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Rechts-News: Sondernutzungsrecht & Teileigentum

Rechts-News: Sondernutzungsrecht & Teileigentum

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Ein gewährtes Sondernutzungsrecht im Rahmen einer WEG ist nur schwer entziehbar

(BGH, Urteil vom 23.3.2018, Az. V ZR 65/17)

„Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.“

Sachverhalt: Aufgrund einer baurechtlichen Anordnung wurde eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) von der Stadt verpflichtet, die in der Baugenehmigung für die Wohnungseigentumsanlage vorgesehenen Kfz-Stellplätze parallel zum Gebäude und nicht, wie tatsächlich erfolgt, rechtwinklig zum Gebäude zu errichten. Die Stadt hatte es abgelehnt die abweichende Bauausführung nachträglich zu genehmigen

Um der Anordnung nachzukommen, musste die Gemeinschaft jedoch eine Fläche einer Erdgeschoss-Wohnung in Anspruch nehmen, an der zu Gunsten des Eigentümers ein Sondernutzungsrecht bestellt ist und auf der sich eine Garten- und Terrassenfläche befindet.

Die WEG verlangte vom Sondernutzungsberechtigten die Duldung der Entfernung der Terrasse, der Pflanzen und des die Sondernutzungsfläche umgebenden Zauns und die Errichtung zweier Stellplätze auf der Fläche, die den Wohnungseigentümern und Besuchern zur Verfügung stehen sollen. Außerdem verlangt sie, die Nutzung der Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen zu dulden. Dies lehnt der Sondernutzungsberechtigte ab; die WEG klagte daraufhin auf Duldung.

Urteil: Das Gericht lehnt die Klage der Gemeinschaft ab. Durch bestellte Sondernutzungsrechte wird das Recht eines jeden Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeschränkt. Es widerspräche daher dem Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste. Anders wäre dies gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur entsprechend § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG zu erreichen, indem die Gemeinschaftsordnung angepasst oder geändert wird.

Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen.

Überdies grundsätzlich nur bei Bezahlung einer entsprechenden Entschädigung. Ein Anspruch der Gemeinschaft auf Anpassung der Gemeinschaftsordnung setzt aber voraus, dass das Festhalten an der bisherigen Regelung aus schwerwiegenden Gründen grob unbillig ist. Das war im vorliegenden Fall nicht festzustellen, insbesondere da die Gemeinschaft nicht darlegen konnte, dass die Vorgaben der Baugenehmigung zu den Stellplätzen nicht auf andere Weise erfüllt werden können und die Änderung dieser Vorgaben öffentlich-rechtlich nicht in Betracht kommt.

 

Wohnen im Geschäftshaus ist unzulässig

(Urteil des BGH vom 23.03.2018, Az. V ZR 307/16)

Eine Teileigentumseinheit in einem reinen Geschäftshaus darf nicht als Wohnung genutzt werden. Kann ein Teileigentümer ausnahmsweise eine Nutzungsänderung verlangen, muss er diesen Anspruch zunächst durchsetzen, bevor er mit der Wohnnutzung beginnt.“

Sachverhalt: Die Mitglieder einer Teileigentümergemeinschaft verlangen von einem Teileigentümer, die Nutzung seiner Einheit zu Wohnzwecken zu unterlassen.

Die Teilungserklärung von 1989/1990 eines aus 7 Teileinheiten bestehenden Gebäudes sah lediglich eine „berufliche und gewerbliche Nutzung“ vor. Die Einheiten wurden insbesondere als Apotheke oder Arztpraxen genutzt. Nachdem ab dem Jahre 2013 manche Einheiten anderweitig gewerblich genutzt wurden, andere dagegen leer standen, hatte ein Eigentümer seine Einheit in 2 Wohnungen umbauen lassen und diese vermietet.

Dies wollten die übrigen Eigentümer unterbinden. Der Eigentümer jedoch war der Ansicht, dass er eine Änderung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Zulässigkeit einer Wohnnutzung verlangen könne. Die übrigen Eigentümer klagten daraufhin auf Unterlassung.

Urteil: Der BGH gab der Unterlassungsklage statt. Die Teileigentumseinheit darf nicht zum Wohnen genutzt werden. Entscheidend ist, dass es sich vorliegend um ein ausschließlich zu beruflichen und gewerblichen Zwecken dienendes Gebäude handelt und dies in der Gemeinschaftsordnung so verankert ist.

Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies ist aber bei einer Wohnnutzung mit typischen „Wohnemissionen“, wie Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm, Musik sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nicht der Fall. In diesem Fall überwiegt das Interesse der Teileigentümer, dass der professionelle Charakter des Hauses als Geschäftshaus erhalten bleibt.

Im Übrigen hatte es der Eigentümer unterlassen, vor der tatsächlichen Nutzung als Wohnung eine Änderung der Gemeinschaftsordnung tatsächlich herzustellen. Er kann einen etwaigen Änderungsanspruch nicht als Einrede gegen den Unterlassungsanspruch geltend machen.

Hier müsste er zunächst eine darauf gerichtete Klage erheben. Die neue Nutzung darf er erst aufnehmen, wenn er ein entsprechendes Urteil zu seinen Gunsten erstritten hat. Bis dahin muss die bislang geltende Gemeinschaftsordnung beachtet werden und Nutzungen, die den vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, müssen unterbleiben.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 41 42 40 9-21 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

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