LEHMANN HUEBER Talk, Folge #129
Wann darf ein Mietvertrag gekündigt werden – und wann nicht? Mit Rechtsanwalt Dr. Sebastian Pech klären Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien alle Kündigungsmöglichkeiten von Mieter- und Vermieterseite auf, allen voran das Thema Eigenbedarf.
Wie kann der Mieter kündigen?
Grundsätzlich mit einer ordentlichen Frist von drei Monaten. Außerordentlich, also sofort, kann der Mieter kündigen bei Gesundheitsgefahr (z. B. Schimmel), bei nicht behobenen Mängeln trotz Aufforderung oder bei Handgreiflichkeiten und Drohungen. Bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss (bis zu vier Jahre möglich) gilt eine Ausnahme für besonders mobile Gruppen wie Studierende – ihnen darf kein mehrjähriger Verzicht auferlegt werden.
Wann darf der Vermieter fristlos, also außerordentlich, kündigen?
Bei Vertrauensbruch, den der Mieter zu verantworten hat: unberechtigte Untervermietung ohne Zustimmung, Gefährdung der Mietsache (z. B. Messie-Wohnung) oder erheblicher Zahlungsverzug (zwei Monatsmieten oder zwei aufeinanderfolgende unvollständige Zahlungen). Vor der Zahlungsverzugskündigung empfiehlt sich eine Abmahnung, da der Mieter eine gesetzliche Schonfrist zur Nachzahlung hat, die die Kündigung wieder unwirksam machen kann. Parallel sollte deshalb auch ordentlich gekündigt werden.
Welche Gründe zählen als echter Eigenbedarf?
Die Rechtsprechung ist grundsätzlich vermieterfreundlich – jeder vernünftige, echte Grund reicht aus: familiäre Vergrößerung oder Verkleinerung, Trennung, kürzerer Arbeitsweg oder altersgerechtes Wohnen (Fahrstuhl, Erdgeschoss). Eigenbedarf gilt auch für nahe Familienangehörige wie Schwiegereltern, bei entfernteren Verwandten (z. B. Schwägerin) muss ein enges persönliches Verhältnis dargelegt werden. Auch eine bereits vermietete Wohnung darf man kaufen und später wegen Eigenbedarf kündigen – das schadet der Kündigung nicht.
Was passiert bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf?
Die Folgen sind ernst: Die Kündigung ist unwirksam, zusätzlich kann der Mieter Schadensersatz verlangen – etwa Umzugskosten oder, falls die neue Wohnung teurer ist, die Mietdifferenz, teils über mehrere Jahre. Bei Nachweis eines vorgetäuschten Eigenbedarfs handelt es sich sogar um strafrechtlich relevanten Betrug. Wichtig: Eine feste Mindestnutzungsdauer gibt es nicht, entscheidend ist ein ernsthafter Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung.
Kann ich kündigen, weil eine Wohnung unvermietet mehr wert ist?
Nein – das ist keine zulässige Kündigungsgrundlage. Die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung hat sehr hohe Hürden: Das Mietverhältnis muss den Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindern und zu erheblichen Nachteilen führen, etwa wenn das Gebäude marode ist und nur durch Abriss und Neubau sinnvoll genutzt werden kann. Bei niedriger Miete und hohem Verkaufserlös-Unterschied empfiehlt sich stattdessen eine einvernehmliche Mietaufhebung gegen finanzielle Entschädigung – in der Praxis oft eine schnellere und für beide Seiten fairere Lösung als ein Rechtsstreit.
Transkript zur Folge
Wenn der Mieter kündigt: die einfachere Seite
Ab wann ist Eigenbedarf ein echter Eigenbedarf? Wie lange muss ich in der Wohnung wohnen oder gemeldet sein? Oder die Verwandtschaft? Oder was sind die Folgen von einem nicht gerechtfertigten Eigenbedarf? LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Hallo und herzlich willkommen zum LEHMANN HUEBER Talk.
Wir machen die Trilogie voll. Zum dritten Mal heute bei uns Rechtsanwalt Dr. Sebastian Pech. Den haben wir jetzt ein paar Mal unterschlagen, den Doktor. So viel soll gesagt sein. Servus, Sebastian.
Hi, schön, dass ich da sein darf wieder. Und der Marc ist natürlich auch wieder da. Servus, hallo gemeinsam. Sebastian, herzlich willkommen. So, großes Thema beschäftigt viele von euch. in Bezug auf Mietverträge, sowohl von Mieterseite relativ einfach, in Bezug auf Vermieterseite deutlich komplexer.
Und das werden wir jetzt heute mal beleuchten, weil gerade so das Thema Eigenbedarfskündigung, wann darf ich kündigen, wer darf kündigen, warum darf ich kündigen, für wen darf ich kündigen und ab wann darf ich dann rein. Viele spannende Themen, auch wieder etwas mit ganz viel Halbwissen und über unserem Podcast steht ja auch immer, wir beseitigen das Halbwissen. Und deswegen laden wir uns die Experten ein und dann fangen wir mal mit dem langweiligen, also rechtlich gesehen eher langweiligen, für viele natürlich hochrelevant, aber rechtlich gesehen einfacheren Thema, Kündigung eines Mietvertrags durch den Mieter. Schneller Abriss, bitteschön. Genau, also kommt langweilig, würde ich es jetzt nicht bezeichnen, aber in der Praxis kommt es jetzt nicht so oft vor, dass der Mieter kündigt. Das ist dann vielleicht eher so ein Gewerberaumthema mit längeren Mietverhältnissen, aber so im Wohnraumbereich hat man es jetzt oft nicht so oder auf jeden Fall nicht so problematisch.
