Alle zwei Jahre veröffentlicht der Gutachterausschuss die neuen Bodenrichtwerte (BRW) – und wer die Entwicklung der letzten zehn Jahre nüchtern nebeneinanderlegt, sieht eine der aufschlussreichsten Kurven des Münchner Immobilienmarkts: einen jahrelangen Boom, einen Höhepunkt im Jahr 2022 – und eine seither deutliche Korrektur.
Wir haben uns die Werte für 23 ausgewählte Münchner Bodenrichtwertzonen in verschiedenen Stadtteilen von 2016 bis 2026 angesehen.
Die große Linie: Boom bis 2022, Korrektur danach
Über alle betrachteten Lagen hinweg ergibt sich im Durchschnitt folgendes Bild:
| Zeitraum | Ø Veränderung |
| 2016 → 2018 | +18,8 % |
| 2018 → 2020 | +9,6 % |
| 2020 → 2022 | +17,0 % |
| 2022 → 2024 | −9,8 % |
| 2024 → 2026 | −17,7 % |
| 2022 → 2026 (gesamt) | −25,8 % |
Der Bruch ist unübersehbar: Bis 2022 kannte der Münchner Bodenmarkt praktisch nur eine Richtung. Danach hat sich die Korrektur von Auswertung zu Auswertung sogar noch beschleunigt – der Rückgang 2024/26 fiel deutlich stärker aus als der erste Dämpfer 2022/24. In der Breite liegen die Bodenrichtwerte 2026 damit rund ein Viertel unter ihrem Stand von 2022.
Die Boomjahre 2016–2022: Warum die Werte so stark stiegen
Der Anstieg bis 2022 war kein Ausrutscher einzelner Lagen, sondern ein breiter, mehrjähriger Trend. Am stärksten legten in dieser Phase zu:
- Solln (+77 %)
- Allach (+74 %)
- Daglfing (+66 %)
- Menterschwaige (+66 %)
- Pasing Villenkolonie (+64 %)
Getragen wurde diese Entwicklung von einer Kombination aus historisch niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage nach Wohneigentum, Zuzug in die Landeshauptstadt und knappem Bauland. Auch weniger zentrale Ortsteile wie Allach oder Daglfing profitierten überdurchschnittlich – ein typisches Zeichen dafür, dass in Boomphasen die Nachfrage auch in die zweite und dritte Lagenreihe ausweicht, sobald die Kernlagen kaum noch bezahlbar sind.
Die Zäsur: Zinswende und Korrektur ab 2022
Mit dem sprunghaften Zinsanstieg 2022 kippte die Dynamik abrupt. Die Finanzierungskosten für Käufer verdrei- bis vervierfachten sich innerhalb weniger Quartale, die Nachfrage brach spürbar ein – und die Bodenrichtwerte folgten mit der für sie typischen Verzögerung von ein bis zwei Jahren.
Am stärksten korrigierten:
- Allach: −33 %
- Waldtrudering: −33 %
- Fasangarten: −32 %
- Kleinhadern: −31 %
- Daglfing: −31 %
Bemerkenswert: Fast alle Ortsteile mit den größten Zuwächsen der Boomphase (Allach, Daglfing) gehören seit 2022 auch zu den größten Verlierern. Das deutet darauf hin, dass ein Teil des Anstiegs bis 2022 spekulativ überzeichnet war und sich seither wieder normalisiert.
Am widerstandsfähigsten zeigten sich dagegen:
- Herzogpark: nur −7 % seit 2022 – als einzige Lage im Datensatz sogar noch über dem Niveau von 2020
- Gern: −15 %
- Moosach: −18 %
- Menterschwaige: −19 %
Herzogpark ist der Ausreißer nach oben: Als eine der teuersten und exklusivsten Wohnlagen Münchens (BRW 2026: 9.750 €/m²) zeigt sich hier, dass Premiumlagen mit strukturell begrenztem Angebot deutlich stabiler auf Zinsänderungen reagieren als der breite Markt.
Wo steht München 2026 im Vergleich zu 2020?
Ein Blick über den kompletten Zyklus – also von vor dem Boom (2020) bis heute (2026) – relativiert das Bild etwas, zeigt aber auch: Die Korrektur hat in vielen Lagen inzwischen die Gewinne der Boomjahre mehr als aufgezehrt.
- Herzogpark (+11 %) und Gern (+6 %) liegen 2026 noch über dem Niveau von 2020.
- Solln (−3 %) hat sich fast wieder auf das Ausgangsniveau eingependelt.
- Die meisten übrigen Lagen liegen dagegen 10 bis 23 % unter dem Wert von 2020 – am deutlichsten Pasing Süd (−23 %), Fasangarten (−21 %) und Waldtrudering (−20 %).
Mit anderen Worten: Wer 2020 gekauft hat, sitzt vielerorts trotz zwischenzeitlichem Boom heute wieder unter dem damaligen Bodenwert – ein Umstand, der für Wertermittlungen, Finanzierungsgespräche und auch für die Erwartungshaltung von Verkäufern relevant ist.
Was das für Käufer und Verkäufer bedeutet
Für die Preisfindung bei Verkaufsaufträgen heißt das: Die „gefühlten“ Werte aus 2022 sind in den allermeisten Lagen kein realistischer Maßstab mehr – Verkäufer, die sich an Höchstständen orientieren, laufen Gefahr, ihr Objekt am Markt vorbei anzubieten.
Für Käufer eröffnet die Korrektur dagegen wieder Spielräume, die es seit Jahren nicht gab – wenn auch bei spürbar höheren Finanzierungskosten als 2020/21.
Und für Lagen wie Herzogpark oder Gern zeigt sich: Nicht jede Korrektur trifft den Markt gleichmäßig. Wer langfristig denkt, sollte bei der Objektauswahl genau hinschauen, welche Lagen strukturell stabil bleiben – und welche stark konjunkturabhängig sind.
Wenn Sie derzeit über den Verkauf Ihres Grundstücks oder Hauses nachdenken und eine realistische Bewertung benötigen, kommen Sie gerne auf uns zu: info@lehmannhueber.de
Datengrundlage: Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, ausgewertet für beispielhafte 23 Münchner BRW-Zonen, Stichtage 2016–2026.
