LEHMANN HUEBER Talk, Folge #124
Wer muss beim Auszug streichen – und in welcher Farbe? Mit Rechtsanwalt Dr. Sebastian Pech räumen Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien mit den häufigsten Missverständnissen rund um Schönheitsreparaturen auf.
Wer muss die Schönheitsreparaturen grundsätzlich durchführen?
Eigentlich der Vermieter – er ist für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Per Mietvertrag kann diese Pflicht aber auf den Mieter übertragen werden, was in der Praxis der Standard ist. Schönheitsreparaturen umfassen dabei rein optische Arbeiten wie das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern sowie Türen und Fenstern von innen – nicht aber Beschädigungen wie Risse im Putz oder Macken im Parkett.
Muss ich die Wohnung beim Auszug weiß streichen?
Der Vermieter darf für das Ende des Mietverhältnisses eine bestimmte Farbe (üblicherweise Weiß bzw. Eierschalen-Weiß) vorschreiben, während des laufenden Mietverhältnisses darf der Mieter dagegen frei gestalten, auch in kräftigen Tönen. Unwirksam ist dagegen die sogenannte Fachhandwerkerklausel, die vorschreibt, dass nur ein Handwerker streichen darf – der Mieter darf grundsätzlich selbst streichen, auch wenn das Ergebnis nicht immer professionell aussieht.
Sind starre Renovierungsfristen im Mietvertrag noch gültig?
Nein. Starre Fristen (z. B. „alle drei Jahre streichen“) und Quotenabgeltungsklauseln, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand gelten, sind unwirksam – die Renovierungspflicht muss sich am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren. Ist die Wohnung noch in gutem Zustand, entfällt die Pflicht komplett, unabhängig davon, wie lange der Mietvertrag schon läuft. Zulässig sind lediglich unverbindliche Empfehlungen im Mietvertrag (z. B. „Wohnzimmer üblicherweise nach drei Jahren“), die keine starre Pflicht begründen.
Kann ich eine unrenovierte Wohnung renoviert zurückfordern?
Nur, wenn der Mieter dafür einen finanziellen Ausgleich erhält, etwa eine reduzierte Miete oder erlassene Monatsmieten. Ohne einen solchen Ausgleich kann eine unrenoviert übernommene Wohnung nicht wirksam zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet werden. Als Faustregel gilt: Die Wohnung muss im übernommenen Zustand minus normaler Abnutzung zurückgegeben werden – kleinere Gebrauchsspuren wie Bohrlöcher oder leichte Verfärbungen an Heizungsecken sind normal und müssen nicht beseitigt werden.
Was gilt bei alten Mietverträgen mit überholten Klauseln?
Maßgeblich ist immer die aktuelle Rechtsprechung, nicht das Recht zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift. Bei Verträgen von vor etwa 2004 sind schätzungsweise 80 % der Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, wodurch Mieter oft komplett aus der Verpflichtung sind. Vorsicht auch bei eigenhändigen Ergänzungen in ansonsten wirksamen Standardverträgen (z. B. Haus und Grund): Schon ein handschriftlicher Zusatz wie „Wohnung ist renoviert zu übergeben“ kann die gesamte Klausel unwirksam machen – im Zweifel lieber fachkundig prüfen lassen.
Transkript zur Folge
Was zählt überhaupt als Schönheitsreparatur?
Man übernimmt quasi eine unrenovierte Wohnung als Mieter und dann sagt man, hey, passt schon, dann machst du das alles und dann darfst du sie aber auch wieder im selben Zustand übergeben. Machen immer mehr Vermieter und jetzt interessiert mich die Rechtslage dazu. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Ein Servus und Hallo zum LEHMANN HUEBER Talk. Wir sind wieder beieinander. Sebastian, hallo.
Und ich darf euch mitteilen, heute haben wir einen Gast. Wir werden jetzt drei Folgen drehen mit einem Rechtsanwalt, dem Sebastian Pech. Hallo Sebastian, herzlich willkommen bei uns. Hallo, schön, dass ich da sein darf. Jawohl, wir werden dich durch die Mangel nehmen. Du darfst heute und die anderen Folgen mal zeigen, was du kannst und weißt.
