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Rechts-News 05/19: Untervermietung & Werbungskosten

Rechts-News 05/19: Untervermietung & Werbungskosten

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Untermietvertrag kann trotz Wechsel der Hauptmieter eines Gewerbemietvertrages bestehen bleiben. Kein Anspruch des neuen Hauptmieters gegen Untermieter auf Räumung.

(Landgericht Berlin, Urteil vom 03.12.2018, Az. 37 O 123/18)

Fall: Bei einem Mietvertrag über ein Ladenlokal in Berlin kam es zu einem Wechsel der Hauptmieter. Ein Teil der Fläche war durch den vorherigen Mieter untervermietet worden. Dort hatte der Untermieter einen Geldautomaten aufgestellt. Der neue Mieter des Hauptmietvertrages verlangte nun die Beseitigung des Geldautomaten und die Räumung und Herausgabe der untervermieteten Teilfläche.

Urteil: Das Landgericht Berlin wies die Klage des neuen Hauptmieters auf Räumung ab. Ein Anspruch auf Entfernung der Geldautomaten und der durch diesen belegten Fläche steht ihm nicht zu, so das Gericht.

Nach Ansicht des Gerichts, ist der neue Mieter nicht in den bisherigen Untermietvertrag eingetreten. Auch besteht zwischen ihm und dem Untermieter kein eigenständiger Vertrag. Auch ein automatischer Übergang des Untermietvertrages auf ihn ist nicht erfolgt.

Weiter ist das Untermietverhältnis durch den Wechsel der Hauptmieter nicht beendet worden, so die Richter. Es könne allenfalls in der Kündigung des Hauptmietvertrages zugleich eine Kündigung des Untermietvertrages gesehen werden, der vorliegende Fall liefere hierfür jedoch keine Anhaltspunkte.

Auch ein Anspruch auf Besitzschutz wurde verneint. Wieder sei eine verbotene Eigenmacht des Untermieters gegeben, noch ist der neue Hauptmieter Besitzer der untervermieteten Teilfläche. Alleiniger Besitzer ist der Untermieter, da dieser hierfür mit dem vormaligen Mieter einen entsprechenden Nutzungsvertrag abgeschlossen hatte. Auf Basis dieses Untermietvertrages besteht für ihn ein Recht zum Besitz.

 

Erhöhung Wohnwert einer Mietwohnung durch Tiefgaragenstellplatz?

(Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2019, Az. 66 S 153/18)

Das Landgericht Berlin hat in seiner Entscheidung aus März dieses Jahres entschieden, dass eine Tiefgarage nicht stets den Wohnwert einer Mietwohnung erhöht. Eine Mieterhöhung wegen eines Stellplatzes mit einem eigenständigen Mietvertrag ist nicht zulässig.

Fall: Unter dem Wohnhaus, in dem sich mehrere Mietwohnungen befinden, ist eine Tiefgarage. Die Vermieter hatten eine Mieterhöhung der Wohnung damit rechtfertigen wollen, dass die Tiefgarage unter dem Wohnhaus automatisch als Merkmal für einen erhöhten Wohnwert herangezogen werden könne.

Entscheidung: Dies hat das Landgericht Berlin abgelehnt, da im vorliegenden Fall für die Nutzung des Stellplatzes in der Tiefgarage ein eigenständiger Mietvertrag, der unabhängig vom Wohnraummietvertrag abgeschlossen worden war, bestand. Es könne daher das bloße Vorhandensein der Tiefgarage nicht als Begründung für eine Mieterhöhung dienen.

In diesem Falle werde nämlich der TG-Stellplatz nicht vom Wohnraumvermieter „zur Verfügung gestellt. Der Zugang zur Tiefgarage sei nicht für alle offen, sondern mit einer Schranke versperrt“, so das Gericht.

 

Absetzbarkeit der Kosten für den Verkauf einer Immobilie als Werbungskosten in der Steuererklärung?

(Finanzgericht Köln, Urteil vom 21.03.2018, Az. 3 K 2365/15) 

„Die Kosten für den Verkauf einer Immobilie sind als Werbungskosten für eine neu erworbene Mietimmobilie unter Umständen absetzbar. Der Veräußerungserlös muss jedoch tatsächlich zur Finanzierung eines Vermietungsobjektes verwendet werden.“

Die mit dem Verkauf einer Privatimmobilie verbundenen Kosten (Ausgaben für Notar, Rechtsanwalt oder Makler) sind oft vom Verkäufer selbst zu tragen. Sie lassen sich jedoch unter bestimmten Umständen steuerlich absetzen.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Köln ist dies dann der Fall, wenn der Erlös aus der Veräußerung der privaten Immobilie zum Erwerb/ zur Finanzierung eines Vermietungsobjektes verwendet wird und sodann mit der Vermietung Mieteinkünfte, also Gewinne aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. In diesem Falle können sodann die für den Verkauf entstandenen Kosten als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden.

Fall: In dem der finanzgerichtlichen Entscheidung zugrunde liegenden Fall ging es um den Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie, die die Klägerin von ihren Eltern geerbt hatte. Diese Immobilie hatte sie verkauft und den Erlös in eine Wohnung investiert, die sie sodann an ihre Eltern vermietete.

Die mit dem Verkauf einhergehenden Kosten für Rechtsanwalt Notar und Makler hatte die Klägerin in der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr deklariert und erklärt, dass sie von ihren Eltern Mieteinnahmen erzielt. Das Finanzamt lehnte den Werbungskostenabzug ab.

Urteil:  Das Finanzgericht Köln dagegen bejahte die Anerkennung der Aufwendungen für Rechtsanwalt, Notar und Makler als Werbungskosten.

Voraussetzung hierfür war aber nach Ansicht des Finanzgerichts, dass der Steuerpflichtige seinen Entschluss über die Verwendung des Veräußerungserlöses bereits zum Zeitpunkt der Veräußerung endgültig gefasst hatte. Weiter sollte das Vorliegen dieses Entschlusses auch möglichst zu diesem Zeitpunkt dokumentiert worden sein, zum Beispiel in einem Schreiben an die finanzierende Bank oder einem Gesprächsprotokoll mit dem Verkäufer der erworbenen Immobilie insoweit, dass die Kaufpreiszahlung sukzessive aus den Veräußerungserlös der zu veräußernden Immobilie erfolgt.

Derzeit ist dieser Fall noch beim Bundesfinanzhof in der Revision anhängig.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 99 740 9050 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

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