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Teilung der Maklerprovision und mögliche Folgen (Gesetzentwurf 2019)

Teilung der Maklerprovision und mögliche Folgen (Gesetzentwurf 2019)

Kürzlich hat das zuständige Bundesministerium den „Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ veröffentlicht. Dieser wurde zuletzt vielfach in den Medien aufgegriffen und diskutiert. Einige Aspekte sind dabei aber leider zu kurz gekommen, auf die wir im Folgenden eingehen möchten.

Als Problem und Grundlage für die geplante Gesetzesänderung wurde erkannt, dass Käufer von Wohnimmobilien gerade in den stark nachgefragten Ballungszentren kaum eine Verhandlungsmacht bei Maklerprovisionen haben. Vielmehr werden diese oft in voller Höhe auf Seiten der Käufer in Rechnung gestellt. Für Verkäufer arbeiten Makler leider vielfach kostenfrei – ein Zustand, den wir von LEHMANN HUEBER schon häufig kritisiert haben, da er die Interessenslagen nicht angemessen wiedergibt.

In fünf Bundesländern in Nord- und Ostdeutschland ist die einseitige Provisionsverteilung „ortsüblich“: Hier zahlt allein der Käufer eine Maklerprovision von 5,95 bis 7,14%. Auch in anderen Märkten wie z.B. München verzichten Makler regelmäßig freiwillig auf ein Honorar vom Verkäufer, um überhaupt Aufträge im umkämpften Marktumfeld zu bekommen. Sie nutzen somit die schlechte Verhandlungsposition der Käufer schamlos aus: Einige Kollegen begnügen sich dabei sogar nicht mit den ortsüblichen 3,57% Käuferprovision, sondern verlangen 4,76 oder 5,95% allein vom Käufer. Wer die Käuferprovision in der verlangten Höhe nicht akzeptiert, wird als Kaufinteressent aussortiert.

Um diesen Auswüchsen entgegenzuwirken, sollen die Paragraphen zum „Maklerlohn“ im BGB in drei Punkten neu gestaltet und präzisiert werden:

  • Maklerverträge sind nur in Textform wirksam, damit Vereinbarungen nachvollziehbar und belegbar sind. Es genügt hierzu auch eine E-Mail. Diese Maßnahme halten wir für sinnvoll und längst überfällig, da Makler eine Aussage des Verkäufers „Bieten Sie meine Wohnung gerne Ihren Kunden an“ regelmäßig zum Anlass nehmen, die Immobilie öffentlich online zu inserieren, obwohl der Eigentümer dies überhaupt nicht möchte. In der Schriftform kann man Missverständnisse reduzieren.
  • Der Satz „Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.“ bedeutet nichts anderes, als dass die Käuferprovision nicht höher sein darf als die Verkäuferprovision, wenn wie üblich der Verkäufer der Auftraggeber des Maklers ist. Die Gesamtprovision wird also beispielsweise hälftig geteilt, wie es in 10 von 16 Bundesländern (darunter Bayern) bereits ortsüblich ist. Hier zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3,57%, was also auch weiterhin zulässig und beabsichtigt ist. Zudem ist auch eine abweichende Vereinbarung denkbar, dass der Verkäufer als Auftraggeber den Großteil oder die komplette Provision übernimmt. Es handelt sich also um eine abgeschwächte Version des Bestellerprinzips.
  • Weiterhin wird gesetzlich geregelt, dass „der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig (wird), wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist.“ Die Käufer müssen also erst dann ihren Provisionsanteil zahlen, wenn der Verkäufer als Auftraggeber seinen Teil bereits bezahlt hat. Der Nachweis kann z.B. über einen Überweisungsbeleg erfolgen. Damit soll verhindert werden, dass die Verkäuferprovision „unter den Tisch fällt“ und ausschließlich der Käufer den Makler bezahlt.

Grundsätzlich begrüßen wir diese Regelungen, sehen aber in der Praxis die Gefahr von Umgehungsversuchen: Makler, die dem Verkäufer bei der Provision „entgegenkommen“ wollen, müssen zwar zuerst die volle Provision (in Höhe der Käuferprovision) verlangen und vereinnahmen, werden diese aber (teilweise oder komplett) wieder zurückzahlen, sobald der Käufer seinen Anteil überwiesen hat. Es wird leider kaum möglich sein, dieses Gebaren zu überwachen oder zu verhindern.

Eine weitere Möglichkeit kann sein, die Verkäuferprovision in den Kaufpreis einzurechnen, diesen also höher anzusetzen. Damit muss der Verkäufer zwar die Provision an den Makler überweisen, bekommt seinen Anteil jedoch über einen höheren Kaufpreis vom Käufer ausgeglichen. Dies setzt aber voraus, dass höhere Kaufpreise auf dem Markt realisierbar sind.

Der Immobilienverband IVD hofft durch die Gesetzesänderung auf eine Gleichbehandlung von Käufern und Verkäufern und eine ausgewogene Beratung, da der Makler von beiden Seiten im gleichen Maß für seine Arbeit honoriert wird. Wie wir jedoch unsere Branche kennen, werden viele unserer „Kollegen“ weiter eher opportunistisch verhandeln und beraten.

Einen positiven Effekt würde die Neuregelung aber mit sich bringen: Den Maklern, die aktuell damit explizit um Aufträge werben, dass sie „selbstverständlich für den Verkäufer kostenfrei“ arbeiten, wird die Werbegrundlage entzogen. Umgehungsversuche und „Entgegenkommen“ lassen sich erst in einem persönlichen Gespräch mit den potentiellen Auftraggebern auf den Tisch bringen. Damit werden Verkäufer automatisch stärker für den Preis der Dienstleistung (nämlich die Provision) sensibilisiert und wägen zunehmend nach Preis und Leistung ab.

Das Gesetz soll nach einer 6-monatigen Übergangszeit frühestens Mitte 2020 in Kraft treten. Wir hoffen, dass die Formulierungen nochmal nachgeschärft und die oben geschilderten Schlupflöcher im Rahmen der Möglichkeiten geschlossen werden. Dann kann es tatsächlich zu einer schrittweisen Professionalisierung der Branche kommen, auch wenn sicher kein „Urknall“ davon ausgehen wird.

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