Wir haben uns ein paar schöne Themen ausgedacht für dich, die wir einfach mal klären wollen, weil sie tatsächlich in unserem Business und draußen auf dem Immobilienmarkt immer wieder vorkommen. Und bevor da Sebastian und ich irgendwelche schwindeligen Antworten geben, haben wir gedacht, holen wir uns doch jemanden aus unserem Netzwerk zu uns, der diese Fragen beruflich schon auf dem Tisch liegen gehabt hat und sicherlich uns helfen kann, da mal und euch da draußen natürlich auch etwas Licht ins Dunkel bringen. Sebastian, wir haben uns schöne Sachen ausgesucht, tolles Thema. Und da beide ja heute Sebastian heißen, wird es lustig, glaube ich. Ja, das wird spannend. Wir haben eh so eine Tradition, dass wir regelmäßig verschiedenste Sebastians hier haben, vom Raumausstatter über, ich weiß nicht, wen hatten wir noch?
Wir hatten schon ein paar Sebastians im Podcast, das zieht sich irgendwie wie ein roter Faden durch. Muss ein guter Name sein, da habt ihr beide die Hand gehoben. Wunderbar. Also Marc muss uns jetzt angucken, mit wem er redet. Genau, mache ich gerne. Also Sebastian, vielleicht erzählst du uns mal ganz kurz, seit wann du Anwalt bist, wie du dazu gekommen bist und wie du zu uns gekommen bist.
Und dann würden wir uns freuen, wenn du dich ein paar Worte vielleicht darüber verlierst. Sehr gerne. Genau, ich bin der Sebastian. Ich bin Anwalt in München. Ich komme ursprünglich aus dem IP- und IT-Recht. Das heißt, ich mache Urheberrecht, Markenrecht, Datenschutzrecht, IT-Verträge und so digitale Sachen.
Ich mache aber auch viel Immobilienrecht. Wir haben in der Familie ein paar Immobilien, deswegen beschäftige ich mich da eigentlich schon ziemlich lang mit dem Thema. Am Anfang eher privat, jetzt mache ich das auch beruflich und mittlerweile berate ich so 50% Steine und 50% digitale Sachen. Ah, schöne Trennung. Und auf einmal landest du in einem Podcast bei uns, gell? Ja, genau.
Und wir werden heute nicht über Datenschutz reden. Nein, Gott sei Dank. Danke, Sebastian. Den Datenschutz-Podcast haben wir noch nicht. Sebastian, wie sind wir zum Sebastian gekommen? Ich weiß es zwar, aber vielleicht erzählst du es nochmal kurz.
Genau, also der eine oder andere wird es ja schon mitbekommen haben, oder auch die Immocation-Community kennen und dass ich mich da auch ein bisschen einbringe, auch da schon beim Stammtisch Vorträge gehalten habe. Und so kam es dann eines Tages, dass ich, ich weiß gar nicht, ob für mich selbst oder für Bekannte eine Immobilienrechtsfrage hatte und die mal in die Immocation-WhatsApp-Gruppe geschrieben habe. Und da meldete sich der Sebastian oder wurde empfohlen. Ich weiß nicht. Ich habe mich gemeldet, glaube ich. Du hast dich direkt gemeldet.
Und dann haben wir uns mal kennengelernt. Büros sind nicht weit auseinander. Und da haben wir gemerkt, ja, da gibt es dann doch Schnittpunkte, die uns über einen längeren Zeitraum wahrscheinlich begleiten werden. Und so kam es dazu, dass wir ihn gefragt haben, ob er mal Lust hat auf Podcast. Er hat gar nicht so lange gezögert wie manch anderer. Er hat gesagt, das mache ich.
Dann haben wir gesagt, gut, wir überlegen uns Themen. Und nach der Sommerpause kommst du. Zack, sitzt du hier, Sebastian und herzlich willkommen nochmal von uns beiden. Es freut uns sehr, dass du dich den Fragen stellst und jetzt teilen wir mal ein bisschen Wissen mit, damit da draußen mal mit ein paar Mythen aufgeräumt wird. Das heutige Thema, was wir für dich haben, sind die beliebten Schönheitsreparaturen am Ende eines Mietvertrags oftmals der Diskussionspunkt, wenn es dann um Richtung Übergabe geht und dann der Vermieter, der Eigentümer, nicht mehr weiß, was ist denn jetzt gerade aktuell oder überhaupt rechtens und meint, er kriegt noch eine frisch gestrichene Wohnung zurück. Und der Mieter denkt, ich muss gar nichts machen, weil ich habe ja mal gelesen, neue Rechtsprechung, der Mieter muss nichts mehr machen, liegt alles beim Eigentümer.