Das ist es. Es kommt oft vor, aber es kommt nicht problematisch vor. Genau, also vielleicht hier in München sind die Vermieter dann ganz happy, wenn die Mieter mit den alten Mietverträgen dann von selbst kündigen. Von daher, ich habe solche Fälle jetzt nicht ganz so oft auf dem Tisch. Es wird selten die Kündigung des Mieters wahrscheinlich angefochten. Genau, also der Mieter kann kündigen, also er kann natürlich ganz normal ordentlich kündigen mit drei Monaten, wenn er raus will, weil er irgendwie was Neues gefunden hat zum Beispiel.
Es gibt aber auch einige außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten, wenn jetzt irgendwie die Gesundheitsgefahr besteht, weil die ganze Wohnung verschimmelt ist, dann kann er sofort kündigen. Wenn der Vermieter irgendwelche anderen Mängel nicht beseitigt, obwohl er da ständig aufgefordert wurde, dann wäre das auch ein Kündigungsgrund. oder wenn es irgendwie jetzt Handgreiflichkeiten gab oder Beleidigungen oder Drohungen, das soll ja manchmal vorkommen, dann hätten wir aber beide Seiten dann ein außerordentliches Kündigungsrecht. Genau, also das meiste sind wirklich ganz normal die drei Monate Kündigungsfrist und ihr könnt aber natürlich euren Vermieter auch fragen, wenn ihr sagt, ich habe schon zu einem früheren Termin eine neue Wohnung, dass er doch versuchen darf, einen neuen Mieter zu einem früheren Zeitpunkt zu finden. Damit sind wir ja auch regelmäßig konfrontiert. Also ich glaube, die wenigsten Mietverhältnisse sind wirklich auf die drei Monate dann ausgelegt, weil sobald jemand eine neue Wohnung hat, will er so schnell wie möglich oft raus und dann ist es die Aufgabe, also nicht die Aufgabe, es ist die Möglichkeit des Vermieters oder seines Maklers dann auch schon zu einem früheren Zeitpunkt einen neuen Mieter zu finden und dann endet automatisch das Mietverhältnis auch schon nach ein oder zwei Monaten oder braucht es darüber dann nochmal eine Vereinbarung, wenn ein neuer Mieter früher gefunden ist.
Genau, man würde dann im einfachsten Fall einen Aufhebungsvertrag machen. Das muss jetzt auch gar nicht besonders umfangreich sein. Man kann dann einfach reinschreiben, die Parteien einigen sich darauf, dass das Mietverhältnis zum so und sovielten beendet ist. Dann sollte man auch irgendwie was zu Nebenkosten reinschreiben, wann die Abrechnung erstellt wird oder so. Aber das kann auch relativ schlank gehalten werden.
Kündigungsverzicht und der Wunsch nach einem früheren Auszug
Wir haben ja auch noch einen Sonderfall, mit dem wir auch regelmäßig konfrontiert sind. Wenn im Mietvertrag ein wechselseitiger Kündigungsausschluss vereinbart ist, das kann man ja bis zu vier Jahren machen. Und das kann ja auch sein, dass beide Seiten mal die gute Absicht hatten, vier plus x Jahre das Mietverhältnis zu führen. Aber es kommt halt ab und zu mal das Leben ein bisschen anders und der Mieter muss dann früher raus. Dann hat er halt nicht wahrscheinlich die klassischen drei Monate, sondern dann muss man miteinander reden, oder? Genau, also wenn die beiden sich einig sind, dann können die natürlich den Kündigungsverzicht aufheben, einvernehmlich.
Und dann können die das Mietverhältnis enden lassen, wann es ihnen passt. Aber wenn einer nicht will, dann ist es blöd. Okay, das heißt, dann muss der Mieter, ist dann in der Verantwortung, also der Vermieter kann wahrscheinlich immer drauf pochen und sagen, du musst bleiben und zahlen für die vier Jahre. Aber der übliche Fall, den wir haben, ist dann halt, lieber Mieter, dann übernimm du die Kosten einer Nachmietersuche und dann stimme ich dem zu. Das ist auch rechtlich alles dann saubbar. Genau, also wenn sich der Vermieter einlässt auf die Stellung eines Nachmieters, dann ist das natürlich auch unproblematisch möglich.
Aber der Mieter darf das jetzt nicht in die eigene Hand nehmen, drei Mieter präsentieren und sagen, du, ich habe dir doch drei Mieter präsentiert. Du musst jetzt bitte zustimmen. Also er muss das schon vorher mit dem Vermieter klären. Genau, also er kann das in die eigene Hand nehmen, aber der Vermieter ist jetzt nicht verpflichtet, dem zuzustimmen. Verstehe, also den Mythos gibt es ja auch noch. Wenn ich früher raus will, präsentiere ich einfach mal drei Interessenten aus meinem Bekanntenkreis.
Und dann ist ja oft mal so die Erwartungshaltung, ja, was willst du denn? Lass mich doch einen Monat früher raus. Hier habe ich drei, die würden sofort nächsten Monat einziehen. Also es gibt da so ein paar Einschränkungen, wenn da jetzt wieder so ein Einzelfall, es kommt darauf an. Wenn dann irgendwie ein besonderer Grund vorliegt, warum der Mieter früher ausziehen will, weil ihm irgendwie… Neuer Job in Hamburg.
Genau, genau. Dann wäre der Vermieter verpflichtet, sich eben diesen Nachmieter, also wenn der solvent ist und wenn sie sonst keine Gründe dagegen sprechen, zu akzeptieren. Aber allein mit der Begründung, ich habe jetzt hier eine schönere Wohnung gefunden und ich will jetzt früher raus, würde das nicht funktionieren. Der Härtefall. Genau, das wäre ein Härtefall. Das wusste ich auch noch nicht.
