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Rechts-News: Mieterhöhung & Sondernutzungsrecht

Rechts-News: Mieterhöhung & Sondernutzungsrecht

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

BGH: Gutachten zur Vergleichsmiete auch ohne Besichtigung gültig

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.07.2018, VIII ZR 190/17)

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das der Vermieter auf ein Sachverständigengutachten stützt, hängt nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung besichtigt hat.

Hintergrund: Der Mieter einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses erhielt von seinem Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen basierend auf ein vom Vermieter eingeholtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Gutachten enthielt Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Zwei- bis Vierzimmerwohnungen des Gebäudes.

Eine Besichtigung der Wohnungen durch den Sachverständigen hatte nicht stattgefunden, da keine Mieter angetroffen wurden oder sich dazu bereit erklärt hatten.

Der Sachverständige hatte daher auf die ihm vom Vermieter zur Verfügung gestellten Besichtigungsdaten und Wohnungsbeschreibungen Bezug genommen.

Das vorinstanzliche Gericht hatte aus diesem Grunde die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil der Sachverständige weder die betreffende Wohnung, noch andere Wohnungen in dem Gebäude besichtigt habe.

Entscheidung: Der BGH dagegen hob das vorinstanzliche Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück zum Landgericht.

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann der Vermieter nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt dabei nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung oder im Fall eines Typengutachtens jedenfalls eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat. Die bislang weit verbreitete Ansicht sieht dies anders.

Wichtig ist nach Ansicht des Gerichts, dass das Gutachten dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt ist und der Mieter hieraus die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zumindest ansatzweise nachzuvollziehen kann.

Das Gutachten muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete enthalten und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Hierzu bedarf es nicht zwangsweise der Besichtigung der Wohnung.

Nach Ansicht des Gerichts ist Wirksamkeitsvoraussetzung lediglich, dass die Angaben des Sachverständigen für den Mieter nachprüfbar sind.

 

Dauerhafte Aufhebung des Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.03.2018, Az. V ZR 65/17)

Eine dauerhafte Aufhebung des Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers gegen seinen Willen ist nur durch Änderung der Gemeinschaftsordnung möglich.

Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümerin sollte auf das in der Gemeinschaftsordnung zu ihren Gunsten geregelte Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche, die sie als Terrasse und Garten nutzte, verzichten, damit dort zwei Stellplätze errichtet werden. Dies entsprach einer bereits Jahren zuvor erteilten Baugenehmigung. Zudem verlangte die zuständige Behörde die Errichtung der Stellplätze. Da sich die Wohnungseigentümerin weigerte, die Fläche zu räumen, erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage.

Die Vorinstanzen gaben der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht. Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung bedürfe es nicht. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision der Wohnungseigentümerin.

Der Bundesgerichtshof fordert dagegen eine Änderung der Gemeinschaftsordnung.

„Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen. Der Rückgriff auf § 242 BGB sei seit Einführung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG unzulässig.“

Zudem gebe es nach Auffassung des Bundesgerichtshofs keinen Anspruch auf Aufhebung des Sondernutzungsrechts. Dies würde nach Meinung des Gerichts nur die ultima ratio darstellen, wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt werde.

Im vorliegenden Fall war das jedoch nicht gegeben, auch wenn der Zustand der Wohneigentumsanlage nicht der Baugenehmigung entsprach. Allein hierdurch sei nicht der Entzug des Sondernutzungsrechts gerechtfertigt. In Betracht gekommen wäre auch eine verwaltungsgerichtliche Klage gegen die Stellplatzauflage oder die Stellplätze an anderer Stelle zu errichten.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

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