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Rechts-News: Schäden durch Mieter oder Handwerker

Rechts-News: Schäden durch Mieter oder Handwerker

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Beschädigung durch Mieter; Schadensersatz ohne Fristsetzung möglich

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17

„Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.“

Hintergrund: Nach Beendigung des Mietverhältnis stellt der Vermieter einer Wohnung Schäden an der Mietsache fest und verlangt vom Mieter Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung (Beschädigung von Badezimmerarmaturen und Heizkörper, schadensbedingter Mietausfall von
5 Monaten) verantwortlich sei. Dem Mieter war zuvor keine Frist zur Beseitigung der Schäden vom Vermieter gesetzt worden.

Der Mieter lehnte den Anspruch des Vermieters ab, da er der Ansicht war, dass der Vermieter ihm zuvor eine Frist zur Beseitigung hätte setzen müssen.

Entscheidung: Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Eine Fristsetzung war nicht erforderlich, um einen Anspruch auf Schadensersatz zu begründen. Eine Fristsetzung ist lediglich bei der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch. Dem Mieter müsse dann erst eine weitere Möglichkeit zur Erfüllung eingeräumt werden. Erst wenn der Mieter die Leistung dann nicht erfüllt, kann der Vermieter Ersatz des Schadens verlangen.

Nach Ansicht des Gerichts aber handelt es sich vorliegend um die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume pfleglich zu behandeln und in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, was eine sog. „nicht leistungsbezogene Nebenpflicht“ des Mieters aus dem Mietverhältnis darstellt. Für die Verletzung einer solchen Pflicht ist ein Schadensersatzanspruch auch ohne Fristsetzung gegeben. Im Ergebnis kann der Vermieter so dann gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen.

 

Haftung des Eigentümers bei Schaden durch beauftragten Handwerker

Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.02.2018, Az. V ZR 311/16

„Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, haftet gegenüber dem Nachbarn, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbarhaus dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.“

Sachverhalt: Die Eigentümer eines Wohnhauses hatten einen Dachdecker mit Reparaturen an dem Flachdach des Hauses beauftragt. Bei der Ausführung durch den Handwerker kam es durch dessen Verschulden zu einem Glutnest. Hierdurch wurde ein Brand ausgelöst und das Wohnhaus wurde vollumfänglich zerstört. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde aber zugleich auch das an das brennende Haus unmittelbar wandseits angrenzende Haus der Nachbarin erheblich beschädigt. Die Versicherung der Nachbarin, die den entstandenen Schaden erstattet hatte, verlangt nun von den Erben der zwischenzeitlich verstorbenen Auftraggeber des Dachdeckers aus übergegangenem Recht Ersatz. Der zur Zahlung von € 98.000 verurteilte Dachdecker ist insolvent.

Urteil: Das Gericht gab der Versicherung Recht. Die Erben der Auftraggeber des Dachdeckers müssen den am Nachbarhaus entstandenen Schaden aufgrund eines verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs ersetzen. Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch liegt vor, wenn von einem Grundstück im Rahmen der privatwirtschaftlichen Nutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss und wodurch er Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Des Weiteren ist Voraussetzung, dass der Anspruchsgegner Störer im Sinne von § 1004 BGB ist. Hierfür muss die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehen. Es kommt darauf an, ob Umstände vorliegen, auf die grundsätzlich nur der Grundstückseigentümer Einfluss nehmen kann.

Mittelbarer Handlungsstörer ist wer die Beeinträchtigung des Nachbarn durch seine Willensbetätigung verursacht. Für die Zurechnung des vom Dachdecker verursachten schädigenden Zustandes kommt es auch nicht darauf an, ob die Auftraggeber Sorgfaltspflichten bei der Auswahl des Handwerkers verletzt haben. Die Störung ist dem Verantwortungsbereich der Eigentümer des Wohnhauses zuzurechnen, denn diese haben den Handwerker beauftragt.

So der BGH: „Auch wenn sie den Handwerker sorgfältig ausgesucht haben und ihm nicht vorgegeben haben, wie er zu arbeiten hat, haben sie eine Gefahrenquelle geschaffen. Der Brand beruhte damit auf Umständen, die aus ihrem Einflussbereich stammen.“ Daher haften sie.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 41 42 40 9-21 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

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