Ich auch nicht. Dass es wirklich Fälle gibt, wo der Vermieter dann zustimmen muss. Weil wir haben halt viele Mieter auch diese, also ich verstehe, dass Vermieter in München oder auch woanders gerne mal sagen, ich hätte gern, ob es jetzt vier Jahre sind, das ist natürlich schon viel, aber wir arbeiten oft mit den zwei Jahren. Wir wollen kein Miethopping haben und wir arbeiten mit zwei Jahren Kündigungsausschussklausel. Und dann haben halt viele Mieter da, was ist, ja, ich will zwei Jahre und wahrscheinlich klappt es auch mit zwei plus x Jahren, aber was ist, wenn? Und dann ist halt immer schön, wenn wir dann auch sagen können, wenn es jetzt wirklich, ich weiß nicht, fällt das da auch unter dem Begriff Härtefall?
Anderer Job, ja, so kann man es, mit dem Schlagwort kann man es beschreiben. Dann kommt man. Genau, noch ein kleiner Hinweis. Also du hast diese vier Jahre erwähnt, das ist zulässig. Es gibt aber eine Ausnahme, ich glaube, die Rechtsprechung nennt das irgendwie die hochmobilen Bevölkerungsgruppen. Das sind zum Beispiel die Studenten.
Denen kann man jetzt nicht vier Jahre Kündigungsverzicht aufdrücken, weil viele wahrscheinlich oder einige nach vier Jahren mit dem Studium fertig sind oder früher. Oder abbrechen. Oder abbrechen oder den Studienort wechseln. Hochmobil. Genau. Also ich glaube, ich gehöre auch zur Hochmobilengruppe, aber auch im anderen Bereich.
Beim Wohnen, ne. Genau, also das als kleine Einschränkung ist ja vielleicht in München auch relevant, wenn man an Studenten vermietet, dass man da eben keine vier Jahre Gönigungsverzicht. Interessant. Und du sagst noch, das Thema ist der Standard- oder das langweilige Thema. Das ist das Thema doch wieder relevant. Ja, ja.
Es ist einfach spannend. Zack, Bonn, jetzt haben wir schon wieder fünf Minuten bei dem Thema, bei dem Einstiegsthema. Aber gut, interessant. Und das ist vielleicht noch der eine Punkt, weil wir hatten ja über, du hattest es vorhin schon mal angedeutet,
Der Mietaufhebungsvertrag als einvernehmliche Lösung
Das Einvernehmliche geht natürlich immer und das gilt auch, du hast das Stichwort Mietaufhebung angesprochen. Das gilt ja für beide Seiten, also Mieter und Vermieter. Wenn die sich einig sind, egal welche Verträge geschlossen sind und egal was drinsteht, man kann einvernehmlich immer sagen, wir beenden das Mietverhältnis. Genau, das ist auch das, was ich immer meinen Mandanten empfehle. Im Idealfall macht man nicht so eine einseitige Kündigung, sondern spricht mit dem Mieter. Und vielleicht will er ja sowieso raus oder vielleicht kann man das ihm überzeugend darlegen, warum man jetzt kündigt.
Also das wäre immer meine Empfehlung. Geht nicht immer, manchmal oder oft. Oft funktioniert es eben nicht, aber ich würde immer empfehlen, das Gespräch zu suchen und nicht einfach die Kündigung rauszuschicken und den Mieter trifft dann der Schlag, wenn er den Brief aufmacht. Hilft dem Leben meistens.
Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter: die Extremfälle
Dann springen wir jetzt wirklich mal zur Vermieterseite. Das ist ja das, wo es ganz viel mehr Mythen und Unwissenheit drüber gibt und was auch oft wirklich relevant ist für die Beteiligten. Und da kann man jetzt wieder eine Grundsatzdiskussion führen. Über das deutsche Mietrecht ist es angemessen, dass der Mieter so geschützt ist und der Vermieter sehr wenig Rechte hat. Das lassen wir jetzt mal außen vor. Wir schauen jetzt wirklich einfach auf die rechtliche Situation.
Welche Möglichkeiten, fangen wir erstmal mit der ordentlichen Kündigung, am Ende kommen wir auch noch zur außerordentlichen, Oder nee, machen wir es anders. Wir machen erstmal, weil das geht wahrscheinlich schneller, die außerordentliche, außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters. Wie ist da die Situation, was muss sich der Mieter zu Schulden haben kommen lassen? Schön gesagt, Sebastian. Sebastian hat es verstanden. Ich habe es verstanden, ja.
Außerordentliche Kündigung heißt im Prinzip fristlos. Der Vermieter muss jetzt nicht irgendwie drei Monate warten, bis der Mieter aussieht, sondern er kann das theoretisch am nächsten Tag. Normalerweise wird man dann schon noch eine gewisse Übergangsfrist einräumen müssen. Aber das sind im Prinzip so Sachen, wo dem Vermieter nicht mehr zumutbar ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Ich hatte vorher diese Handgreiflichkeiten erwähnt, das ist jetzt eher ein Extremfall. Aber was zum Beispiel auch noch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung ist, wäre eine unberechtigte Untervermietung.
Das wissen zum Beispiel viele nicht. Also ich will jetzt nicht zu weit ausholen, aber normalerweise, man braucht die Zustimmung, um die Wohnung unterzuvermieten. Außer es ist im Mietvertrag von vornherein erlaubt. Genau. Was ich aber jetzt nicht wirklich kenne. Also man muss eben an der Wiesn wohnen und dann die Idee haben, hey, jetzt haue ich das Ding für sechs Wochen mal für ein paar tausend Euro weg und danach saniere ich es selber oder whatever.
Und der Vermieter weiß davon nichts. Fristlose Kündigung. Genau. Da wäre eine Abmahnung erforderlich. Also man müsste, wenn das vorgekommen ist, müsste man sagen, okay, nein, du darfst das nicht. Also im Prinzip gelbe Karte, bevor dann beim nächsten Mal die rote Karte kommt.
