TRENDUMKEHR AUF DEM MÜNCHNER IMMOBILIENMARKT? (MÄRZ 2024)

16.03.2024

Im Dezember hatten wir einen Artikel mit der Frage veröffentlicht, ob sich die Immobilienpreise langsam auf dem „neuen Niveau“ stabilisieren. Damals gab es erste Anzeichen dafür, dass der rund 18-monatige Abwärtstrend gestoppt sein könnte. Diese Vermutung hat sich inzwischen bestätigt – aber bedeutet das gleich wieder eine Trendumkehr, d.h. steigende Preise?

Die massiven Zinserhöhungen im Laufe des Jahres 2022 von unter 1% auf über 4% haben den Immobilienmarkt in Deutschland akut verändert – von einem Verkäufermarkt zu einem Käufermarkt. Zwischen Januar und Oktober 2023 haben sich Verkäufer und Käufer dann bei einem um 4% schwankenden Zinsniveau langsam an „das neue Normal“ gewöhnen können (und müssen). Es gab 2022 und 2023 viel weniger Transaktionen bei Wohnimmobilien als in den Vorjahren.

Mit der sinkenden Inflation Richtung Ende 2023 und den erwarteten Zinssenkungen haben sich auch die Finanzierungskonditionen für Käufer wieder verbessert. Im November und Dezember des vergangenen Jahres sind Finanzierungskonditionen um ca. 0,8 Prozentpunkte gefallen, auch wenn es im Januar/Februar 2024 wieder leicht nach oben ging, wie das Zins-Chart der Interhyp zeigt:

Entsprechend hat sich auch die Angebotssituation auf dem Münchener Immobilienmarkt entwickelt. In der „Schockstarre“ des Jahres 2022 mit dem massiven Rückgang der Verkäufe hat sich ein Angebotsstau entwickelt: Die Zahl der inserierten Immobilien hat sich rund verdreifacht (Wohnungen +170%, Häuser +221%). In 2023 wurde dieses Niveau bei den Wohnungen gehalten: Viele Verkäufer haben ihre Immobilien vom Markt genommen, andere kamen neu dazu, wenige wurden verkauft. Die Zahl der Häuserinserate steig jedoch auch in 2023 weiter.

Erst mit dem Rückgang bei den Zinsen hat sich der Markt zuletzt wieder etwas belebt. Käufer waren in den vergangenen drei Monaten wieder aktiver, die Zahl der Verkäufe hat zugenommen. Entsprechend ist auch eine Entspannung auf der Angebotsseite zu beobachten: Die Zahl der Inserate geht seit Jahresanfang wieder runter.

Ziehen damit auch die Preise wieder an? Letztendlich können wir aktuell nur die Angebotspreise und nicht die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise analysieren. Letztere liefern dann erst die Jahresberichte des Gutachterausschusses.

Tatsächlich kann man bei den inserierten Preisen seit Ende 2023 eine Stabilisierung beobachten. Der Tiefstpunkt beim Median-Angebotspreis für Wohnungen lag im Oktober 2023 bei 630.000 €. Das waren rund 21% unter dem Höchststand im April 2022. Aktuell liegen wir mit 655.000 € schon wieder 4% über dem niedrigsten Stand.

Bei Häusern betrug der Median-Angebotspreis im Dezember 2023 1.440.000 € und lag damit rund 19% unter dem Höchstwert im September 2021. Auch bei Häusern gab es eine Erholung von ca. 3% zum März 2024.

Die Angebotspreise liegen somit aktuell ungefähr auf dem Niveau von Ende 2019/Anfang 2020.

Können wir also schon von einer Trendumkehr mit steigenden Preisen sprechen? Dafür ist der Betrachtungszeitraum vermutlich noch zu kurz. Man kann aber guten Gewissens behaupten, dass die Preise ihren Boden gefunden haben und der Abwärtstrend durch die Zinsreduzierungen der letzten Monate gestoppt wurde. Es finden wieder mehr Transaktionen statt, aber noch nicht messbar zu höheren Preisen. Denn, wie erwähnt, handelt es sich bei dem leichten Plus nicht um die beurkundeten, sondern um die inserierten (Wunsch-)Preise. Diese beinhalten eben auch Erwartungen der Verkäufer an ein steigendes Preisniveau, was aber in den nächsten Monaten erstmal durch die Nachfrageseite bestätigt werden muss.

