Wer sich mit der Preisentwicklung am Münchner Immobilienmarkt beschäftigt, sollte sehr genau hinschauen, auf welcher Datengrundlage die Analysen beruhen. Viele Marktberichte greifen auf Angebotsdaten zurück, also auf Preise, zu denen Immobilien inseriert werden – nicht auf Preise, zu denen sie tatsächlich verkauft wurden. Die aktuellen Auswertungen des GREIX setzen hier bewusst einen anderen, deutlich belastbareren Maßstab.
Der GREIX, der German Real Estate Index, basiert auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Er wertet ausschließlich tatsächlich beurkundete Kaufpreise aus, also reale Transaktionen, die notariell abgeschlossen wurden. Damit bilden diese Daten das Marktgeschehen wesentlich präziser ab als die meisten anderen Veröffentlichungen. Gerade in einem Markt wie München, in dem Angebotspreise oft weit von der Zahlungsbereitschaft der Käufer entfernt liegen, ist dieser Unterschied entscheidend.
Schaut man auf die nominale Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen, zeigt sich ein klarer Verlauf. Der durchschnittliche Höchstpreis im Münchner Markt wurde im zweiten Quartal 2022 erreicht. Danach folgte ein spürbarer Preisrückgang, der sich über mehrere Quartale zog. Im ersten Quartal 2024 wurde der Tiefpunkt markiert, mit einem Minus von insgesamt ca. 18,2 % gegenüber dem Hoch. Seit diesem Tiefstand ist im münchenweiten Durchschnitt wieder eine leichte Erholung zu beobachten. Bis Mitte 2025 sind die nominalen Durchschnittspreise um rund 4,7 % gestiegen und liegen damit etwa auf dem Niveau des Jahres 2020. Von einer Rückkehr zu den Spitzenwerten der Boomjahre kann allerdings keine Rede sein.
Wirklich aufschlussreich wird die Analyse jedoch erst, wenn man die Inflation berücksichtigt. Real, also inflationsbereinigt, liegt der Höchststand der Preise nicht im Jahr 2022, sondern bereits in 2021. Trotz der nominalen Stabilisierung lagen die Preise Mitte 2025 immer noch rund 25,7 Prozent unter dem realen Höchststand. Von einer echten Preiserholung kann daher aus ökonomischer Sicht keine Rede sein. Genau diese Differenzierung zwischen nominalen und realen Preisen wird in der öffentlichen Diskussion häufig übersehen, obwohl sie für die Bewertung von Vermögenswerten zentral ist.
Hinzu kommt, dass sich der Münchner Markt zunehmend differenziert. In sehr zentralen Top-Lagen zeigen die Daten weiterhin eher stagnierende oder sogar weiterhin leicht fallende Preise. Das hohe Preisniveau trifft hier auf eine deutlich vorsichtigere Nachfrage. In durchschnittlichen und guten Lagen dagegen waren bereits 2024 wieder leichte Preissteigerungen zu beobachten. Pauschale Aussagen über „den Münchner Markt“ greifen deshalb zu kurz, weil sie diese zunehmende Spreizung ignorieren.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Baujahr der Immobilien. Die GREIX-Daten unterscheiden nicht nach Baualtersklassen, andere Analysen zeigen jedoch ein klares Muster: Jüngere und modernere Immobilien entwickeln sich tendenziell stabiler und zeigen teilweise bereits eine Preiserholung. Ältere Bestandsimmobilien hingegen haben es deutlich schwerer, insbesondere wenn energetischer Sanierungsbedarf besteht. Energieeffizienz, Modernisierungsaufwand und zukünftige Investitionen sind längst zu zentralen Preisfaktoren geworden, auch wenn sie in aggregierten Durchschnittswerten nicht sichtbar sind.
Unterm Strich lässt sich festhalten: Der Münchner Wohnungsmarkt hat seinen Tiefpunkt nominal vermutlich hinter sich, real jedoch noch lange nicht aufgeholt. Wer heute Entscheidungen treffen will – egal ob als Käufer oder Verkäufer – sollte sich nicht von vereinfachten Marktparolen leiten lassen. Entscheidend sind echte Kaufpreise, die Unterscheidung zwischen nominal und real sowie ein genauer Blick auf Lage, Zustand und Baujahr. Der Markt ist anspruchsvoller geworden, und genau das macht fundierte Analyse wichtiger denn je.
