LEHMANN HUEBER Talk, Folge #138
Viele können sich den Kaufpreis leisten, aber nicht das Eigentum. Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien sprechen ehrlich über die versteckten Kosten beim Immobilienkauf – inklusive Marcs eigenen Erfahrungen aus seinem kürzlichen Hauskauf.
Welche Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Drei feste Posten: die Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland, in Bayern 3,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (1,5–2 %) sowie die Maklerprovision (üblich 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer je Seite). In Bayern kommen so allein aus diesen drei Positionen üblicherweise rund 9 % Kaufnebenkosten zusammen. Bei finanzierten Immobilien kommen zusätzlich Finanzierungsnebenkosten wie Gutachterkosten der Bank oder Bereitstellungszinsen hinzu, etwa wenn sich ein Neubau verzögert und ab dem 13. Monat Zinsen für noch nicht abgerufenes Kapital anfallen.
Welche Kosten kommen direkt nach dem Kauf oft überraschend?
Umzugskosten liegen meist im vierstelligen Bereich, dazu kommt oft die sogenannte „Anspruchsinflation“: Man plant eigentlich nur die Grundrenovierung, entscheidet sich dann aber spontan auch noch für neuen Boden, neue Heizkörper, ein neues Garagentor oder den Garten – Kosten, die man sich vor dem Kauf schönrechnet. Bei älteren Bestandsimmobilien liegen die tatsächlichen Sanierungskosten bis zum Einzug laut Erfahrungswert häufig sogar höher als die Einschätzung des Gutachters, etwa bei Heizung, Dach, Fenstern oder Elektrik. Wichtig: Diese Extra-Ausstattungswünsche finanziert die Bank in der Regel nicht mit, dafür braucht es zusätzliches Eigenkapital als Puffer.
Welche laufenden Kosten muss ich als Eigentümer einplanen?
Bei Eigentumswohnungen zeigen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung die laufenden Kosten über das Hausgeld, wobei Sonderumlagen für größere Sanierungen zusätzlich anfallen können. Bei einem eigenen Haus muss man dagegen selbst eine Instandhaltungsrücklage bilden, etwa für Heizung, Dach oder Rohrschäden, und zusätzlich alle Versicherungen, Grundsteuer sowie Verträge für Strom, Wasser, Abwasser und Heizung selbst organisieren. Ein wichtiger Hinweis: Diese Nebenkosten variieren stark je nach Kommune und tatsächlichem Nutzungsverhalten – ein lange leerstehendes Haus hat oft günstigere Vergangenheitswerte als der tatsächliche Verbrauch nach dem Einzug einer Familie.
Wie sollte ich Eigentümerprotokolle richtig lesen, ohne in Panik zu geraten?
Eine große Summe im Protokoll (z. B. 3 Millionen Euro für eine Tiefgaragensanierung) muss immer auf die eigenen Miteigentumsanteile heruntergerechnet werden, statt sie pauschal auf die eigene Wohnung zu beziehen. Bei 100 Einheiten in der Anlage kann sich eine groß klingende Summe schnell auf wenige Tausend Euro pro Wohnung reduzieren, je nach Wohnungsgröße. Wichtig ist auch die Unterscheidung zwischen notwendigen Werterhaltungsmaßnahmen (z. B. regelmäßiger Fassadenanstrich, Dachprüfung) und persönlichen Sonderwünschen wie einer freistehenden Badewanne – letztere steigern den Wiederverkaufswert in der Regel nicht, sind aber trotzdem legitim, wenn man sie sich leisten kann und sich daran erfreut.
Bin ich der Typ Eigentümer oder eher der Typ Mieter?
Neben den finanziellen Kosten sollte man ehrlich die emotionalen Kosten einkalkulieren: Zeit und Stress bei der Suche, volle Verantwortung für Reparaturen (als Mieter reicht ein Anruf beim Vermieter, als Eigentümer muss man selbst Handwerker koordinieren), und potenzielles Konfliktpotenzial in der Eigentümerversammlung. Als Mieter kann man bei gravierenden Mängeln sogar die Miete mindern und bei Unzufriedenheit innerhalb von drei Monaten ausziehen – als Eigentümer läuft der Kredit unabhängig vom persönlichen Wohlbefinden weiter. Ein Eigenheim ist im Kern zunächst Konsum, kein reines Investment – es lohnt sich, ehrlich zu prüfen, ob man selbst eher der Typ Bastler und Verantwortungsübernehmer ist oder sich wohler dabei fühlt, Probleme an andere zu delegieren.
Transkript zur Folge
Wer sich den Kaufpreis leisten kann, kann noch lange nicht das Eigentum leisten
Die ein oder andere Immobilie. Hätte ich wahrscheinlich nicht gekauft, wenn ich alle Kosten schon vor dem Notartermin gekannt hätte. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Servus und hallo beim LEHMANN HUEBER Talk. Hier sind wir wieder, der Sebastian. Hi Sebastian.
Servus Marc. Und ich, genau. Wir haben heute wieder was Schönes dabei für euch. Und zwar haben wir mal aufs Diridari geschaut, also auf die Moneten. Machen wir das nicht jede Woche. Oder wie man in München sagt, aufs Pulver.
Wir schauen da sowieso drauf, schon allein aus beruflichem Hintergrund. Aber jetzt geht es darum, so viel kostet eine Immobilie wirklich. Und wir wollen mal die versteckten Kosten neben dem, hinter dem oder seitlich des Kaufpreises erwähnen und darüber heute mal sprechen und ein bisschen aufklären, worauf man denn so als Käufer achten sollte oder was man vielleicht aus emotionalen Gründen, Sebastian, nicht gleich sieht. Und Augen auf bei der Immobilienwahl, kommt gleich nach Augen auf bei der Partnerwahl. Wenn du dir was kaufst, dann gilt es, den Blick zu erweitern, sage ich jetzt mal. In die Zukunft zu richten, genau.
In die Zukunft zu richten, seitwärts zu schauen und ja, Immobilien, Automobile, es gibt so viele schöne Sachen, wo man einen großen Preis stehen sieht und dann auf einmal gleich Gefühle bekommt und denkt, hey, günstig, praktisch, super, klingt gut und ab die Post. Und naja, wir wollen heute einfach mal, Sebastian, ein bisschen das Thema auflockern, aufklären, wie immer, gewohnt beim LEHMANN HUEBER Talk. Und einfach mal in die Tiefe gucken, was kann denn alles oder worauf sollte man denn auch alles achten? Ja, wir haben jetzt, glaube ich, schon länger keine wirkliche Schlaumacher-Folge mehr für die Käuferseite gemacht. Deswegen war es mal wieder an der Zeit. Und starten da jetzt mal so ein bisschen mit dieser These rein.
