Was als geopolitische Eskalation begann, hat innerhalb weniger Tage die Energiepreise in die Höhe getrieben und eine Debatte entfacht, die auch den deutschen Immobilienmarkt betrifft: Droht ein neuer Inflationsschock? Werden die Zinsen steigen?
Energiepreise und Inflation: Wie stark trifft es uns?
Der wohl wichtigste Übertragungskanal vom Konflikt auf Europa sind die Energiepreise. Noch im Februar 2026 lag die Inflationsrate in Deutschland bei 1,9 Prozent. Das Ifo-Institut erwartet bei anhaltend hohen Energiepreisen einen Anstieg auf rund 3 Prozent. Das Institut der deutschen Wirtschaft rechnet bei einem Ölpreis von 100 US-Dollar mit einem weiteren Anstieg der Verbraucherpreise, weil sich steigende Energiekosten entlang der gesamten Wertschöpfungskette fortsetzen.
Etwas beruhigender: Ökonomen wie Silke Tober vom IMK betonen, dass der Iran anders als Russland kein Hauptenergielieferant Deutschlands ist und bereits unter Sanktionen steht. Die Rohstoffpreise könnten sich noch 2026 teilweise zurückbilden — sofern der Konflikt eingedämmt wird.
EZB und Leitzinsen: Erhöhung wieder auf dem Tisch
Noch vor dem Kriegsausbruch war der Einlagenzins der EZB bei 2,00 Prozent stabil — und der Markt hatte auf Entspannung gesetzt. Das hat sich gedreht. EZB-Ratsmitglied Peter Kazimir warnte öffentlich, der Iran-Krieg könnte die Zentralbank zu frühen Zinserhöhungen zwingen.
EZB-Chefökonom Philip Lane formulierte es deutlich: Ein anhaltender Nahost-Konflikt könnte einen erheblichen Inflationsanstieg bei gleichzeitigem Produktionsrückgang in der Eurozone auslösen — das ungünstigste aller Szenarien für die Geldpolitik.
Umlaufrendite: Der Frühindikator schlägt bereits Alarm
Wer verstehen will, wohin die Bauzinsen steuern, muss die Umlaufrendite im Blick behalten — genauer gesagt: die Rendite 10-jähriger deutscher Bundesanleihen. Denn Banken kalkulieren ihre Konditionen für langfristige Immobiliendarlehen direkt auf Basis dieses Kapitalmarktzinses, zuzüglich ihrer Marge.
Die Entwicklung der letzten Tage ist eindeutig: Die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe stieg auf 2,87 Prozent — den höchsten Stand seit Anfang Februar — und verzeichnete den größten Wochenanstieg seit einem Jahr mit plus 0,23 Prozent in einer einzigen Handelswoche — getrieben ausschließlich durch die geopolitische Eskalation.
Für Baufinanzierer ist das kein abstrakter Börsenwert. Die Umlaufrendite schlägt sich direkt in den Konditionenblättern der Banken nieder — und genau das erleben wir bereits in der Praxis: Erste Banken haben ihre Konditionen für 10-jährige Baufinanzierungen diese Woche um bis zu 0,3 Prozentpunkte angehoben.
Bei einem Darlehen von 400.000 Euro entspricht das einer monatlichen Mehrbelastung von rund 100 Euro. Das Muster aus 2022 wiederholt sich: Damals reagierten die Kapitalmärkte nach dem Ukraine-Schock zuerst, die Banken zogen innerhalb von Wochen nach. Wer damals zu lange wartete, zahlte deutlich mehr.
Bauzinsen: Das Fenster schließt sich
10-jährige Baufinanzierungen liegen aktuell im Schnitt bei rund 3,6 Prozent. Nach einer kurzen Phase sinkender Kapitalmarktzinsen — Anleger suchten zunächst sichere Häfen — überwiegt nun wieder die Inflationsangst. Die Zinsen steigen, und die ersten Banken haben bereits reagiert. Wer eine Immobilie gefunden hat, sollte die Finanzierung jetzt fixieren und nicht auf weitere Rückgänge spekulieren.
Andererseits muss man auch sehen, dass die Finanzierungszinsen seit dem Jahreswechsel um 0,3 Prozent gefallen waren, was jetzt teilweise wieder ausgeglichen wird. Rückblickend auf die vergangenen zwölf Monate bewegt sich das Zinsniveau immer noch in der normalen Schwankungsbreite.
Was bedeutet das für die Immobiliennachfrage?
Hier lohnt es sich, zwischen zwei Szenarien zu unterscheiden.
Szenario 1 — Kurzer Konflikt: Ein schnelles Ende ohne anhaltende Energiekrise spricht nicht gegen steigende Immobilienpreise, sondern eher dafür. Immobilien gelten in unsicheren Zeiten als stabiler Sachwert, gerade weil Aktien unter Druck stehen und Verunsicherung herrscht.
Szenario 2 — Anhaltender Konflikt: Sollte die EZB die Zinsen tatsächlich erhöhen, könnte die Erholung auf dem Immobilienmarkt zwar nicht abgesagt, aber deutlich abgebremst werden. Kapitalintensive Projekte und refinanzierungsanfällige Portfolios geraten dann besonders unter Druck — über höhere Finanzierungskosten ebenso wie über steigende Bau- und Betriebskosten.
Das Angebotsdefizit bleibt — und das ist entscheidend
Trotz aller Unsicherheit gilt ein struktureller Faktor weiterhin: Der extreme Angebotsengpass bei Wohnimmobilien bleibt der dominierende Faktor. Selbst ein kurzfristiger Energiepreisschock ändert nichts daran, dass die Nachfrage das Angebot in deutschen Ballungsräumen deutlich übersteigt. Es wurde schlicht zu wenig gebaut — und das hat der Iran-Krieg nicht geändert.
Hinweis: Die Lage entwickelt sich täglich weiter. Dieser Artikel gibt den Stand vom 12. März 2026 wieder.
