Immobilienmarktbericht München 2025/2026

Der neue Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses München liegt vor und liefert interessante Einblicke in eine Phase der Marktstabilisierung mit ersten positiven Signalen in einzelnen Segmenten. Nach den deutlichen Preisrückgängen der Jahre 2022 und 2023 zeigen sich vereinzelt wieder Aufwärtstendenzen. Für 2026 bleiben jedoch geopolitische Unsicherheiten, Inflationsrisiken und die damit verbundenen Zinsentwicklungen wichtige Einflussfaktoren.

Mit rund 12.500 Transaktionen verzeichnete der Münchner Immobilienmarkt 2025 eine weitere Belebung. Die Zahl der Verkäufe stieg gegenüber dem Vorjahr um 14 %. Damit erreichte das Transaktionsvolumen wieder das Niveau der Jahre 2017 bis 2020 und lag nur knapp unter dem Wert von 2021. In den Jahren 2022 und 2023 war die Anzahl der Verkäufe auf unter 10.000 Transaktionen pro Jahr zurückgegangen.

Grundstücke für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser

Die Preise für individuelles Wohnbauland blieben 2025 weitgehend auf dem Niveau des Vorjahres. In guten Lagen wurden nochmals Preisrückgänge von rund 10 % verzeichnet, während in den Bestlagen bereits wieder Wertsteigerungen zu beobachten waren. Insgesamt liegen die Preise in durchschnittlichen und guten Wohnlagen weiterhin etwa 25 % unter den Höchstständen von 2022.

In durchschnittlichen Lagen wie Obergiesing, Aubing oder Milbertshofen lagen die Bodenpreise 2025 bei knapp 1.800 €/m². Gute Wohnlagen wie Trudering oder Obermenzing erreichten rund 2.200 €/m², während in den besten Wohnlagen wie Herzogpark oder Alt-Bogenhausen durchschnittlich etwa 3.900 €/m² erzielt wurden. Gerade in den Spitzenlagen waren jedoch deutliche Ausschläge sowohl nach oben als auch nach unten zu beobachten.

Einfamilienhäuser

Die Preise freistehender Einfamilienhäuser lassen sich aufgrund ihrer hohen Heterogenität weiterhin nicht belastbar auswerten.

Doppelhaushälften

Mit 76 Verkäufen wurden 2025 rund 27 % mehr Neubau-Doppelhaushälften gehandelt als im Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreis lag mit etwa 10.600 €/m² jedoch nochmals 4,5 % unter dem Niveau von 2024 und damit knapp 14 % unter den Höchstwerten des Jahres 2022.

Bei Bestands-Doppelhaushälften bewegten sich die durchschnittlichen Kaufpreise je nach Baujahresklasse zwischen rund 7.500 €/m² für Objekte aus den 1970er- bis 2000er-Jahren und etwa 9.350 €/m² für Häuser aus den 2010er-Jahren. Während sich die Preise älterer Objekte gegenüber dem Vorjahr teilweise deutlich erholten, waren neuere Häuser etwas günstiger als noch 2024. In den Jahren 2021 und 2022 waren Doppelhaushälften unabhängig von Alter und Zustand kaum unter 9.000 €/m² erhältlich.

Reihenhäuser

Im Neubausegment blieben die Preise für Reihenendhäuser mit durchschnittlich 11.400 €/m² seit 2021 weitgehend stabil und unterlagen lediglich leichten Schwankungen. Auch Reihenmittelhäuser im Neubau konnten sich wieder erholen und erreichten 2025 einen Durchschnittspreis von rund 10.400 €/m².

Im Bestandsmarkt wurden Reihenendhäuser der Baujahre 1960 bis 1990 durchschnittlich für weniger als 8.000 €/m² verkauft. Objekte aus den 1950er- und 1990er-Jahren lagen zwischen 8.000 und 9.000 €/m², während Häuser ab Baujahr 2000 rund 9.000 €/m² oder mehr erzielten. Reihenmittelhäuser der Baujahre 1950 bis 1990 wurden überwiegend für unter 8.000 €/m² gehandelt, jüngere Objekte lagen leicht darüber.

Eigentumswohnungen

Zwischen 2017 und 2021 wurden jährlich rund 3.000 Neubauwohnungen verkauft, im Jahr 2011 sogar etwa 5.000 Einheiten. Im Jahr 2025 wurden wieder 1.378 Neubauwohnungen beurkundet. Die Erholung gegenüber dem Tiefpunkt des Jahres 2023 setzt sich damit fort.