Viele Menschen können sich den Kaufpreis oder die Rate leisten, aber nicht das Eigentum. Und du hast eigentlich eine ganz schöne Analogie aufgemacht mit den Autos, weil viele schauen nur aufs Preisschild oder in den Prospekt oder in den Konfigurator. Und am Ende, wenn das Auto dann da steht, ist ja verdammt, ich muss das ja versichern. Das ist ja teurer in meiner Schadensfreiheitsklasse. Zum Service muss der auch. Und dann brauche ich ja vielleicht noch einen Satz Winterräder.
Oder wenn man sich einen Gebrauchtwagen kauft, Motorrevision und solche Sachen. Übersehen halt viele erst mal im Überschwang. Und wir wollen euch jetzt sicherlich nicht mit der Folge das Thema Eigentum ausreden, aber mal euch den Blick darauf schärfen, zumal ich ja auch den Prozess gerade selber durchlaufen habe. Ich habe mir ein Haus gekauft, bin dort im Januar eingezogen. Und du hast natürlich alles beachtet, Sebastian. Nicht mal ich, nicht mal ich habe alles kommen sehen, was teilweise wirklich versteckte Sachen waren, die wir vorher nicht wissen konnten.
Teilweise waren es Sachen, vor denen man die Augen verschlossen hat und teilweise waren es Sachen, ich nenne es immer die Anspruchsinflation in der Einzugsphase, dass man sich denkt, ach komm, lass uns das auch gleich noch machen. Und das dir, Sebastian, als erfahrener Immobilienmensch, also das soll euch auch ein bisschen das Gefühl dafür geben, auch dem absoluten Profi passiert das. Denn es hat alles, auch bei dir, Sebastian, mit Emotionen zu tun. Und die, ich sage es mal, verleiten einen schon dazu, manchmal ihre rationale Entscheidungen zu treffen oder Dinge auszublenden, die sich einfach nicht gut anfühlen. Oder auf dessen Antwort man ja gar keinen Bock hat. Und auch dazu kann ich aber gleich nochmal einsteigend sagen, manchmal ist es gut, vorher nicht alles zu wissen.
Denn die ein oder andere Immobilie, über die ich im Verlauf des Eigentums sehr glücklich war, hätte ich wahrscheinlich nicht gekauft, wenn ich alle Kosten schon vor dem Notartermin gekannt hätte. Also auch die Seite darf man gerne mal beleuchten. Klar, dann braucht es ein bisschen Reserven im Hintergrund. Also die sollte man sowieso immer haben, wenn man sich mit dem Immobilienerwerb beschäftigt, ob es jetzt das Eigenheim ist oder die Kapitalanlage. Aber gehen wir es mal Schritt für Schritt durch. Wir haben es so ein bisschen strukturiert.
Einerseits nach den einmaligen Kosten, die so im Zuge des Kaufs entstehen und dann nach den laufenden Kosten. Marc, schieß mal los.
Die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision
Also bei den Kaufnebenkosten, wenn ihr eine Immobilie in Deutschland kauft, habt ihr je nach Bundesland die Grunderwerbsteuer. Die kann 3,5 bis 6,5 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises ausmachen. Da haben wir schon mal einen Kostenfaktor. Den kennt man auch so. Den kennt man, genau. In Bayern sind es die 3,5 Prozent.
Und ich glaube NRW sind es 6,5, wenn ich es richtig im Kopf habe. Und die anderen liegen so dazwischen. Das nur der Vollständigkeit halber. Dann haben wir die Notar- und Grundbuchkosten, die 1,5 bis 2 Prozent betragen können, auch wieder gerechnet vom Kaufpreis. Hier gibt es eine Gebührenordnung, auch bundeslandunterschiedlich. Und dann die beliebte Maklerprovision, die er sich hoffentlich verdient hat.
Da gibt es große Unterschiede. Ich weiß, die Diskussion machen wir jetzt nicht auf. Aber auch diese Kosten sind, wenn ihr über einen Vermittler diese Immobilie kauft, ja dann auch noch zu bestreiten. Und hier kommt es doch tatsächlich mal vor, dass diese auch etwas variiert. Ja, genau. Also im Allgemeinen sagt man ja, eine gute Maklerdienstleistung kostet Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Das ist das, was wir nach außen tragen und wonach wir auch leben. Ich will jetzt gar nicht zu sehr auf das Thema Gestaltungsmöglichkeiten bei der Maklerprovision eingehen. Ich glaube, das wäre nochmal eine separate Folge. Aber wir rechnen jetzt hier einfach mal mit den 3,57 Prozent. Und so kommt es eben jetzt schon mal allein mit diesen drei Positionen dazu, dass wir in Bayern beim Immobilienkauf üblicherweise um die 9% Kaufnebenkosten haben, gerechnet aus dem Kaufpreis. Und dann geht es ja weiter, Sebastian.
Wenn die Immobilie finanziert wird, hast du tatsächlich auch noch Finanzierungsnebenkosten, die durchaus, dazu zählen auch, Gutachten, die du vielleicht benötigst oder Bereitstellungszinsen, die die Bank zum Beispiel für einen Neubau aufruft. Und wenn also die Fertigstellung doch etwas nach hinten gezogen ist, du schon in der frühen Phase kaufst, kann es sein, dass die eine Bank sagt, hey, bereitstellungsfreie Zeit, also Zinsen für die Bereitstellung deines Kredits, zahlst du erstmal ein Jahr nicht. Aber ab dem 13. Monat kommen auf dich so und so viele Prozent zu. Also auch hier wird dir der gute Finanzierungsberater die Kosten transparent darlegen und dir sagen, das passt. Übrigens sind Kosten, die völlig üblich sind.
Die fressen so ein bisschen das Thema günstigerer Kaufpreis vielleicht oder andere Finanzierungsthematik auf, aber sie gehören nun mal mit dazu. Und oftmals ist es so, wenn du nur auf bereitstellungsfreie Zeit aus bist, dann kann es sein, dass dein Zinssatz höher ist. Das ist eine Rechenaufgabe, die dein Finanzierer dir ausrechnen sollte, mit was du besser fährst. Beim Gutachter vielleicht nochmal den Einschub. Da gibt es ja zwei unterschiedliche Gutachter. Es gibt einmal den Gutachter der Bank, der in meines Wissens fast immer kommt.
Ich glaube, bei kleinen Darlehen kommt er nicht. Aber ab einer gewissen Kaufpreishöhe, die wir vor allem in den großen Städten immer haben, kommt immer ein Gutachter der Bank. Da ist es aber in der Regel so, dass dem seine Kosten in der Finanzierungsrate im Zins enthalten sind. Die andere Seite ist aber der Gutachter, den ihr selber beauftragt, wenn ihr zum Beispiel ein älteres Haus kauft und da mal mit einem neutralen Fachmann euch Keller, Dach etc. anschauen wollt, den müsst ihr natürlich selber noch bezahlen. Und da kommt es halt oft dazu, dass man diesen Gutachter bezahlt,
Gutachterkosten: eine kleine Investition gegen die großen Überraschungen
am Ende nicht kauft, also mit demselben Gutachter und seinem Honorar mehrere Immobilien anschaut, was aber trotzdem eine sehr gute Investition sein kann, denn mit diesen kleinen versteckten Kosten spart man sich oft die großen versteckten Kosten hinten raus. Stimmt, Sebastian.