Und vor allem das, was im Mietvertrag steht, gilt auch teilweise gar nicht mehr. Und die Frage ist, ob es überhaupt schon gegolten hat, als es unterschrieben wurde. Genau, also es gibt verschiedene Punkte zu dem Thema. Und ja, auch wir, Sebastian, als Makler erleben da draußen durchaus oftmals diese Diskussion, müssen dann aufklären. Aber wir haben uns mal gedacht, wenn du schon da bist, lieber Sebastian, dann nehmen wir doch das Thema gleich mal her, weil ich glaube, das wirst du auch festgestellt haben, dass du auch immer wieder darauf angesprochen wirst. Das ist natürlich ein Thema, was eigentlich eindeutig geklärt ist, aber so viele wissen es eigentlich nicht.
Deswegen steigen wir mal, glaube ich, allgemein ein. Was sind denn überhaupt Schönheitsreparaturen? Was fällt denn da alles drunter? Schönheitsreparaturen sind ziemlich weit. Also der Klassiker ist natürlich Wände- und Deckenstreichen. Es wäre aber auch theoretisch erfasst Streichen von Fußböden.
Wer macht das heute noch? Das lässt man mal lieber teilweise. Streichen der Heizungen. Will man vielleicht auch nicht unbedingt, dass das der Mieter macht. Fenster von innen streichen, Türen von innen streichen. Also ich würde da lieber einen Profi ranlassen.
Genau, und dann ist immer die Frage, wer den Profi zahlen muss. Genau. Dazu kommen wir dann gleich noch. Okay, aber war es das schon mit den Schönheitsreparaturen? Sind das die klassischen Themen? Genau, das sind die klassischen Themen.
Oder geht es dann noch um Bohrlöcher füllen? Oder geht es dann noch um andere Themen? Ich sage jetzt mal, muss ich eine Terrasse kärchern, wenn ich einen Balkon habe, der schon zu gemust ist? Also sind das so Dinge, die auch als Schönheitsreparatur gelten? Oder in welchem Zustand, weil also das Wort Schönheit ist ja total relativ. Und ich glaube, mancher Mieter sieht es auch so beim Auszug und sagt, passt doch, schaut doch gut aus.
Aber dann blickt der Verkäufer oder der Eigentümer drauf und dann haben wir schon die Diskussion. Also ich finde den Begriff schon nicht gut, meine Meinung. Ja, es geht halt um, ich glaube der Begriff sagt aus, dass es eben um optische Sachen geht. Also der Mieter ist nicht verpflichtet, jetzt irgendwelche, oder die Verpflichtung betrifft jetzt nicht irgendwelche Beschädigungen, sage ich mal, wenn jetzt irgendwie eine Macke im Parkett ist oder wenn irgendwie der Putz abbröckelt. Das fällt nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen. Als ich angefangen habe vor 19 Jahren, war ja noch der Grundsatz, der Mieter muss immer weißeln, wenn er auszieht.
Das war ja mal so. Und das hat sich ja einmal grundlegend geändert vor vielen Jahren. dass es erstmal hieß, grundsätzlich muss der Vermieter alles machen. Und dann gab es aber wie immer so schön die Zwischentöne, die Grautöne zwischen Schwarz und Weiß von irgendwelchen starren Fristen. Alle drei, fünf, acht Jahre muss das gemacht werden. Dann je nach Abnutzung.
Und da bin ich dann irgendwann ausgestiegen, mich immer auf dem Laufenden halten zu wollen. Deswegen ist es gut, dass wir dich jetzt im Netzwerk haben. Aber erzähl uns doch mal, wie ist jetzt der aktuelle Stand? Wer muss wann was machen?
Der Grundsatz: Wer muss die Schönheitsreparaturen durchführen?
Vielleicht fange ich einfach mal ganz von vorne an. Also normalerweise müsste der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen. Also der Vermieter muss die Mietzeile, also die Wohnung oder das Haus instand halten und müsste eigentlich auch alle paar Jahre dann zum Weißeln kommen. Es besteht aber die Möglichkeit, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen dem Mieter überträgt, im Mietvertrag. Das wird normalerweise auch gemacht. Und das war bis vor, weiß ich nicht, ich glaube so 2004 oder so ging das los.
