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Rechts-News: Kündigungsausschluss & Wohnfläche

Rechts-News: Kündigungsausschluss & Wohnfläche

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum kann durch Individualvereinbarung grundsätzlich dauerhaft ausgeschlossen werden

(Bundesgerichtshof, Beschluss vom 08.05.2018, Az. VIII ZR 200/17)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann der Mieter einer Wohnung in einem Formularmietvertrag durch einen Kündigungsausschluss maximal vier Jahre an den Mietvertrag gebunden werden. Bei der Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses für einem Zeitraum von über 4 Jahren, in dem die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist, so ist der Kündigungsausschluss nach Ansicht des BGH insgesamt unwirksam.

Nun hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Beschluss entschieden, dass die Parteien eines Mietvertrags dagegen in einer Individualvereinbarung einen Ausschluss der ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch für längere Zeiträume als nur 4 Jahre vereinbaren können.

„Eine Grenze werde bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) gesetzt, etwa bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung sei daher grundsätzlich möglich.“

Die Frage, ob zumindest nach 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll, wie es in der Literatur und Rechtsprechung der Instanzen verbreitet ist, hat der BGH noch nicht entschieden. 

 

Es ist nicht Aufgabe des Beirates einer WEG, den Verwalter zur Erfüllung seiner Pflichten aufzufordern

(BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16) 

Zu den Aufgaben eines Verwaltungsbeirats einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Hierzu gehört auch die Prüfung der Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Rechnungslegungen und Kostenanschläge, bevor die Eigentümer in der Eigentümerversammlung darüber abstimmen.

Nach Ansicht des Gerichts begründet dies jedoch nicht auch die Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten. Ebenso hat der Verwaltungsbeirat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse und keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter.

Weiter ist das Gericht der Ansicht, dass auch der einzelne Wohnungseigentümer nicht verpflichtet ist, Anträge zur Tagesordnung zu stellen oder die Tätigkeit des Verwalters zu überwachen. Er kann vielmehr davon ausgehen, dass der Verwalter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt.

Erkennt ein Eigentümer, dass der Verwalter pflichtwidrig einen Antrag zur Tagesordnung nicht berücksichtigt, kann ein unterlassener Hinweis an den Verwalter keinen Schadensersatzanspruch anderer Eigentümer begründen.

Die Vorbereitung und Einberufung der Eigentümerversammlung obliegt ausschließlich dem Verwalter.

 

Tatsächliche Wohnfläche für Betriebskostenabrechnung

(Neue Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 30.5.2018, Az. VIII ZR 220/17) 

„Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an.“

Die Betriebskosten seien nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen, so das Gericht.

Die bisherige Rechtsprechung, wonach die vereinbarte Wohnfläche für die Abrechnung maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gilt nicht mehr.

Auch seine damalige Rechtsprechung zur 10 %-Grenze bei Wohnflächenabweichungen hatte der BGH bereits im Jahre 2015 aufgegeben.

Nach Ansicht des Gerichts enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohn-flächenangabe im Allgemeinen eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung, die bei Überschreitung der 10 %-Grenze zu einem Minderungsrecht berechtigt. Aber hieraus könne nicht rückgeschlossen werden, dass stets von vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre, soweit die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist.

So kommt es nun nicht nur bei der Berechnung einer Mieterhöhung, sondern nun auch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 99 740 9050 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

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