Aber das sollte man besonders als Mieter auf dem Schirm haben, dass man das mit dem Vermieter unbedingt absprechen muss. Wir empfehlen jetzt auch nicht, um in der Analogie zu bleiben, das taktische Foul. Ich mache es einmal, sahne die Kohle ab. Bevor es zur roten Karte kommt, lasse ich es wieder, sondern geht respektvoll mit eurem Mietvertrag und eurem Vermittrohung. Ich kann mir auch vorstellen, wenn die Miete nicht bezahlt wird, dass das auch nach Mahnstufen auch die Folge wäre. Genau, also Zahlungsverzug ist dann wahrscheinlich das in der Praxis der häufigste Kündigungsgrund.
Da reicht auch schon eine Monatsmiete plus einen Cent aus. Also wenn man zweimal hintereinander nicht zahlt oder wenn man zweimal hintereinander nicht vollständig zahlt, reicht das aus. Oder man hat irgendwie über mehrere Monate dann häufig sich ein Betrag an der zwei Monatsmieten entspricht. Das ist ein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Mit Abmahnung oder sofort? Eigentlich sofort.
Es gibt so, wenn jetzt irgendwie der Zahlungsverzug unverschuldet war, weil jetzt der Mieter irgendwie im Krankenhaus liegt oder sonst was, dann müsste man abmahnen. Deswegen empfehle ich immer, außerordentliche Kündigung immer vorher abmahnen. Genau. Da muss man wissen, dass der Mieter aber so eine Schonfrist hat. Also er kann dann nachzahlen innerhalb einer bestimmten Zeit. Das heißt, wenn man außerordentlich kündigt als Vermieter wegen Zahlungsverzug, muss man sich darauf einstellen, dass die Kündigung dann vielleicht wieder unwirksam wird.
Es kann wieder geheilt werden durch Zahlung. Genau, deswegen, wenn man das nicht nur als Warnung sehen will, sondern den Mieter dann wirklich sich von ihm trennen will, sollte man zusätzlich auch ordentlich kündigen. Das geht auch wegen Zahlungsverzug. Und dann hätte man zumindest innerhalb der gesetzlichen Frist das Mietverhältnis beendet. Ich habe wieder was gelernt. Das ist dann wahrscheinlich ein Thema für eine individuelle Betreuung bei dir.
Weil das glaube ich, da können wir jetzt auch wieder viel drüber reden. Dann hätten wir noch so das Thema Pflichtverletzungen. Jetzt mal abgesehen vom Finanziellen. Wie schlecht muss man mit einer Wohnung umgehen, um fristlos gekündigt werden zu können? Oder wie schlimm muss man sich verhalten in einer Wohnanlage, wenn ich jetzt der E-Gitarrenspieler bin? Ja, das ist auch wieder Einzelfallsache.
Es gibt den Klassiker Gefährdung der Mietsache, wenn du irgendwie einen Messi in der Wohnung hast. und die eben wirklich die Gefahr besteht, dass deine Wohnung Schaden nimmt. Das ist auch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Auch hier wäre aber vorher eine Abmahnung erforderlich. Ich glaube, damit haben wir da mal ein paar Stichpunkte gegeben und schlagen jetzt den Bogen auf das Thema, weswegen wahrscheinlich die meisten von euch die Folge hören, außer ihr seid Stammhörer und mögt unsere Stimmen so gerne. Aber jetzt aufgrund des Inhalts die ordentliche Kündigung des Vermieters.
Was gibt es da für Rechtsgrundlagen? Und vor allem welche gibt es nicht? Das ist dann das Spiel.
Die Eigenbedarfskündigung: der Klassiker unter den Kündigungsgründen
Also der Klassiker ist wahrscheinlich die Eigenbedarfskündigung. Das haben wahrscheinlich die meisten schon mal gehört. Manche waren oder sind betroffen. Also in Städten, wo die Mietlage angespannt ist, wird das von den Vermietern auch nicht immer so ganz rechtskonform eingesetzt. Also das ist auch was, wenn jemand zu mir kommt und da irgendwie so eine, er sagt, er will eine Eigenbedarfskündigung machen und ich höre dann schon raus, okay, eigentlich ist der Eigenbedarf jetzt nicht wirklich da. Dann rate ich ihm auch immer ab, das zu machen.
Die Rechtsprechung ist einerseits bei der Eigenbedarfskündigung sehr vermieterfreundlich. Also es reicht eigentlich jeder vernünftige Grund aus. Aber er muss halt echt sein. Genau, es reicht aus. Also nicht der Klassiker, man will ausziehen aus dem Elternhaus, weil man mit Freunden zusammenzieht und die Eltern haben eine Wohnung. Dann wäre das ein Grund, auch wenn man sich irgendwie familiär vergrößert.
Nachwuchs ist da, man braucht eine größere Wohnung. Das wäre auch ein Grund, auch Verkleinerungen irgendwie, die Kinder sind aus dem Haus. Man braucht jetzt keine Fünf-Zimmer-Wohnung mehr, sondern es würde einem eine Zwei-Zimmer-Wohnung reichen. Oder Trennung von Paaren. Genau. Oder auch, man wohnt irgendwie auf dem Land und hat eine Wohnung in der Stadt.
Und man will in die Stadt ziehen, weil man da auch arbeitet, hat einen deutlich kürzeren Arbeitsweg. Also das wäre… Was ist bei Trennung, wenn jemand stirbt und man muss dann lieber in eine kleine Wohnung gehen mit Fahrstuhl, als wie in einem riesen Einfamilienhaus in Grünwald zu sitzen? Das wäre auch ein Grund. Oder man ist schon etwas älter, man hat in seinem eigenen Haus keinen Fahrstuhl, will jetzt in die andere Wohnung, wo es eben vielleicht Erdgeschoss oder Barrierefrei oder Fahrstuhl, Dann werden das alles valide Gründe, die man angeben kann und die auch vor Gericht akzeptiert werden. Also mehr Parkplätze reicht nicht aus.
Warum ich die Frage stelle? Komisch. Okay, ist klar. Marc möchte einfach in jeder Folge einmal sympathisch überkommen. Nein, nein, nein. Ich wollte nur alles ansprechen.