Also früher war das, oder ganz früher, sag ich mal, war das kein großes Thema. Die Rechtsprechung hat aber angefangen, da eine Klausel nach der anderen zu kippen. Ist da ziemlich streng teilweise geworden. Dein Gefühl trifft zu. Also das ist schon richtig komplex geworden. Jetzt ist seit einigen Jahren wieder ein bisschen Ruhe eingekehrt.
Also man kann wahrscheinlich schon sagen, dass jetzt so die meisten Sachen geklärt sind. Und so die Standard-Mietverträge, keine Ahnung, Haus und Grund oder so, die haben das auch alle mit nachgezogen. Also die aktuellen Verträge entsprechen auch dem aktuellen Rechtsprechungsstand. Deswegen nutzen wir eben auch immer gerne die Haus- und Grund-Mietverträge für unsere Kunden, auch wenn es eigentlich nicht klassische Maklerverpflichtung ist oder ein klassischer Teil der Makler-Tätigkeit. Aber wenn jetzt ein Vermieter sagt, bevor er irgendwie in Zweckform Vierseiter mit Durchschlag noch nimmt, übernehmen wir gerne das Ausfüllen des Mietvertrages, solange es aber keine Sonderklauseln drin sind. Und das ist etwas, wo wir auch eine harte Grenze ziehen, weil es gibt immer mal wieder Vermieter, die uns dann noch einen Einseiter als Anhang oder für den sonstigen fällt, da sagen, dann sind wir raus, dann mach deinen Mietvertrag bitte selber.
Aber das ist schon richtig. Also die Haus- und Grundmietverträge halten wir auch für sehr gut, weil sie auch immer abgedatet sind.
Muss ich in Weiß streichen? Farbklauseln bei Rückgabe
Ein Klassiker ist ja, dass wenn ein Mieter seine Wohnung relativ bunt gestaltet an den Wänden, dass er sie in einem weißen Zustand, also geweißelt mit weißer Farbe, wieder zurückgeben muss. Ist das tatsächlich so? Ja. Ist das unabhängig davon, ob das jetzt ein sandiger Ton ist, der leicht dunkler ist wie weiß? Kann der Vermieter dann verlangen, dass er es in weiß gerne wieder zurück hätte, so wie er es übergeben hat? Ja, also der Vermieter kann tatsächlich für das Ende des Mietverhältnisses bestimmen, in welcher Farbe er die Schönheitsreparaturen oder also die Wände hätte.
Er kann aber nicht bestimmen, wie der Vermieter während des Mietverhältnisses die Wände streicht. Der Mieter. Der Mieter, ja. Genau, also er darf sagen, am Ende bitte weiß und zwischendrin kannst du machen, was du willst. Darf es auch schwarz und dunkelbrauch sein. Genau, außer wer drauf steht, kann auch dunkelbraun oder schwarz.
Dann gab es ja immer noch den Fall mit diesen Pastelltönen, die akzeptiert werden müssen bei Rückgabe. Das hatten wir auch mal das Thema. Ist das nicht mehr so? Also du meinst, es steht weiß drin, aber es ist in Pastelltönen. Genau, wenn es hellgelb oder hellblau ist, muss es vom Vermieter in Ordnung akzeptiert werden. Ja, das ist wahrscheinlich ein Grenzfall.
Ich würde sagen, wenn weiß drinsteht, dann darf es vielleicht Eierschalen-Weiß sein, aber sollte jetzt nicht hellblau sein.
Starre Fristen und Quotenklauseln: Was ist heute noch zulässig?
Ich erinnere mich an zwei Entwicklungsstufen. Es gab ja einmal, das was ich vorhin schon gesagt habe, diese starren Fristen von drei, fünf und acht Jahren. Und dann einmal diese, ich weiß nicht, Abgeltungsquoten oder wie das genannt wurde. Das heißt, wenn der so und so lange drin war, dann muss er 30 Prozent und der andere 70 Prozent bezeichnen. Ist davon noch was übrig? Also das geht beides nicht.
