LEHMANN HUEBER Talk, Folge #127
Baufinanzierungsexperte Dirk Langer von Baufikompass.de gibt bei Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien ein exklusives Update: Wie sich der Zinsmarkt 2025 entwickelt hat, welche Konditionen aktuell realistisch sind und was Käufer heute bei der Finanzierung beachten sollten.
Wie hat sich der Zinsmarkt 2025 entwickelt?
Turbulent: Nach der EZB-Zinssenkung am 6. Dezember 2024 gab es zunächst eine Gegenbewegung nach oben, bevor die US-Zollpolitik im April die Zinsen wieder etwas sinken ließ. Seit Mai/Juni 2025 herrscht weitgehend Stillstand bei nur minimalen Schwankungen, während August und September die schwächsten Handelsmonate waren – im November zog die Nachfrage dann spürbar wieder an, ohne dass es dafür eine klare Erklärung gibt.
Mit welchen Zinssätzen ist aktuell realistisch zu rechnen?
Bei sehr hoher Eigenkapitalquote (40–50 %) und energetisch top sanierten Immobilien (A+) sind aktuell Zehnjahreszinsen um die 2,95–2,99 % möglich. Bei 15–20 % Eigenkapital liegt das Niveau eher bei 3,3–3,5 %, bei 90–95 % Finanzierung (also sehr wenig Eigenkapital) steigt es auf 3,5–4,2 %. Banken erhöhen bei hohen Finanzierungsquoten zudem oft den Mindesttilgungssatz, wodurch Zins und Tilgung zusammen bei geringem Eigenkapital deutlich teurer werden.
Wie stark beeinflusst die Energieeffizienzklasse die Zinskonditionen?
Deutlich: A und A+ werden von vielen Banken mit 0,1–0,2 % Zinsabschlag belohnt, ab Klasse B gibt es in der Regel keine Vergünstigung mehr. Bei den Klassen G und H verlangen manche Banken sogar einen Aufschlag von bis zu 0,15 % – wer die Immobilie aber im Rahmen eines KfW-Förderprogramms energetisch mindestens auf Klasse F saniert, kann diesen Aufschlag in einen Abschlag von 0,1 % verwandeln. Wichtig zu wissen: Der zugrunde liegende Energieausweis wird inhaltlich nicht geprüft, ein einfacher Verbrauchsausweis kostet oft nur rund 40 Euro.
Wie lange dauert die Bearbeitung bei der Bank aktuell?
Sehr unterschiedlich und teils stark schwankend im Jahresverlauf: Manche Banken sind innerhalb von 24 Stunden mit einer Kreditentscheidung da, andere brauchten zeitweise bis zu 16 Werktage plus zusätzliche Zeit für den Gutachter bei größeren Volumina. Bei regionalen Sparkassen und Volksbanken ist aktuell eher mit zwei bis drei Wochen Bearbeitungszeit zu rechnen. Das ist besonders bei schwankendem Zinsniveau relevant, weil sich während der Wartezeit die Konditionen ändern können – bei 800.000 Euro Darlehen bedeuten schon 0,3 Prozentpunkte mehr Zins schnell 300–500 Euro höhere monatliche Rate.
Was raten Sie Käufern, um bei der Bank besser dazustehen?
Frühzeitig eine kostenlose Budgetberatung wahrnehmen – sie zeigt, welcher Kaufpreis wirklich realistisch ist und wo persönliche Stellschrauben liegen, etwa bei Familienplanung oder Elternzeit. Wer bereits mit einer Finanzierungsbestätigung zur Besichtigung geht, hat bei knappen Objekten oft einen entscheidenden Vorteil gegenüber Interessenten ohne Bestätigung. Wichtig ist zudem eine langfristige Perspektive: Die Zinskosten sollten in etwa der bisherigen Miete entsprechen, während die Tilgung als „Sparplan an sich selbst“ verstanden werden sollte – und im Fall einer Trennung ist eine durchdachte, nicht zu knapp kalkulierte Rate oft entscheidend, um flexibel zu bleiben.
Transkript zur Folge
Wer ist Dirk Langer und wofür steht Baufikompass?
Zins- und Tilgungsrate muss genauso hoch sein wie Mietkosten. Sehe ich nicht so. Ich sage, Zinskosten sollten in etwa so hoch sein, wie das, was du alternativ als Mieter bezahlst. Und dann muss man natürlich die Eigenkapitalhöhe ins Verhältnis setzen und sagen, wo liege ich da? LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilien-Podcast aus München. Hallo und Servus beim LEHMANN HUEBER Talk.
Da sind wir wieder. Heute mit einem Spezialgast, der Nachname klingt für viele, die Golf spielen, sehr toll, nämlich Langer. Da gibt es einen, da ist Bernhard Langer und der ist natürlich der King. Der ist heute bei uns. Der ist heute nicht bei uns, Sebastian. Fällt immer wieder ins Wort, wie immer.
Aber mein Intro, Sebastian, genauso berühmt, aber mindestens genauso gut in seinem Fach ist der Dirk Langer, nämlich in seinem Fach der Baufinanzierung. Und da bist du die Koryphäe, lieber Dirk. Und schön, dass du heute uns besuchst im Podcast. Und es ist schon etwas länger her. Und heute geben wir wieder Gas mit dir zusammen. Schön, dass du da bist.
Sebastian, hallo. Und Dirk, hallo. Ja, danke für die Einladung. Hallo. Hallo. Dirk muss auch noch an seinem Handicap arbeiten, aber das ist dann für die nächste Karrierephase.
Vielleicht probiere ich es mit Basketball, so wie Dirk Nowitzki. Ich bin immerhin halb so groß wie er. Genau. Mit Dirk funktioniert es auch. Also, nach diesem phänomenalen Intro steigen wir mal ein bisschen ein in das Thema Zinslandschaft. Was hat sich denn getan?
Und da haben wir natürlich das Glück, dass wir mit Dirk einen Fachmann da haben, der natürlich von der Front berichten kann. Und wir, Sebastian, natürlich auch, was wir täglich erleben hinsichtlich der Finanzierungsanfragen, Verhalten der Bank und wie auch so die letzten Monate gelaufen sind. Wann waren wir das letzte Mal zusammengesessen, Sebastian? Genau, also unsere treuen Hörer kennen den Dirk natürlich schon aus ganz vielen Folgen. Ich glaube so fünf, sechs, sieben Folgen haben wir ja schon zusammen gemacht. Niemand war so oft bei uns wie jeder andere.
Dirk wird sich aber trotzdem für die Neuen auch nochmal ganz kurz dann vorstellen. Aber die letzten beiden Folgen mit Dirk waren die 107 und die 109. Und wir werden auch jetzt wieder zwei Folgen mit ihm aufnehmen. Und also seid gespannt, der Jahreswechsel ist euch versüßt mit ganz vielen Zahlen und guten Gesprächen. Aber jetzt, Dirk, erzähl doch nochmal kurz in zwei Sätzen, wer du bist für die, die uns noch nicht kennen. Und genau.