Und Weigenbedarf gilt ja nicht nur für sich selbst. Früher ging das, glaube ich, mal bis zu Cousins. Das wurde aber ein bisschen wieder eingedampft auf, ich glaube, entweder nur eine Stufe. Also es ist für Familienangehörige steht im Gesetz, das ist tatsächlich auch sehr weit. Also es gilt jetzt nicht nur für die eigenen Kinder, es würde auch für die Schwiegereltern oder für die Schwägerin gelten. Umso weiter man aber von der Kernfamilie weg ist, umso mehr, umso ein engeres persönliches Verhältnis müsste man darlegen.
Also da müsste man jetzt bei der Schwägerin irgendwie doch begründen können, dass man halt eine enge Beziehung hat und dass man sich nicht nur einmal im Jahr sieht. Also wenn Sie eine Beziehung haben mit der Schwester Ihrer Frau, dann sieht es gut aus. Ein Verhältnis haben. Danke Sebastian. Wir treffen uns wieder, wenn es wieder heißt. Nein.
Also das ist schon interessant, oder? Ein Fall, der natürlich, also wir kommen gleich noch auf das Thema, was ist alles kein echter, sondern vorgetäuschter Eigenbedarf und was die Konsequenzen davon sind. Einen Punkt würde ich noch dazwischen schieben, mit dem wir halt sehr oft konfrontiert sind. Wir haben als Makler den Auftrag für den Verkauf einer Wohnung, die gerade vermietet ist. Grundsätzlich bricht der Kauf die Miete nicht. Also das heißt, der Käufer übernimmt das Mietverhältnis so, wie es besteht.
Wenn ich aber jetzt diese Wohnung kaufen möchte für mich selbst, darf ich dann nach dem Kauf, über Fristen reden wir auch noch, jetzt erstmal grundsätzlich auf Eigenbedarf kündigen mit den entsprechenden echten Argumenten oder sagt dann wieder die Rechtsprechung, du wusstest ja, dass du eine vermietete Wohnung kaufst und das hat die höheren Rechte. Also das wäre dann der selbst herbeigeführte Eigenbedarf. Man kauft eine Wohnung, die schon vermietet ist, in die man dann einzieht und da ist die Rechtsprechung auch großzügig. Also das schadet nicht. Also man darf eine vermietete Wohnung kaufen und dann kündigen, wenn man sie selber braucht. Okay, über Fristen, wie gesagt, reden wir nachher.
Noch jetzt das Thema, womit wir halt, und da ist wirklich sehr auf die Unwissenheit dabei, ich würde jetzt nicht der bösartige Vorsatz sagen, sondern wir erklären einem Verkäufer, der Abschlag für die vermietete Wohnung ist so und so hoch gegenüber einer leeren Wohnung, wenn du sie verkaufen willst, dann sagt er, na dann kündige ich halt dem Mieter. Diese Rechtsgrundlage gibt es nicht. Manche machen es dann trotzdem oder tun es, bevor sie mit uns reden und haben dann danach vielleicht Stress. Nennt sich ja dann vorgetäuschter Eigenbedarf.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Folgen und Härtefälle
Ab wann ist Eigenbedarf ein echter Eigenbedarf? Wie lange muss ich in der Wohnung wohnen oder gemeldet sein? Oder die Verwandtschaft. Oder die Verwandtschaft. Oder was sind die Folgen von einem nicht gerechtfertigten Eigenbedarf? Und wer kann mich überhaupt verklagen?
Also vielleicht fangen wir mal bei den Folgen an, um das so ein bisschen zu verdeutlichen. Wie gesagt, ich rate da immer ab, das vorzutäuschen, weil die Folgen relativ scharf sind. Also gut, die Kündigung ist unwirksam. Klar, das ist noch das geringere Problem. Aber wenn der Mieter das rausbekommt, hat er auch einen Schadensersatzanspruch. Das sind dann nicht nur die Umzugskosten, sondern das wäre auch, wenn er jetzt in eine Wohnung zieht, die teurer ist als die vorherige Wohnung, dann könnte er auch die Mietdifferenz.
Was ja oft der Fall ist, dass die nächste Wohnung teurer ist als die bisherige. Und er wohnt seit 20 Jahren in der Wohnung, hat 10 Euro Kalk gehabt. Genau, er könnte dann die Mietdifferenz verlangen. Da wird teilweise in der Rechtsprechung vier Jahre Mietdifferenz als Schaden festgelegt. Das kann schon auch ein bisschen was ausmachen. Und es ist tatsächlich auch strafrechtlich relevant.
Also wenn sich das nachweisen lässt, dass der wirklich vorgetäuscht war, dann ist das ein Betrug. Das kann sehr unangenehm werden für den Vermieter. Wir kommen jetzt dann gleich auch noch auf das Thema, wie heißt es so schön, wirtschaftliche Verwertung als alternativer, zulässiger Kündigungsgrund. Wie ist es denn, wenn ich jetzt, oder ne, eine Teilfrage von vorhin, wie lange muss ich denn selber wirklich die Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung nutzen, bevor der Mieter dann keinen Anspruch mehr oder der vorherige mehr hat? Also da gibt es auch keine feste Frist, also dass man dann gesagt, ein Jahr muss mindestens genutzt werden, das gibt es nicht. Man muss eben nur nachweisen, dass das wirklich ein ernsthafter Nutzungswille bestand.