Starre Fristen ist so der Klassiker. Also starre Fristen heißt, steht in dem Mietvertrag drin, nach drei Jahren musst du die Wände streichen, nach sieben Jahren musst du, weiß ich nicht, die Heizkörper streichen. Ich glaube, es ging nach Räumen, irgendwie Bad alle drei Jahre, Wohnzimmer fünf und sonstige acht oder sowas. Aber es ist schon wieder eine Weile her. Genau, also das darf man so nicht mehr machen oder die Klauseln, die so lauten, sind unwirksam, weil es kann ja auch sein, der Mieter ist da nur dreimal im Jahr drin, die Wände schauen aus wie beim Einzug und dann wäre er trotzdem nach drei Jahren verpflichtet, die Wände zu streichen, was ihn ja benachteiligen würde. Genau, man darf reinschreiben, so einen allgemeinen Hinweis, dass man sagt, okay, Wohnzimmer üblicherweise nach drei Jahren zu streichen, Deale vielleicht nach sechs oder sieben Jahren, also das kann man reinschreiben, aber eben diese starren Fristen unabhängig vom Zustand, die sind nicht mehr zulässig.
Also genau, jetzt einfach mal die allgemeine Frage, was gilt aktuell tatsächlich? Also, Mieter macht die Schönheitsreparaturen, ja. Man darf ihm Empfehlungen geben, wann er sie machen könnte. Aber das darf nicht starr sein. Und es muss abhängig vom Zustand sein. Also wenn die Wohnung tipptopp ist, dann muss er nicht streichen.
Wenn die aber wirklich nicht mehr schön ist, dann muss er sie streichen. Das mal vom Grundsatz her. Genauso wie mit den starren Fristen darf er aber auch nicht verpflichtet sein, am Ende zwingend streichen zu müssen. Eben auch aus demselben Grund, wenn die Wohnung noch schön ist, dann gibt es eben nichts zu tun. Und auch so eine beliebte Klausel ist die Fachhandwerkerklausel. Da drin steht, der Mieter darf nicht selbst streichen, sondern muss den Handwerker beauftragen.
Also das wäre jetzt auch unwirksam. Er darf selbst streichen. Ach, die Frage wollte ich dir nämlich auch noch stellen, weil es gibt ja wirklich Leute mit zwei linken Händen. Die nehmen dann einen Pinsel in die Hand und es sieht schlimmer aus wie vorher. Genau, die Sockelleisten, die Lichtschalter, alles ist überall. Da ist alles mitgestrichen und dann schaust du den Typen an, der hat ein Auge und dann weißt du warum.
Also was mache ich dann? Ich meine, muss ich das dann so abnehmen, wenn es dann wirklich schlecht gemacht ist und ich selber nochmal streichen muss? Das musst du nicht abnehmen, um deine Anekdoten zu ergänzen. Ich weiß auch von dem Fall, wo der Mieter dann hat Dübellöcher zugemacht und hat dann mit Lack drüber gemalt, anstatt mit normaler Wandfarbe. Genau, also solche Sachen gibt es auch.
Was gilt als normale Abnutzung?
Was gilt jetzt als normale Abnutzung und was nicht? Also wenn ich jetzt acht Jahre in meiner Wohnung bin. Es wurde nie gestrichen. Und es wurde in der Zeit seit Einzug, genau, ich habe eine renovierte Wohnung übernommen, bin jetzt acht Jahre drin und eigentlich sieht es noch okay aus. Das sind für uns so die Klassiker, mit denen wir regelmäßig konfrontiert sind. Also die Ecken sind leicht dunkel von der Heizungsluft.
Du hast ein paar Bohrlöcher drin von den Bildern, die drin hingen. Und an den Ecken, wo man so lang läuft, hast du halt ein paar Gebrauchsspuren, Abplatzungen, Putz vielleicht. Das sieht man halt an. Dann siehst du an den Ecken und Kanten, siehst es ja. und da, wo was hing und da, wo was stand, wie zum Beispiel ein Möbel, siehst du ja dann noch etwas mehr frische Farbe und hast so einen super sexy Rand. Aber halt insgesamt sehr gepflegt und eigentlich auch nicht kaputt.
Was gilt dann da? Ja, das ist, wie der Jurist sagen würde, es kommt darauf an. Ah, da haben wir gewartet. Genau, darauf haben wir gewartet. Und jetzt ist es wieder soweit. Willkommen bei, es kommt darauf an.