Warum KfW-Förderung in der Beratung nicht fehlen darf
Ja, also ich bin der langjährige Büropartner von euch, bin Geschäftsführer der Gesellschaft von der Baufikompass GmbH. Ich habe ja umfirmiert im letzten Jahr, das vielleicht an der Stelle auch mit einzubringen in der GmbH. Wir vermitteln ausschließlich private Wohnbaufinanzierungen. heißt also ganz wenig Gewerbeanteil und ganz wenig institutionelle Kunden oder Firmen, die kaufen. Das heißt also der klassische Privatkunde, der eine Baufinanzierung für seine selbst genutzte Immobilie oder für die Kapitalanlage sucht. Das ist der Kunde, den wir betreuen und wir versuchen hier ja nicht nur den besten Zinssatz für den Kunden rauszuholen, sondern eben eine gute Konzeption zu bauen und auch ein bisschen rechts und links zu schauen, steuerliche Aspekte mit einzubeziehen und optimale Eigenkapitalquoten zu finden, um wirklich am Ende die beste Finanzierung nicht nur im Zinssatz, sondern eben auch in den Rahmenkriterien zu finden.
Das ist das, was ich mit meinem Team mache und eine sehr erfolgreiche Kooperation mit euch. Vielen Dank dafür. Ja, danke für die Vorstellung, Dirk. Und wir können das nur bestätigen, unsere Kunden sind sehr, sehr glücklich über die Überleitung, die wir sehr, sehr oft tätigen an den Dirk. Denn Beratung ist das A und O und in Zeiten wie heute, wo der Zins eben nicht mehr da ist, wo er mal war, wo vielleicht auch einmal gesagt hat, ist ja wurscht, ob ich jetzt 0,8 oder 0,85 habe. Heute, wo wir bei 3, oder 4, sind, da ist hinter dem Komma schon Musik drin und da ist gute Beratung viel wert, Dirk.
Gott sei Dank leben wir jetzt wieder in Zeiten, wo der gute Baufinanzierer gesucht wird, aber auch der gute Immobilienmakler. Ist das bei dir genauso? Spürst du das so wie wir, dass jetzt auf Kompetenz, Erfahrung und Kreativität Wert gelegt wird von deinen Kunden, so wie bei uns? Ja, durchaus. Wir sind relativ häufig in Konkurrenzsituationen, was die Finanzierung angeht. Das heißt also, gerade wenn ihr uns Kunden überleitet, die das wünschen und sagen, ja, wir hätten gerne eine zweite Meinung, dann sind wir eben häufig die zweite Meinung neben der Hausbank oder vielleicht auch neben einem anderen Baufinanzierer.
Und ich spüre ja dann auch häufig, dass die Kunden vielleicht gar nicht euer Objekt kaufen, sondern später dann bei uns finanziert ein anderes Objekt kaufen von anderen Maklern oder Privatangeboten. Und dort generieren wir am Ende auch unser Geschäft. Das heißt also durch langjährige oder auf jeden Fall mal eine längere Zeit Betreuung des Kunden, Begleitung mit Finanzierungsbestätigung und all diesen Dingen, da machen wir den Unterschied und das honorieren die Kunden am Ende auch. Denn wenn, keine Ahnung, Bank A den besten Preis hat, dann hat sie den natürlich bei vielen Vermittlern den gleichen Preis. Das heißt, da kann ich nur über Beratung punkten und über den Tellerrand hinausblicken, den Kunden umfassender beraten, als es der andere Berater getan hat. Und dann entscheidet er sich in der Regel auch für uns nicht immer.
Auch klar, und das ist ja auch der Punkt, der für uns sehr wichtig und entscheidend ist, wenn jemand schon einen sehr langjährigen Berater hat, der ihn vielleicht auch schon viele Jahre begleitet und jetzt schickt mir der Sebastian den Kunden, weil er bei ihm eine Immobilie besichtigt, für eine zweite Meinung und ich kann ihm nur den gleichen Preis bieten, dann wird er wahrscheinlich bei seinem bestehenden Berater bleiben und diese Loyalität schätze ich ja auch an meinen Kunden. Das heißt also, so kann man, obwohl es ein Einmalgeschäft ist, eine langjährige Kundenbeziehung ableiten und ich bin jetzt seit 2015 selbstständig, also 1.1.15 habe ich begonnen, bin also jetzt in den ersten Anschlussfinanzierungen von meinen Kunden auch drin, habe die ersten Kunden sozusagen das zweite Mal finanziert und dort spürt man einfach auch die Verbindung zwischen Kunde und Berater, die eben dann sagen, es kommt gar niemand anders mehr in Frage, außer nochmal zu mir zu kommen. Was ich übrigens an dir toll finde, Dirk, bin ja auch manchmal selbst betroffen mit Sebastian dann auch, weil wir auch deine Kunden sind, das sollte man an der Stelle auch nochmal erwähnen, du kennst dich halt auch wahnsinnig gut aus mit dem Fördersalat, So nenne ich ihn immer, weil der ist ja gestern so, morgen so und heute ist er so. Danke nochmal für die KfW-Themen, die mir jetzt viel klarer sind. Aber ich finde, ich glaube, das findet man auch nicht überall. Behaupte ich jetzt mal, dass ein Finanzierungsberater sich immer den aktuellen Stand der Förderthemen aneignet und das dann auch aktiv in die Finanzierung mit einbaut und alle Möglichkeiten ausschöpft.
Auch wenn es nicht, wie soll ich sagen, immer ein sexy Thema ist. Es ist ein unsexy Thema. Also man kann da ganz klar sagen, die Banken verdienen an den KfW-Mitteln deutlich weniger Marge, als wenn sie ihre eigenen Mittel vergeben. Genauso ist es auch mit meiner Provision. Ich werde ja mit meiner Provision von der Bank bezahlt. Das heißt also, der Kunde hat bei uns keine Kosten für die Beratung und die Provisionen für KfW-Mittel sind deutlich reduziert.
Das heißt also, im Interesse der Bank und im Interesse des Beraters ist es nicht, die KfW einzubinden. Aber ich habe ganz früh in meiner Baufinanzierertätigkeit, so 2011 oder 2012, mal den Kunden nicht gemacht, weil ich KfW nicht angeboten habe, weil ich mich nicht auskannte mit dem Thema. Und der hat am Ende bei der Hausbank abgeschlossen und hat mir als klares Feedback gegeben, dass er eben deswegen zu seiner Hausbank gegangen ist, weil die das energetische Bauen drin hatten. Und das ist mir ein einziges Mal passiert und seitdem ist es immer dabei. Und man braucht den Fehler vielleicht einmal im Leben, um ihn dann kein zweites Mal zu machen. Und die KfW ist auch wieder deutlich attraktiver geworden in den energetischen Bauenthemen.