Wenn man jetzt sagt oder wenn das jetzt passieren sollte, man kündigt wegen Eigenbedarf und dann fällt der Grund weg. Also keine Ahnung, man kündigt für den Sohn, der da studieren soll und dann überlegt er sich es doch anders. Dann muss man zum einen mal unterscheiden, wann überlegt er sich es anders. Ist man noch in der Kündigungsfrist, dann ist man nämlich verpflichtet, das dem Mieter mitzuteilen und ihm im Prinzip die Verlängerung anzubieten des Mietverhältnisses. Wenn jetzt die Kündigungsfrist abgelaufen ist, der Mieter ist ausgezogen und dann fragt der Papa den Sohn, ja, morgen kannst du dir die Wohnung einziehen und dann sagt er, ach Papa, ich habe es mir anders überlegt, ich mache jetzt erst mal eine Weltreise, dann muss der Vermieter nicht den Mieter wieder kontaktieren und sagen, oh, die Wohnung ist jetzt doch frei. Das ist die eine Seite der Medaille, andererseits muss man dann wirklich gute Gründe haben und das eben stichhaltig nachweisen können, was da passiert ist, weil das riecht natürlich schon sehr nach einem vorgetäuschten Eigenbedarf.
Anderer Fall, habe ich mal gehört, psychologische Belastung. Wohnung war im Familienbesitz, Mieter ist raus nach 25 Jahren, war also dann länger vermietet und auf Eigenbedarf gekündigt. Und dann sagt plötzlich der Besitzer, der Käufer, ich habe hier jetzt durch die Streitereien, weil es Rechtsstreit gab, auf einmal gar kein gutes Gefühl mehr hier zu wohnen. Irgendwie ist jetzt hier ein Schatten über der Wohnung. Ich kann hier nicht einziehen aus psychologischen Gründen. Was ist dann?
Ja, also wenn das irgendwie nachvollziehbare Gründe sind, dann würde das eben auch kein vorgetäuschter Eigenbedarf sein. Und dann könnte man sagen, jetzt stoße ich die Wohnung ab und kriege kein Problem. Genau. Wir bekommen gerade so viele Szenarien und Fragen im Kopf. Und ich glaube, wir packen jetzt einfach in die Folge rein, weil wir ja zu dem Thema wirklich aufklären wollen. Eine Sache, ich kann auch auf Eigenbedarf zulässig künden, wenn es sich nur um eine Zweit- oder Nebenwohnung handeln soll, habe ich gelesen.
Auch da muss man gut begründen, warum braucht man diese Zweitwohnung. Dann gelten aber dieselben Regeln. Man muss nicht den Erstwohnsitz da anmelden. Genau. Also da ist, wie gesagt, die Rechtsprechung ist bei dem Grund Sie macht da auch keine Angemessenheitskontrolle, relativ großzügig. Also dass sie sagt, okay, du wohnst jetzt in einer 80 Quadratmeter Wohnung und wenn die zu kündigende Wohnung jetzt größer ist, dann du hast gar nicht so viel Wohnbedarf.
Da sind dann wirklich nur so die Extremfälle. Also irgendwie die Tochter, die das Studium anfängt, soll jetzt auf einmal in die 120 Quadratmeter Fünf-Zimmer-Wohnung ziehen. Da würden dann die Gerichte sagen, okay, das ist jetzt nicht mehr angemessen. Die hat gar keinen wirklichen Nutzungswillen, weil die hat irgendwie einen Kleiderschrank und einen Schreibtisch. Was will die mit den fünf Zimmern? Welche Härtefälle kannst du wiederum andererseits geben, dass wenn ein auf Eigenbedarf gekündigter Mieter vor Gericht geht, dass ihm Recht gegeben wird und sagt, die Situation ist nicht zumutbar, dass der Eigenbedarf durchgesetzt wird?
Wie hart muss der Härtefall sein? Schulsprängel, Sozialhilfeempfänger, da fallen mir einige Härtefälle ein, die wir schon mal gehabt haben. Und Schulsprängel habe ich glaube ich inzwischen gelernt, ist kein Härtefall. Eine einherziehende Mutter mit Kind im Kindergarten oder in der Schule, die unterstützt wird, kommt immer sehr auf den Einzelfall an. Also das können zum einen gesundheitliche Gründe sein. Wenn das jetzt eine schwangere Frau ist, dann ist klar, dass die nicht kurz vor der Geburt irgendwie da ausziehen muss.
Oder auch wenn das jetzt irgendwie eine, also Alter ist jetzt kein Härte, Alter allein ist jetzt kein Härtefall, auch nicht irgendwie, wenn man schon 30 Jahre in der Wohnung wohnt. Aber wenn das jetzt gesundheitlich eine Gesundheitsgefahr bedeuten würde, da auszuziehen. Also auch psychisch. Ja, auch psychisch. Damit kann natürlich auch viel Missbrauch getrieben werden. So ein Gutachten ist schnell geschrieben.
Wir unterstellen niemandem was. Also sowohl auf Eigenbedarf ist natürlich sowohl auf Vermieterseite sehr missbrauchaufällig, aber auch auf Mieterseite kann dann missbräuchlich darauf reagiert werden. Aber wenn so ein Grund wirklich vorliegt, dann wäre das ein Härtegrund, dass das Mietverhältnis verlängert werden muss. Und da sind wir wieder beim Punkt, redet es miteinander. Auch hier gibt es einvernehmliche Lösungen, vielleicht gegen Erstattung, Umzug, Aufwand etc. Wollen wir jetzt auch nicht zu tief reingehen, aber Thema einvernehmlich zieht sich durch alle juristischen Themen.
Ja, also ich bin großer Fan von einvernehmlich, auch wenn das vielleicht manchmal geschäftsschädigend ist. Ich wollte gerade sagen, sage mal, ihr Anwälte, also jetzt mal Polemik, ihr Anwälte verdient doch dran, wenn sie die Leute streiten. Ja, aber ich will ja glückliche Mandanten haben. Also du weißt, wie ich es meine. Wir kennen uns, wir können uns das mal an den Kopf schmeißen. Aber ja, im Familienrecht geht es da nochmal anders zu.
So vor zehn Minuten habe ich schon eigentlich eine Brücke schlagen wollen, die ich mir selber unterbrochen habe. Jetzt kommt sie. Jetzt, also ich glaube, Thema Eigenbedarf haben wir damit schon mal ganz gut im Allgemeinen abgefrüßt. Vielleicht noch ganz kurz, vielleicht passt das auch zu dem Übergang. Also Eigenbedarf bedeutet, dass man auch wirklich selbst drin wohnen will. Eigenbedarf ist nicht, ich will die Wohnung verkaufen und ohne Mieter bekomme ich deutlich mehr dafür.