Das Preisniveau zeigt weiterhin deutliche Unterschiede je nach Lage:

• In durchschnittlichen Wohnlagen lag der mittlere Quadratmeterpreis bei rund 9.950 €/m². Damit bewegte er sich auf dem Niveau der Jahre 2023 und 2024 und etwa 10 % unter dem Höchststand von 2022.
• Gute Wohnlagen verzeichneten gegenüber dem Vorjahr einen weiteren Rückgang um rund 12 % auf durchschnittlich 10.100 €/m². Zum Vergleich: 2023 lagen die durchschnittlichen Kaufpreise hier noch bei 12.450 €/m². Die Preisunterschiede zwischen durchschnittlichen und guten Lagen haben sich damit deutlich verringert, was vor allem auf die eingeschränkte Leistbarkeit bei den aktuellen Finanzierungszinsen zurückzuführen ist.
• In zentralen und besonders gefragten Stadtteilen wie Schwabing oder dem Glockenbachviertel wurde der Preisanstieg aus dem Jahr 2024 wieder vollständig abgegeben. Mit durchschnittlich 18.800 €/m² lagen die Neubaupreise sogar wieder unter dem Niveau von 2022.

Bei Bestandswohnungen in durchschnittlichen und guten Lagen blieb das Preisniveau nach den deutlichen Rückgängen des Jahres 2023 weitgehend stabil. Die Veränderungen gegenüber 2024 fielen überwiegend moderat aus:

Die deutlichen Preisabschläge gegenüber dem Höchststand von 2022 scheinen damit überwunden. Das Preisniveau hat sich weitgehend gefestigt. Auffällig bleibt, dass Wohnungen aus den 1950er-Jahren aufgrund ihrer häufig attraktiven Lagen weiterhin hohe Preise erzielen. Neuere und grundsätzlich teurere Baujahrsklassen verzeichneten leichte Rückgänge, während günstigere Kategorien überwiegend stabil blieben.

Stellplätze und Garagen

Ein Tiefgaragenstellplatz kostet im Bestand aktuell durchschnittlich rund 23.400 Euro. Bei Neubauten liegt der Durchschnittspreis bei etwa 34.500 Euro. Duplex-Stellplätze, die vor allem in größeren Wohnanlagen zum Einsatz kommen, sind etwas günstiger. Im Bestand werden durchschnittlich rund 16.100 Euro erzielt, im Neubau etwa 32.500 Euro.

Außenstellplätze kosten aktuell im Durchschnitt rund 9.000 Euro. Die klassische Einzelgarage bleibt weiterhin gefragt und wird durchschnittlich für etwa 28.000 Euro gehandelt. Sie ist allerdings meist nur dort verfügbar, wo die Grundstücksverhältnisse dies zulassen.

Mehrfamilienhäuser

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser lagen 2025 bei rund 6.050 €/m² und damit leicht über dem Vorjahresniveau. Der Multiplikator (Faktor) sank dagegen nochmals leicht auf durchschnittlich 31 über alle Objekte mit keinem oder nur geringem Gewerbeanteil. Dies entspricht einer durchschnittlichen Bruttorendite von rund 3,2 % – aber auch dies mit einer größeren Schwankungsbreite je nach Lage und Zustand.

Fazit

Der Münchner Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Stabilisierung. Insbesondere in den im Verhältnis günstigeren Marktsegmenten zeigen sich erste positive Impulse, während hochpreisige Objekte weiterhin unter Druck stehen. Das weitgehend stabile Zinsniveau der vergangenen zwei Jahre sorgt für mehr Vertrauen und Planbarkeit bei Käufern und Verkäufern. Gleichzeitig bleiben Immobilien für einen Großteil der Münchner Bevölkerung nur eingeschränkt erschwinglich.

Aktuell zeigt sich ein weitgehend ausgeglichener Markt. Es wird gekauft und verkauft, ohne dass eine Marktseite über eine deutlich stärkere Verhandlungsposition verfügt. Besonders Wohnungen unterhalb von 500.000 Euro, idealerweise in guten Lagen und mit guter Energieeffizienz, finden schneller Käufer als ältere Immobilien mit ungünstigen Grundrissen oder schwächerer energetischer Qualität am Stadtrand.

Ausblick

Der Marktbericht analysiert ausschließlich die Entwicklungen des Kalenderjahres 2025. Die geopolitischen Spannungen des Frühjahrs 2026 sind darin weder berücksichtigt noch abgebildet. Insbesondere in den ersten Monaten des Nahost-Konflikts (März/April 2026) war eine spürbare Kaufzurückhaltung zu beobachten.

Ob sich diese Verwerfungen im Laufe des Sommers wieder auflösen und dadurch möglicherweise auch die nach dem kurzfristigen Anstieg im März gestiegenen Zinsen wieder nachgeben, bleibt abzuwarten. Mehr denn je reagiert der Immobilienmarkt auf die aktuelle Nachrichtenlage, sodass belastbare Prognosen derzeit kaum möglich sind.

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Quelle: Der Immobilienmarkt in München – Jahresbericht für 2025, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München