Da gab es eine sehr, sehr starke Zinsreduzierung vor ungefähr zwei, drei Monaten random, also nicht im Markt. Zinskurve stabil und unverändert. Und die haben die energetischen Darlehen, ich glaube um 0,6 oder 0,7 von heute auf morgen gesenkt. Vielleicht lag es am Bundeshaushalt, der plötzlich Mittel übrig hatte für dieses Thema. Und ja, versuchen wir mit einzubinden. Wenn es Sinn macht, ist es dabei.
Und wenn es keinen Sinn macht, lassen wir es weg. aber reden wenigstens darüber, warum wir es weglassen und lassen es nicht einfach außerhalb der Beratung. Und dann geht es natürlich auch weiter zum Thema energetisches Bauen oder KfW-Förderung. Wir haben ein gutes Netzwerk an Energieberater und so weiter. Das heißt also, diese Themen spielen ja auch oft eine Rolle, wenn man eben energetisch modernisieren will oder wenn man neu bauen möchte, braucht man einen Energieberater, der dann auch diese Themen mit abgreift. Und dort bin ich auch gut vernetzt und kann eben innerhalb kurzer Zeit auch eine Beratung oder mal ein Telefonat ermöglichen, was den Kunden dann in der Kaufentscheidung auch dazu bringt, binde das jetzt ein oder binde das nicht ein.
Weil man steht vor, eigentlich will ich eine modernisierungsbedürftige Immobilie kaufen. Der Makler macht Druck. Ich muss innerhalb von drei Tagen entscheiden, kaufe ich das Ding oder nicht. Und wenn ich da noch 100.000 Euro Modernisierung dranhängen will, mit oder ohne KfW, das ist im Prinzip die Kunst oder die Kür, die wir versuchen besser zu leisten als andere Berater, da innerhalb von kurzer Zeit Licht ins Dunkle zu bringen. Also wenn ihr jetzt schon heiß seid auf eine Beratung mit Dirk, dann findet ihr seine Kontaktdaten in den Shownotes oder auch baufikompass.de. Steigen wir mal ins Hauptthema der heutigen Folge ein.
Der Immobilienmarkt 2025 im Rückblick: ein turbulentes Zinsjahr
Vor ziemlich genau einem Jahr war der Dirk das letzte Mal bei uns und da haben wir uns eben über den Immobilienmarkt und den Finanzierungsmarkt unterhalten. Ich würde auch heute ganz gerne erst einmal mit dem Immobilienmarkt einsteigen. Von uns kriegt ihr ja da regelmäßig Updates, wie wir das Ganze so wahrnehmen. Der Dirk kennt sich natürlich nicht nur mit den Finanzierungen und den Banken aus, sondern hängt dann natürlich auch ganz tief drin in den Immobilien und den Marktentwicklungen. Und deswegen holen wir uns einfach mal von dir, Dirk, mal so eine Einschätzung ab. Wie war so der Immobilienmarkt aus deiner Sicht im Jahresverlauf?
Also wie sind wir gestartet? Wie hat es sich über das Jahr entwickelt und wo stehen wir heute? Ja, also im Prinzip kann man sagen, dass das Jahr turbulent begonnen hat mit einer Zinssenkung am 6. Dezember 2024, also am Nikolaus, hat die EZB gesenkt. Und ab dem Tag gab es eine heftige Gegenbewegung. Das heißt also eigentlich sind alle von fallenden Zinsen ausgegangen und wir sind erst mal 0, 4, 0, 5, 0, 6 in die andere Richtung gerauscht.
Das dürfte so ziemlich das Datum gewesen sein, als wir das letzte Mal zusammengekommen sind. So ging es dann weiter, 0, 3 rauf, 0, 3 runter, in etwa bis April, als Donald Trump dann Druck gemacht hat im Hinblick auf Handelszölle und so weiter. Dort ging es plötzlich wieder in die andere Richtung. Die Börsen sind gecrasht oder gecrasht vielleicht nicht, aber es war ein Ansatz der Korrektur zu erkennen. Und in diesem Zusammenhang sind dann sozusagen die Zinsen wieder zurückgekommen. Das heißt also, dieser Aktiendämpfer hat am Ende die Zinslandschaft auch ein bisschen zurückgebracht.
Dann hat sich Euro-Dollar im Laufe des Jahres natürlich stark verändert. Wir haben dort ungefähr eine Abweichung von 15, 17 Prozent in der Spitze gesehen. Die amerikanische Notenbank hat jetzt in den letzten beiden Sitzungen die Zinsen gesenkt, währenddessen die EZB seit Mitte des Jahres das Zinsniveau unverändert gelassen hat. Und das hat im Prinzip dazu geführt, dass man fast von einer Starre sprechen kann seit Mai, Juni. Das heißt, wir haben eine relativ unveränderte Zinskurve. Die Leute, die bei uns auf dem Newsletter sind, also die, die Kunden bei uns sind und sich haben beraten lassen, die informieren wir immer dann, wenn sich sozusagen gravierende Zinsveränderungen ergeben mit einem Update.
Die dürften gemerkt haben, dass sie von Juni bis Ende September von uns nichts gehört haben, weil wir nur 0,1 rauf, 0,1 runter, 0,1 rauf, 0,1 runter, hier eine neue Aktion mit nochmal 0,1 rauf und dann wieder 0,1 runter gesehen haben. Das heißt also, wir sind jetzt auf einem relativ konstanten Zinsniveau in dem zweiten Halbjahr gewesen. Was man noch dazu sagen kann, im August und September waren die schwächsten Handelsmonate für Baufinanzierungsvolumen. Das geben auch die Marktführer, wie zum Beispiel in Interhub bekannt, die sagt, wir haben am wenigsten Handelsvolumen gesehen. Und das könnt ihr, glaube ich, auch bestätigen, dass einfach die Aktivität ein bisschen aus dem Markt gegangen ist. Also erst hieß es Sommerferien, dann hieß es, es ist die Wiesen.
Und dann sind wir wirklich von einem sehr schwachen Frühherbst ausgegangen, Sebastian. Und im November hatten wir das Gefühl, ich weiß nicht, wie es bei dir war, Dirk, Sie sind wieder alle aufgewacht. Deutlich. Eine deutliche Steigerung haben wir im November. Einfach wirklich Zahl der Anfragen über alle Immobiliensegmente hinweg. Wir haben gemerkt, dass es mit Anfang November wieder losging.
Als wäre von August bis Oktober sind die Lichter ausgegangen. Andererseits muss man aber auch sagen, dass das erste Halbjahr sowohl für Finanzierungen als auch für Immobilienvermittlungen schon sehr stark war. Also ich glaube so seit 2022 aus unserer Wahrnehmung, wir kennen jetzt nicht den ganzen Markt. Wir müssen da natürlich auch die Marktberichte abwarten, aber auch so die Gespräche, die wir mit Kollegen führen. Die guten Makler hatten ein gutes erstes Halbjahr. Und dann ist es, wie ihr gesagt habt, erst mal Sommerferien bis Ende Oktober.
