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Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2021 in München?

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2021 in München?

Trotz Corona sind die Kaufpreise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke auch in 2020 – entgegen aller Erwartungen – weiter gestiegen. Kaum eine Frage beschäftigt den Immobilienmarkt daher aktuell mehr, als ob Deutschland (oder zumindest die teuren Großstädte) auf eine Preisblase zusteuern oder sogar schon mittendrin stecken. Wenn man den Massenmedien glauben mag, stehen wir schon seit Jahren immer kurz vor dem Platzen einer Blase. Auch wir als Makler bekommen keine andere Frage häufiger gestellt.

Mit dem Thema hat sich kürzlich auch die „KfW Research“ beschäftigt und im März eine Analyse veröffentlicht, die sich mit unserer Marktwahrnehmung deckt. Dabei wurden verschiedene Aspekte untersucht, die für eine Blasenbildung relevant sind.

Die Nachfrage ist weiterhin sehr hoch und deshalb steigen die Preise. Die hohen Zahlungsbereitschaften sind jedoch nicht auf die spekulative Erwartung weiter steigender Preise, sondern auf überwiegend wirtschaftliche Ursachen zurückzuführen: Die verfügbaren Einkommen sind zwischen 2004 und 2019 um 41 % gestiegen, die Zinsen im gleichen Zeitraum von durchschnittlich 4,7 auf 1,5 % gefallen. Hinzu kamen Anreize wie das Baukindergeld. Allein über diese Faktoren wurden die höheren Kaufpreise finanziert.

Zudem rückte Wohneigentum als sinnvolle Altersvorsorge mehr in den Fokus der Bevölkerung, weshalb die Eigentumsquote in Deutschland seit 2004 von 41 auf 47 % gestiegen ist. Ebenso ist kein Kreditboom zu verzeichnen; das Darlehensvolumen stieg nicht stärker als die Einkommen. Das Verhältnis von Annuität zu verfügbarem Einkommen ist in den vergangenen zehn Jahren sogar leicht gesunken: Immobilien sind heute erschwinglicher als noch in 2010.

Ebenso ist aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage nicht davon auszugehen, dass die Zinsen kurz- oder gar mittelfristig deutlich steigen (können). Dadurch werden auch Anschlussfinanzierungen nach Ablauf der Zinsbindung für die Darlehensnehmer finanzierbar bleiben. In 2020 wurde die Kreditvergabe durch die Banken weiter verschärft, indem höhere Sicherheiten verlangt und Zinsaufschläge für riskantere Finanzierungen vereinbart wurden. Von einer lockeren, spekulativen Kreditvergabe sind wir in Deutschland also weit entfernt.

Der einzige Grund für vielleicht doch steigende Zinsen wäre eine starke Inflation. In diesem Fall würden aber auch die Einkommen steigen und die Realwerte der Schulden sinken, was wiederum die Tilgung erleichtert. Es ist also nicht von einer Welle von Zwangsversteigerungen und Notverkäufen aufgrund Zahlungsunfähigkeit der Eigentümer auszugehen.

Für nicht weiterhin stark steigende Immobilienpreise spricht hingegen die nachlassende Zuwanderung. Bis 2040 wird für Deutschland eine stabile Bevölkerungsentwicklung vorausgesagt, nachdem im vergangenen Jahrzehnt die Zuwanderung die Nachfrage zusätzlich getrieben hat – vor allem in den wirtschaftsstarken Standorten und Großstädten.

Ein deutlich zu beobachtender Trend ist darüber hinaus die „Suburbanisierung“, also der Wegzug aus den Metropolen in das Umland. Durch Homeoffice-Lösungen sind Arbeitnehmer nicht mehr so stark an die Firmenstandorte gebunden, sondern bevorzugen zunehmend das Leben auf dem Land mit größerem Garten und besseren Freizeitmöglichkeiten (bei guter Internetverbindung). Dies wird neben der gestiegenen Neubauaktivität in den Städten den Preisdruck von den teuren Standorten nehmen.

Zusammenfassend kann man sagen, dass es keine deutschlandweite Preisblase gibt. Immobilien sind solide finanziert und aufgrund der guten Einkommen und niedrigen Zinsen für eine breite Bevölkerungsschicht weiterhin bezahlbar. Die sehr hohen Preise in den Top-7 Städten können sich jedoch aufgrund des steigenden Angebots durch Neubau und wegen des Wegzugs in das Umland entspannen. Ein plötzliches Platzen einer Blase mit Leerstand und Preisverfall ist jedoch nicht absehbar. Vielmehr sollte der Markt in ein „ruhigeres Fahrwasser“ übergehen.

Wir spüren diesen Trend bereits deutlich in unserem täglichen Geschäft: Häuser außerhalb Münchens werden extrem stark nachgefragt, während Wohnungen innerhalb der Stadt sehr kritisch begutachtet und eher wählerisch gekauft werden. Für „gute“ Immobilien werden auch weiterhin hohe Preise bezahlt. Immobilien in weniger guten Mirko-Lagen und mit veralteter Ausstattung zeigen spürbar längere Vermarktungsdauern.

Die steigende Neubautätigkeit ist auf dem Markt aktuell noch nicht sichtbar, sondern wird erst in den kommenden Monaten und Jahren das Angebot bereichern. Daher sind die Preise in München bis auf weiteres noch stabil, auch wenn Angebote nicht mehr innerhalb weniger Tage Käufer finden.

2021 wird auch zeigen, welche Folgen Corona für die Einkommen der Bevölkerung haben wird und ob Kurzarbeit sowie Insolvenzen ihre Spuren hinterlassen werden. Dank der staatlichen Unterstützung gehen wir aber nicht davon aus, dass ein diversifizierter Wirtschaftsstandort wie München bzw. der hiesige Immobilienmarkt darunter signifikant leiden werden.

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Grundstück demnächst zu verkaufen, bieten wir Ihnen gerne eine unverbindliche Bewertung unter Berücksichtigung der realistischen Marktgegebenheiten an. Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter (089) 543 183 44 oder Ihre E-Mail an info@lehmannhueber.de

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