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Rechts-News 01/20: Modernisierungsumlage & Mieterhöhung

Rechts-News 01/20: Modernisierungsumlage & Mieterhöhung

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Bedeutung der Angemessenheit der Wohnungsgröße im Rahmen der Härtefallabwägung bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung

(Urteil des BGH vom 9. Oktober 2019, Az. VIII ZR 21/19)

Sachverhalt: Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 m² großen Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde 1962 von den Eltern abgeschlossen und vom Kläger übernommen. Dieser bezieht Arbeitslosengeld II und erhält monatlich Euro 463,10. Die Kaltmiete für die Wohnung betrug seit Juni 2016 Euro 574,34/ pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von Euro 90,–.

Die Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchsetzen, ersetzte bisherige Balkone durch größere und nahm einen seit den siebziger Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.

Aufgrund dieser Maßnahmen begehrte die Vermieterin eine erhöhte Kaltmiete ab Januar 2017 um Euro 240/ Monat (70,- € für Dämmungsarbeiten, 100,- € für den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls).

Der Kläger war mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, da dies für ihn eine finanzielle Härte bedeuten würde. Er erhob daher Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung verpflichtet sei.

Die unteren Instanzen gaben dem Kläger nur teilweise Recht und erachteten die weiteren Mieterhöhungen für unwirksam, weil sie für den Mieter jeweils eine finanzielle Härte bedeuteten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen sei.

Hiergegen wendet sich diese mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.

Die Vermieterin hat vorgetragen, dass für einen 1-Personenhaushalt lediglich eine Wohnfläche von
50 m² als angemessen gelte entsprechend den für staatliche Transferleistungen geltenden Vorschriften für einen 1-Personenhaushalt. Die Wohnung des Mieters sei aber knapp 86 qm groß. Eine Bejahung des Härtefalls führe dazu, dass der Vermieter den “Luxus” des Mieters zu finanzieren habe.

Urteil des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof ließ den Vortrag der Vermieterin nicht gelten.

Zwar sei der Umstand, dass ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinem Bedürfnis eine viel zu große Wohnung nutze, im Rahmen der Abwägung der beidseitigen Interessen zulasten des Mieters zu berücksichtigen. Jedoch seien die Vorschriften zu Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht heranziehbar.

Die Vorschriften zur angemessenen Wohnungsgröße bei staatlichen Transferleistungen sollen sicherstellen, dass sich ein Hilfebedürftiger nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet.

Für die Beurteilung eines Härtefalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB kommt es nicht allein darauf an, ob die Wohnung wegen einer bestimmten Größe für eine bestimmte Anzahl von Bewohnern unangemessen ist. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, zB auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung – für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.

So der BGH: „§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters aber nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten hat, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Nur im Falle einer solchen “Unausweichlichkeit” befindet sich der Vermieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt.“

Der Fall wurde vom BGH an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.

 

Verwaltervertrag muss wesentliche Eckpunkte der Verwaltung festhalten

(Landgericht Köln, Urteil vom 12.09.2019 – Az. 29 S 72/19 -)

„Die Bestellung eines WEG-Verwalters setzt voraus, dass die Eckpunkte des Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen geregelt sind. Dazu gehören etwa die Laufzeit des Vertrags und die Vergütung des Verwalters.“

Fall: Im Jahre 2015 hatte der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, der bis dahin als Einzelkaufmann aufgetreten ist, eine GmbH & Co. KG gegründet.

In der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer daher, dass der bisherige Verwaltervertrag auf die Gesellschaft übergehen soll.

Im Juni 2018 wurde die Verwalterin wiedergewählt und bestellt.

Die Eigentümer einer Wohnung waren damit nicht einverstanden und erhoben Klage. Sie waren der Ansicht, dass die Verwalterbestellung unzulässig ist, da mit der GmbH & Co. KG kein Verwaltervertrag abgeschlossen sei.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, da die Wiederbestellung der Gesellschaft als Verwalter korrekt sei. Grundlage für die Verwalterbestellung war der damalige Verwaltervertrag mit dem Einzelkaufmann.

Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Berufung zum Landgericht ein.

Entscheidung: Das Landgericht erließ ein Urteil im Sinne der Kläger und entschied, dass die Verwalterbestellung unwirksam ist. Nach Ansicht des Gerichts ist die Bestellung eines Verwalters nur dann ordnungsgemäß, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

Das Gericht spezifizierte dies und nannte hierfür insbesondere die Laufzeit des Vertrages und die Vergütung des Verwalters. Das Gericht geht daher davon aus, dass mit der GmbH & Co. KG kein Verwaltervertrag vorliegt. Die bloße Fortführung des ursprünglichen Vertrages reicht hierfür nicht aus

 

Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete durch Vergleich Nachbargemeinden

(BGH, Urteil vom 21.8.2019, Az. VIII ZR 255/18)

Einwohnerzahl und Infrastruktur sind wesentliche Kriterien bei Beurteilung, ob zwei Gemeinden vergleichbar sind, und der Mietspiegel der einen Gemeinde zu einer Mieterhöhung in der anderen Gemeinde herangezogen werden kann.“

Sachverhalt: Eine Mieterin eines Anwesens in einer Kleinstadt erhielt von der Vermieterin ein Mieterhöhungsverlangen. Dieses war von der Vermieterin mit dem Mietspiegel der benachbarten Großstadt begründet. Die Kleinstadt hat etwa 15.000 Einwohner und in der Großstadt leben etwa 125.000 Menschen.

Die Mieterin lehnte die Zustimmung zu Mieterhöhung ab, da sie der Ansicht war, dass der Mietspiegel der Großstadt für Ihre Wohnung nicht herangezogen werden dürfe, um eine Mieterhöhung zu begründen. Die Städte seien nicht vergleichbar.

Diese Ansicht teilte die Vermieterin nicht und klagte auf Zustimmung zu Mieterhöhung.

Urteil: Nach Ansicht des Gerichts ist eine Groß- und Kleinstadt jedoch nicht vergleichbar. Die Klage auf Zustimmung zur Miterhöhung hat daher keinen Erfolg. Das Mieterhöhungsverlangen durch die Vermieterin war nicht formell ordnungsgemäß begründet.

Zwar ist es grundsätzlich möglich, den Mietspiegel einer anderen Gemeinde heranzuziehen, jedoch muss es sich dabei um eine vergleichbare Gemeinde handeln.

Hierbei kommt es auf die Betrachtung sämtlicher Einzelheiten des Falles an. Wichtige Merkmale sind die Einwohnerzahl, Infrastruktur und das jeweilige Kulturangebot.

In dem vorliegenden Fall verfügte die eine Stadt über Einrichtungen, wie Theater, Kinos, Krankenhäuser sowie über einen U- und S-Bahnanschluss; die andere Stadt hingegen ist viel kleiner und hat keinen solchen Verkehrsanschluss.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 99 740 9050 oder info@kanzlei-hofheinz.de

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