O’zapft is. Wer zum Oktoberfest (oder auch zu einer anderen Jahreszeit) ein Zimmer oder sogar die ganze Wohnung an Besucher vermieten will, kann ordentlich zuverdienen. Aber: München hat eines der strengsten Zweckentfremdungsrechte Deutschlands. Wer die Spielregeln ignoriert, riskiert Abmahnung, Kündigung, Bußgelder bis zu 500.000 € und Ärger mit der Eigentümergemeinschaft.
Rechtsrahmen in München – die harten Leitplanken
- Zweckentfremdung/“Ferienwohnung”
München verbietet die Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke grundsätzlich – Ausnahmen gibt’s, aber eng:
Erlaubt ohne Genehmigung ist bei der eigentlich selbst bewohnten Wohnung:- die Vermietung einzelner Zimmer (Nebenräume bleiben gemeinschaftlich genutzt), und
- die Vermietung der gesamten Wohnung während eigener Abwesenheit – bis zu insgesamt 8 Wochen (= 56 Tage) pro Kalenderjahr.
Darüber hinaus braucht man eine Genehmigung; illegal kann es richtig teuer werden (Bußgelder bis 500.000 €).
- Mietrechtliche Basis – Untermiete (§ 553 BGB)
Mieter haben einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn sie nur einen Teil der Wohnung überlassen und ein berechtigtes Interesse darlegen (z. B. Kostenteilung). Die ganze Wohnung fällt nicht unter § 553-Anspruch. Ohne Erlaubnis ist jede Gebrauchsüberlassung untersagt (§ 540 BGB). Also: Mietvertrag prüfen und mit dem Vermieter abstimmen! - Touristische Kurzzeitvermietung durch Mieter
Die normale Untervermietungserlaubnis deckt keine Vermietung an ständig wechselnde Touristen (Airbnb & Co.). Gerichte haben wiederholt bestätigt: ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters drohen Abmahnung und fristlose Kündigung. - Eigentümer in der WEG
Wer eine Eigentumswohnung selbst nutzt und zeitweise touristisch vermietet, muss neben der Münchner Zweckentfremdung das WEG-Recht/Teilungserklärung beachten: Ist in der Teilungserklärung nur „zu Wohnzwecken“ vorgesehen, ist Kurzzeitvermietung grundsätzlich keine Zweckverfehlung; verbieten lässt sie sich nur, wenn die Teilungserklärung es ausdrücklich untersagt. Gegen Störungen (Lärm, Überbelegung) kann die Gemeinschaft natürlich vorgehen.
Vier typische Oktoberfest-Szenarien – was ist drin?
Als Mieter: Einzelnes Zimmer untervermieten
- Realistisch machbar, wenn der Vermieter zustimmt (Anspruch nach § 553 BGB bei berechtigtem Interesse).
- Zweckentfremdungsrechtlich ok, solange du selbst dort wohnst und nur Zimmer vermietest.
- Fallstrick: „Touristen-Untermiete“ ist sensibel – immer explizit auf Kurzzeit/Touristen hinweisen und schriftliche Erlaubnis einholen.
Als Mieter: Ganze Wohnung für die Festzeit überlassen
- Kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis; Vermieter kann ablehnen.
- Ohne Erlaubnis: Risiko fristloser Kündigung, erst recht bei Airbnb-Angeboten.
- Zweckentfremdung: In München bis 8 Wochen/Jahr erlaubnisfrei nur, wenn es deine eigene (selbst bewohnte) Wohnung ist – als Mieter brauchst du zusätzlich die Vermieterzustimmung.
Als Eigentümer: Eigenes Zimmer in der selbstgenutzten Eigentumswohnung
- Zweckentfremdung: erlaubnisfrei.
- WEG: Meist zulässig, es sei denn, die Teilungserklärung verbietet Kurzzeitvermietung ausdrücklich – prüfen!
- Hausordnung/Rücksicht: Ruhestörungen, Schlüsselmanagement, Personenanzahl regeln.
Als Eigentümer: Gesamte Wohnung während Urlaub/Abwesenheit
- Zweckentfremdung: bis 8 Wochen p. a. erlaubnisfrei; darüber hinaus: Genehmigung nötig (Antrag bei der Stadt).
- WEG: Nur verbietbar, wenn die Teilungserklärung es explizit untersagt oder die Gemeinschaft einstimmig ändert; bei Störungen drohen Unterlassungsansprüche.
Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und nach bestem Wissen mit Hilfe von KI zusammengefasst. Sie dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Sie stellen keine Rechts-, Steuer- oder sonstige Fachberatung dar und ersetzen keine individuelle Prüfung des Einzelfalls.
Rechtslagen, Verwaltungspraxis und Rechtsprechung können sich ändern; lokale Besonderheiten sind objekt- und fallbezogen zu bewerten. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben ist ausgeschlossen.
Bevor Sie vermieten oder untervermieten, lassen Sie Ihre konkrete Situation von qualifizierten Rechtsanwälten und ggf. Steuerberatern prüfen. Stimmen Sie Vorhaben mit Vermieter/WEG-Verwaltung ab und beachten Sie die Vorgaben der Landeshauptstadt München (Zweckentfremdung von Wohnraum).