Also eigentlich sehr ruhig geworden. Und jetzt kommt es langsam wieder. Wir wissen aber alle eigentlich nicht, warum es die längere Pause gab. Warum es jetzt wieder angesprungen ist. An den Zinsen liegt es nicht. An den Nachrichten kann es eigentlich auch nicht liegen.
Die haben sich jetzt auch nicht dramatisch verändert. Also wir haben noch keine Erklärung, freuen uns aber, dass es jetzt zum Jahresende wieder ein bisschen mehr los ist. Turbulent hast du gesagt, Dirk. Man muss aber trotzdem sagen, jetzt für uns als Dienstleister gesprochen, wir sind sehr zufrieden mit der Geschäftsentwicklung dieses Jahres, weil wir halt auch hier und da wirklich das Richtige tun und auch die Knie durchdrücken und bei der Wahrheit bleiben und den Markt sehr gut lesen können. Wie ist das bei dir in diesem Jahr? Kannst du das, ist es bei dir parallel genauso gelaufen oder sagst du für dein Unternehmen, das ist vergleichbar mit dem Vorjahr oder stellst du fest, weil du gewisse Dinge getan hast, ist es 2025 für dich sehr gut gelaufen?
Wie das Finanzierungsgeschäft 2025 gelaufen ist
Ich würde sagen, 2025, erstes Halbjahr, war mein Rekordhalbjahr. Es ist nicht ganz vergleichbar, aber ich habe 2020 bis Ende 2023 ja zwei angestellte Finanzierungsberater gehabt. Und wir haben in der Spitze, also wir waren so bei 70 Millionen, dann 85 Millionen in 2020, 2021. Da haben wir über ein Bestzinsniveau von 0,38 Prozent geredet für zehn Jahre fest. Also wer 40 Prozent Eigenmittel hatte, hat 0,38 Zins bekommen in der günstigsten Vermittlung, die ich je gemacht habe. 0,55 auf 15 Jahre fest.
Na, wer möchte in die Zeitmaschine steigen von euch und mitkommen? Und wünscht sich auch 20 Prozent höhere Immobilienkaufpreise zurück in Verbindung mit dem Zinsniveau. Ja, genau. Vor allem hier in München. Das, glaube ich, muss man ja da auch sehen. In München, ja.
Wir sind ja hier in der Wolke München. Ja, genau. Und ich finanziere natürlich auch hier und da, keine Ahnung, in Mitteldeutschland, in Thüringen mal ein Einfamilienhaus oder in Berlin mal eine Eigentumswohnung oder vielleicht auch in Köln, Bonn. Überall da habe ich dieses Jahr auch Finanzierungen gemacht. Jetzt keine 20 Stück, aber immer mal wieder aufgrund von Empfehlungen. Der eine hat hier und da eine Schwester, einen Freund oder wie auch immer und empfiehlt uns weiter.
Davon leben wir. 50 Prozent unseres Geschäfts kommt durch Maklerempfehlung und 50 Prozent des Geschäfts über private Empfehlung. Also um deine Frage nochmal aufzugreifen, Marc, wir haben wie gesagt im Spitzenjahr 85 Millionen gemacht und dann in 2023 nur 27 Millionen Euro. Dann habe ich meine Berater abgeben müssen und war 2024 allein unterwegs, habe dort 55 Millionen Euro mit zwei Assistentinnen zusammen hinbekommen Und wir sind dieses Jahr jetzt bei 62 Millionen Euro Kreditvolumen. Ich habe zwischenzeitlich zwei freie Handelsvertreter, die mich unterstützen, weil ich natürlich auch als alleiniger Berater mit 30 Beratungen in der Woche auf maximalem Anschlag war. Gönnen wir seit Mitte des Jahres ein bisschen Pause und Abstand zur Beratung und werde dann, denke ich, Mitte Januar nächsten Jahres wieder Vollzeit beginnen.
Und dafür ist das Ergebnis sehr, sehr gut. Also ich denke, dass wir so auf 70 Millionen Euro Kreditvolumen auslaufen. Und auf das Ergebnis bin ich sehr stolz und bin auch sehr zufrieden damit. Ich kann sagen, Arbeitsleistung zu generiertem Volumen und Umsatz ist in einem sehr, sehr ausgewogenen Verhältnis. Qualität setzt sich aber durch, Dirk. Also wir stellen das fest bei uns, dass tatsächlich die Kunden auch wirklich Qualität jetzt wollen und nachfragen.
Du glaubst ja gar nicht, wie oft wir der Zweitmakler sind nach einem Makler, der so arbeitet wie, ich sage immer 1.0. Und meines ist immer noch 2021 und dann funktioniert natürlich nichts mehr. Ich habe selbst ein Mehrfamilienhaus angefragt und habe mit dem Makler telefoniert. Hier in München 28 Einheiten, kleine Einheiten bei mir in der Nähe und telefoniere mit dem. Und der sagt, ja, ich bräuchte einen Barzahler, der die 3 Millionen Euro auf den Tisch legen kann und mit 2% Rendite zufrieden ist. Also keine Ahnung, von was der nachts träumt, aber da sieht man halt einfach, dass das völlig abseits der Realität ist, dass man einen Barzahler braucht, der sich mit 2% Rendite zufrieden gibt.
Den gibt es schon lange nicht mehr. Genau, dem fehlt aber auch ein bisschen was. Ja, genau. Deswegen kann man sagen, wirklich ein gutes Jahr gewesen. Runrate waren wir auf 100 Millionen Euro unterwegs. Das heißt also so Mitte des Jahres haben wir wirklich eine absolute Peakzeit gehabt.
Und dann kam halt der schwache August, schwache September. Und man kann sagen, ab Ende Oktober ging es bei uns wieder stärker los. Die ING Dieber hat ihre Girokontoaktion abgebrochen zum 31.10. Und da sind bei uns einige Akten an die Bank gegangen, wo wir wieder gemerkt haben, okay, es hat auch Wirkung, wenn eine Bank mal 0,1 erhöht, dass auch was geht. Und ich denke, ja, ich bin zuversichtlich auch für das kommende Jahr. Ich glaube jetzt nicht, dass es ein Rekordjahr wird, außer die Zinsen fallen um ein halbes Prozent.
Aber wir sind dort vielleicht auch nochmal auf das aktuelle Zinsniveau einzugehen.
Aktuelle Zinskonditionen je nach Eigenkapitalquote und Energieeffizienz
Wir sind jetzt mit energetisch positiven Immobilien, also einer A-Plus-Immobilie bei 40 Prozent Eigenkapitalquote und einer hohen Darlehensvolumina. Also wichtig ist immer, wir reden über einen Kaufpreis von vielleicht einer Million Euro und so 40 bis 50 Prozent Eigenkapital, die der Kunde bringt. Also schon eine absolute Traumlandschaft aus Finanzierersicht. Und auch die Ausnahme. Ja, auch die Ausnahme. Aber dort kriege ich den besten Preis.