Nach dem Kauf: Umzug, Anspruchsinflation und unterschätzte Sanierungskosten
Und dann, wenn es losgeht und du hast deine Immobilie gekauft, dann haben wir noch die Umzugskosten. Ihr wisst, die Spedition steht euch ja zur Verfügung, wenn ihr einen Umzug plant. Also das ist auch nochmal ein vierstelliger Betrag in der Regel, wenn man aus einem normalen Haushalt in ein Haus zieht zum Beispiel. Da bist du auch mal schnell vierstellig. Und dann gibt es ja noch Renovierungsthemen, die du hast, direkt nach dem Kauf. Und Sebastian, bei dir war es ja so, das erste Haus hat nicht geklappt.
Da bist du ja mit einem Angebot, glaube ich, etwas zu niedrig gelegen. Und dann war das aber auch Schicksal und du bist bei Haus Nummer zwei um die Ecke gelandet, das sogar größer war und mehr gekostet hat. Und dann hast du dir gedacht, scheiß drauf. Jetzt lass ich es mir nicht mehr durch die Finger ziehen. Also du hast eigentlich so reagiert wie manche unserer Kunden zum Teil. Und du hast auch festgestellt, wow, jetzt will ich es mir einmal schön machen.
Und dann hast du dich auf, wie andere Kunden halt auch, auf Menschen verlassen, die versprochen haben, das und das zu machen. Du hast die Dinge umgesetzt und du hast so, ich sage jetzt mal so, du könntest auch, so wie ich bei meinem Neubau damals, du könntest jetzt auch, glaube ich, eine Folge füllen mit deinen Erlebnissen. Ich kaufe ein Haus und guck mal an, was ich alles erlebt habe. Genau, also man muss dazu sagen, unser Haus ist erst 19 Jahre alt. Also es ist jetzt noch keine von den alten Buden. Wir waren auch nicht mit einem Gutachter drin, weil am Ende soweit erkenne ich bei einem Haus aus 2007 selber, dass das soweit passt und da gab es auch bisher keine Überraschungen.
Es gab klar einerseits die Renovierungen, die Schönheitsdinge, die man machen wollte, die dann tatsächlich auch nicht wirklich viel mehr gekostet haben, als das Angebot von den Handwerkern war. Das war schon mal gut. Was halt einfach dazu kam, habe ich vorhin schon gesagt, die Anspruchsinflation. Ja komm, wenn wir jetzt das machen, dann machen wir den Boden auch noch und dann überlegen wir uns hier auch nochmal die Heizkörper und dann, wenn das so ist, auch die Fenstergriffe bis hin zu alles Mögliche. Genau, neues Garagentor, das hatte wieder andere Gründe. Dann machen wir jetzt noch den Garten.
Das sind einfach so Punkte, das sind jetzt nicht wirklich versteckte Kosten, aber Kosten, die bei den meisten dann doch kommen, wenn sie jetzt nicht ganz so diszipliniert sind. Solche Kosten fallen ja noch nicht mal auf, wenn du zweimal im Haus warst, noch vor der Kaufentscheidung stehst. Da bist du… Da rechnest du es dir schön. Da sagst du dir, ja, mit 100.000 kriege ich das schon schön. Komme ich dann schon hin und dann rufst du beim Gartenpfleger an oder nicht beim Friedhofspfleger, äh, bei mir, beim Landschaftsgärten und sagst. Und dann fällst du außen vom Himmel, weil du denkst, okay, ich dachte eigentlich, ich kriege für 5.000 Euro meinen Garten mal schick gemacht.
Also Leute, das Leben kostet was und die Handwerker mittlerweile auch. Das ist schon manchmal sehr überraschend, was so Dinge heute kosten und man vielleicht von Freunden oder Bekannten gehört hat. Und ganz ehrlich, Sebastian, du hast ja das schöne Beispiel gebracht mit den Automobilen. Wer von euch ist bei mobile.de oder bei einem anderen Portal drin und klärt erst mal, wie viel denn das zu suchende Auto in der und der PS-Zahl und der und der Modellreihe bei der Versicherung kostet und fängt dann an zu suchen? Das macht doch keiner. und beim Immobilien-Scrollen oder beim Suchen und beim Kauf, man braucht einen Puffer, den man einplanen muss, Sebastian und der muss halt irgendwo auch zum Kaufpreis passen und den muss man auch haben, denn diese deine, wie sagst du es, deine Ausstattungsinflationäre Entscheidungen, die finanziert ja die Bank nicht, ja, ist ja jetzt nicht so, dass du zur Bank sagst, sieh, ich bräuchte jetzt doch noch ein bisschen mehr, weil meiner Frau ist jetzt eingefahren, wir machen den Garten doch schon dieses Jahr.
So ist es. Also das muss einfach aus Eigenkapital kommen. Wie gesagt, bei mir war es jetzt ein Haus, was noch keine 20 Jahre alt war. Viele von unseren Kunden kaufen aber halt Häuser aus den 50er, 60er, 70er Jahren, 30er Jahre oder noch älter Altbauwohnungen. Und da ist die Überraschungsquote natürlich noch mal deutlich größer. Ein Gutachter kann sicherlich vieles vorhersagen, aber am Ende würde ich auch mal behaupten, dass 90 Prozent der Sanierungen oder die ausgegeben werden bis zum Einzug noch mal höher liegen als das, was auch ein Gutachter gesagt hat.
Da geht es dann von den Heizungen, die vielleicht doch nicht mehr so gut laufen. Das Dach ist dann doch irgendwo an einer Stelle nicht mehr so, wie es sein soll. Energetisch überlegt man sich dann doch, die Fenster zu machen. Oder die Elektrik ist doch nicht mit den Steckdosen da, wo man es gern hätte. Und bei der Kaufentscheidung denkt man sich, naja, es passt schon. Aber dann, wenn man die Möbel plant oder die Küche oder sowas, ja verdammt, da bräuchte ich doch eigentlich doch eine Dreiersteckdose und da hinten im Eck wäre auch noch eine.