Wer jetzt davon ausgeht, dass die Zinsen mit den erwarteten Leitzinssenkungen der EZB im Sommer (oder Herbst?) automatisch weiter runter gehen, muss verstehen, dass das Niveau für langfristige (Baufinanzierungs-)Zinsen nicht direkt am Leitzins hängt, da der primär für die kurzfristigen Zinsen (1 Tag bis 1 Jahr) maßgeblich ist. Das Zinsniveau für Immobiliendarlehen mit Laufzeiten von mehreren Jahren oder gar Jahrzehnten hängt an der Umlaufrendite von Anleihen, über die sich Banken refinanzieren. Und die Umlaufrendite, die durch am Kapitalmarkt gehandelte Bundesanleihen gebildet wird, preist Erwartungen schon mit ein. Da der Markt davon ausgeht, dass die EZB den Leitzins in diesem Jahr reduziert, ist der Finanzierungszins in den letzten Monaten bereits gesunken. Da der Zeitpunkt für die Zinssenkungen aber zuletzt eher nach hinten verschoben wurde, ist die Umlaufrendite wieder leicht nach oben gegangen und demzufolge auch die Finanzierungszinsen.

Für deutliche weitere Zinssenkungen und damit potentiell signifikante Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt im Laufe dieses Jahres müsste sich die geopolitische Lage nachhaltig entspannen, die Inflation stabil um 2% bleiben und infolgedessen die Leitzinsen früher und/oder stärker gesenkt werden als dies aktuell angenommen wird. Oder umgekehrt: Erfüllen sich die aktuellen Prognosen in Bezug auf Weltpolitik, Weltwirtschaft und Inflation, werden sich Umlaufrendite, Finanzierungszinsen und Immobilienpreise in 2024 eher seitwärts bewegen.

Mittel- und langfristig ist bei stabilen Rahmenbedingungen durchaus von steigenden Kaufpreisen auszugehen, da Einkommen steigen werden und in den Metropolen zu wenig Wohnraum zur Verfügung steht bzw. gebaut wird. Von diesem Effekt werden aber nicht alle Marktsegmente gleichermaßen profitieren.

Wenn Sie erfahren wollen, wie sich Ihre Immobilie unter den derzeitigen Gegebenheiten preislich entwickelt hat, rufen Sie uns gerne an: (089) 543 183 46 oder schreiben uns eine E-Mail an info@lehmannhueber.de

Credits Titelbild: Erstellt mit Dall-E/ChatGPT

Quelle Zins-Chart: Screenshot www.interhyp.de/zinsen, 16.3.2024

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STABILISIERUNG NACH DEM PREISRUTSCH – DER IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN 2024

