LEHMANN HUEBER Talk, Folge #125
Vermietet sich in München wirklich alles von allein? Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien geben einen ehrlichen Einblick hinter die Kulissen der Mietersuche – vom Koordinationsaufwand bis zur Frage, wie man den richtigen Mieter findet.
Was passiert, bevor die Wohnung überhaupt online inseriert wird?
Deutlich mehr, als die meisten sehen: Wohnungsaufnahme und Klärung offener Punkte (z. B. wer streicht noch), Definition des Mieterprofils gemeinsam mit dem Vermieter, professionelle Fotografie für einen einheitlichen, hochwertigen Auftritt, Grundriss-Visualisierung, Exposité-Texte und die Beratung zu gesetzlichen Grenzen wie der Mietpreisbremse. Erst danach geht die Anzeige online.
Bedeutet eine hohe Anzahl an Anfragen automatisch gute Auswahl?
Nein – Quantität ist nicht gleich Qualität. Nur wenige Anfragen passen wirklich zu Miethöhe, Mietbeginn und den Vorstellungen des Vermieters, viele Bewerbungen sind unvollständig oder unpassend. LEHMANN HUEBER Immobilien beantwortet dennoch jede Anfrage innerhalb von 24 Stunden, unabhängig von deren Qualität – aus Respekt vor jedem Interessenten.
Warum sind Einzelbesichtigungen so aufwendig – und trotzdem sinnvoll?
Statt Massenbesichtigungen setzt LEHMANN HUEBER auf Einzeltermine, damit Interessenten in Ruhe die Wohnung anschauen und Fragen stellen können – und der Makler jeden Kandidaten persönlich kennenlernt. Das erfordert erhebliche Koordination: Termine mit dem noch wohnenden Mieter abstimmen, Zeitslots effizient vergeben, kurzfristige Absagen nachbesetzen. Der Aufwand zahlt sich aus, weil der Vermieter am Ende einen persönlichen Eindruck zu jedem Bewerber bekommt, nicht nur Papierunterlagen.
Was ist das „Rennen um den richtigen Mieter“?
Gute Bewerber haben oft mehrere Wohnungen parallel im Blick und mehrere Zusagen gleichzeitig. Entscheidet sich ein Vermieter zu langsam, ist der bevorzugte Kandidat oft schon vergeben, und der Prozess beginnt von vorn – mit doppeltem Zeitaufwand für alle Beteiligten. Deshalb der klare Appell an Vermieter: Bewerbungen zeitnah prüfen (bei guter Vorbereitung reichen fünf bis zehn Minuten) und noch am selben Tag eine Rückmeldung geben.
Was kostet eine professionelle Vermietung – und warum lohnt sie sich?
LEHMANN HUEBER Immobilien berechnet 2,38 Kaltmieten für die Vermietungsdienstleistung – in München meist ein paar Tausend Euro. Dafür steckt echte Arbeit dahinter: professionelle Vorbereitung, konsequente Kommunikation mit allen Bewerbern, sorgfältige Koordination der Besichtigungen und eine erfahrungsbasierte Einschätzung der Kandidaten. Eine gute Vermietung ist kein Selbstläufer, sondern braucht schnelle Reaktionen und Erfahrung, um sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter gerecht zu werden.
Transkript zur Folge
Der Mythos: Vermietet sich in München alles von selbst?
Hör auf dein Bauchgefühl. Einfach der Eindruck, wie sieht die Bewerbung aus? Und da ist es völlig egal, ob der 300 Euro mehr oder weniger verdient, ob der vielleicht eine Katze hat oder nicht. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Servus und Hallo beim LEHMANN HUEBER Talk. Der Sebastian und ich sind wieder an den Mics.
Hallo Sebastian. Servus. Ja, schön, dass du wieder da bist, lieber Sebastian. Ja, doch, ich habe mir die Zeit genommen für dich. Hast du die Zeit genommen, wunderbar. Wir haben uns heute ein schönes, tolles Thema rausgesucht, weil wir in der letzten Zeit mal wieder, wie sie so oft während unseres beruflichen Tuns immer wieder darauf kommen, dass eine Meinung da draußen herrscht bei Eigentümern und zu dem Thema Vermietungen, dass wir gerne mal gerade rücken wollen.
Weil es ist so ein bisschen, also es fuchst uns etwas und es ist uns ein Genuss, heute mal das Ganze in eine Folge zu packen, um einfach mal Klartext zu reden. Und die Folge heißt deswegen heute die Wahrheit über die Immobilienvermietung und was Vermieter wissen sollten oder nicht wissen. Und darum geht es heute. Heute müssen wir einfach mal das Thema beim Shop verpacken und ein paar Dinge aufklären, Sebastian. So würde ich es mal sagen. Genau, es ist mal wieder Zeit, hinter die Kulissen zu blicken und euch mal zu erzählen, was der Makleralltag so für Irrungen und Wirrungen hat, von denen man da draußen kaum was mitkriegt, wahrscheinlich weder als Vermieter noch als Mieter.