Und da schaffe ich es gerade so im zehnjährigen Bereich eine 2-Fuß-Komma zu bekommen. Das heißt also eine 2,99 irgendwas oder 2,95 irgendwas vielleicht, je nach Ausstattung des Darlehens. Das ist also Bestpreisniveau. Und wenn wir so 20 bis oder 15 bis 20 Prozent Eigenkapitalquote auf den Kaufpreis hinbekommen, dann unterhalten wir uns auf dem Zinsniveau von 3,3 bis 3,5. Hier auch wieder abhängig von der jeweiligen Postleitzahl. Und wenn es dann in Richtung 90, 95 Prozent Finanzierung geht, dann liegen wir in dem Zinsniveau zwischen 3,5 und 4.
Kommt natürlich auch wieder darauf an. Haben wir einen angestellten Kunden? Haben wir Aufschlage für Selbstständige? Und wie viel bereitstellungszinsfreie Zeit ist am Ende im Darlehen mit dabei? Das heißt also, hier nochmal abgeglichen, 90 bis 100 Prozent sind irgendwo zwischen 3,5 bis 4,2 Prozent möglich. Das ist so das übliche Handelsvolumen.
Und dort wird aber auch die Platzierbarkeit viel, viel schwieriger, dass man also eine 95 Prozent Finanzierung bei einer Bank am Ende auch hinbekommt. Dafür muss dann Kundenbonität und Vermögenshintergrund schon gut sein, weil die Banken eben auch argumentieren und sagen, warum sollen wir das unternehmerische Risiko für den Kunden kaufen? Dann können wir die Immobilie auch gleich selbst kaufen. Hat sich die Tilgungshöhe verändert? In Abhängigkeit zum Zinssatz, ja. Also eine ING hat zum Beispiel Mitte des Jahres den Mindesttilgungssatz bis 85 Prozent des Darlehens von einem Prozent auf 1,25 erhöht und will bei 90 Prozent Finanzierungsrahmen eineinhalb Prozent Tilgung sehen und bei 95 Prozent Finanzierungsquote zwei Prozent Tilgung sehen.
Und das wird dann schmerzhaft, weil der Zins für eine 95% Finanzierung ist deutlich höher. Das ist ungefähr 0,25 teurer als eine 85% Finanzierung plus ein halbes Prozent mehr Tilgung. Also wir reden dann über 0,75 mehr Zins und Tilgung für 10% mehr Eigenkapital. Und da wird die Luft dann schon dünn. Da musst du, wenn du in München finanzieren willst, eine sehr gute Bonität mitbringen und auch im Hinblick auf die Rate schmerzbefreit sein. Und als Kapitalanleger auch bereit sein, ordentlich was draufzulegen.
Als Kapitalanleger auf die Rate drauflegen, genau, also auf die Mieteinnahme drauflegen, vor und nach Steuer wahrscheinlich. Und als Eigennutzer eben bereit sein, eine deutlich höhere Rate zu akzeptieren, als das, was du für ein vergleichbares, großes Objekt zur Miete bezahlen würdest. Das heißt also, was… Obwohl wir auf einem sehr hohen Mietniveau sind momentan. Genau. Aber deswegen sind die Mieten ja auch jetzt zwar nicht mehr im letzten Quartal, aber so über die letzten ein, zwei Jahre auch wieder stärker gestiegen.
Mietpreisbremse hin oder her. Der Markt regelt das, weil einfach viele sagen, ich wohne zur Miete einfach günstiger. Und meistens scheitert es dann gar nicht unbedingt an der Rate oder am Einkommen, sondern scheitert einfach am Eigenkapital, um eine vernünftige Finanzierung zu kriegen. So ist es. Und gute Lagen sind natürlich überproportional teuer. Das heißt also in guten Lagen kann ich dann vielleicht sogar günstiger mieten als kaufen, weil beim Mieten muss ich halt nicht 100.000, 200.000, 300.000 Euro Eigenkapital mitbringen und dann auch noch eine höhere monatliche Rate akzeptieren, als die Miete wäre.
Aber da gehe ich natürlich auch immer wieder hin. Ich habe letztens erst einen guten Bekannten, gemeinsamen Bekannten von uns beraten, die gesagt hat, es war eine Sie, die gesagt hat, ja, sie sieht es halt nicht ein, eine höhere Rate zu bezahlen für eine eigengenutzte Immobilie. Und da habe ich gesagt, du musst halt dort die Zinskosten von der Tilgungskosten splitten, weil die Tilgung ist immer gesparte Rate. Das heißt, hier gehen viele natürlich leicht naiv ran und sagen, ja, Zins- und Tilgungsrate muss genauso hoch sein wie Mietkosten. Sehe ich nicht so. Ich sage, Zinskosten sollten in etwa so hoch sein wie das, was du alternativ als Mieter bezahlst.
Und dann muss man natürlich die Eigenkapitalhöhe ins Verhältnis setzen und sagen, wo liege ich da? Aber wenn ich mich gegen kaufen und für Mieten entscheide, dann ist meiner Meinung nach unerlässlich, darüber nachzudenken, ob ich mir nicht eine alternative Kapitalanlage anschaffe, die mir dann fürs Alter das Gap schließt, indem ich entweder dann im Alter in eine kleinere Wohnung selber einziehen kann und oder mir über die nächsten 20, 30 Jahre vom Mieter das Objekt abzahlen lassen kann. Jetzt auch mit steuerlichen Anreizprogrammen, höhere Abschreibungen und so weiter. Aber da könnte ich mich jetzt verlieren, würde ich einfach an der Stelle sagen, wer das wissen will, weiß ja, wo er mich findet. Das waren genau die Überlegungen, die ich mir dann auch gemacht habe beim eigenen Hauskauf dieses Jahr. Also bei uns entspricht jetzt der Zins der jeden Monat, also der Zinsanteil aus der Bankrate entspricht ungefähr der Kaltmiete, die wir bisher bezahlt haben.
Das kommt also ungefähr auf dasselbe raus. Die Tilgung, die obendrauf kommt, ist halt ein Sparplan an mich selbst in meine Zukunft. Und Nebenkosten sind so und so ungefähr dieselben. Anders kann man sich im Moment nicht hinrechnen. Das und was ist das größte Risiko von der Baufinanzierung? Viele denken ein steigender Zins.
Ich sage immer bei einer eigengenutzten Immobilie ist das größte Risiko, dass die Beziehung nicht hält. und dann muss man natürlich sehen, wie geht man damit um, wenn die Beziehung nicht hält, man sich trennt, einer oder vielleicht sogar beide Parteien aus dem Haus ausziehen müssen oder aus der Wohnung ausziehen müssen, dann bleibt oft der Verkauf. Wenn dann dort eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung dagegen steht, kann das zu Schwierigkeiten führen und wenn man dort eben eine gut gewählte Rate einsetzt, dann kann man halt vielleicht auch als getrennte Partnerschaft die Immobilie auch gemeinsam vermieten und da ist es eben wieder wichtig, was würde ich an Mieteinnahmen auf dem Objekt generieren, um mir das Ding glatt zu stellen, sodass man also nicht jetzt verkaufen muss, sondern vielleicht dabei bleiben kann, das Objekt dann in zehn Jahren oder in acht oder in sieben Jahren zu veräußern oder zu verkaufen.