Der neue Immobilienmarktbericht 2024 des Gutachterausschusses München ist da – und liefert spannende Einblicke in eine Phase der Neuorientierung nach den teils drastischen Preisrückgängen der letzten Jahre. Mit rund 11.000 Transaktionen verzeichnete der Münchner Markt 2024 eine deutliche Belebung: 34 % mehr Verkäufe als im Vorjahr. Zum Vergleich: In den Jahren 2020 und 2021 gab es ca. 12.000 bzw. 13.000 Verkäufe.
Individuelles Wohnbauland für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser hat sich seit dem Höchststand 2022 in durchschnittlichen und guten Lagen um etwa 25 % verbilligt, wobei vor allem die Bodenpreise in den durchschnittlichen Lagen im Jahr 2024 nochmal deutlich nachgegeben haben, während sie in den guten Lagen weitestgehend stabil blieben. 2024 liegen die Preise in den durchschnittlichen Lagen (z. B. Obergiesing, Aubing, Milbertshofen) bei rund 1.800 €/m². In guten Lagen wie Trudering oder Obermenzing stabilisieren sie sich bei 2.450 €/m², in den besten Wohnlagen (Herzogpark, Alt-Bogenhausen) bei durchschnittlich 3.350 €/m². Vor allem in den Bestlagen gab es aber auch deutliche Ausreißer nach oben.
Die Preise von freistehenden Einfamilienhäusern sanken im Schnitt um etwa 15 %, wobei die Streuung groß ist – je nach Lage, Zustand und Größe. Bemerkenswert: Es wurden sieben EFH über 8 Millionen Euro verkauft – ein Zeichen, dass das Hochpreissegment weiterhin existiert.
Mit 60 Verkäufen wurden mehr als doppelt so viele Neubau-DHH gehandelt wie 2023. Der Durchschnittspreis lag damit bei rund 11.100 €/m² nur noch knapp unter dem Preisniveau von 2023, jedoch rund 10 % unter den Höchstwerten von 2022.
Bei Bestands-DHH im Wiederverkauf sind deutliche Preisdifferenzen je nach Baujahr zu beobachten – von durchschnittlich 6.750 €/m² (70er) bis 9.900 €/m² (ab 2000). Noch 2021/22 gab es unabhängig von Alter und Zustand kaum DHH unter 9.000 €/m² zu erwerben.
Im Segment der Reihenhäuser zeigt sich 2024 eine differenzierte Entwicklung, die vor allem eines deutlich macht: Der Markt hat sich nach den deutlichen Korrekturen der Vorjahre stabilisiert – jedoch auf unterschiedlichen Niveaus.
Bei den Neubauten bleibt das Reihenendhaus mit einem Durchschnittspreis von 11.550 €/m² ein gefragtes Objekt – im Vergleich zu 2023 bedeutet das sogar einen leichten Anstieg von +2 %. Demgegenüber ist der Durchschnittspreis für das Reihenmittelhaus um 6 % auf 9.700 €/m² gefallen, was auf ein selektiveres Käuferverhalten und eine höhere Preissensibilität bei dieser Haustypologie hindeutet. Im Vergleich zu den Höchstpreisen 2022 haben Mittelhäuser mit einem Minus von 16 % auch deutlich stärker gelitten als Eckhäuser (minus 6 %).
Im Bestandsmarkt bleibt das Bild ebenfalls uneinheitlich: Altbauten unter den Reihenendhäusern (vor 1939) starten bei rund 6.850 €/m², während jüngere Objekte aus den 2010er-Jahren Preise bis zu 9.500 €/m² erzielen. Die Preise sind damit weitestgehend stabil zum Vorjahr. Reihenmittelhäuser bewegen sich in einer etwas niedrigeren Preisspanne von 6.450 €/m² (Baujahr 1980er) bis 8.750 €/m² für Vorkriegsbauten in guten Lagen. Dies entsprich einem Wertverlust von rund 5 bis 10 % je nach Gebäudealter gegenüber 2023.
Ein besonders auffälliger Trend des Jahres 2024 ist die deutlich gestiegene Aktivität im Markt für Neubauwohnungen. Mit 1.126 verkauften Einheiten wurde fast das Doppelte des Vorjahres umgesetzt. Dieser Anstieg zeigt, dass sich die Käufer wieder stärker an den Markt heranwagen – nicht zuletzt aufgrund gesunkener Preise und stabilisierter Zinsen. Auffällig ist jedoch, dass die Verkaufszahlen weiterhin deutlich unter denen der Vergangenheit liegen: Zwischen 2017 und 2021 wurden pro Jahr ca. 3.000 Neubauwohnungen verkauft, in 2011 waren es sogar rund 5.000 Einheiten.
Das Preisniveau differenziert sich stark nach Lage:
In durchschnittlichen Lagen liegt der Quadratmeterpreis bei rund 10.050 €/m², ähnlich wie 2023 und etwa 10 % unter dem Höchststand von 2022.
Gute Lagen mussten im Jahresvergleich einen Rückgang um 8 % auf 11.450 €/m² hinnehmen.
In den besten Lagen fiel der Durchschnittspreis sogar um 12 % auf 14.400 €/m². Damit bewegen sich diese Stadtteile preislich auf dem Niveau von 2020.
Überraschend hingegen: In zentralen, gefragten Stadtteilen wie Schwabing oder dem Glockenbachviertel stiegen die Neubaupreise deutlich an – auf im Schnitt 21.600 €/m². Das bedeutet nicht nur ein Plus von 4 % gegenüber 2023, sondern auch einen neuen Rekordwert.