Dann macht man das noch und dann braucht man gleich einen Sicherungskasten neu und all diese Dinge. Das ist jetzt wirklich mal bezogen auf wirklich Realeigentum, also im Wesentlichen, ich kaufe mir ein Haus. Wenn es jetzt dann darum geht, sich eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft zu kaufen, hat man natürlich auch noch die andere Ebene der Gemeinschaft, wo es dann Sonderumlagen geben kann fürs Dach, Sonderumlagen für Tiefgaragensanierung, für neue Wohnungseingangstüren, Treppenhausanstrichfassade und so weiter. Und das sind halt oft dann Punkte, selbst wenn man die letzten drei Protokolle liest, wurde das halt vielleicht einfach noch nicht besprochen. Und im Jahr nach eurem Kauf kommt der erste Eigentümer aus der Runde und sagt, lassen Sie uns doch mal übers Dach sprechen und dann hängt er halt mit drin. Deswegen, Sebastian, kleiner Exkurs zu unserer Dienstleistung.
Wir machen es ja oft so, dass wir im Vornherein schon mit Handwerkern, mit unserer Expertise einfach auch schon mal Kosten kalkulieren für ein älteres Haus. Wir verkaufen jetzt gerade eins, Baujahr 79, wunderschön, in Walperlach, tolle Halten, tolle Substanz. Da müssen jetzt zum Beispiel die Fenster ersetzt werden, also früher oder später. Holzfenster aus dem Baujahr, das kostet jetzt 40.000 Euro. Wir haben uns ein Angebot machen lassen. Damit kann ich dann aber auch arbeiten und ich will, also wir wollen bei LEHMANN HUEBER unseren Kunden halt auch immer die Sicherheit geben, okay, du musst hier nicht ins Blaue hinein kalkulieren, sondern die, ich sage jetzt mal, die großen Sachen, da wissen wir eigentlich schon, was es kosten würde und so transparent kommunizieren wir das dann ja auch bei unseren Gesprächen, weil wir es a.
bei der Bewertung berücksichtigen und b. natürlich dann auch Hilfestellung geben den Käufern, die dann eben Fakten brauchen. um eine Kaufentscheidung zu fällen. Also der Kaufpreis ist nicht das, was den Eigentümer beim Kauf ruiniert. Das kriegt man auch noch schön durch mit der Finanzierung. Passt, Augen auf, auch auf Finanzierung, das Blaue vom Himmel runter, weil auf seinem Zahlenmaterial, er war ja nicht im Haus gestanden, klingt ja alles ganz gut.
Der ist abhängig von euren Angaben. Und wenn ihr, wie soll ich sagen, auch hier nicht ehrlich seid, dann kalkuliert auch der Finanzierer nicht die in Aussicht stehenden Renovierungen oder mit einem falschen Preis oder in der falschen Höhe, sondern der Boomerang kommt eigentlich erst in einigen Jahren danach oder direkt danach, wenn ihr gekauft habt und dann eben den Aufwand habt. Und der muss dann halt leider auch oftmals teuer bezahlt werden. Deswegen Augenhauf am Anfang und lieber eine Frage mehr stellen und sich alles ganz genau anschauen, was da kommen könnte. Ist es wirklich das richtige Haus oder die richtige Wohnung für mich?
Die laufenden Kosten: Rücklagen, Versicherungen und Nebenkosten
Und damit springen wir dann mal auf die laufenden Kosten, die monatlich oder jährlich kommen. Bei Wohnungen ist das ja, wir haben es gesagt, wenn die in der Eigentümergemeinschaft sind, es eine Verwaltung gibt, kriegt man ja vom Makler oder vom Verkäufer Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung. Da kann man dann schon mal sehen, was sind jetzt wirklich so die laufenden Kosten über das Hausgeld. Sonderumlagen, wie gesagt, sind davon ausgenommen, wenn beschlossen wird, etwas Teures zu sanieren oder zu modernisieren, dann gibt es da immer nochmal zusätzliche Zahlungen, je nach anfallenden Kosten. Bei einem Haus ist es dann umso wichtiger, und das vergessen auch viele, man muss selber für die laufenden Instandhaltungen eine Rücklage bilden. Wenn man es ganz genau macht, mach nicht mal ich, aber vielleicht macht es der eine oder andere.
Ich wollte dich gerade fragen, Sebastian, wie machst du es denn? Sollte man eigentlich so jeden Monat von seinem Girokonto mal ein paar hundert Euro weglegen für die Hebeanlage, die ausfällt, für die Heizung, wo was repariert werden muss, für was weiß ich, vielleicht tropft mal irgendwo was oder ein Rohr ist undicht bei älteren Häusern oder am Dach hagelt mal irgendwas rein. Gut, zahlt die Versicherung, aber oft hat man dann auch einen Selbstbehalt. Also es gibt schon immer wieder Dinge, auch wenn man jetzt meint, man ist jetzt fertig mit dem Haus, die trotzdem nach und nach kommen. Beim Neubau hat man hier ein bisschen längeren Puffer, wenn die Gewährleistung und die Kinderkrankheiten mal durch sind. Aber jeder, der eine Bestandsimmobile kauft, auch wenn sie nur 10 oder 20 Jahre alt ist, muss erst mal damit rechnen, dass laufend Dinge kommen.
Dazu Versicherungen. Ja, also ich rede jetzt im Wesentlichen oder wir reden jetzt im Wesentlichen wirklich über das Einzeleigentum, nicht über das verwaltete Eigentum, weil da sind so Dinge wie Versicherung, Müll, Wasser, Abwasser, Energiekosten und so weiter übers Hausgeld abgedeckt. Aber jemand, der sich jetzt selber eine Wohnung, nein, ein Haus kauft, der muss einfach sich selber um die ganzen Versicherungen kümmern, muss die Grundsteuer bezahlen, muss die Verträge mit der Abfallgesellschaft, Wasser, Abwasser, Strom, Stadtwerke, Heizung, Energie, laufende Reparaturen einfach selber als festen Kostenblock mit einplanen. Und auch, das ist nicht immer stabil. Die können steigen, entweder nach Verbrauch oder nach allgemeiner Erhöhung. Also da nicht zu knapp kalkulieren in Bezug auf euer Einkommen.
Also die sind auch schwer rauszufinden, wenn du dich irgendwo neu erkundigst nach einem Haus. Nicht überall sind die Kosten gleich. Die Kommunen haben unterschiedliche Kosten. Aber Überschläge kann euch der Makler eigentlich schon sagen. Wo liegen denn hier die aktuellen Kosten? Und der gute Makler fragt das natürlich auch den Eigentümer und hat diese Zahl zur Verfügung.
Aber, wieder ein Aber, das Haus, das wir gekauft haben, stand seit vier Jahren leer oder wurde nur noch zum gelegentlich Übernachten genutzt. Natürlich sind dann die Verbrauchskosten andere, als wenn ihr da jetzt zu fünft einzieht. Und der Energieausweis schaut ja mal richtig gut aus bei dem Haus wahrscheinlich. Einer verbrauchsbasierten Macht, genau, sieht es anders aus. Aber das hilft dann wiederum bei der Bank teilweise, wenn der unerklärlich gut ist. Genau, ein A bringt Geld oder ein A bringt bessere Zinsen.
