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Rechts-News 06/19: WEG-Beschluss & Vergleichsmiete

Rechts-News 06/19: WEG-Beschluss & Vergleichsmiete

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Individueller Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Durchführung von Beschlüssen der WEG

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.02.2019, Az. V ZR 71/18)

Fall: Die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft hatten im Dezember 2015 in einer Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst, dass der Verwalter im Namen der Gemeinschaft eine Klage gegen den früheren Verwalter erheben solle wegen fehlerhafter Jahresabrechnungen.

Der Verwalter jedoch setzte den Beschluss nicht um und blieb untätig. Mehrere Eigentümer erhoben sodann Klage gegen den Verwalter. Der Verwalter war der Ansicht, dass den Eigentümern kein eigener Anspruch auf Beschlussdurchführung zustand.

Entscheidung: Der Bundesgerichtshof urteilte hierzu, dass die Klage der Eigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung des Beschlusses berechtigt war.

Gemäß § 27 Abs. 1 Nummer 1 WEG kann jeder einzelne Wohnungseigentümer vom Verwalter verlangen, dass er seinen gesetzlichen Pflichten, insbesondere der Durchführung von getroffenen Beschlüssen der WEG nachkommt. Diesen Anspruch kann jeder einzelne Eigentümer im Klagewege durchsetzen.

 

Kein Ansatz des höchsten Wertes als ortsübliche Vergleichsmiete bei breiter Streuung der Miethöhen von Vergleichswohnungen

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.04.2019, Az. VIII ZR 82/18)

Hintergrund: Die Vermieterin eine Wohnung verlangte von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Hierzu hatte sie die Mieten dreier Vergleichswohnungen angegeben und eine Quadratmeterpreis von Euro 6,52 für die geforderte Mieterhöhung angesetzt. Die Mieterin erhob Widerspruch und verweigerte die Zustimmung.

Die Vermieterin erhob sodann Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Der erstinstanzlich vom Amtsgericht beauftragte Sachverständige hatte unter Heranziehung von
16 Vergleichswohnungen eine Mietpreisspanne von Euro 4,58 bis Euro 7,08 je Quadratmeter ermittelt. Sowohl das Amtsgericht, als auch in 2. Instanz das Landgericht hatten die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage auf 5,80 € geschätzt und daher das Zustimmungsverlangen der Vermieterin/ die Klage zurückgewiesen.

Die Vermieterin war jedoch der Ansicht, dass sie die geforderten Euro 6,52 verlangen könne, da dies sich in der vom Sachverständigen ermittelten Spanne bewege und ein Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen könne, die bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete gehe.

Entscheidung: Der Bundesgerichtshof verneinte diese Ansicht der Vermieterin. Der Höchstwert sei nicht die Vergleichsmiete.

Zwar bestätigte das Gericht, dass bei einer kleinen Bandbreite der Vergleichsmieten, wie in einem früher entschiedenen Fall von z.B. Euro 0,24 je Quadratmeter, eine Mieterhöhung sich am oberen Wert der Bandbreite bewegen könne. Soweit aber, wie in dem vorliegenden Fall, eine sehr große Streubreite gegeben ist, könne nicht ohne weiteres der obere Wert als ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden.

Es müssen immer zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, etwa eben durch Zu- und Abschläge. Die Vergleichsmiete ist innerhalb des festgelegten Rahmens zu ermitteln. Sind keine Besonderheiten feststellbar und somit keine Zu- und Abschläge ansetzbar, kann der arithmetische Durchschnittswert angesetzt werden.

 

Gewerberaummietverhältnis: keine wirksame Übertragung von Schönheitsreparaturenpflicht bei unrenoviert übergebenen Mieträumen

(Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 06.03.2019, Az. 5 U 1613/18)

Für Wohnraummietverhältnisse hatte der Bundesgerichtshof bereits mit Urteilen vom 18.03.2015 sowie vom 22.08.2018 entschieden, dass die formularvertragliche Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebenen Wohnungen unwirksam ist, soweit dem Mieter nicht ein angemessener Ausgleich gewährt wird.

Dies hat nun anders Oberlandesgericht auch auf gewerbliche Mietverträge übertragen.

Fall: Eine Firma hatte im Jahre 2013 4 Wohnungen angemietet, um dort Mitarbeiter, sowie Messegäste unterbringen zu können. Es handelte sich daher um Gewerbemietverhältnisse. In den Mietvertrag war die mietende Firma verpflichtet worden, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, ohne dass sie eine Kompensation für die unrenoviert übergebenen Mieträumen erhalten hatte. Bei Auszug im Januar 2017 verlangte der Vermieter sodann die Durchführung von Schönheitsreparaturen, was die Mieterin ablehnte. Daraufhin veranlasste der Vermieter die Renovierung und klagte auf Ersatz der hierfür entstandenen Kosten.

Urteil: Das erstinstanzliche Landgericht wies die Schadensersatzklage ab, da es die Regelungen im Mietvertrag für unwirksam hielt. Hiergegen legte der Vermieter Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Dresden bestätigte mit seiner Entscheidung die Klageabweisung in 1. Instanz. Die Mieterin sei nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da die Regelung im Mietvertrag wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nummer 1 BGB unwirksam sei.

Wie auch bei Wohnraummietverhältnisses weiche die Schönheitsreparaturenklausel in für den Mieter unangemessener Art und Weise von der vertraglichen Regelung ab, indem sie den Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretenden Abnutzungserscheinungen auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren. Hinzukomme, dass im Fall der Renovierung die Mieträume in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückgegeben würden, als diese dem Mieter zum Zeitpunkt der übergeben waren.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 99 740 9050 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

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