Diese Entwicklung verdeutlicht: Während sich das Preisniveau insgesamt eingependelt hat, bleiben Toplagen in der Innenstadt begehrt und preisstabil – oder verzeichnen sogar neue Höchstwerte. Der Neubau-Markt differenziert sich damit stärker denn je nach Mikrolage und Objektqualität.
Die Preise von Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen blieben mit kleinen Abschlägen im vergangenen Jahr weitestgehend auf dem Vorjahresniveau, nachdem diese in 2023 bereits deutlich nachgegeben hatten:
Baujahr Ø-Preis 2024 Veränderung
ggü. 2023
Veränderung
ggü. 2022
50er 7.800 €/m² -4 % -15 %
60er 6.650 €/m² +1 % -16 %
70er 6.500 €/m² -2 % -18 %
80er 6.900 €/m² -3 % -19 %
90er 7.400 €/m² -3 % -15 %
2000er 8.450 €/m² -2 % -11 %
2010er 9.400 €/m² -1 % -8 %
Die großen Abschläge zum Höchststand 2022 scheinen überwunden, das Preisniveau hat sich gefestigt. Auffällig: Jüngere Wohnungen haben geringere Preisverluste, die 50er-Jahre-Wohnungen bleiben aufgrund meist guter Lagen teuer.
Ein Tiefgaragenstellplatz (TG) kostet im Bestand aktuell rund 23.400 Euro, bei Neubauten liegt der Durchschnitt sogar bei 34.000 Euro. Duplex-Stellplätze, die durch ihr platzsparendes System vor allem in größeren Wohnanlagen verbaut werden, sind etwas günstiger: Im Bestand liegt der Preis bei etwa 19.800 Euro, im Neubau bei 31.500 Euro – auch hier zeigt sich eine deutliche Spreizung zwischen älteren und neuen Objekten.
Wer im Freien parkt, zahlt für einen Außenstellplatz aktuell im Schnitt 11.500 Euro. Noch immer gefragt: die klassische Einzelgarage, die mit durchschnittlich 27.000 Euro im Mittelfeld liegt – allerdings meist nur dort verfügbar, wo das Platzangebot dies zulässt.
Der Markt für Mehrfamilienhäuser ohne oder mit geringem Gewerbeanteil zeigt 2024 eine deutliche Belebung. Mit 82 Transaktionen hat sich die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt. Das zeigt: Investoren und private Kapitalanleger kehren zurück – allerdings unter veränderten Vorzeichen. Die durchschnittlichen Kaufpreise lagen bei 5.800 €/m² – deutlich unter dem Niveau von 2022, als noch 8.350 €/m² erzielt wurden. Auch der Multiplikator (Faktor) ist gesunken: von 49 Jahreskaltmieten im Jahr 2022 auf aktuell 33. Dies entspricht einem Anstieg der durchschnittlichen Bruttorendite von ca. 2 % in 2022 auf rund 3 % in 2024.
Diese Entwicklung macht deutlich: Die Zeiten der rein spekulativen Preissteigerungen sind vorbei. Stattdessen rückt wieder stärker die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Immobilie in den Fokus. Käufer achten mehr denn je auf solide Mieterträge, nachhaltige Lagequalität und realistische Preisansätze – ein Signal für mehr Rationalität im Markt.
Fazit: Ein Markt in der Konsolidierungsphase
Nach den drastischen Preisrückgängen seit 2022 hat sich der Münchner Immobilienmarkt 2024 stabilisiert. Transaktionen nehmen wieder zu, Preise finden ihr neues Niveau. Besonders gefragt sind gut erhaltene oder sanierte Objekte sowie Wohnungen in zentralen, etablierten Stadtteilen. Wer jetzt kaufen möchte, findet eine größere Auswahl und mehr Verhandlungsspielraum – aber nicht überall sinken die Preise weiter.
Ausblick
Analysen für das erste Halbjahr 2025 zeigen, dass die Aktivität und Kaufbereitschaft auf dem Markt wieder zunehmen. Dies gilt aber nicht für sämtliche Immobilientypen in allen Lagen: Käufer wissen genau, was sie suchen und sich leisten können. Entsprechend differenziert sind die Zahlungsbereitschaften. Für moderne Wohnungen in guten Lagen ziehen die Kaufpreise langsam wieder an. Ebenso für Häuser unter 1 Mio. € ist eine große Nachfrage zu spüren. Ältere Häuser und Wohnungen mit Sanierungsbedarf und schlechten Energiewerten am Stadtrand werden hingegen kaum angefragt und sind weiterhin nur mit Preisabschlägen verkäuflich.
Es ist also kein pauschaler Aufwärtstrend zu spüren, auch wenn dies in den Medien gerne so dargestellt wird. Die Nachfrage und damit die Preisfindung sind sehr von den individuellen Gegebenheiten abhängig.
Planen Sie im zweiten Halbjahr den Verkauf einer Immobilie und möchten wissen, wie sich diese preislich realistisch in den Markt einfügt? Kommen Sie gerne für ein unverbindliches und kostenfreies Beratungsgespräch auf uns zu: info@lehmannhueber.de oder 0151-27634871.