Emotionale Kosten: Zeit, Stress und Verantwortung als Eigentümer
Emotionale Kosten. Zeit, Stress und Verantwortung. Also neben dem Monetären gibt es ja nun auch die ganze Emotionalität und die Gefühlswelt eines Körpers. Also der ganze Kauf kann natürlich stressen. Erstens, der sucht, die Besichtigung ausmacht. Und dann zweitens, wenn man Kinder hat, man muss die Termine ausmachen, man muss alles organisieren.
Es ist auch wirklich ein neues Hobby, was du eingehst, wenn du dich richtig aktiv auf die Suche machst. Da weißt du, was du unter der Woche und am Wochenende machst, nämlich besichtigen. Und dann häuft sich der Exposé-Stapel auf deinem Tisch zu Hause und du kennst dich entweder gar nicht mehr aus oder tauchst ein in eine Welt, die nicht gleich morgen gelöst ist, weil du brauchst Erfahrungen, du sammelst Erfahrungen, um dann auch die richtige Entscheidung zu treffen. Also das Thema Eigentum schaut sich zwar im Portal oder die Immobilien, die schauen natürlich in den Portalen toll aus. Das ist noch der geringste Aufwand, da drin zu surfen. Wenn du dann aber losziehst und tatsächlich ein Haus kaufen willst oder eine Wohnung, dann hat das schon mit ziemlich viel Verantwortung zu tun und Zeit und Stress.
Und als Mieter, zum Unterschied als Eigentümer, wenn jetzt, ich sage immer so schön, der Wasserhahn tropft oder ein Fenster undicht ist oder im Dach was reinkommt oder nach einem Sturm irgendwas passiert ist, rufst du halt deinen Vermieter an. Oder die Hausverwaltung. Oder die Hausverwaltung und dann wird sich darum gekümmert, wenn du dein eigenes Haus hast, deine Antenne wegknickt oder deine Satzschüssel runterfällt beim Sturm, ein Fenster eingeschlagen wird, Hagelschaden kommt, der Putz kaputt ist, du einfach eine undichte Leitung hast oder irgendwas Stromtechnisches nicht funktioniert, die Hebeanlage kaputt geht, im Klo alles in die falsche Richtung fließt, bist du dran. Das heißt, dann musst du den Handwerker anrufen. Dann wird nicht der erste Kummer, sondern da wirst du vielleicht fünf anrufen müssen. Du musst dich kümmern.
Das heißt, die Pflichten gehen mit dem Kauf einher. Und die sind, ich sage mal, bei Menschen, die das Ganze eher so romantisch finden und sagen, ich sehe mich hier schon auf der Terrasse sitzen mit dir, Schatz. Dann essen wir schön, wir machen Barbecue, ich lade die Freunde ein. erkennt man nicht dann auch noch die Pflichten, die damit einhergehen. Denn du hast natürlich einiges zu tun und dann kommt ja noch das Menschliche dazu. In einer Wohnanlage treffen sich dann bei der Eigentümergemeinschaft, also in dieser Gemeinschaft, bei der Versammlung, dann prallen Menschen aufeinander, unterschiedlichster Charaktere.
Und da kann es auch zu, ich sage es mal vorsichtig, Spannungen kommen, weil manche Menschen verhalten sich auf einmal ganz schön komisch, wenn sie die Möglichkeit bekommen, vor einer Menge irgendwas zu sagen. Dann spielen die sich als Oberlehrer auf und du hast dann also eine tolle Dynamik in so einer Versammlung. Und ich sage jetzt mal, da ist der kleine Nachbarschaftsstreit, den es manchmal gibt wegen einem Strauch oder einem Zaun oder einer anderen Thematik, ja auch noch da. Also du hast schon Streitpotenzial in einer WEG. Als Mieter hast du die Möglichkeit, vielleicht irgendwann dann, wenn es gar nicht mehr geht, dir was Neues zu suchen. Du bist innerhalb von drei Monaten raus.
Aber du hast als Eigentümer gekauft, dein Kredit läuft, dann sitzt du in einer Wohnung und du hast diese nervigen Menschen in deinem Wohnblock oder auf deiner Wohnebene. Das sind Dinge, die muss man irgendwo, die kann man nicht alle, Sebastian, natürlich vorhersehen, aber es ist ein gewisses Risiko, Eigentümer zu werden. Ich würde jetzt auch nochmal unterscheiden, fangen wir mal andersrum an, nochmal diese Mietersicht. Also wir hatten selber in unserer letzten Mietwohnung den Fall, Heizung fällt aus im Winter. außer Thema irgendwas abgesagt, wie auch immer, der Mieter stellt fest, Heizung fällt aus. Dann wartest du erst mal einen Tag, dann rufst den Hausmeister an oder den Vermieter oder den Verwalter.
Dann geht aber nichts weiter, Ersatzteil fehlt, Problem wird nicht gefunden, wie auch immer, sitzt zwei Wochen in der Kälte. Dann hast du sogar noch das Recht, die Miete zu mindern. Das heißt, du wohnst günstiger, wenn die Heizung kaputt ist. Zwar kalt, aber günstiger. Wenn du Eigentümer bist in einer Eigentümergemeinschaft, rufst du zwar nicht den Vermieter an, den gibt es nicht, aber du rufst immerhin die Verwaltung an und die kümmert sich um den Handwerker, darum die richtigen Betriebe zu koordinieren und das Ganze so schnell wie möglich wieder ans Laufen zu kriegen. Du hast aber keine Möglichkeit, deine Bankrate zu reduzieren, weil es gerade kalt ist.
Da musst du weiter bezahlen. Hausgeld wird wahrscheinlich ein bisschen günstiger, weil du nicht heizen kannst, aber egal. Kleiner Block. Der Extremfall ist und auch den Unterschied muss man immer machen, weil man unterscheidet ja schön immer so Mieter versus Eigentümer. Aber es ist halt auch schon auch nochmal ein Unterschied, Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft mit Hausverwaltung versus Eigentümer von einem Haus, das du selber verwaltest. Also einfach dein Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus.
Wenn bei uns jetzt in unserem Reihenhaus die Heizung ausfallen würde, könnte ich niemanden anrufen, der sich darum kümmert. Ich müsste in meiner Arbeitszeit schauen, was du vorhin gesagt hast, einen Handwerksbetrieb herzubringen. natürlich wahrscheinlich noch irgendwie Notfallzuschläge bezahlen, wenn überhaupt einer kommt. Dann schauen, dass die auch wiederkommen, wenn sie das Problem gelöst haben mit dem richtigen Ersatzteil. Es repariert und du sparst in der Zeit nichts. Niemand kommt dafür auf, dass du kein warmes Wasser hast.