Wie Energieeffizienzklassen die Finanzierungskonditionen beeinflussen
Du hattest vorhin gesagt, bei A+, das machen die Banken sehr gerne. Gibt es am anderen Ende der Skala auch alles von Preisaufschläge für FGH bis hin zu Banken machen manche Energieeffizienzklassen gar nicht mehr? Das haben wir noch nicht, Gott sei Dank, weil ich einfach, das halte ich auch für falsch. Man muss dann immer auch die Aussagekraft, ich glaube, ihr habt das in einem eurer vergangenen Podcast-Folgen gehabt, wo ihr zum Thema Energieausweis und den Wirkungsgrad und die Richtigkeit davon gesprochen habt. Eine schöne Folge. Er hat richtig Spaß gemacht.
Tolles Feedback auch bekommen, weil das war, glaube ich, vielen noch gar nicht so bewusst, wie es in Europa so aussieht. Ja, und ich merke ja, ich brauche für jedes Objekt, außer es besteht einen Denkmalschutz, wenn ich den Denkmalschutz nachweisen kann, brauche ich keinen Energieausweis. Ich kann mir einen Verbrauchsausweis anfordern, der kostet mich 40 Euro. und wie richtig oder falsch der schlussendlich ist, das prüft gar keiner. Und auf Basis dessen vergeben Banken Zins auf oder Abschläge. Also eigentlich völlig verrückt, was da für eine Absurdität oder Greenwashing, was für eine Absurdität im Markt liegt oder was für Greenwashing da betrieben wird.
Also Sebastian, A plus wird von einer Bank mit 0,15 bis 0,20, also von zwei Banken mit 0,15 bis 0,20 rabattiert. Manche machen dann mit A 0,1 Prozent Abschlag, also 0,05 weniger. Grundsätzlich kann man sagen, A und A Plus wird bei den meisten Banken mit 0,1 bis 0,2 belohnt. A wird bei den meisten Banken vielleicht noch mit 0,1 oder 0,05 belohnt. Ab B gibt es in der Regel keine Belohnung mehr. Auch hier gibt es weniger Ausnahmen, die vielleicht noch ein 5 oder Rabatt geben.
Dann kommt C, D, E, ist relativ wertungsfrei. F vielleicht auch noch wertungsfrei. Und dann einer meiner wichtigsten Bankpartner, Ian Gdiba, verlangt für G und H einen Aufschlag von 0,15. Aber bietet hier auch wieder die Option, wer also so eine G-H-Immobilie kauft, wie man es im Energieberaterbereich vielleicht sogar nennt, Worst Performance Building. Wenn man dort in die energetische Sanierung im KfW wieder reingeht und sagt, man macht das 261er Programm und bringt das Objekt hinterher um eine Energieeffizienzklasse nach oben, mindestens aber F. Also man macht aus einer G oder H mindestens eine F durch eine neue Heizung oder neue Fenster, dann gibt es hier keinen Aufschlag mehr von 0,15, sondern plötzlich wieder einen Abschlag von 0,1.
Das heißt also ein Baufi Green Produkt, wie sich das nennt. Und das ist eben genau der Punkt. Wir kennen hier die Produkte der Banken sehr genau und wissen auch, wo ihr hindrücken müsst und vor allem, wo ihr in der Kürze der Zeit hindrücken müsst. Weil ihr habt ja nicht beim Kauf acht Wochen Zeit auf den Energieberater zu warten, der dann sagt, das Ergebnis ist, wir machen es nicht oder es lohnt sich nicht. Und auf dieser Basis versuchen wir einfach einen guten Überblick zu geben. Das heißt also, ja, es gibt Banken, die sanktionieren schlechte Klassen und viele Banken subventionieren bessere Klassen.
Es gibt aber eben auch die regionalen Sparkassen und Volksbanken, die sagen, oh, ist uns wurscht, braucht ein Energieausweis, Thema erledigt, fertig.
Bearbeitungszeiten der Banken: von drei Tagen bis zu mehreren Wochen
Bearbeitungszeiten sind auch immer so ein Thema, mit dem wir auch als Makler dann konfrontiert sind. Zwischen, Kunde hat die Zusage, bis wann können wir zum Notar gehen und gleichzeitig natürlich auch nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Grundschuld beurkunden. Hat sich das verändert im Laufe des Jahres? Die berühmten Bankwerktage. Ja, genau. Das war eher turbulent als die Zinskurve im letzten halben Jahr, kann man wirklich so sagen, dass bestimmte Banken von drei Tagen auf plötzlich 16 Werktage gestiegen sind.
Eine unserer schnellsten Banken, ING, wo wir es schaffen, innerhalb von 24 Stunden eine Kreditentscheidung herzubringen, hatte regulär 16 Bankwerkarbeitstage bis zur Bearbeitung. Und wenn wir dann im großvolumigen Bereich mit über 600.000 Euro unterwegs sind, sagt dann die Bank nach 16 Werktagen, ja, wir wollen die Finanzierung machen. Wir schicken einen Gutachter los. Das dauert dann nochmal zwei Wochen obendrauf. Und dann bist du halt schnell bei vier, fünf Wochen Bearbeitungszeit, was kein Problem ist, wenn das Zinsniveau stabil ist. Aber wenn ich natürlich eine Zinskurve habe, die vielleicht dann um 0,3 nach oben zeigt, dann hast du das Thema, dass du einen Antrag stellst und in drei oder vier Wochen kriegst du vielleicht eine Ablehnung.
Bei uns eher selten der Fall. Wir haben Genehmigungsquoten mit um die 95 Prozent. Aber bist du einer der wenigen Kunden, den die Bank aus welchen Gründen auch immer nicht macht, stehst du natürlich plötzlich in einer völlig veränderten Zinslandschaft da und musst dir überlegen, will ich das Ding überhaupt noch kaufen, kann ich es mir überhaupt noch leisten? Weil 0,3 auf 800.000 Euro sind halt schnell 3, 4, 500 Euro mehr Rate im Monat als zum niedrigeren Zinsniveau. Ja, jede Bank hat ihre Welle hier gesehen im Laufe des Jahres. die drei vier größten und wichtigsten Bankpartner haben Bearbeitungszeiten von zwölf Tagen und mehr gehabt.
Im Moment sind wir bei regionalen Sparkassen eher langsamer unterwegs, das heißt also dort muss ich eher mit zwei bis drei Wochen Bearbeitungszeit rechnen. Aber das ist eben auch oft ein Kaufkriterium oder ein Entscheidungskriterium für uns gemeinsam mit unserem Kunden, zu welcher Bank gehen wir. Also wo sehen wir die höchste Genehmigungswahrscheinlichkeit, wo sehen wir die schnellste und schlankste Bearbeitungszeit und wo bekommen wir den besten Preis auf Basis dieser drei Faktoren, treffen wir am Ende die Kreditgeberentscheidung, wo wir hingehen. Weil manchmal haben wir auch den gleichen Preis bei zwei Instituten, aber eben deutlich veränderte Bearbeitungszeiten. Ja, ich kriege es auch so aus der Ecke der größeren Investoren mit. Also wenn dann mal irgendwie noch eine Firmenstruktur dahinter steht oder sowas, dann kann das auch mal im Bereich von mehreren Monaten gehen, bis es genehmigt ist.