Und da zählt halt einfach der Vermietungsprozess aus unserer Sicht auch dazu, denn es gibt ja so diesen klassischen weitverbreiteten Mythos Wohnungsnot in München, da vermietet sich doch jede Wohnung ganz von alleine und die Nachfrage ist ja so groß, man kann sich ja den Mieter raussuchen, dann ist das ja auch für einen Makler ganz schnell erledigt und ganz einfach. Aber oft steckt die Tücke im Detail, wenn es nämlich nicht darum geht, überhaupt einen Mieter zu finden, sondern zu viele Mieter zumindest erstmal zu haben. Wir zeigen euch gleich, wie sich das dann ganz schnell reduziert im Lauf des Prozesses und womit wir es da dann einfach so zu tun haben in der Koordination. Nein, wir erzählen das nicht, weil man mit uns Angst mehr Mitleid haben muss, aber vielleicht interessiert es euch ja auch, dafür hört ihr ja den Podcast. Also ich will noch dazu geben, Sebastian, dazu sagen, dass Vermietung ja auch so den Ruf hat. Das ist ja schnell verdientes Geld und der Aufwand ist gering und man ist ja schnell durch.
Schnell Mieter reinknallen in die Wohnung, ein bisschen Mietvertrag, Servus, Übergabe, wenn überhaupt und dann kann man schon wieder, keine Ahnung, zum Golfen gehen oder whatever. Nein, also wir räumen heute mal echt auf damit, weil bei mir geht so ein bisschen der Puls hoch bei dem Thema, weil es tatsächlich eine Seite gibt, die wir heute auch mal beleuchten müssen und zwar realistisch beleuchten müssen, nämlich die Mieterseite. Und schauen wir uns doch mal den tatsächlichen Aufwand an hinter einer Vermietung. Was macht man denn so als Maklerunternehmen, wenn man dann den Kontakt eines Kunden bekommt und sagt, okay, der Kunde sagt, hey, lieber Makler, ich würde ganz gern die Wohnung vermieten. Und was ist bei uns State of the Art und Status, Sebastian, wenn es darum geht, die Wohnung dann vorzubereiten?
Was passiert, bevor die Wohnung überhaupt online ist
Vor allem geht es ja dann schon mit ganz vielen Dingen los, die ihr gar nicht seht. Denn bevor ein Inserat online ist, fangen wir ja auch schon an zu arbeiten. Also wenn der Auftrag unterschrieben ist, der Vermieter sich uns und unserer Dienstleistung anvertraut hat, dann geht es ja erstmal los mit der Wohnungsaufnahme. Das heißt, wir schauen uns die Wohnung an. Gibt es noch irgendwelche Dinge, die man in der Wohnung optimieren muss? Wer ist überhaupt dran mit Streichen?
Weil oft ist ja dann zu dem Zeitpunkt, wenn wir den Auftrag kriegen, noch der ehemalige Mieter drin, der schon gekündigt hat, aber halt noch zwei, drei Monate dort ist. Und dann geht es jetzt erstmal um die Situation, wer streicht denn eigentlich? Dann, wenn die Wohnung soweit vorbereitet ist, die Mietkonditionen besprochen sind, das Mieterprofil schon mal definiert ist, auch da gibt es auch sehr oft von Vermietern Erwartungen an seinen Wunschmieter, die sehr eng gefasst sind, wo wir sagen, naja, jetzt machen wir es erstmal ein bisschen weiter und dann schauen wir mal, wer kommt und an Bewerbungen kann man sich dann immer noch den richtigen raussuchen. Wenn das gemacht ist, kommt der Fotograf. Ja, wir haben den Anspruch, dass auch jede Mietwohnung von unserem Fotografen fotografiert wird. Einheitlicher Eindruck nach außen, hochwertige Präsentation der Wohnung, der Grundriss muss visualisiert werden, Texte geschrieben werden, das Exposé fertig verfasst werden, alle Daten aufgenommen werden und so weiter.
Und natürlich nicht zu vergessen auch das Thema Beratung zu gesetzlichen Grenzen in der Mietpreisfindung. Ich meine, ihr seht selber, wenn ihr in die Portale schaut, ein großer Teil der Wohnungen, das ist kein Geheimnis, ist jetzt nicht unbedingt innerhalb der Grenzen der Mietpreisbremse inseriert und vermietet. Auch dazu müssen wir aufklären, was die Konsequenzen sind, wenn man sich da etwas zu weit aus dem Fenster lehnt. Und dann sind wir tatsächlich so weit, dass wir aufs Knöpfchen drücken können und die Inserate in die Portale online stellen.