Ja, genau. Also kommt tatsächlich darauf an, wenn man sagen würde, okay, das ist jetzt fast wie neu, dann besteht eben keine Pflicht. Aber wenn das schon deutliche Abnutzungsspuren sind, also auch, dass man sieht, wo die Sachen standen, da muss der Mieter dann schon noch ran. Das beruhigt mich, weil ich habe jetzt meinen Mietvertrag gekündigt. Nach vier Jahren bei uns sieht es aus wie neu. Also wir werden nichts machen müssen.
Ja, bei dir, Sebastian. Ja, das glaube ich. Trotz kleinem Kind keine Macke an der Wand. Das ist schon mal gut. Habt ihr die abgeklebt, die Wände? Nein, er hat das Kind abgeklebt.
Ja, super. Okay, gute Aussage. Also dann haben wir doch schon mal mit einem großen Mythos aufgeräumt. Ja, dann gibt es ja noch das andere sehr konkrete Thema, was wir auch regelmäßig haben. Genau,
Unrenoviert übernommen, renoviert zurückgeben – geht das?
die Renovierung bei Ein- und Auszug. Das heißt also, man übernimmt quasi eine unrenovierte Wohnung als Mieter und dann sagt man, hey, passt schon, dann machst du das alles und dann darfst du sie aber auch wieder im selben Zustand übergeben. Machen immer mehr Vermieter und jetzt interessiert mich die Rechtslage dazu. Genau, weil die sagen dann, pass auf, habe ich keinen Stress mehr, dann muss ich den Handwerker schon nicht zahlen. Ich behaupte jetzt aber mal, dass diese Wohnung ja dann nicht mehr in diesem Zustand ist, wenn sie übergeben wird später in vier, fünf Jahren. Wie wird das dann geregelt?
Gibt es da für eine Rechtsprechung? Wie muss die Wohnung dann sein? Weil die wird ja in der Regel dann auch wieder abgewohnt sein. Und dann sagt der Mieter schön, du haben wir ja ausgemacht, jetzt kriegst du es so zurück. Ja, also die Regel ist, wenn man eine Wohnung renoviert übernimmt, dann kann der Mieter zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Wenn die Wohnung unrenoviert ist, dann kann er nur dann zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn er irgendwie einen Ausgleich bekommt.
Also einen finanziellen Ausgleich, dass zum Beispiel die Miete niedriger ist, weil die Wohnung eben nicht renoviert ist. Oder er kriegt irgendwie, weiß ich nicht, zwei Monatsmieten erlassen. Und wenn der einen Ausgleich kriegt, dann kann er auch wirksam zur Renovierung verpflichtet werden. Also mein Verständnis ist jetzt so aus dem, was ich höre, Grundsatz, ich glaube, an dem man sich gut orientieren kann, Man muss die Wohnung so zurückgeben, wie man sie übernommen hat, minus normale Abnutzung. Ja, so kann man es zusammenfassen. Man soll es natürlich nicht so in den Mietvertrag reinschreiben.
Genau, aber so fürs Gefühl, wenn ich sie mit Bohrlöchern und ein paar Macken übernommen habe, dann liegt es in meinem Ermessen als Mieter, ob ich selber mich damit wohlfühle oder streiche. Und wenn sie dann bei meinem Auszug wieder ungefähr den Zustand hat, wie ich sie übernommen habe, bin ich fein raus. wenn sie schlechter ist, muss ich was machen. Und genauso, ich meine, das Einfachste ist halt immer, wenn ich sie renoviert übernommen habe, dann ist das ein relativ klar definierter Zustand, den ich mehr oder weniger wieder schulde. Ja. Okay.
Sondervereinbarungen im Mietvertrag: Vorsicht bei Eigenkreationen
Was ich rausgehört habe, lieber Sebastian, und schön, dass du heute da auch die Zeit nimmst, das mal zu beantworten, ist, dass man tatsächlich auch im Mietvertrag und der sonstigen Vereinbarung durchaus so etwas eintragen kann. Viele haben ja Angst, dass der Mietvertrag dann ungültig wird, wenn ich eine Vereinbarung reinschreibe, also du sagtest jetzt eben, hier, du bekommst jetzt, du zahlst nur, du bekommst einen niedrigeren Mietpreis und wir haben hiermit vereinbart, dass du die Wohnung so und so in dem Zustand dann zurückgeben musst, inklusive Schönheitsreparaturen. Kann ich das so mitnehmen, dass ich auch Sondervereinbarungen eintragen kann? Also zulässige Sondervereinbarungen. Die unzulässige, klar, dass wir die nicht reinnehmen. Aber darf man in einem Haus- und Grundvertrag Ergänzungen nach eigenem Ermessen vornehmen?