Und da wird es dann für Verkäufer und Makler oft ein bisschen ungeduldig. Ja, genau. Und dann eben auch Preis verändern, weil wenn in der Zeit sich das Zinsniveau bis zur Genehmigung um ein halbes Prozent verschiebt und du dann im großvolumigeren Bereich bist, dann macht es ja einen gravierenden Unterschied. Und auf der Basis ist es eben wichtig, auch mit den richtigen Banken zu den richtigen Themen ins Gespräch zu gehen. Ein Punkt vielleicht noch zum Abschluss, weil wir den gestern auch bei uns intern im Maklermeeting hatten. Wir haben auch mal so überlegt, was sind denn so die Faktoren, die Immobilien jetzt gerade stärker nachgefragt machen und damit auch preisstabiler halten versus da wird es echt zäh.
Und ich glaube, das ist auch nochmal für unsere Hörer relativ spannend. Hast du da so ein Gefühl, weil du finanzierst ja auch quer durch die Bank alles, dass man sagt, jetzt bezüglich Wohnungstyp, Lage, Stellst du was fest, wo du sagst, also hätte ich nicht gedacht, aber dieser Wohnungstyp ist dieses Jahr öfter auf den Tisch gewesen oder andere Merkmale, die du vielleicht nicht bestätigen hast. Oder auch zu bestimmten Preisen, die dich überrascht haben in irgendeiner Richtung. Das ist ein Preisvolumina, wo du sagst, also in der Preisrichtung ist deutlich mehr passiert, als wie in diesem Preis. Tue ich mich schwerer, eine Aussage zu treffen. Wir haben 170 Baufinanzierungen abgeschlossen dieses Jahr, was also fast jeden Tag eine bedeutet.
Aber es war eben nicht linear jeden Tag eine, sondern wir hatten Phasen, wo wir deutlich mehr und weniger gemacht haben. Ich kann sagen, dass der Volumensbereich zwischen 200.000 und 600.000 Euro immer noch gleich schlagkräftig ist, wie es immer war. Das heißt also, bei den größeren Tickets selektiert man mehr. Unser Durchschnittsvolumen liegt knapp unter 400.000 Euro, so bei 375.000 Euro pro Antrag. Das heißt also Darlehen, Nichtkaufpreis. Darlehen, Nichtkaufpreis.
Wenn ihr da mal im Schnitt 20% Eigenkapital draufrechnet, wirklich im Schnitt, weil manchmal sind es 40%, gerade bei den größeren Tickets werden die Eigenkapitalquoten höher, weil nur dort der weniger schmerzhafte Effekt beim Kunden entsteht. Wenn ich eine gute Bonität habe und eine hervorragende Vermögenssituation, tue ich mich halt einfach leichter, auch eine unrentablere Immobilie zur Eigennutzung eher emotional zu kaufen. Und ja, ich kann sagen, dass also alles über 700.000, 800.000 Euro schon kritischer wird und ab 1,5 Millionen Euro wirklich die Luft deutlich, deutlich dünner wird. Das spürt ihr sicherlich auch. Da haben wir nicht die Anfragen von, keine Ahnung, 100 Anfragen aufs Objekt. Und das spürt man dann eben auch, da hat der Kunde mehr Zeit, Entscheidungen zu treffen.
Und je mehr Zeit er hat, die Entscheidung zu treffen, desto kritischer wird er und desto öfter entscheidet er sich vielleicht am Ende sogar dagegen.
Welche Immobilien und Preisklassen sich 2025 gut finanzieren ließen
Hast du die Werte dieser Immobilien, die du auf den Tisch bekommen hast, ich weiß ja, dass du auch nochmal eine Sprengnatterbewertung und eine eigene Bewertung anstößt, die die Bank ja auch vornimmt. Hast du denn eine gewisse Diskrepanz, eine Differenz oder eine geringere Differenz zu tatsächlich verhandelten Kaufpreis, zu einem Bewertungsergebnis festgestellt in dem Jahr? Ist das zusammengerückt? Ja, das ist zusammengerückt. Wir waren ja da früher immer 20, 30 Prozent unter Angebots- oder Marktpreis, zu dem gehandelt wurde. Das heißt also, im Bildhaften gesprochen, bei einer Million Euro Bewertungsergebnis.
Laut Sprengnetter war der Handelspreis bei 1,2, 1,3 Millionen Euro. Das ist nicht mehr der Fall. Ich habe jetzt diese Woche jemanden beraten, der eine Immobilie aus 2020 in München 90 Quadratmeter Wohnfläche kauft. Die soll gehandelt werden für 920.000 Euro konkret und hat die TerraFinanz gebaut im Jahr 2020 fertiggestellt und sprengende Ergebnis bei 854.000 Euro. Also meiner Meinung nach ein sehr gutes Ergebnis, weil wir haben eigentlich nur 5, 6, 7 Prozent Preisabweichung vom tatsächlichen Handelspreis zur Objektbewertung. Das heißt also, da gehe ich natürlich auch entspannt ran und sage, da kann der Gutachter fast nichts anderes mehr aufschreiben.
Aber ich habe auch erlebt, dass dieses Jahr eine Doppelhaushälfte in Otterbrunn von Sprengnetter, nicht von Sprengnetter, sondern von Ongeo bewertet wurde, die dann Marktwert aufgeschrieben haben von 700.000 Euro für eine Doppelhaushälfte. Wir sind uns einig, das kann gar nicht sein. Dann habe ich geschätzt, dass der Bodenrichtwert ungefähr bei 2.000 Euro auf dem Quadratmeter liegen müsste. Wir hatten 360 Quadratmeter Grundstücksgröße. Ich habe dann den Kunden, nachdem das Gutachten vorlag und es zu einer Ablehnung bei der Bank kam, habe ich gesagt, ich liefere den Bodenrichtwert nach, weil Ongeo hat ihn scheinbar nicht gezogen. Und tatsächlich, ich hatte 2000 geschätzt und es waren auf dem Euro genau 2000 Euro pro Quadratmeter Grundstücksgröße.
Also haben wir irgendwo schon 700.000, 750.000 Euro Bodenwert plus eine 90er Jahre Doppelhaushälfte obendrauf. ist am Ende dem Ongeo-Bewertungsservice nochmal vorgelegt worden. Die haben nachkorrigiert auf 980.000 Euro Marktwert und die Finanzierung war genehmigt. Also auch diese Absurdität, die passiert jetzt nicht jeden Tag, aber die gibt es immer noch. Und da ist eben wichtig, dass man auch weiß, wo man ansetzen kann. In der Argumentation war ein Fall bei der ING-DiBa, vor allem auch bei so einer Großbank, die dann vielleicht gar nicht die Kapazitäten hat zu sagen, ich nehme den Fall hier nochmal in die Hand, sondern sich mit einer Ablehnung sogar leichter tun würde, um sich auf den nächsten Antrag zu konzentrieren.
