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Rechts-News: Kündigungssperre & Betriebskosten

Rechts-News: Kündigungssperre & Betriebskosten

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Klarstellend der BGH: 3-­jährige Kündigungssperre nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung muss eingehalten werden

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2018 (Az. VIII ZR 104/17))

Mit seinem Urteil vom 21.03.2018 bestätigt der BGH nochmals die in § 577a BGB geregelte Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung beim Verkauf einer vermieteten Wohnung. Dies gilt auch beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder an mehrere Käufer.

Hierdurch soll, so das Gericht, Missbrauch verhindert werden, insbesondere auch beim Kauf durch eine Gesellschaft.

Demnach darf den Mietern frühestens nach drei Jahren (bis zu 10 Jahren, je nach Gebiet/ Ballungsraum) aus Eigenbedarf kündigen. Eine davor ausgesprochene Kündigung ist unwirksam, so der BGH.

Der Fall: Einer der Gesellschafter einer Personengesellschaft, die eine Wohnung erworben hatte, wollte eine 160 m² große Wohnung selbst beziehen, in der seit 1981 ein Ehepaar mit seiner Tochter lebte. Die Gesellschaft sprach eine Eigenbedarfskündigung für den Gesellschafter aus.

Das Gericht prüfte die Berechtigung der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht mehr, denn es war schon die Sperrfrist unterschritten.

Die Entscheidung: Der dem Bundesgerichtshof vorliegende Fall war der Paradefall, der den Gesetzgeber zu einer Änderung des § 577a BGB veranlasst hatte. Hier hatte er neu geregelt, dass die Sperrfrist für eine Kündigung auch beim Verkauf an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer gilt.

Hintergrund für die Änderung durch den Gesetzgeber war das sich in den Jahren zuvor entwickelte sog. „Münchner Modell“, bei dem Gesellschaften den Kündigungsschutz umgingen.

 

Betriebskostenabrechnung korrekt: Vermieter in der Nachweispflicht

(BGH, Urteil v. 7.2.2018, VIII ZR 189/17)

„Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.“

Fall: Die Vermieterin einer Dreizimmerwohnung mit 94 m² verlangt von den Mietern eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten. Das Haus hat insgesamt eine Wohnfläche von 720 m².

Gemäß der Betriebskostenabrechnung 2013 belief sich der Nachzahlungsanspruch auf ca.
€ 5.000,–. Die Mieter beanstandeten die Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestritten den Verbrauch der für ihre Einheit von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge. Sie forderten daher die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, um dies überprüfen zu können. Dem kam die Vermieterin nicht nach.

Die angerufenen Amts- bzw. Landgericht gaben der Zahlungsklage der Vermieterin statt und sahen die Darlegungs- und Beweislast bei den Mietern. Der Mieter müsse konkret darlegen, warum die Kosten nicht berechtigt seien. Die verlangte Einsichtnahme in die Belege für die anderen Wohnungen bringe den Mietern keinen Vorteil.

Entscheidung: Der Vermieter hat die Beweislast, so der BGH!

Der BGH hob die Entscheidungen von Amts- und Landgericht auf und wies die Klage als derzeit unbegründet ab.

„Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, beim Vermieter. Es ist nicht Sache des Mieters, die Abrechnung zu entkräften.“

Das Gericht ist darüber hinaus auch der Meinung, dass die Vermieterin den Mietern auch Einsicht in die Ablesebelege der anderen Wohnungen hätte gewähren müssen. Dies sei zur sachgerechten Prüfung der Abrechnungen erforderlich. Hierdurch wären die Mieter in die Lage versetzt worden, Klarheit zu erlangen, ob der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten aller Wohnungen übereinstimmt, ob die Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken bestehen, dass die Kosten richtig verteilt sind.

Weiter sieht es das Gericht auch nicht als erforderlich an, dass die Mieter ein besonderes Interesse an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Wohnungen darlegen müssten. Ein allgemeines Interesse, die Abrechnung inhaltlich zu kontrollieren, ist ausreichend.

„Solange ein Vermieter unberechtigt eine Belegeinsicht verweigert, muss der Mieter eine geforderte Nachzahlung nicht leisten.“

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 41 42 40 9-21 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

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