Anfragenflut heißt nicht automatisch Qualität
Und dann ist es tatsächlich so, und da teilt sich die Meinung, also ich meine, da ist immer einer Meinung mit vielen Aussagen da draußen, dass man eine Anfragenflut bekommt und dann denkt man ja, Anfragen ist gleich Qualität, also Quantität ist Qualität. Nein, dem ist nicht so. Ein großes Nein, nein, dem ist nicht so. Und das betrifft, Sebastian, alle Wohnungstypen oder Haustypen. Du hast immer nur vereinzelt sehr gute Kandidaten dabei. Ich kann das gar nicht in Worte fassen, was wir alles für Anfragen kriegen.
Es muss halt auch zusammenpassen. Also die Konditionen und Voraussetzungen eines Mieters müssen a. zur Miethöhe passen. Dann müssen sie auch zumindest mal in die Richtung gehen von dem, was sich der Vermieter wünscht. Nicht der Makler. Also Klammer auf.
Nein, der Makler ist nicht derjenige, der entscheidet, wer die Wohnung bekommt. Bei LEHMANN HUEBER Immobilien, Klammer zu. Wie es die anderen machen. Weiß ich nicht. Und dann kommt noch dazu, Sebastian, dass wir ja wir den Anspruch haben bei uns, bei LEHMANN HUEBER Immobilien, dass jeder, der sich die Mühe macht, eine Anfrage zu schicken, sei sie auch noch so unqualifiziert ausgefüllt mit einer falschen Telefonnummer, mit einem falschen Namen oder mit gar keinen Kommentaren, mit null Angaben. Also wir kriegen ja alles von gut bis böse.
Wir beantworten jede Anfrage, weil ich finde, das gehört sich so für einen guten Dienstleister, dass er alle Kunden gleich behandelt und wir tun das und zwar innerhalb von 24 Stunden. Genau und jetzt, man muss ja vorsichtig sein heutzutage, wenn wir von guten Bewerbern sprechen, bewerten wir natürlich nicht den Menschen oder genau wer derjenige ist, Und es geht immer um den Abgleich von was hat der Mieter zu bieten im Verhältnis zu was sucht der Vermieter. Und da ist es natürlich unser Anspruch, ein hohes Match, ein hohes Grad an Übereinstimmung zu finden. Das heißt, natürlich muss das Einkommen eine gewisse Mindesthöhe haben im Verhältnis zur Warmmiete. Thema Probezeit ist für viele Vermieter ein Thema, wo schon jemand rausfliegt. Ich sehe das nicht so kritisch oder wir sehen das nicht so kritisch.
Aber dann klar, Thema Mietbeginn. Die Wohnung ist zu einem bestimmten Termin frei und natürlich werden primär Mieter gesucht, die dann auch zu diesem Termin die Wohnung anmieten, weil Leerstand will in München niemand haben. Das Thema Haustiere ist eine sehr individuelle Geschichte. Haushaltsgröße. Ja, wir kriegen Bewerbungen von vier- oder fünfköpfigen Familien für 50, 60 Quadratmeter.
Was sich Vermieter wirklich wünschen
Da kann man immer sagen, naja, wenn die damit zufrieden sind und sich auf dem Platz wohlfühlen, ist das die eine Sache. Aber es gibt auch so Themen wie Überbelegung und natürlich halt, was sich der Vermieter einfach wünscht und vorstellt. Und da ist halt schon mal eine gewisse Vorarbeit in der Qualifizierung gefragt, damit das Ganze dann auch effizient weitergeht. Frage Sebastian, du weißt wahrscheinlich die Antwort. Was wünscht sich denn der durchschnittliche deutsche Eigentümer seiner Immobilie in München? Welche drei Dinge sind Ihnen denn am wichtigsten?
Ich gebe dir einen Tipp, alle drei sind die gleichen Punkte. Ja, nicht unbedingt. Also mir fallen da schon ein paar mehr ein. Also es gibt natürlich schon so die Mieter, die seit 20 Jahren beim Großkonzern sind, auch wenn sie erst 30 Jahre alt sind. Das ist genauso wie bei der Bewerbung, am liebsten schon 20 Jahre Berufserfahrung, aber nur Einstiegsgehalt zahlen wollen. Aber das ist ein anderes Thema.
Ja, was fällt dir noch ein? Also ich kenne eigentlich drei Punkte, die den deutschen Vermieter eigentlich ganz klassisch darstellen. Weil ich immer wieder gefragt werde von Mietern, ja was soll ich denn in den Brief reinschreiben? Was braucht denn der Vermieter? Was will er denn von mir wissen? Und eigentlich ist der Charakterzug des Vermieters ganz klassisch.
