STABILISIERUNG NACH DEM PREISRUTSCH – DER IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN 2024

14.07.2025

Bei Immobilieninvestments gibt es eine zentrale Stellschraube, die den Unterschied zwischen einem soliden Investment und einer hochprofitablen Kapitalanlage ausmachen kann: der Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung. Viele Anleger fokussieren sich ausschließlich auf die Bruttomietrendite – dabei ist es in Wahrheit die Eigenkapitalrendite, die zählt.

Bruttomietrendite: Der schnelle Blick auf die Immobilie

Die Bruttomietrendite ist die klassische Kennzahl, mit der viele Investoren den ersten Eindruck eines Objekts bewerten. Sie berechnet sich wie folgt:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel:
Eine Wohnung kostet 240.000 € und erzielt eine Jahreskaltmiete von 12.000 €.

-> Bruttomietrendite = (12.000 € / 240.000 €) × 100 = 5,0 %

Nettomietrendite: Der genauere Blick auf die Immobilie

In der Netto-Betrachtung werden die gesamten Anschaffungskosten (Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten) und der Nettoüberschuss (Jahreskaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) ins Verhältnis gesetzt, was eine deutlich realistischere Rendite liefert als die Brutto-Berechnung:

Die Bewirtschaftungskosten (für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall) belaufen sich in unserem Beispiel auf 1.000 € pro Jahr, die Kaufnebenkosten (für Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer) auf rund 20.000 €.

-> Nettorendite = (12.000 € – 1.000 €) / (240.000 € + 20.000 €) × 100 = 4,2 %

Der Hebeleffekt: Mehr Rendite durch weniger Eigenkapital

Wird die Immobilie komplett mit Eigenkapital gekauft, ist die Nettomietrendite gleichzusetzen mit der Eigenkapitalrendite. Doch durch die Finanzierung mit einem Darlehen tritt der sogenannte Hebeleffekt in Kraft.

Setzt ein Investor z. B. nur 44.000 € Eigenkapital ein (20.000 € für die Kaufnebenkosten plus 24.000 € für 90% des Kaufpreises) und 216.000 € über ein Bankdarlehen finanziert, sieht die Rechnung ganz anders aus. Vorausgesetzt, die Nettomiete deckt die Zinskosten, lässt sich mit weniger eingesetztem Kapital eine überproportional höhere Eigenkapitalrendite erzielen.

Rechenbeispiel: Eigenkapitalrendite

Nehmen wir das gleiche Beispielobjekt:

Kaufpreis: 240.000 €
Kaufnebenkosten: 20.000 €
Eigenkapital: 44.000 €

-> Fremdkapital (Bankdarlehen): 216.000 €

Zinssatz: 3,5 % p. a.

-> Zinsen: 7.560 € p.a.

Kaltmiete: 12.000 € p.a.
Bewirtschaftungskosten: 1.000 € p.a. (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)

-> Nettoüberschuss nach Zinsen: 3.440 €

-> Eigenkapitalrendite = (Nettoüberschuss / Eigenkapital) × 100
= (12.000 € – 1.000 € – 7.560 €) / 44.000 € × 100 = 7,8 % p.a.

Das klingt schon viel besser, oder?

Profi-Investoren maximieren den Effekt, indem sie z.B. Kaufnebenkosten auf den Verkäufer abwälzen und den vollen Kaufpreis mit Fremdkapital finanzieren:

Verhandelt der Käufer also beispielsweise, dass der Verkäufer die komplette Maklerprovision übernimmt, reduzieren sich die Kaufnebenkosten in unserem Beispiel auf ca. 12.000 €, was dem eingebrachten Eigenkapital entspricht. Die Bank finanziert 100% des Kaufpreises, dann aber zu einem etwas höheren Zins von 4,0 % = 9.600 € Zinsen pro Jahr.

-> Eigenkapitalrendite = (Nettoüberschuss / Eigenkapital) × 100
= (12.000 € – 1.000 € – 9.600 €) / 12.000 € × 100 = 11,7 % p.a.

Da haben es auch sehr gute Aktien-Investments schwer mitzuhalten. Steuerlich profitiert der Investor bei langfristig festgeschriebenen Zinskosten zudem von steigenden Mieten und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Der Hebel wird mit der Zeit also immer größer.

Die absolute Königsdisziplin wäre, sich die Kaufnebenkosten z.B. von einem Co-Investor zu leihen und somit gar kein eigenes Geld einzubringen. Dann ist die Eigenkapitalrendite unabhängig vom Nettoüberschuss (sofern er positiv ist) unendlich groß – das ist aber wirklich nur erfahrenen Profis zu empfehlen.

Fazit: Warum die Eigenkapitalrendite die entscheidende Kennzahl ist

Brutto- und Nettomietrendite geben einen ersten Überblick – aber die entscheidende Kennzahl für die tatsächliche Kapitalverzinsung ist die Eigenkapitalrendite. Wer den Hebeleffekt durch Fremdkapital versteht und gezielt einsetzt, kann Immobilieninvestments deutlich profitabler gestalten.