Außer, genau, außer und das ist ein Thema, auf das wir gleich kommen. Ich würde noch eins dazwischen schieben. Du hast, es gibt ja auch das Recht der, also ich glaube, es fällt auch unter wirtschaftliche Verwertung, aber du hast auch als Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn du die Immobilie allgemein gesprochen umfassend sanieren möchtest. Was auch immer dann danach passieren soll, das kann ja energetische Themen haben sein, das kann, ich muss Grenzen für die EU-Gebäuderichtlinie einhalten, da hat man zwar noch ein bisschen Zeit, das wird dann wahrscheinlich auch mal schwer zu sagen, warum muss es genau jetzt saniert werden? Muss die Pflicht von außen kommen oder sage ich, also den 30 Jahren? Oder ich möchte, weil es nicht mehr wirtschaftlich ist.
Also wo sind die Grenzen, dass ich sage, eine Sanierung ist genau jetzt in dem Umfang nötig, dass es nicht zumutbar ist, dass das Mietverhältnis dafür bestehen kann.
Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung: die hohen Hürden
Genau, das wäre dann die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Da gibt es aber auch sehr strenge Voraussetzungen. Also ich erlebe das in der Praxis extrem selten, dass die Voraussetzungen vorliegen, weil das Mietverhältnis müsste den Vermieter daran hindern, die Wohnung oder das Haus angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Und es muss zusätzlich noch zu erheblichen Nachteilen für ihn führen. Also das sind dann, in der Rechtsprechung heißt es immer, die Vermietung muss wirtschaftlich sinnlos sein oder unwirtschaftlich sein. Das sind dann nicht die Fälle, wo du die Wohnung verkaufen willst und die ist ohne Miete mehr wert oder das ist jetzt auch nicht der Fall, dass du halt leider eine sehr niedrige Miete hast und die kündigen willst, um dann später mehr Miete zu verlangen.
Also das fällt alles nicht drunter. Das sind dann wirklich schon die Ausnahmefälle. Du hast irgendwie ein marodes Haus. Es ist wirtschaftlich nicht sinnvoll, das zu renovieren, sondern du musst es im Prinzip abreißen und neu bauen. Und das geht natürlich nicht, wenn jemand drin wohnt. Also das wäre jetzt so ein Beispiel für so eine Verwertungskönigung.
Da liegt es sehr hoch, wie schlecht das sein muss, damit man das aussprechen kann. Genau, also wie gesagt, es muss wirtschaftlich unwirtschaftlich sein, das Mietverhältnis fortzuführen. Oder klar, ich meine, wenn jetzt das Haus einzustürzen droht, dann ist es wieder was anderes. Dann könnte man wahrscheinlich auch sogar außerordentlich kündigen, wegen der besonderen Umstände. Aber wie gesagt, diese Verwertungskündigung, das klingt immer so verlockend. Und ich habe auch immer wieder die, kommen auch immer wieder Vermieter zu mir und sagen, ja, ich würde da gerne das und das umbauen und dann könnte ich so und so viel mehr Miete verlangen.
Ich würde jetzt gerne deswegen kündigen. Und jetzt gibt es aber auch noch den zweiten Teil der Verwertungskündigung, der in der Praxis auch noch nicht so angekommen ist. Ich aber mal vereinzelte Rechtsprechungen dazu gelesen habe. Ich weiß nicht, wie wirklich die dann am Ende in Masse durchsetzbar sind. Und das ist ein sehr spannender Punkt. Ich stelle es jetzt einfach mal so raus, wie ich es mal gelesen habe.
Wenn ein Verkauf mit dem bestehenden Mietverhältnis, weil die Miete sehr niedrig ist, zu 20 oder besser 30 Prozent minder Verkaufserlös führt gegenüber einer leeren Immobilie, dass man dann unter Umständen auch ordentlich kündigen kann unter diesem wirtschaftlichen Aspekt. Wie verbreitet ist das? Wie realistisch ist das? Oder gibt es da wiederum andere Rechte, die deutlich höher sind? Also ich kenne jetzt diese feste 30-Prozent-Regel nicht. Da müsste man sich auch wirklich den Einzelfall anschauen, ob das vielleicht auch ein schwieriger Mieter ist.
Aber wie gesagt, ich habe es vorher schon so oft gesagt, es kommt darauf an. Okay, also das heißt, es ist jetzt nicht das Werkzeug, was jedem Vermieter mit Altmietverträgen Freifahrtschein gibt, Sebastian, es gibt ja Wohnungen, da sind seit 20 Jahren nicht die Mieten erhöht worden. Der zahlt 6 Euro oder 9 den Quadratmeter und wir sind in einem Mietniveau, da sagt der Mietspiegel schon 19 Euro. Was machst du denn dann? Ich meine, das Ding ist ja, bis du die Miete nach oben bringst, bist du selber schon auf der Welt so ungefähr und du musst aber jetzt aus wirtschaftlichen Gründen verkaufen, weil deine Rente nicht reicht. Wie gesagt, sehr einzelfallabhängig.
Muss man sich wieder unterhalten. In so einem Fall würde ich tatsächlich empfehlen, eher das Gespräch zu suchen. Vielleicht kann man ja den Mieter auch irgendwie was Gutes tun. Du hattest es ja vorher auch schon in der vorherigen Folge erwähnt. Oder man einigt sich dann darauf, irgendwie eine kleine Unterstützung für den Umzug. Das wäre jetzt mein erster Versuch.