Und dann kommt der Sebastian und stellt fest, hey, ihr habt ja Fernwärme. Nein, ich meine… Haben wir, Gott sei Dank. Aber trotzdem, dann kann er zum Teil gar nichts machen, wenn es nicht die Pumpe ist vor Ort. Genau, die Pumpe, genau, also wir sind ein Sechsspänner, jetzt geht es ins Detail und es gibt eine Heizungsanlage, die ist vorne im Eckhaus. Das heißt, wenn jetzt die Heizung ausfällt, der Eigentümer von da vorne, aber im Urlaub ist, muss man erstmal schauen, wie kommen wir an die Heizungsanlage.
Aber das sind dann die besonderen Details, also trotzdem, wir wollen euch nicht das Eigentum schlecht reden. Auf gar keinen Fall. Übrigens Hintergrund, Marc ist Mieter, ich bin Eigentümer, wie ihr gehört habt. Also da prallen auch ein paar Welten aufeinander. Es hat beides seine Vor- und Nachteile. Ich bin auch Eigentümer, aber ich wohne nicht im selbstgenutzten Eigentümer.
Das ist aber trotzdem Mieter sein. Ja, ich liebe es. Ich finde es gut. Ja, das verstehe ich. Das verstehe ich. Dafür gibt es halt andere Sachen.
Man kann sich sein Eigentum halt wirklich voll herrichten. Ich meine, weil nicht jeder Vermieter ist so wie Marx Vermieter, der alles quasi machen lässt. Und schöne Grüße, wenn du zuhörst. und da einfach auf die kleine Gemeinschaft Wert legt. Wenn das jetzt irgendein Wohnungskonzern ist oder ein Großvermieter oder sowas mit irgendeiner neutralen Hausverwaltung, dann ist Mieter sein halt einfach eine andere Sache. Da kannst du noch deine Wände anstreichen, aber du kriegst dein Bad nie, so wie du es gerne hättest, deine Küche, nur wenn es deine eigene ist und dann zahlst du viel Geld für eine Küche, die du dann am Ende nicht mehr wirklich mitnehmen kannst, wenn du wieder ausziehst.
Wenn du sie komplett eingebaut bekommst. Genau, also es sind schon sehr viele Facetten, die da eine Rolle spielen.
Die größten Kalkulationsfehler und Praxistipps für Käufer
Kommen wir mal langsam zur Zusammenfassung. Die größten Kalkulationsfehler von Käufern oder ambitionierten Eigentümern. Wir haben es eigentlich alle schon soweit besprochen. Schaut, dass ihr nicht zu knapp rechnet oder es euch schön rechnet. Ignoriert nicht eure Rücklagensituation. Am Ende wird es auf jeden Fall.
Ich kenne niemanden, bei dem es am Ende nicht teurer war oder der nicht mehr Geld ausgegeben hat. Selbst beim Neubau, Sebastian. Gerade beim Neubau. Schaut nicht nur auf die Bankrate, sondern auch auf all das, was noch hinten dran hängt und dazukommt. Unterschätzt nicht Sanierungsdauern und Sanierungskosten. Denn am Ende sind auch Sanierungsdauer eine Art von Kosten, weil vielleicht könnt ihr erst mal gar nicht einziehen in euer neues Haus, weil die Handwerker nicht fertig geworden sind.
Dann müsst ihr in irgendeine Zwischenlösung gehen, kostet auch wieder Geld. Deswegen hat der Marc jetzt für euch noch ein paar Praxistipps, wie ihr denn richtig kalkulieren sollt. Der Kaufpreis alleine ist nicht ausschlaggebend. Die Umstände um die Immobilie herum ist wichtig. Es ist eine ältere Immobilie. Holt euch auch, wenn ihr die Möglichkeit habt, Menschen an eure Seite, die euch dazu auch beraten können.
Also das ist etwas, was natürlich extrem wichtig ist. Plant die Sicherheitsreserven ein und kalkuliert bitte großzügig, so, dass ihr das Thema, dass ihr gut schlafen könnt dabei. Gibt es Menschen in eurem Umfeld, die das schon hinter sich haben, dann sind das sicherlich Menschen, mit denen man sich mal unterhalten sollte. Und versucht, völlige Transparenz herzustellen, wenn es um ältere Immobilien geht. Holt euch alle Informationen vom entsprechenden Makler, von den Eigentümern, damit ihr einfach auch wisst, woran ihr seid. Ja, dem habe ich wenig hinzuzufügen.
Genau, vergleicht auch, wenn ihr, das war bei mir und meiner Frau auch ein Thema, welche Baujahrskategorie suchen wir eigentlich. Schaut wirklich, wenn ihr auch auf ältere Häuser geht mit mehr Sanierungspotenzial, Potenzialbedarf, wie auch immer. Potenzial sagt immer der Makler, Bedarf sagt der, der es am Ende bezahlen muss. Schaut wirklich drauf, was sind die gesamten Folgekosten. Schaut nicht nur auf den Kaufpreis A, das ältere, das 30 Jahre ältere Haus ist ja 100.000 Euro günstiger, sondern schaut auch drauf, braucht ihr vielleicht 200.000 Euro, um das 30 Jahre alte Haus auf den Stand des 30 Jahre jüngeren Hauses zu bringen.
Eigentümerprotokolle richtig lesen: keine Panik bei Sonderumlagen
Und jetzt an alle Wohnungskäufer, die da draußen gerade rumschwirren und sagen, hey, jetzt haben wir mir zwei, drei Sachen angeschaut oder schon zehn. Und jetzt lese ich fleißig die Eigentümerprotokolle. Nicht alles, was da drin steht, muss gleich in Panik ausarten. Denkt an den Teiler. Also 100 Einheiten in einer Anlage, Tiefgaragensanierung, dann teilt sich das auf 100 Einheiten auf. Wie das gerechnet wird, können wir euch mal in Ruhe erklären, mit den Miteigentumsanteilen.
Nur, das hört sich vielleicht viel an, wenn da jetzt 3 Millionen stehen für eine Tiefgaragesanierung. Oder, machen wir mal eine Nummer kleiner, Fassade wird gestrichen. Dann kommt mal ganz schnell eine Sonderumlage von 120.000 Euro daher, weil es ein großes Gebäudekomplex ist. Vielleicht betrifft es euer Gebäudeanteil, euer Gebäude nicht, weil es eine Unterwirtschaftsgruppe gibt. oder eine Untergruppe in dem Eigentümerbereich. Oder ihr teilt es mal richtig und ihr wisst dann, okay, hier kann maximal 6.000 Euro auf mich zukommen, aufgrund der Größe meiner Wohnung.