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DROHT EINE ZWANGSVERSTEIGERUNGSWELLE?

In der aktuellen Debatte rund um gestiegene Zinsen wird oft die These geäußert, dass bald eine Welle an Zwangsversteigerungen privater Wohnimmobilien drohe. Der Grund: Viele Immobilienbesitzer würden mit Ablauf ihrer Zinsbindung in eine teurere Anschlussfinanzierung geraten und dadurch finanziell überfordert. Doch wie plausibel ist dieses Szenario wirklich? Ein genauer Blick zeigt: Die Annahme hält einer realistischen Betrachtung nicht stand.
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis
Betrachten wir eine typische Konstellation: Eine 90 m²-Wohnung in guter Lage in München, Baujahr 2000. Realistischer Kaufpreis im Jahr 2015: 500.000 Euro. Der Käufer bringt 10 % des Kaufpreises zusätzlich zu den Kaufnebenkosten aus Eigenkapital ein, finanziert also 450.000 Euro.
Ein in 2015 üblicher Zins von 1,7 % und eine anfängliche Tilgung von 3 % ergeben eine monatliche Rate von 1.763 Euro. Nach zehn Jahren liegt die Restschuld bei rund 305.000 Euro. Inzwischen, im Jahr 2025, ist die Wohnung etwa 750.000 Euro wert. Das bedeutet: Der neue Beleihungsauslauf liegt bei nur noch 40 % des aktuellen Marktwertes – ein exzellenter Risikowert für jede Bank.
Wird das Darlehen nun um weitere zehn Jahre mit 3 % Zins und 3 % Tilgung verlängert, ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.525 Euro. Diese liegt damit sogar nominal unter der ursprünglichen Rate aus dem ersten Finanzierungszeitraum.
Einkommensentwicklung sorgt für Entspannung
Zusätzlich sind die Einkommen seit 2015 um rund 30 % gestiegen. Lag die ursprüngliche Bankrate noch bei etwa 50 % des durchschnittlichen Bruttoeinkommens (eines Alleinverdieners), sind es 2025 nur noch gut 30 %. Durch Wertsteigerung der Immobilie, getilgte Schulden und gestiegene Einkommen gerät der Darlehensnehmer in diesem Szenario keinesfalls in finanzielle Schwierigkeiten – trotz deutlichen Zinsanstiegs.
Die große Mehrheit der Immobilienfinanzierungen wurde zwischen 2010 und 2021 mit langfristiger Zinsbindung (10-15 Jahre) und solider Tilgung (um 3 %) abgeschlossen. Diese Struktur sorgt dafür, dass der große Umbruch bei Anschlussfinanzierungen erst langsam und planbar einsetzt. Die Voraussetzungen für stabile Haushaltsfinanzen sind daher vielfach gegeben.
Ein Blick auf ein Extrembeispiel
Natürlich gibt es vereinzelt auch risikobehaftete Konstellationen. Beispiel: Derselbe Wohnungskauf in 2020 (also fünf Jahre später als im ersten Beispiel) für Marktwert 750.000 Euro, voll finanziert zu 1 % Zins und 2 % Tilgung. Die monatliche Rate beträgt in diesem Fall 1.875 Euro. Wenn die Zinsbindung nach nur 5 Jahren (also 2025) endet, steht eine Anschlussfinanzierung über 673.000 Euro an. Bei einem aktuellen Zins von 3,5 % und 1,5 % Tilgung steigt die monatliche Rate auf ca. 2.800 Euro – eine Steigerung um rund 50 %, während die Einkommen im gleichen Zeitraum nur um etwa 17 % gewachsen sind. In solchen Fällen kann es vereinzelt zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, was dann aber auf ein riskantes Finanzierungskonstrukt zurückzuführen ist.
Fazit: Einzelrisiken statt Massenphänomen
Zwar können spekulative oder sehr knapp kalkulierte Finanzierungen in den nächsten Jahren im Einzelfall Probleme bereiten. Eine breitflächige Welle an Zwangsversteigerungen ist jedoch aus heutiger Sicht nicht zu erwarten. Solide Finanzierungsstrukturen, Wertsteigerungen und Einkommensentwicklungen sorgen dafür, dass die meisten Haushalte auch die Anschlussfinanzierung gut bewältigen werden.

MIT FREMDKAPITAL IHRE EIGENKAPITALRENDITE STEIGERN (HEBELEFFEKT)

Bei Immobilieninvestments gibt es eine zentrale Stellschraube, die den Unterschied zwischen einem soliden Investment und einer hochprofitablen Kapitalanlage ausmachen kann: der Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung. Viele Anleger fokussieren sich ausschließlich auf die Bruttomietrendite – dabei ist es in Wahrheit die Eigenkapitalrendite, die zählt.