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Rechts-News: Grunderwerbsteuer & Haftung der WEG

Rechts-News: Grunderwerbsteuer & Haftung der WEG

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Keine Grunderwerbsteuer für gebrauchte Gegenstände beim Kauf einer Immobilie

(Finanzgericht Köln, Urteil vom 08.11.2017, Az. 5 K 2938/16)

In einem nun veröffentlichten Urteil des Finanzgerichts Köln hat das Gericht entschieden, dass die Beweislast für das Vorliegen eines zu hoch angesetzten Preises für bewegliche Gegenstände beim Finanzamt liegt.

Für mit einer Immobilie zusammen verkaufte gebrauchte bewegliche Gegenstände wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Dieser Grundsatz gilt jedoch nur für Gegenstände die werthaltig sind, und wenn keine Anhaltspunkte für unrealistische Kaufpreise bestehen, so das Finanzgericht Köln in seiner Entscheidung.

In dem zugrunde liegenden Fall hatten die Kläger eine Immobilie erworben. Zusätzlich war im notariellen Kaufvertrag geregelt, dass von dem Kaufpreis ein Anteil von € 9.500,– auf die mitverkaufte Einbauküche und die Markisen entfiele.

Das Finanzamt hatte auch auf diesen Anteil für die gebrauchten beweglichen Gegenstände Grunderwerbsteuer erhoben, da es diesen Teilbetrag für die Gegenstände für zu hoch hielt. Das Finanzamt war der Meinung, dass es den Klägern mit der Festlegung dieser Summe im Kaufvertrag nur darum gegangen sei, Grunderwerbsteuer zu sparen.

Hiergegen wehrten sich die Kläger erfolgreich vor dem Finanzgericht Köln.

Das Finanzamt müsse nachweisen, dass für die beweglichen Gegenstände keine realistischen Verkaufswerte angesetzt worden seien. Insoweit handele es sich um steuerbegründende Umstände, für die das Finanzamt die Feststellungslast trage.

Zur Ermittlung des Werts seien weder die amtlichen Abschreibungstabellen, noch die auf Verkaufsplattformen für gebrauchte und ausgebaute Gegenstände geforderten Preise als Vergleichsmaßstab geeignet.

 

Die WEG haftet nicht für Fehler des Verwalters bei der Beschlussdurchführung

(BGH, Urteil v. 8.6.2018, Az. V ZR 125/17) 

Führt der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht, unvollständig oder falsch aus, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer gegen die WEG. Verursacht ein von der Gemeinschaft beauftragter Handwerker Schäden am Sondereigentum, haftet dieser, nicht aber die WEG.

Hintergrund: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat nach einer entsprechenden Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bzgl. eines Brand- und eines Feuchtigkeitsschadens Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt. Die Arbeiten wurden jedoch nicht ordnungsgemäß ausgeführt, so dass es am Sondereigentum einer Eigentümerin zu einem Schaden kam.

Der mit der Durchführung des Beschlusses beauftragte Verwalter hatte es versäumt, den Auftrag für die Sanierungsarbeiten sowohl hinsichtlich des Brandschadens, als auch des Feuchtigkeitsschadens zu vergeben, so dass nur der Brandschaden behoben wurde.

Die Sondereigentümerin verlangte von der Gemeinschaft Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen für Januar bis Dezember 2010 wegen des in ihrem Sondereigentum eingetretenen Feuchtigkeitsschadens.

Entscheidung: Der Bundesgerichtshof kommt zum Ergebnis, dass die Gemeinschaft keinen Schadensersatz zahlen muss.

Richtig ist, dass der Verwalter seine Pflichten verletzt hat, indem er nicht dafür gesorgt hat, dass das beauftragte Unternehmen die Sanierungsarbeiten vollständig ausführt, denn ein Verwalter ist gemäß
§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die Arbeiten kontrollieren und die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich -wie hier- ergibt, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

Zwar schließt die Gemeinschaft – vertreten durch den Verwalter – im Außenverhältnis in eigenem Namen die Verträge ab, die zur Durchführung von Beschlüssen erforderlich sind. Im Innenverhältnis ist der Verband (= die Gemeinschaft) aber nicht in die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eingebunden.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem. Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen trifft aber den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wenn es darum geht, die Durchführung gefasster Beschlüsse zu erreichen, kann und muss sich der einzelne Eigentümer an den Verwalter halten; notfalls kann er den Beirat einschalten. Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden. In dringenden Fällen kann per einstweiliger Verfügung ein Notverwalter eingesetzt werden. Außerdem hat jeder Eigentümer einen individuellen Anspruch gegen den Verwalter, seine gesetzliche Pflicht zur Beschlussdurchführung zu erfüllen.

Die WEG haftet auch nicht für Fehler von Handwerkern:

Eine Haftung des Verbandes ergibt sich auch nicht daraus, dass das mit der Sanierung beauftragte Unternehmen oder der eingeschaltete Architekt ihre Pflichten möglicherweise verletzt haben.

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbandes im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB. Somit hat der Verband deren Verschulden nicht zu vertreten.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 99 740 9050 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

Bitte beachten Sie die neuen Kontaktdaten der Anwaltskanzlei Hofheinz: 

Innere Wiener Straße 60, 81667 München, Tel.  089 – 99 740 9050, Fax  089 – 99 740 9051

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