Also Eigentümerprotokolle richtig lesen können, gehört auf jeden Fall mit dazu, um nicht falsche Entscheidungen in die falsche Richtung zu treffen. Also tolle Wohnung, aber ich entscheide mich dagegen, weil ich nicht verstehe, dass das jetzt gar nicht so schlimm wäre, rechnerisch und ich verpasse hier eine tolle Chance, eine tolle Wohnung zu kaufen. Also das sind so Dinge, die ja auch, dürft ihr nicht vergessen, ein Invest sind für eure Gebäude, also unterm Strich auch für eure einzelnen Wohnungen. Denn es ist ja wichtig, dass zum Beispiel, beispielhaft, alle 10 Jahre gestrichen wird, die Fassade, oder geprüft wird. Es ist wichtig, dass das Dach angeschaut wird und wenn was ist, nachgebessert wird. Es ist wichtig, dass die Heizungslage hier und da mal neue Teile braucht.
Also das ist zum Erhalt, zum Werterhalt der Immobilie wichtig. Und das sind auch ganz normale, ich sage jetzt mal, Betriebskosten, Erhaltungskosten, die man einfach mit einkalkulieren muss. Ein Auto muss regelmäßig zum Service. Öl wechselt, Zündkerzen und andere Themen fallen da an. Und wenn ihr mal seht, wie lange so eine Immobilie lebt, Ja, das tut sie auch, weil eben regelmäßig investiert wird. Das sind Themen, die ihr richtig lesen müsst in den Eigentümerprotokollen.
Und hier muss man auch die richtige Entscheidung dann treffen können. Und da sind wir ja auch schon ein bisschen wieder bei einer unserer Abschlussfragen. Welche Kosten sind denn sinnvoll investiertes Geld? Und da würde ich jetzt in zwei Kategorien gehen. Das eine ist, was ist wirklich sinnvoll, um euer Haus technisch zu erhalten und den Wert zu erhalten oder energetisch zu optimieren. Die sind sowohl subjektiv als auch objektiv sinnvoll investiert.
Und dann gibt es noch die Dinge, und da denke ich jetzt auch an mein eigenes Haus zurück, die macht ihr nicht wegen des Werterhalts oder der Wertsteigerung, sondern die macht ihr, weil ihr es so haben wollt, weil es euch gefällt, weil ihr das schon immer so haben wollt und ihr nur ein Haus in eurem Leben vielleicht habt. Und ihr könnt es euch leisten, dann macht ihr halt die freistehende Badewanne rein. Oder legt den Fischgrätparkett statt dem normalen Dielenboden rein. Das sind so Sachen, da kriegt ihr am Ende wahrscheinlich nicht viel mehr für raus. Aber ihr habt Bock drauf und deswegen gönnt es euch, wenn es finanziell drin ist. So habe ich es mir selber gesagt.
Fischgrät haben wir nicht. Genau, aber die Freikäden. Man kann aber nicht um die Wanne rumlaufen. Anderes Thema. Man kann auch nicht hinter der Wanne putzen. Also was die Sanitäler uns gesagt haben, was wir für ein unpraktisches Bad haben, aber wir wollten es halt so haben.
Aber schön, dass du es auch mit Humor nimmst. Ich kann mich erinnern, ich habe das mal erwähnt, als ich die Pläne gesehen habe, wie du es machen wolltest. Aber ich bin ja genauso. Wenn ich mich mal verrennt habe in eine Optik oder in einem bestimmten Boden, bei mir ist es ja dann eher ein schönes Auto. Oder ob die Felgen jetzt in Wagenfarbe sind oder Silber. Ja, das kann den Unterschied ausmachen in der finalen Optik, aber sowas sehen natürlich nicht alle.
Also das ist dem einen wichtiger, dem anderen. Man darf nur nicht falsch liegen und also mit dem Trugschluss erlegen, dass man sagt, hey, freistehende Badewanne, dann kriege ich ja nachher 10.000 Euro mehr fürs Haus. Ja, genau. Das funktioniert leider nicht. Das sind wirklich dann persönliche Sonderwünsche. Da gibt es dann nämlich Menschen, die sagen, um Gottes Willen, wer hat denn das eingebaut und der nächste, den ihr habt, vielleicht sagt, wow, nicht schlecht, aber wie putze ich da?
Genau, und dieser Podcast wird auch nicht gesponsert von der Porsche-Exklusiv-Manufaktur. Nein, Sonderwünsche, genau. Aber das Thema Sonderwünsche, das gibt es natürlich auch bei Immobilien, Sebastian. Natürlich.
Fazit: Bin ich der Typ Eigentümer oder der Typ Mieter?
Es ist natürlich jetzt mit den Abschlussfragen, also es gibt natürlich Fragen, die ihr euch stellen solltet, wenn ihr vor Kauf einer Immobilie steht. Wann ist denn Eigentum trotzdem die richtige Entscheidung? Die könnt ihr euch selbst beantworten, wenn ihr nochmal den Podcast zurückspult. Da gibt es ein paar gute Tipps dazu. Und welche Kosten sind denn sinnvoll investiertes Geld? Das heißt, wertsteigernd, aber auch für euch selbst.
Passt das vom Betrag her, dass ich dann das habe, was ich mir eigentlich wünsche? Oder könnte ich jetzt schon langsam eigentlich wieder nach Neubau schauen, weil die ganze Sanierungsthematik so nebulös hoch ist, dass ich mir, sagen wir mal, kein Gefallen damit tue. Und ich gebe vielleicht noch was dazu, bevor wir das Letzte erwähnen, Sebastian, das überlasse ich dir, ist, bin ich denn der Typ Eigentümer oder bin ich eher der Typ Mieter? Bin ich der, der eher mal sagt, jetzt ziehe ich dahin, jetzt ziehe ich dahin? Will ich die Verantwortung haben? Bin ich der Bastler?
Bin ich der Macher, der Schrauber, der dann jede Kleinigkeit am Haus selber Macht und Freude dran hat? Oder brauche ich für jede Kleinigkeit einen Handwerker? Bin ich Eigentümer? Bin ich der Typ Eigentümer? Oder bin ich nicht als Mieter besser dran? Da muss man auch ehrlich zu sich selber sein.
Manchmal muss man auch, und ich meine, genau diesen Prozess habe ich ja auch durchgemacht. Ich bin eigentlich so wie du, selber in Miete wohnen, die anderen Leute die Probleme in meinem Zuhause lösen lassen und mich selber um vermietete Wohnungen kümmern. Das ist investieren, das ist steuerlich optimiert. Und dann kam alles anders. Das, was ich jetzt hier mache, ist Konsum. Muss man auch einfach so sehen.
Dieses, ja, ein Eigenheim ist ein gutes Investment. Es kommt darauf an, bei welchem Preis du es kaufst und wie sich der Markt entwickelt. Es kann ein gutes Investment sein. Im Wesentlichen ist es aber erst mal Konsum. Es ist ein sogenanntes Seeleninvestment, wie ich mal gehört habe. Das finde ich sehr schön.