DROHT EINE ZWANGSVERSTEIGERUNGSWELLE?

In der aktuellen Debatte rund um gestiegene Zinsen wird oft die These geäußert, dass bald eine Welle an Zwangsversteigerungen privater Wohnimmobilien drohe. Der Grund: Viele Immobilienbesitzer würden mit Ablauf ihrer Zinsbindung in eine teurere Anschlussfinanzierung geraten und dadurch finanziell überfordert. Doch wie plausibel ist dieses Szenario wirklich? Ein genauer Blick zeigt: Die Annahme hält einer realistischen Betrachtung nicht stand.
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis
Betrachten wir eine typische Konstellation: Eine 90 m²-Wohnung in guter Lage in München, Baujahr 2000. Realistischer Kaufpreis im Jahr 2015: 500.000 Euro. Der Käufer bringt 10 % des Kaufpreises zusätzlich zu den Kaufnebenkosten aus Eigenkapital ein, finanziert also 450.000 Euro.
Ein in 2015 üblicher Zins von 1,7 % und eine anfängliche Tilgung von 3 % ergeben eine monatliche Rate von 1.763 Euro. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei rund 305.000 Euro. Inzwischen, im Jahr 2025, ist die Wohnung etwa 750.000 Euro wert. Das bedeutet: Der neue Beleihungsauslauf liegt bei nur noch 40 % des aktuellen Marktwertes – ein exzellenter Risikowert für jede Bank.
Wird das Darlehen nun um weitere zehn Jahre mit 3 % Zins und 3 % Tilgung verlängert, ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.525 Euro. Diese liegt damit sogar nominal unter der ursprünglichen Rate aus dem ersten Finanzierungszeitraum.
Einkommensentwicklung sorgt für Entspannung
Zusätzlich sind die Einkommen seit 2015 um rund 30 % gestiegen. Lag die ursprüngliche Bankrate noch bei etwa 50 % des durchschnittlichen Bruttoeinkommens (eines Alleinverdieners), sind es 2025 nur noch gut 30 %. Durch Wertsteigerung der Immobilie, getilgte Schulden und gestiegene Einkommen gerät der Darlehensnehmer in diesem Szenario keinesfalls in finanzielle Schwierigkeiten – trotz deutlichen Zinsanstiegs.
Die große Mehrheit der Immobilienfinanzierungen wurde zwischen 2010 und 2021 mit langfristiger Zinsbindung (10-15 Jahre) und solider Tilgung (um 3 %) abgeschlossen. Diese Struktur sorgt dafür, dass der große Umbruch bei Anschlussfinanzierungen erst langsam und planbar einsetzt. Die Voraussetzungen für stabile Haushaltsfinanzen sind daher vielfach gegeben.
Ein Blick auf ein Extrembeispiel
Natürlich gibt es vereinzelt auch risikobehaftete Konstellationen. Beispiel: Derselbe Wohnungskauf in 2020 (also fünf Jahre später als im ersten Beispiel) für Marktwert 750.000 Euro, voll finanziert zu 1 % Zins und 2 % Tilgung. Die monatliche Rate beträgt in diesem Fall 1.875 Euro. Wenn die Zinsbindung nach nur 5 Jahren (also 2025) endet, steht eine Anschlussfinanzierung über 673.000 Euro an. Bei einem aktuellen Zins von 3,5 % und 1,5 % Tilgung steigt die monatliche Rate auf ca. 2.800 Euro – eine Steigerung um rund 50 %, während die Einkommen im gleichen Zeitraum nur um etwa 17 % gewachsen sind. In solchen Fällen kann es vereinzelt zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, was dann aber auf ein riskantes Finanzierungskonstrukt zurückzuführen ist.
Fazit: Einzelrisiken statt Massenphänomen
Zwar können spekulative oder sehr knapp kalkulierte Finanzierungen in den nächsten Jahren im Einzelfall Probleme bereiten. Eine breitflächige Welle an Zwangsversteigerungen ist jedoch aus heutiger Sicht nicht zu erwarten. Solide Finanzierungsstrukturen, Wertsteigerungen und Einkommensentwicklungen sorgen dafür, dass die meisten Haushalte auch die Anschlussfinanzierung gut bewältigen werden.