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Wächst die Gefahr einer Immobilienblase in München?

Wächst die Gefahr einer Immobilienblase in München?

Auch in diesem Jahr hat die Schweizer Großbank UBS wieder ihren „Global Real Estate Bubble Index“ veröffentlicht. Dieser untersucht jährlich die Immobilienmärkte internationaler Großstädte und ermittelt die Gefahr einer Immobilienblase anhand verschiedener Kriterien.

Als „Blase“ wird per Definition in dem Report eine substantielle und nachhaltige Überbewertung eines Wirtschaftsgutes bezeichnet, deren Existenz sich erst beim „Platzen“, also einer plötzlichen Preiskorrektur, bemerkbar macht. Anhand historischer Daten kann man diesen Zustand aber angeblich vorhersagen.

Es ist bekannt, dass die Mieten und vor allem die Kaufpreis in München seit 2008 Jahr für Jahr deutlich gestiegen sind. Rund 120% kosten Immobilien heute mehr als noch vor zehn Jahren – also mehr als eine Verdoppelung der Kaufpreise! Die Attraktivität der bayrischen Landeshauptstadt und die niedrigen Zinsen haben die Nachfrage nach Wohneigentum zur Selbstnutzung befeuert. Und auch für Investoren war München historisch unterbewertet, was zu einem bisher nicht gekannten Einkaufsvolumen geführt hat.

Ein typisches Anzeichen für eine Immobilienblase ist nach der Einschätzung der UBS unter anderem eine Entkoppelung der Immobilienpreise von Einkommen und Mieten. Bei der Erschwinglichkeit, also dem Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen, liegt München im Mittelfeld der untersuchten Metropolen. Die Immobilien sind zwar teuer, die Einkommen aber hoch: Acht durchschnittliche Jahreseinkommen kostet eine 60 m² Wohnung nahe des Stadtzentrums. Vor 10 Jahren waren es jedoch nur vier – die Preise sind also doppelt so stark angestiegen wie die Löhne und Gehälter. In Hongkong braucht es aktuell sogar 22 Jahreseinkommen für den Erwerb einer klassischen 2-Zimmer-Wohnung!

Deutlich schlechter steht es um das Verhältnis Kaufpreis zu Miete, also die Rendite einer Wohnung. Mit 35 Jahresmieten sind Immobilien in München so (un)rentabel wie in Paris, Zürich und Singapur. In Los Angeles beispielsweise sind Kaufpreise auch hoch, aber sie betragen nur das 17-fache einer Jahresmiete. Die Rendite ist dort also doppelt so hoch wie bei uns. 2008 lag der Wert in München noch bei 25. Die Bruttorenditen also sind spürbar gesunken, da die Mieten deutlich langsamer steigen als die Kaufpreise.

Ein weiteres Merkmal einer Blase sind exzessive Kreditvergabe und Bautätigkeit. Während Banken weiterhin sehr konservativ Darlehen ausgeben und die langfristige Bonität und Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer kleinlich hinterfragt werden, ist die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt wieder gestiegen.

Anhand dieser Daten liegt München mit einem Index Score von 1,99 stark im blasengefährdeten Bereich. Nur Hongkong weist unter den untersuchten Metropolen mit 2,03 einen noch höheren Wert auf. Im Index Report 2017 lag München bei einem Score von 1,92, die Blasengefahr ist also weiter gestiegen. Im Vorjahr wiesen nur Toronto und Stockholm höhere Werte auf – in beiden Städten sind die Preise seitdem zurückgegangen. Droht dieses Szenario nun auch München?

Auslöser für das Platzen können laut UBS weltwirtschaftliche Veränderungen, ein sich wandelndes Investitionsverhalten oder ein sprunghafter Anstieg des Immobilienangebots sein.

Was der Report aus Sicht lokaler Experten aber nicht ausreichend berücksichtigt, ist der anhaltende Zuzug nach München. Die Stadt wird kurz- und mittelfristig weiter wachsen – und die Menschen müssen irgendwo wohnen. Da ein Abschwung der deutschen (und vor allem der Münchner) Wirtschaft derzeit nicht absehbar ist, bleiben die Einkommen hoch. Zudem ist sehr viel Eigenkapital im Markt, sodass auch hohe Kaufpreise weiterhin erschwinglich und finanzierbar bleiben – auch wenn Banken Darlehen nur unter strengen Auflagen vergeben. All das sind Zeichen für eine Stabilität des Münchner Marktes und weiterhin großer Nachfrage.

Wir gehen mit der UBS konform, dass nur ein (aktuell nicht absehbarer) deutlicher Zinsanstieg und ein verändertes Investitionsverhalten eine Trendumkehr einläuten können. Es ist jedoch spürbar, dass vor allem im hochpreisigen Marktsegment die Vermarktungsdauern steigen. Käufer sind zunehmend wählerisch und suchen die „perfekte“ Immobilie. Gerade auf dem hohen Preisniveau ist die Kompromissbereitschaft eher eingeschränkt. Zudem wächst das Angebot im Preisbereich ab 1,5 Mio. €, die Interessenten haben mehr Auswahl.

Von einem Platzen einer Preisblase ist aufgrund der hervorragenden substanziellen Voraussetzungen daher in München vorerst nicht auszugehen. Die Bautätigkeit liegt zudem weit hinter dem Bedarf zurück, der Nachfragedruck bleibt hoch. Der Übergang in eine Konsolidierungsphase im gehobenen Marktsegment deutet sich jedoch an. So haben auch die Kaufpreise von Häusern im ersten Halbjahr 2018 stagniert. Bei Wohnungen unter 800.000 € sind die Nachfrage und Zahlungsbereitschaften jedoch noch ungebrochen. Wie lange die Preise weiter steigen, liegt also auch in Zukunft in der Hand der Käufer und ihrer Zahlungsbereitschaften.

 

Quellen:

UBS Global Real Estate Bubble Index 2018

Halbjahresbericht 2018, Gutachterausschuss München

Eigene Recherchen und Analysen

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