Und deswegen, ich habe absolut Verständnis für beide Seiten, weil ich beide Seiten in mir trage. Aber jetzt, wo ich Eigentümer bin und dieses Haus so aussieht, wie wir uns das vorgestellt haben, will ich nicht mehr Mieter sein und mich mit irgendwelchen Wasserhähnen oder Waschbecken oder Fliesen rumschlagen, die ein anderer für mich ausgesucht hat. Man merkt wirklich diesen Sprung, auch wenn da jetzt viel Geld drinsteckt, was ich auch gerne investiert hätte. aber es hat schon einfach Lebensqualität, muss ich einfach so sagen, denn wir haben natürlich auch nach Häusern zur Miete geschaut in unserer Lage, in unserem Preisbereich da hätten wir vielleicht etwas weniger bezahlt aber ich habe nur Zeug gesehen über ein halbes Jahr, wo ich sage, nein da will ich nicht wohnen, ich bin jetzt wahrscheinlich auch, oder wir sind da verwöhnt Die Auswahl an Miethäusern ist ja auch nicht groß, Sebastian Genau, also und wenn man nicht 5000 Euro und mehr ausgeben möchte also für über 5000 habe ich schöne Sachen gefunden, aber da hört es dann halt irgendwann mal auf, dass so hoch ist jetzt unsere Kreditrate bei weitem nicht, auch nicht mit den versteckten Kosten. Was heißt bei weitem? So weit ist sie nicht.
Aber trotzdem, ich weiß, wofür ich es tue. Und einfach die Planungssicherheit zu haben, hier wohne ich jetzt die nächsten 20, 25, 30 Jahre, solange ich Bock habe und solange es die Familie braucht, das hat schon auch eine Qualität. Und deswegen verstehe ich auch jetzt seit einem halben Jahr deutlich besser die Fraktion Eigenheim. Und es ist A, ein Punkt, kann man es sich in einem Standort wie München leisten? B, will man es sich leisten? Und das sind einfach so die Dinge, die jeder für sich abwägen muss.
Und es gibt kein Falsch und kein Richtig, würde ich sagen. Du, vieles kommt auch von der Familie mit. Ich kenne Menschen, die sagen, für mich kommt nichts anderes in Frage. Das war schon bei meinen Eltern so und, und, und. Also da gibt es auch so ein bisschen die Familienstruktur dahinter. Genau, du und ich kommen jeweils aus Mieter.
Familien. Wir sind jeweils, wenn ich richtig informiert bin, zur Miete aufgewachsen. Da gab es auch noch schöne Häuser zu mieten in Ingolstadt. Jaja, wenn ich sehe, wir haben für 1500 Mark hatten wir ein kleines Einfamilienhaus am Stadtrand. Zwar alt und nicht groß, aber echt schön mit riesigem Garten. Das würde heute in Euro, also das Vierfache umgerechnet kosten.
Aber sei es drum. Die eine Frage, die du mir noch übrig gelassen hast, was wird von Käufern am meisten unterschätzt? Eigentlich wollte ich dir die stellen, weil du immer spontaner Also das, was von den Käufern überschätzt wird, hast du schon richtigerweise gesagt, das ist das Thema Sonderumlagen. Ja, man sollte einen kleinen Puffer dafür haben, aber wenn man sich eine Immobilie für 800.000 Euro kauft und da kommt eine Sonderumlage für 5000 Euro, ich nenne es immer etwas salopp, das ist der Rundungsfehler in der Kaufentscheidung, dass wer sich eine Immobilie für 800 kauft, muss einfach 5000 Euro übrig haben, wenn solche Entscheidungen kommen. Ja, aber was die Käufer jetzt am meisten unterschätzen, ich würde, also viele schauen tatsächlich relativ genau auf das Thema Sanierung, geplante Sanierung. Da gibt es, glaube ich, wenige Dinge unterschätzt werden.
Es ist schon eher so, dass dann mache ich das halt jetzt auch noch. Ach, dann gönne ich mir jetzt noch das und dann gönne ich mir das. ob das dann jetzt versteckte Kosten sind oder ob die in eine andere Schublade gehören, aber das ist so das, was ich am meisten, so diese Sonderwunschausgaben, die dann im Zuge des Umzugs kommen, ist glaube ich der größte Kostenblock, den vorher keiner eingeplant hat. Ich sage noch, dass die meisten Käufer unterschätzen, welche Möglichkeiten sie in einem Markt wie heute haben. Und ich glaube, dass sich auch viele Käufer nicht trauen, ein gewisses Gespräch mit dem Vermittler zu führen. Weil man immer noch so in der alten Münchenwelt lebt, so nach dem Motto, das werde ich nie bekommen.
Also aktive Kommunikation mit dem Vermittler kann manchmal zu positiven Überraschungen führen. Und viele Wege führen zum Eigentum. Und wenn der Makler gut ist und Lust drauf hat und seinem Job nachgeht, dann tut er auch alles dafür, diese Kommunikation am Leben zu erhalten und das gemeinsame Ziel mit dir zu erreichen als Käufer. Deswegen unterschätzt die Maklerriege nicht oder die Kommunikation oder die Macht, ein Kaufinteressent zu sein mit einer Motivation. Ja, macht einfach mal ein Kaufangebot. Genau.
Darauf will Marc hinaus. Zum Beispiel, aber dann so, dass es unterfüttert ist, auf einem guten Bein steht. Das eine oder andere gehört dann mit dazu. Also nicht per Mail mit irgendwie einem schwindeligen Satz. Also macht es bitte nicht so, dass ihr eine Mail schreibt, frag mal den Eigentümer, was er zu dem und dem Preis sagt, sondern tretet in die Kommunikation ein, interessiert euch für den Prozess des Maklers und dann macht ein gutes Kaufangebot. Oder stellt zum Beispiel eine ganz geschickte Frage, die ich mal gehört habe, Sebastian, von jemandem, der viel Ahnung hat.
Moment mal, das war ja ich. Nein, und zwar sagen Sie mal, für welchen Preis würde denn der Verkäufer nächste Woche mit mir zum Notar gehen? Und dieser Satz hat manchmal schon geholfen. Aber wir machen heute keine Käuferberatung, sondern wir sind am Ende dieser Folge und hoffen, dass wir zum Thema So viel kostet eine Immobilie wirklich die versteckten Kosten euch ein bisschen darlegen konnten und wünschen euch, dass ihr natürlich eure Wunschimmobilie eines Tages findet. drücken euch die Daumen und bleiben bis dahin natürlich und darüber hinaus euer LEHMANN HUEBER Talk mit dem Sebastian und mit dem Marc. Servus und Goodbye.
Servus, ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