Also man darf natürlich. Ich rate davon immer ab, das selbst zu machen. Deswegen hat er mich gerade so mit großen Augen angeschaut. Gott, der Marc. Also ich habe schon die schönsten Schönheitsreparaturklauseln gesehen, super wirksam. Und dann schreibt der Vermieter dann irgendwie ganz am Ende handschriftlich noch rein, die Wohnung ist renoviert zu übergeben, Punkt.
Und dann gilt gar nichts mehr. Dann ist die komplette Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Wie du gesagt hast, du hast Haus & Grund erwähnt oder diese Standard-Mietverträge, die sind schon alle sehr gut. Die Schönheitsreparaturklauseln sind zum Beispiel bei Haus & Grund sehr vermieterfreundlich. Und da sollte man, ohne dass jetzt irgendwie ganz großer Drang ist, sollte man nicht irgendwie dann noch handschriftlich da Änderungen vornehmen, weil sonst, wie gesagt, besteht die Gefahr, dass eben die komplette Klausel unwirksam ist und dann muss der Mieter gar nichts machen und der Clou ist, der Mieter könnte sogar zum Vermieter gehen und sagen, ich wohne jetzt hier seit drei Jahren drin, meine Wände sind abgenutzt, bitte komm vorbei und streich. Okay, merke ich mir auch.
Was gilt bei alten Mietverträgen mit unwirksamen Klauseln?
Was ist jetzt genau wiederum der Punkt, ich habe vor acht Jahren Vertrag unterschrieben ohne Zusatzvereinbarungen, der damals gültig war. Sagen wir mal mit diesen starren Fristen. Was gilt dann heute? Gilt dann noch das, was ich damals unterschrieben habe oder gilt dann gar nichts oder tritt an die Regelung das, was heute gilt? Genau, also das ist ein großes Problem mit den alten Verträgen, weil eben nicht das Recht von damals gilt, sondern das aktuelle Und deswegen sind in den alten Verträgen, ich sage mal alle vor 2004 oder so, sind wahrscheinlich irgendwie 80 Prozent der Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Aufgabe des Eigentümers, Mietverträge dann nachträglich zu erneuern, zu ersetzen?
Das kann man machen, wenn der Mieter mitspielt. Dann kann man natürlich einen ganz neuen Mietvertrag schließen. Man kann auch, wenn man sich mit dem versteht, kann man auch irgendwie sagen, du hör mal, irgendwie das mit den Schönheitsreparaturen. Also ich glaube, die alten Verträge waren ja eher vermieterfreundlich. Mit den starren Fristen. Genau, genau.
Den wird ja keiner freiwillig jetzt erneuern. Aber spätestens bei der Übergabe, wenn der Mieter so schlau ist und sich informiert, Dann kann es ja zu Diskussionen kommen. Aber jetzt tritt dann an die Stelle der ungültigen Klausel die aktuelle Rechtsprechung oder bin ich, wenn ich einen alten Vertrag habe, völlig raus aus der Rätsmieter? Genau, das ist eine wichtige Antwort. Also es tritt die aktuelle Rechtsprechung und das bedeutet für die meisten Mieter, dass sie komplett raus sind aus der Verpflichtung. Wenn eben die damaligen Regeln zu vermieterfreundlich waren, also wir haben es gesagt, starre Fristen, Endrenovierungsverpflichtung, irgendwie diese Quotenabgewältigungsklausel, die du vorher erwähnt hattest, dann ist die Schönheitsreparaturklausel tot.
Dann frage ich mich, warum man, einfach so jetzt praktisch gesehen, wenn man als derjenige, der Mietverträge schreibt, sagen wir jetzt mal Haus und Grund oder auch Mieterverein oder irgendjemand anders, wenn man weiß, dass sich das Thema ja offensichtlich alle paar Jahre ändert, warum schreibt man dann nicht einfach so einen Satz rein, die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen orientiert sich jeweils an der Rechtsprechung bei Mietende oder sowas? Da hast du halt wieder das Problem, dass es zu unbestimmt ist, dass es nicht transparent genug ist. Weil der Mieter muss ja auch wissen, auf was er sich einlässt. Und wenn dann da steht, die Schönheitsreparaturen orientieren sich an der Rechtsprechung, dann hat er ein Problem. Wie definiere ich denn jetzt vielleicht so als letzter Praxistipp? Also ja, wenn frisch renoviert wurde, ist das relativ eindeutig.