Erstens ist er auf Sicherheit bedacht, zweitens auf Sicherheit und drittens auf Sicherheit. Ich habe es ein bisschen anders verpackt. Dass die Miete reinkommt jeden Monat, dass er am liebsten jede Mieterhöhung akzeptiert, dass er ewig drin bleibt und dass er die Wohnung pflegt und hegt, als wenn es seine eigene wäre, Klammer auf, aus guter Kinderstube, Klammer zu. Da jetzt habe ich jetzt auch nochmal aus eigener Sicht ein Thema zu, ich suche jemanden, der ewig drin bleibt. Wir haben da auch schon verschiedene Folgen dazu gemacht, wir wollen jetzt einfach nur nochmal kurz die Vermieter sensibilisieren. Eine Fluktuation alle paar Jahre.
Es kommt natürlich immer auf die Wohnung an. Bei einer Einzimmerwohnung hat man einen größeren Wechsel als bei einer Vierzimmerwohnung oder bei einem Reihenhaus. Aber es schadet gar nicht dem Werterhalt oder der Flexibilität des Vermieters, wenn die Mieter nicht ewig drin sind. Denn bei jedem Mieterwechsel kann man einfacher die Miete anpassen. Bei jedem Mieterwechsel, gerade wenn man auch aus der 10-Jahresspekulationsfrist raus ist, hat man die Chance, die Immobilie mal zu hinterfragen und ob man sie weiter behalten oder vielleicht verkaufen möchte, weil wir haben auch eine Folge dazu, wie sich der Marktwert einer Immobilie verändert, wenn sie vermietet ist. Und je größer die Immobilie, desto schwieriger wird der Verkauf.
Ja, genau. Und deswegen keine Angst davor, wenn mal nach drei, vier Jahren eine Kündigung kommt. Aus der Angst wird auch ganz schnell eine Chance. Und wenn ihr anders denkt, ruft uns an. Wir können euch dazu gerne beraten. Kein Problem.
Also Marc hat es gesagt, genau. Jede Anfrage wird beantwortet. Jede Anfrage wird beantwortet, genau.
Einzelbesichtigungen statt Massenbesichtigung: der Koordinationsaufwand
Dann wird halt überlegt, wen man zur Besichtigung einlädt. Wir filtern natürlich, weil sonst können wir nicht mit 200 Menschen besichtigen. Wir machen auch keine Massenbesichtigung, Sebastian, sondern wir haben den Anspruch bei LEHMANN HUEBER, Einzeltermine zu machen. Auch wenn sie vielleicht zehn Minuten dauern, manchmal eine Viertelstunde, je nach Größe der Wohnung. Wir sind vor Ort für jeden unserer Kunden da. Wir geben ihm die Zeit, sich in Ruhe die Wohnung anzuschauen, seine Fragen zu stellen und eine, und jetzt denke ich mal, das ist wichtig, eine gute Entscheidung zu treffen.
Und dafür muss man demjenigen einfach den Raum geben. Das kann ich nicht, wenn ich die Bude vollstelle. Da hat nur einer was davon, nämlich der Makler, der wieder früher heim kann. Es ist ja auch von beiden Seiten. Einerseits soll der Mieter Zeit haben, sich die Immobilie in Ruhe anschauen zu können. Andererseits ist es ja auch der Anspruch des Vermieters, der uns ja dann danach fragt, was ist denn das für einer?
Haben Sie mit denen persönlich gesprochen? Und wenn ich 10, 20 Leute gleichzeitig in der Wohnung habe, dann weiß ich nicht, wer war der Herr Schmidt, wer war der Herr Müller und wer war die Frau Meier. Sondern das haben wir nur, wenn wir wissen, okay, um die und die Uhrzeit war der Herr Schmidt da, mit dem haben wir uns kurz unterhalten. Der ist sympathisch oder der wirkt aus den und den Gründen komisch. Keine Ahnung, soll es ja geben. Und wir machen uns immer die Notizen nach den Einzelbesichtigungen.
Also da steckt wirklich von unserer Seite Zeit und Arbeit drin. das Ganze auch erstmal zu koordinieren, weil allgemein müssen die Termine ja erstmal mit dem Mieter, der noch drin wohnt, der gekündigt hat, abgestimmt werden. Wann können wir denn mal vorbeikommen? Für zwei Stunden, vielleicht einmal, vielleicht zweimal zwei Stunden. Müssen dann den Zeitslot effizient im 10-15-Minuten-Rhythmus vergeben. Wir müssen kurzfristige Absagen im Idealfall nachbesetzen, denn es ist blöd, wenn man zwölf Slots hat und vier Absagen und nur acht Bewerber da sind.
oder acht Bewerber sind es ja noch nicht, sondern acht Besichtiger. Und dann gibt es natürlich auch immer noch diejenigen, die nicht absagen und nicht kommen. Wir haben da zwar eine relativ gute Quote, weil die Leute, glaube ich, schon auch merken, dass wir es ernst meinen mit den Terminen. Aber das Thema Koordination, Vorbereitung und Durchführung der Besichtigung ist auch etwas, was Zeit in Anspruch nimmt, bevor dann die Bewerbungen reinkommen. Ja, auf jeden Fall.
