Der Halbjahresreport 2025 des Gutachterausschusses München zeigt ein Bild, das gleichermaßen Bewegung wie Zurückhaltung signalisiert. Nach gut zwei Jahren der Unsicherheit hat sich der Münchner Immobilienmarkt im ersten Halbjahr wieder leicht belebt – aber nicht ohne Widersprüche.
Kaufaktivität steigt, Umsatz sinkt
Im ersten Halbjahr 2025 wurden 13 % mehr Kaufverträge abgeschlossen als im Vorjahreszeitraum. Das klingt zunächst nach einem Aufschwung. Doch der Geldumsatz sank gleichzeitig um 6 % auf 4,9 Mrd. Euro. Käufer sind also wieder aktiver, aber sie geben im Schnitt weniger aus – ein Indiz für sinkende Preisniveaus und vorsichtigere Investitionsentscheidungen.
Der Markt für Baugrundstücke zeigt eine Zweiteilung:
- Einfamilienhausgrundstücke: +16 % bei den Verkäufen, +63 % beim Geldumsatz – ein deutliches Lebenszeichen im Eigenheimsegment.
- Mehrgeschossiger Wohnungsbau: –40 % bei der Anzahl, –62 % beim Umsatz. Hier lähmen Planungsverfahren, hohe Zinsen und Baukosten weiterhin die Dynamik.
Häuser gefragt, Renditen unter Druck
Im Segment der Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser kletterten die Verkaufszahlen um 17 %, der Geldumsatz um 12 %. Die Nachfrage nach Bestandsobjekten bleibt also robust.
Anders im Mehrfamilienhausmarkt: Trotz leicht steigender Verkäufe (+5 %) sank der Geldumsatz um 14 %. Die durchschnittliche Rendite liegt laut Bericht bei 2,6 %, der Ertragsfaktor bei rund dem 31-Fachen der Jahresmiete – das zeigt: Anleger sind selektiver, und Renditeobjekte werden stärker geprüft.
Wieder mehr Bewegung bei Eigentumswohnungen, aber stagnierende Preise
Der Wohnungs- und Teileigentumsmarkt legte spürbar zu: rund 4.750 Verkäufe – ein Plus von 13 %, davon 500 Neubauobjekte. Der Geldumsatz stieg um 18 %.
- Neubauwohnungen: ca. 10.000 €/m² in durchschnittlichen und 10.700 €/m² in guten Lagen. In guten Lagen sind Neubaupreise im Jahresvergleich um rund 5 % gesunken, was auf eine erste Anpassung an das neue Zinsumfeld hindeutet.
- Bestandswohnungen: je nach Baujahrskategorie im Mittel zwischen 6.500 und 9.300 €/m² mit leichten Rückgängen im oberen bzw. Wertzuwächsen im unteren Preisbereich.
Häuserpreise im Überblick
(jeweils Mittelwerte für durchschnittliche Hausgrößen in durchschnittlichen & guten Lagen Münchens)
| Objektart | Neubau | Wiederverkauf |
| Doppelhaushälfte | ca. 1.490.000 € (11.200 €/m²) | ca. 1.105.000 € (8.150 €/m²) |
| Reiheneckhaus | ca. 1.345.000 € (11.500 €/m²) | ca. 1.040.000 € (8.350 €/m²) |
| Reihenmittelhaus | ca. 1.240.000 € (10.580 €/m²) | ca. 880.000 € (7.600 €/m²) |
Unbebaute Grundstücke liegen im Schnitt rund 14 % unter den Bodenrichtwerten von 2024 – ein weiteres klares Zeichen, dass der Bodenmarkt auf eine neue Preisrealität reagiert.
Fazit: Stabilisierung auf niedrigerem Niveau
Die Nachfrage kehrt zurück, aber die Preisphantasien vergangener Jahre sind passé. Für Verkäufer bedeutet das: Eine realistische Preisfindung ist entscheidend. Käufer hingegen finden zunehmend faire Einstiegschancen in einem Markt, der wieder Bodenhaftung gewinnt.
Ausblick: Zurückhaltung nach den Sommerferien
Ausgeblieben ist jedoch nach Beobachtung vieler Marktteilnehmer der sonst übliche Jahresendspurt nach dem Oktoberfest. Es kommen mehr Immobilien auf den Markt, die Nachfrage – insbesondere eine positive Kaufaktivität – hält sich hingegen zurück. Das führt dazu, dass sich immer mehr Angebote auf den Plattformen und in den „Schubladen“ der Makler stapeln. Ob dies auf die wirtschaftliche Nachrichtenlage oder andere Gründe zurückzuführen ist und wann die Kauflust zurückkehrt, bleibt abzuwarten.