Das ist ja auch das, Marc, du kannst vielleicht noch zwei Sätze dazu sagen, was auch immer unsere Empfehlung ist, weil wir stellen halt sehr oft fest, dass der Minderverkaufserlös durch ein Mietverhältnis schnell im sechsstelligen Bereich liegen kann und dass eine einvernehmliche Mietaufhebung, selbst wenn man dann 20.000, 25.000 Euro, wir haben auch schon deutlich günstigere Fälle gehabt, es gibt nicht immer so viel Geld, liebe Mieter, Aber dass das oft für beide Seiten auch der sinnvollste Weg sein kann. Also in den meisten Fällen rennt man damit tatsächlich auch offene Türen ein. Denn auf einmal kommt raus, dass die Mieter sich eh vergrößern wollen, in eine andere Stadt wollen, jetzt die Familie gründen wollen. Da kommt dieser kleine Geldregen, also für die ist es viel, für die ist es sehr viel, wenn du 20.000 Euro auf den Tisch gelegt bekommst oder angeboten bekommst. Für die ist das dann einfach auch ein schöner Neustart. Und wenn die Wohnung 120.000 Euro ohne Mieter mehr wert ist, na ja dann, da brauchen wir jetzt keinen Rechner dafür, dass sich das dann natürlich einfach auch lohnt.
Also ich kann nur empfehlen, aus meiner Erfahrung, und Sebastian, du stimmst dem sicherlich zu, oftmals erledigt sich dieser Berg, der wie ein Problem aussieht, in der Vorbereitung eines Verkaufs, auf einmal als sehr einfache Lösung. Und wie schnell dann manchmal der Mieter ausgezogen ist, obwohl man zwölf Monate Auszugszeit vereinbart, ist auch immer ein Wunder. Man denkt dann immer, das dauert ewig, aber nein, zack, er schaut einmal ins Netz, zwei Monate später ist er schon während der Verkaufszeit dann ausgezogen und glücklich. Also wir beraten euch da gerne und es muss etwas sein, was ihr, liebe Vermieter, auch moralisch vertreten wollt. Wir sprechen da keine Empfehlung auf, wir zeigen die Möglichkeit auf, begleiten das auch gerne im Hintergrund beratend. Und natürlich kann der Mieter sagen, nein, für kein Geld der Welt gehe ich raus.
Kommt selten vor, aber dann ist es so. Dann leben wir damit, dann wird halt auch der Angebotspreis ein anderer sein und dann arbeiten wir damit. Also wir arbeiten mit dem, was wir bekommen, aber wir sind schon Freunde davon, Optimierungslösungen mal aufzuzeigen.
Wenn eine Mietaufhebung sinnvoller ist als eine Kündigung
Letzter Punkt, Fristen. Wir hatten es schon gesagt eingangs, wenn der Mieter selber kündigt, die drei Monate, relativ einfach. Wenn der Vermieter kündigt, ordentlich und berechtigt. Gehen wir mal wieder zurück aufs Thema Eigenbedarf, weil es das Verbreitetste ist. Dann geht es ja in mehreren Stufen. Genau, das ist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt.
Bis fünf Jahre beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Zwischen 5 und 7 sind 6 Monate und ab 8 Jahren sind es dann 9 Monaten. Und jetzt noch ein Einschub von mir, weil ihr seid als, also wenn ihr schon Eigentümer seid, sind das genau eure Fristen. Wenn ihr diese Wohnung erst kauft, müsst ihr erst Eigentümer sein. Also nicht Kaufpreiszahlung und Besitzer und einziehen oder nicht einziehen tut er nicht, weil es vermietet ist. Also nicht Kaufpreiszahlung und Mietbezieher, sondern ihr müsst Eigentümer sein.
den Unterschied, das ist jetzt nochmal ein anderes Thema, Eigentumsumschreibung im Grundbuch dauert in München circa drei Monate nach Notartermin oder auch nach Besitzübergang, also drei bis vier Monate nach Notartermin und erst dann könnt ihr als Eigentümer die ordentliche Kündigung aussprechen. Das heißt, zu den drei, sechs und neun Monaten, die der Sebastian gerade gesagt hat, kommt nochmal die Wartezeit bis Eigentumsübergang dazu. Also es sind dann realistisch eher sechs, neun und zwölf Monate. Wenn du frisch kaufst, genau. wenn du frisch gekauft hast. Super.
Sebastian, möchtest du uns noch was mitgeben oder unseren Zuhörern? Ich würde sagen, es kommt drauf an. Genau. Und ich sage Pech.lo. Ja, Pech.lo. Ich würde mich jetzt nicht wundern, wenn du ein paar Anrufe bekommst oder E-Mails.
Ja, sehr gerne. Schön, dass du da warst, dir die Zeit genommen hast, diese Themen mit uns durchzugehen. Wir haben auch im Detail wieder was dazugelernt. Das freut mich. Wir lernen ja nie aus in dieser Branche. Das ist das Faszinierende an dieser Branche.
Und keiner kann sagen, ich bin es jetzt. Sondern du hast auch wieder Licht ins Dunkle gebracht, wo wir dachten, wir haben das Mehrwissen schon. Aber hey, so ist es. Und sich fortbilden schadet nie. Ich habe auch was gelernt. Ja, danke.
Sehr gut. Genau. Wie nah man am Mikro sitzen muss manchmal. Zum Beispiel. Ohne wie nicht gut ist. Okay.
Ich hoffe, wir sehen und hören dich wieder. Sehr gerne. Und ich wünsche dir ganz, ganz viele Kunden aus unseren Podcast-Followern. Und nein, es wird keine Folge zum Thema Datenschutz geben, aber WEG-Recht ist natürlich etwas, wo man sich drüber unterhalten kann. Das geben wir uns fürs Frühjahr auf. Ich glaube, wir hören uns und sehen uns alle wieder.
Würde mich freuen. Vielen Dank, dass du da wart. Sehr gerne. LEHMANN HUEBER Talk und ihr da draußen. Ich hoffe, es hat euch gefallen. Bis zum nächsten Mal.
Ciao. Ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