Kommunikation und Respekt auf beiden Seiten
Und Sebastian, mir fällt noch was ein zum Thema Anfragen und Antworten. Antworten, also Kommunikation ganz allgemein. Liebe Eigentümer, wenn ihr euch das nächste Mal einen Immobilienmakler sucht für eine Vermietung, dann fragt doch bitte, wie ihr denn seinen Besichtigungsprozess gestaltet und wie denn die Antworten oder wie die Kommunikation zu den Kunden aussehen. Es fällt auf euch zurück. Ihr habt die Verantwortung. Ihr beauftragt den Immobilienmakler, der in eurer Stadt die Vermietung übernimmt.
Das heißt, der vertritt euch in eurem Eigentum. Am Ende des Tages fällt zwar nicht euer Name, aber irgendwo kommt es doch wieder zurück zu einem. Und ich habe letztens einen Kollegen gehört, der hat gesagt, ich kriege einen Haufen Anfragen, aber ich picke mir immer nur die raus, die passen. Und dann habe ich ihn gefragt, sag mal, und die anderen 180, antwortest du denen? Nö, das geht nicht. Ich finde, das geht nicht, das macht man nicht.
Stellt euch vor, ihr fragt irgendwo beim Dienstleister an, beim Zahnarzt, beim Notar und ihr kriegt keine Antwort. Ich meine, das ist das Mindeste, was man erwarten kann, wenn man eine Anfrage stellt. Auch da muss ich sagen, nehmen es einige Kollegen echt nicht ernst und ich finde es nicht in Ordnung, wollte ich nochmal sagen. Den Appell können wir auch gleich mal noch an die Mieter richten. Wenn sich der Makler Zeit nimmt für euch, 10 Minuten, Viertelstunde vor dem Termin mit euch kommuniziert, nach dem Termin mit euch kommuniziert und euch die Wohnung nicht passt, dann sagt es halt bitte kurz ab. Und genau das, glaube ich, ist die Spirale, in der wir uns befinden, Sebastian.
Ich glaube, dass die Mieter zum Großteil wirklich abgefertigt werden, ganz oft, und sich dann ebenfalls so verhalten Maklern gegenüber. Wie du reinrufst, du kommst zurück. Und ich glaube, das baut sich dann einfach gegenseitig ein bisschen auf, dieser Non-Respect, der dann da ist, wo man sagt, ist nur ein Makler, ist doch egal, der hat ja 200 Anfragen, ob ich mich jetzt melde oder nicht, ist dem doch wurscht. Aber ich habe mal gelernt, Sebastian, jeder Kontakt ist wichtig. Jeder Kontakt ist ein Kunde und jeder Kunde kann morgen ein weiterer Kunde werden für etwas anderes oder kennt jemand, den jemanden kennt, der jemanden kennt. Deswegen, ich finde, man wirkt immer, wenn man so einen Beruf ausübt und man sollte sich schon mal an die eigene Nase packen, auch als Mieter zu sagen, hey, was gehört sich?
Und es gehört sich einfach, dass man eine Kommunikation ordentlich führt. Und ich glaube, man bekommt auch immer das wieder zurück, was man gibt. Ich hatte auch mal noch mal eine andere Idee. Es ist zwar wieder ein kleiner Exkurs, aber passt dir vielleicht auch ganz gut. Und ich finde die Idee nach wie vor gut, auch wenn sie der Umsetzung wahrscheinlich schwierig ist. Zum Beispiel, wenn du dir bei Uber ein Auto mietest, dann bist du auch der Kunde und auf der anderen Seite ist ein Dienstleister.
Aber beide Seiten sind dort registriert auf der Plattform und haben eine Bewertung. Das heißt, der Fahrer gibt dem Fahrgast eine Bewertung und der Fahrgast gibt dem Fahrer eine Bewertung. Und damit entsteht natürlich schon auch mal ein gewisser Druck oder eine Motivation, von beiden Seiten sich anständig zu verhalten. Und wenn es jetzt bei Immobilienscout auch Mieter nur anfragen könnten mit einem Profil vorher, also mit wirklich einer Bewertung, man kann ja ein Profil anlegen und seine Unterlagen hochladen, und Makler könnten dann die Mietinteressenten bewerten, fände ich auch spannend. Ob es jetzt sinnlose Administration ist, weiß ich nicht, aber es würde eine gewisse respektvolle Kommunikation oder eine respektvolle Ebene wahrscheinlich nochmal schaffen in dem ganzen Prozess. Und dann hätte ich noch den karitativen Gedanken mit Größen und Immobilienscout, von Mietzugkunden dann noch Kohle zu nehmen, damit sie Prämiummitglied werden, damit sie dann bevorzugt Wohnungen geschickt bekommen, für die dann dessen Anzeigen ja auch wieder teuer der Vermieter bezahlt.