Und da ist eben, ja, schwingt vieles zusammen. Aber glaube ich, gibt euch auch ein Gefühl dafür, wo wir da im Moment stehen. Marktwerte zu Bewertungsergebnissen passt deutlich häufiger auf plus minus 10 Prozent zusammen. Also wir lernen, Gutachter sind auch nicht die Götter in Weiß. Vor allem nicht, wenn sie sich die 30 Euro sparen wollen, um vielleicht mal Bodenrichtwert zu ziehen. Aber Sebastian, wir wissen, da draußen wird noch viel verhandelt oder geglaubt, dass der Marktpreis, den wir jetzt errechnen oder den Angebotspreis, den wir dann einsetzen, dass der ja dann immer zu hoch ist, das dem ist nicht so.
Und spätestens, ich sage immer schön zu unserem Grund, spätestens wenn Sie beim Herrn Langer sitzen und dann nochmal sich über das Thema Kaufpreishöhe unterhalten und nochmal die Gegenprobe machen, werden Sie die Bestätigung bekommen, dass LEHMANN HUEBER-Angebotspreise absolut realistisch sind und in den Markt passen. Das ist nicht immer so.
Tipps für Käufer: So steht ihr bei der Bank besser da
Vielleicht noch eine Abschlussfrage jetzt. Was wären so deine Tipps an Immobilienkäufer, um bei der Finanzierung besser dazustehen. Also um von Banken wohlwollender, schneller oder wie auch immer eine Zusage zu kriegen. Das ist eine sehr gute Frage. Also jede Finanzierung ist anders. Eigenkapital kann ich mir oft nicht aus den Rippen schnitzen.
Ich sage immer, kommt frühzeitig zu uns, lasst euch Budget beraten. Wir bieten das kostenfrei an. Das heißt also, wir machen eine Einschätzung, wie viel Kaufpreis kann man sich leisten. Und in diesem Dialog wird auch festgelegt, wo der jeweilige Kunde seine Stellschrauben hat. Der eine plant Kinder, meistens kommt dann genau mit dem Kind oder mit der Elternzeit die neue, teurere, größere Immobilie um die Ecke. Und auf dieser Basis sollen dann in einer eher schwachen Bonitätssituation in diesem Moment eine Kaufentscheidung oder eine Finanzierung herbeigeführt werden.
Und ich glaube, dort früh vorbereitet zu sein und auf seine persönliche Situation einzugehen, ist der größte Schlüssel. Und am Ende sind wir, je nach Redeanteil bei mir, ich brauche so eine Stunde, eineinhalb maximal für eine Budgetberatung. Und auch meine beiden Kollegen, die ebenfalls die Beratung machen, können in einer guten Stunde abreißen, wo wir stehen, wo der Kunde steht, was er sich leisten kann. Und auf dieser Basis geht man viel besser auf die Suche. Das ist wie beim Autokauf auch. Du legst eine Marke fest, du machst Probefahrten, du schaust dir Autos an, aber im Bestfall weißt du halt, was du dir leisten kannst.
Und fährst keine Autos, die deutlich über dein Budget sind. Probe. Ja, auch meine Rede an unsere Kunden, auch wenn diese Wohnung nicht geklappt hat, weil wir nur Einkäufer haben, aber viele Interessenten, unterhaltet euch rechtzeitig mit Herrn Langer. Also das ist auch mein Appell an euch draußen. Rechtzeitig mit den Menschen unterhalten, die Ahnung haben von ihrem Business. Denn die Entscheidungen, die ihr fällt, die sind ja grundlegend für euer Leben.
Und da geht es um große lebensentscheidende Entscheidungen, die finanziell ja richtig reinhauen. Und vielleicht ist es gut, ich sage jetzt mal, sich heute schon um ein Haus zu kümmern und die Familie dann später zu gründen, weil dann ist natürlich vielleicht auch mit der Vorplanung die bessere Finanzierung auf die Beine gestellt. Ja, und das Beispiel, was ich gerade mit der Sprengnetterbewertung gebracht habe für die knapp über 90 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 2020, das sind praktisch Eltern von meiner Tochter oder von der Kindergartenfreundin von meiner Tochter. Und wir haben freitags am Spielplatz gequatscht. Ich habe gesagt, die haben samstags die Besichtigung ausgemacht. Wenn ihr eine Finanzierungsbestätigung braucht, dann sagt Bescheid.
Die sind dann samstags auf die Besichtigung gegangen mit der Finanzierungsbestätigung von mir. Und am Sonntag habe ich alle Unterlagen von dem Makler bekommen. Am Montag habe ich ihn angerufen, habe den Kaufpreis versucht nochmal nachzuverhandeln, weil sie mir halt einfach persönlich nahelagen. Das tue ich aber auch für jeden anderen Kunden von mir, dass ich mit dem Makler mein Gespräch als Finanzierer führe. Hier war am Kaufpreis nichts zu machen, aber ich habe die Maklerquotage um ein halbes Prozent nach unten verhandelt, in dem Fall von 31.000 auf 26.000 Euro, was auf jeden Fall ein gutes Ergebnis ist für einen 20-Minuten-Dialog. Kunde, ich und der Makler zusammen im Gespräch, ich kannte den Makler nicht, ich habe alle Unterlagen parat und sie kaufen jetzt.
Und der Makler geht eben anders als ihr so vor, dass er sagt, wer zur Besichtigung zuerst da ist und Kaufinteresse zeigt, hat Vorrang gegenüber demjenigen, der danach besichtigt. Wären die jetzt ohne eine Finanzierungsbestätigung aufgetaucht, hätten sie vielleicht gar keine Kaufoption für die Wohnung bekommen. Und dann geht es hoppla hopp. Und das sind genau die Punkte, da ist jeder Prozess anders, jeder Kunde anders. Je früher wir in den Dialog starten, desto besser ist es für euch. Ich sage dazu jetzt nichts, würde aber gern, aber das in einer anderen Folge.
Dirk, danke für all diese Hinweise. Ich glaube, da war für euch einiges dabei, wem das so schnell ging, weil der Dirk ja wirklich Feuerwerk hat. Nochmal zurückspulen, von vorne anhören, war vieles dabei. Danke Dirk für dieses ganze Wissen und die guten Tipps. Sebastian, wir bereiten uns vor für Folge 2 mit Dirk. Und wir freuen uns, dass du auch das nächste Mal wieder bei uns zu Gast bist.
Danke dir. Danke für den Einladung. Und bis bald wieder beim LEHMANN HUEBER Talk. Ciao. Ciao. Tschüss.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
