen pro Jahr.
-> Eigenkapitalrendite = (Nettoüberschuss / Eigenkapital) × 100
= (12.000 € – 1.000 € – 9.600 €) / 12.000 € × 100 = 11,7 % p.a.
Da haben es auch sehr gute Aktien-Investments schwer mitzuhalten. Steuerlich profitiert der Investor bei langfristig festgeschriebenen Zinskosten zudem von steigenden Mieten und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Der Hebel wird mit der Zeit also immer größer.
Die absolute Königsdisziplin wäre, sich die Kaufnebenkosten z.B. von einem Co-Investor zu leihen und somit gar kein eigenes Geld einzubringen. Dann ist die Eigenkapitalrendite unabhängig vom Nettoüberschuss (sofern er positiv ist) unendlich groß – das ist aber wirklich nur erfahrenen Profis zu empfehlen.
Fazit: Warum die Eigenkapitalrendite die entscheidende Kennzahl ist
Brutto- und Nettomietrendite geben einen ersten Überblick – aber die entscheidende Kennzahl für die tatsächliche Kapitalverzinsung ist die Eigenkapitalrendite. Wer den Hebeleffekt durch Fremdkapital versteht und gezielt einsetzt, kann Immobilieninvestments deutlich profitabler gestalten.