Da könnten sie dann ganz gerne das Spendenkonto öffnen und sagen, die gut bewerteten Mieter müssen nichts bezahlen und die sehr gut bewerteten Vermieter müssen auch Rabatt auf ihre Anzeige. Also ganz tolle Idee, Sebastian. Da lässt sich was Schönes stricken. Ich habe auch echt ein bisschen Hals, dass sie die Situation ausnutzen und mit den Leuten Geld machen, die dann 12 Euro, 10 Euro, 20 Euro im Monat zahlen müssen für eine Mitgliedschaft, um überhaupt Angebote weitergeleitet zu bekommen. Also, naja. Aber wir sind gerade in Preisverhandlungen mit Immobilienscout für das nächste Jahr.
Wir lieben euch natürlich.
Die Bewerbungsphase: von perfekt bis chaotisch
So, Bewerbungsphase. Bewerbungsphase, genau. Es ist, wie soll ich sagen, ich könnte ein Museum plakatieren mit Bewerbungen aller Art und es wäre ein Gesamtkunstwerk, Sebastian. Denn wir haben von einwandfrei, klasse, aussagekräftig, mit tollem Foto, schöner Aufmachung, tollen Brief geschrieben an die Eigentümer, Selbstauskunft, Normal, vernünftig, eingescannte Unterlagen, gerade eingescannte Ausweise, lesbare Ausweise. Also nicht nur Ausweise, sondern einfach auch Gehaltsnachweise etc. Bis hin zu, ja wie soll ich sagen, gar nichts.
Ja, lückenhaft. In den Gehaltsnachweisen fehlt ein Monat irgendwo zwischendrin. Dann wird das mal so auf der Tischplatte schief fotografiert und in der kleinsten 12 KB Dateigröße dem Makler geschickt. Wenn du das lesen willst, dann kannst du gar nichts mehr lesen, wenn du es groß machst. Selbstauskunft lückenhaft ausgefüllt, Selbstauskunft mit Kaffeeflecken. Und ja, ich glaube, wir brauchen nicht viel dazu sagen.
Ihr wisst, worauf wir hinaus wollen. Aber auch da wieder unsere Aufgabe oder unser Anspruch ist es, nicht einfach nur schlechte Unterlagen eins zu eins weiterzuleiten, sondern Unterlagen, die zwar vollständig sind, dass man die dann auch einfach nochmal in ein PDF zusammenfügt für den Vermieter, dass der ein ordentliches Dokument zu lesen hat. Also wir dürfen es natürlich auch nicht zu sehr schönen, weil der soll gerne in seinem Auswahlprozess wissen, wer potenziell ein chaotischer Mieter ist und wer ein ordentlicher. Aber wir bereiten es zumindest so weit auf, dass der Vermieter sich nicht durch zwölf nicht benannte JPEGs wühlen muss. Ja, also diese Fotos auf dem Esstisch oder auf dem Fußboden, die dann alle schief sind und dann zusammengeschickt werden oder in 93 E-Mails, Sebastian, jedes Bild einzeln, weil die Dateimenge zu groß ist. Also all das macht keinen guten Eindruck und wir haben in den ersten 30, eine der ersten Folgen, Sebastian, haben wir ja mal viele, viele Tipps dazu gegeben in unserem Podcast, wie man den Zuschlag für eine Mietwohnung in München bekommt.
Genau, ich muss jetzt auch aufpassen, dass ich mich nicht wieder in die Folge thematisch reinbewege, sondern dass wir hier drin bleiben. Aber ja, also hört euch die gerne nochmal an, findet ihr im Verlauf. Und was dann natürlich auch unsere Aufgabe ist, schon mal ein bisschen vorzusortieren. Jetzt nicht nur rüberschicken, kommentarlos, sondern dem Vermieter dann auch zu sagen, aus unserer Sicht sind das die Top 3 Bewerber aus den und den Gründen, mit einem ein bisschen persönlichen Eindruck noch von der Besichtigung oder von der Kommunikation, wie man es wahrgenommen hat. Viele Vermieter sagen, passt, stimme ich überein, machen wir. Andere haben da noch andere Meinungen und andere Entscheidungskriterien.
Dann wird das auch nochmal ausdiskutiert. Aber ja, wir unterstützen wirklich bei der Mieterauswahl.