aber ich übernehme eine nicht neu renovierte Wohnung, dann muss das Übergabeprotokoll ja ziemlich ausführlich und mit vielen Fotos sein, um das zu definieren, was am Ende wieder gefordert wird. Genau, also das würde ich auch empfehlen als Vermieter, aber auch als Mieter, dass man eben ein Übergabeprotokoll macht, auch Fotos macht, damit der Zustand eindeutig dokumentiert ist. Das hat auch noch den Nebeneffekt, wenn es dann irgendwelche größeren Schäden gibt. an der Wohnung, dass der Vermieter dann eben nachweisen kann, dass der Schaden noch nicht bestanden hat zum Zeitpunkt der Übergabe. Ich glaube, damit haben wir das Thema ziemlich rund, oder? Habt ihr noch was zu ergänzen?
Ich nicht. Ich auch nicht.
Praxisfrage: Mitvermietete Küchengeräte richtig regeln
Also ich hätte noch eine Frage gehabt, Sebastian, aus dem Leben eines Immobilienmarkers. Ja, hau raus. Lieber Sebastian, weil du gerade hier sitzt, kurze Beratung. Habt ihr bestimmt auch schon mal gehabt, ob wenn ihr Immobilien… Wir benutzen den Podcast für eigene Rechtsberatung. Ja, genau.
Wir machen die Rechtsstunde bei Lehmann & Hüber, immer freitags 13 Uhr. Genau, gute Idee. Pass auf, ich habe eine Wohnung, will die vermieten, da ist eine ältere Küche drin, die habe ich abgelöst vom Vormieter, ich als Eigentümer, weil ich gesagt habe, pass auf, die hast du damals gekauft, ich löse dir ab für wenig Geld. Oh, die Geräte sind aber schon älter, für die will ich jetzt nicht die Verantwortung übernehmen für meinen nächsten Mieter, also schreibe ich in meinen Mietvertrag rein, Also die Küchenmöbel sind Bestandteil des Mietvertrages, dafür wird auch Miete verlangt, für die Elektrogeräte werden zur kostenfreien Nutzung dem Mieter überlassen. Für Reparaturen dieser Geräte ist der Mieter verantwortlich, falls sie kaputt gehen soll. Kann man das so reinschreiben?
Vom Grundsatz her funktioniert das. Vielleicht auch nochmal als Hintergrund, wenn du die Küche mitvermietest, ohne irgendwelche Einschränkungen, dann bist du auch dafür verantwortlich, wenn die Geräte kaputt sind, dass du sie wieder reparierst. Er hat nur einmal ausgeholt. Lass mich ausholen. Ich wollte damit sagen, deine Idee ist gut. Danke.
Ich würde jetzt vielleicht nicht reinschreiben, der Mieter ist verpflichtet, die Reparaturen. Der Nutzer. Ich würde den Satz einfach rauslassen. Gut. Ja, man kann, also es kommt immer darauf an, wie alt die Küche ist, man könnte die natürlich auch dem Mieter schenken, wenn du sie dann auch irgendwie vielleicht loswerden willst, dann ist es… Eine Schenkung wäre noch besser, weil dann können sie eben und dann ist er sowieso verantwortlich.
Genau, und dann ist er dafür verantwortlich und dann könntest du wahrscheinlich auch zu ihm sagen, ja, wenn du ausziehst, dann nimm sie bitte mit. Gut, okay. Da sollte es aber schon sehr alt sein. Ja, aber du weißt ja… Ja. Gut, danke.
Hilfreich. Haben wir den Exkurs Küche auch nochmal mit rein. Ja, das auch nochmal mit rein. Das war die Folge Schönheitsreparaturen am Ende des Mietvertrags. Sebastian, vielen, vielen Dank, dass du diese Fragen alle beantwortet hast. Und ich hoffe, für euch da draußen war es auch interessant.
Dann, wir werden dich ja wieder hören. Dann bis zum nächsten Mal beim LEHMANN HUEBER Talk. Ciao, ciao und danke für deinen Besuch. Sehr gerne. Ciao. Ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien – entscheidend besser.