Die drei Prioritäten und das Rennen um den richtigen Mieter
Und dann kommt eben genau die spannende Sache mit den drei Prioritäten. Und wir, das sei noch nebenbei erwähnt, wir kümmern uns natürlich auch um internationale Kunden, Sebastian. Und stellt euch vor, ihr kommt in ein neues Land. Ihr wisst nicht, wie die Gepflogenheiten hier sind, wie der Mietmarkt funktioniert. Natürlich helfen wir jemandem, der neu ins Land kommt, einen Job hier hat und jetzt einen neuen Job anfängt zum Beispiel. Und letztendlich läuft das in seinem Land wahrscheinlich ganz, ganz anders.
Und da braucht es einfach Zeit, Geduld und auch… Und Mehrsprachigkeit. Und Mehrsprachigkeit. Wir tun unser Bestes.
Warum schnelle Entscheidungen der Vermieter so wichtig sind
Ja, jetzt kommen wir dann zu dem schönen Punkt, den wir das Rennen um den richtigen Mieter genannt haben. Oh, Timing, Timing, ja genau. Ja, denn plötzlich rennen nicht mehr nur die Mieter, sondern es muss auch der Vermieter rennen. Klares Beispiel, gar nicht so alt, ein paar Wochen bei einer Vermietung. Wir hatten dem Vermieter drei Prioritäten oder drei Empfehlungen genannt. Er hat sich dann zwei, drei Tage Zeit gelassen für die Entscheidung und hat uns dann die Vorauswahl soweit bestätigt.
Wir rufen also Kandidat A an und dann kommt, was sehr oft vorkommt, die guten Bewerber haben mehrere Eisen im Feuer, bewerben sich parallel auf mehrere Wohnungen, besichtigen viel und bekommen dann halt auch, weil sie gute Bewerber sind, mehrere Zusagen. Das heißt, Kandidat A hatte schon Zusage für eine andere Wohnung, hatte auch einen Mietvertrag schon vorliegen gehabt, war für uns nicht mehr fügbar. Also Kandidat B angerufen, dem fällt ein, ah, er hat sich es jetzt nochmal überlegt in den zwei Tagen, die Lage passt ihm doch nicht so, die U-Bahn ist doch zu weit weg. Also rufen wir Kandidat C an, rufen Kandidat C nochmal an, schreiben eine E-Mail, ist einfach nicht erreichbar. Und dann stehen wir da, weil die Kandidaten D, E und F, sofern sie es denn gibt, vielleicht nicht in das Profil des Vermieters gepasst haben. Und das ganze Spiel geht von vorne los.
Man inseriert wieder, man koordiniert wieder, man sortiert wieder, man besichtigt wieder, macht wieder Einzeltermine und so weiter. Das ist natürlich ärgerlich, weil wir dann quasi unseren Zeitaufwand fast verdoppeln. Und ja, deswegen hat der Mark jetzt einen großen Appell und einen Wunsch an Vermieter. Liebe Vermieter, wenn ihr euren Wunschmakler gefunden habt und das Gefühl habt, eure Fragen sind beantwortet worden, wie läuft der Besichtigungsprozess ab, was tut der Makler wirklich für euch, dann gibt es einen Punkt, wo ihr wieder aktiv werden müsst, wenn es darum geht, ihr bekommt die guten Bewerbungen rein. Bitte, nehmt euch Zeit für die Entscheidung, nehmt euch bitte in dem Moment Zeit, wo die Bewerbungen reinkommen, es lohnt sich und gebt das Feedback an den Makler so schnell wie möglich. Denn ihr bewerbt euch auch für einen guten Mieter mit eurer Wohnung, mit eurer Immobilie.
Und es lohnt sich allemal, für einen guten Mieter jetzt kurz mal die Arbeit zur Seite zu legen und sich zusammen mit seiner Ehefrau vielleicht kurz zu beraten, Selbstauskunft anschauen. Wenn es top vorbereitet ist und wenn ihr einen richtigen Makler habt, dann ist das top vorbereitet. dann habt ihr in fünf Minuten alles durchgelesen oder in maximal zehn bei drei Bewerbungen und könnt euch entscheiden und dem Makler sagen, pass mal auf, das ist Kandidat A. Wenn der nicht kann, dann hast du hier B und C und das Ganze am selben Tag noch, wenn ihr die Bewerbungen bekommt. Das ist wichtig. Sehr wichtig.
Genau, also wir sind ja beide selber Vermieter und lesen selber für unsere Wohnungen. Bewerbungen müssen da auch Entscheidungen treffen und ich muss immer in diesem Moment, weil ich neige dann auch dazu, nochmal das zu lesen, dann gucke ich da nochmal rein und was könnte da jetzt nicht passen und in dem Moment packe ich mich selber und sage hör auf dein Bauchgefühl einfach der Eindruck wie sieht die Bewerbung aus und da ist es völlig egal, ob der 300 Euro mehr oder weniger verdient ob der vielleicht eine Katze hat oder nicht ob der jetzt ich weiß es nicht genau, also Bauchgefühl, wenn der Makler dann noch erzählt, der kommuniziert top, der will die Wohnung und es sind ordentliche Unterlagen, dann ist das für mich persönlich ein wesentlicher Punkt. Natürlich müssen die Eckdaten passen und es darf jetzt nicht völlig daneben gehen. Aber liebe Vermieter, macht keine Doktorarbeit draus, legt euch die Bewerbungen fünf Nächte unter das Kopfkissen. Wir haben auch schon Fälle gehabt, wo Vermieter wirklich sich zu Tode überlegt haben und Szenarien aufgebaut haben, warum der Kandidat jetzt vielleicht doch in zwei Jahren wieder weg ist und der andere vielleicht vier Jahre bleibt, hat sich dann für den anderen entschieden und der war dann nach einem halben Jahr wieder weg. Also was wir für, ja genau.
Situationen ändern sich, es gibt keine Garantie, dass ein Mieter seinen Job behält, in der Stadt bleibt, Single bleibt oder Familie bleibt, Dinge ändern sich und da muss man einfach als Vermieter auch eine Entscheidung jetzt mal treffen für den Moment, die sich richtig anfühlt und es kommt sowieso immer anders, als man sich das vorstellt. Und wenn ihr einen guten Makler habt wie uns, dann bekommt ihr noch Feedback zu den Mietkandidaten. Denn wir haben mit ihm im Einzeltermin gesprochen und können uns auch eine erste Meinung bilden. Und die können wir natürlich auch weitergeben. Und das hilft ungemein, neben dem Papier, was ihr vor euch liegen habt, oder die Daten, nochmal eine zweite Meinung zu hören von dem Makler, der eben diesen Kunden vor Ort live kennengelernt hat. Denn manchmal sieht das Papier gut aus, aber der Mensch ist schwierig.
weil er die falschen Fragen gestellt hat. Gibt es alles. Also haben wir schon gehabt, der Fall da in Sollen mal, wo es dann eigentlich klar war, dass das schwierig werden könnte. Also es gibt die Mischung aus Bauchgefühl, wie der Sebastian sagt, der Input des Maklers und die Informationen, die euch vorliegen. Und wir bitten auch noch die Mieter, immer ein kleines Anschreiben an den Vermieter zu, verfassen, auch in der Art und Weise, wie jemand schreibt und was er da reinschreibt und wie er sich da, ich sage jetzt mal, verkauft oder vorstellt, da kann man schon einiges rauslesen, auch zwischen den Zahlen. Und das hilft auf jeden Fall.
Fazit: Was eine gute Vermietung wirklich kostet
Genau, also am Ende können wir jetzt ein kurzes Fazit machen. So eine Vermietung, habt ihr jetzt mitgekriegt, ist doch kein Selbstläufer. Man kann sie natürlich mit deutlich weniger Aufwand gestalten, als wir es tun, aber es wird dem Auftrag und dem Mieter nicht gerecht. Also eine gute Qualität im Vermietungsprozess braucht echte Arbeit, braucht schnelle Reaktionen von allen Seiten und halt auch die Erfahrung eines Maklers, der schon hunderte Wohnungen vermietet hat und den Prozess sauber durchsteuern kann. Und ja, wir kosten 2,38 Kaltmieten. Das ist das, was ein guter Makler für eine gute Vermietungsdienstleistung ansetzt.
Und das sind dann ein paar tausend Euro in München, aber ich hoffe, wir konnten euch jetzt zeigen, warum es das Geld wirklich wert ist, was wir euch abnehmen und welche Qualität ihr da als Vermieter, aber auch als Mieter bekommt. Wir haben uns bei LEHMANN HUEBER Immobilien auch verstärkt in dieser Richtung. Wir haben eine Vermietungsspezialistin jetzt bei uns in der Firma, im Unternehmen, sind sehr, sehr glücklich darüber und unsere Kunden auch und wir freuen uns wirklich, wenn ihr uns zu dem Thema ansprecht, wenn ihr mal ein Thema habt oder jemanden kennt. Also Vermietung und Verkauf ist unser Thema und wir freuen uns natürlich, wenn die Folge nochmal etwas Licht ins Dunkel gebracht hat und wir hier diesen Klartext mal nutzen konnten, um aufzuklären. Und wie sagst du so schön, nicht das Halbwissen, sondern das, wie ist der Spruch nochmal, Sebastian? Wie war der Spruch?
Mehr Wissen statt Halbwissen. dass ihr mehr Wissen statt Halbwissen bekommt. Okay, so war es. Danke dir. Also bis dahin, bis zur nächsten Folge. Ich hoffe, es hat euch Spaß gemacht.
Sebastian, bis zum nächsten Mal. Ciao, ciao. Auf Wiedersehen. Ciao. LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
