LEHMANN HUEBER Talk, Folge #133
Was ist 2025 am Münchner Immobilienmarkt wirklich passiert? Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien werfen einen Blick auf die aktuellen Zahlen des IW-Wohnindex – und erklären, warum der Deutschland-Durchschnitt für München kaum aussagekräftig ist.
Wie stark sind die Immobilienpreise 2025 tatsächlich gestiegen?
Deutschlandweit (IW-Wohnindex, Q4 2024 zu Q4 2025) legten Etagenwohnungen um 3,8 % und Häuser um 2,8 % zu, Neuvertragsmieten sogar um 4,1 %. In München sieht es anders aus: Die Kaufpreise stiegen nur um 0,7 % – die schwächste Dynamik aller deutschen Top-10-Städte, real unter Berücksichtigung der Inflation sogar ein Preisrückgang. Die Münchner Mieten hingegen zogen mit 4,6 % deutlich stärker an als im Bundesdurchschnitt.
Warum steigen die Mieten in München stärker als die Kaufpreise?
Weil viele potenzielle Käufer sich beim aktuellen Zinsniveau den Kauf nicht mehr leisten können und stattdessen in den Mietmarkt ausweichen. Das Angebot an Mietwohnungen ist knapp, die Nachfrage hoch – ein Effekt, der sich seit dem Zinsanstieg umgekehrt hat: Bei sehr niedrigen Zinsen kauften mehr Menschen, was den Mietmarkt entlastete. Heute ist es genau umgekehrt, was die Mietpreise nach oben treibt.
Jetzt verkaufen oder auf bessere Preise warten?
Spekulation auf zukünftige Preisentwicklung war noch nie planbar – Zinsen und Inflation reagieren auf globale Nachrichtenlagen, die niemand vorhersehen kann. Die Empfehlung: Wenn die persönliche Situation einen Verkauf (oder Kauf) sinnvoll macht, sollte man handeln, statt auf den vermeintlich richtigen Zeitpunkt zu warten. Reines Taktieren auf Marktbewegungen war laut den Podcast-Hosts noch nie so riskant wie aktuell.
Welche Städte hatten 2025 die stärksten Preissteigerungen?
Bei den Kaufpreisen führen Dortmund (+5,5 %), Köln (+4,9 %) und Düsseldorf (+4,7 %) – allesamt Städte mit deutlich niedrigerem Preisniveau als München. Bei den Mieten liegt Köln mit +7,6 % vorn, gefolgt von Leipzig (+5,9 %) und Hamburg (+5,4 %). Grundsätzlich gilt: Je höher das bestehende Preisniveau, desto geringer die prozentuale Steigerung – München ist bei den Kaufpreisen unter den Top-Lagen (A-Städte) das Schlusslicht.
Wie sieht der Ausblick für den Münchner Markt aus?
Weiterhin keine Trendwende, sondern eine Phase der Stabilisierung: Die Preissteigerungen beim Kauf liegen oft unter der Inflationsrate. Der Mietmarkt bleibt angespannt durch strukturelle Knappheit (Leerstand in München nur rund 0,8 %) und fehlende Fluktuation. Zudem profitieren Speckgürtel und gut angebundene Pendlerregionen von Abwanderungseffekten aus der teuren Kernstadt – ein Trend, der sich seit den Corona-Jahren fortsetzt.
Transkript zur Folge
Warum die Deutschland-Durchschnittszahl für München irreführend ist
Das, was ihr da draußen lest in ganz vielen Pressemitteilungen, ist genau der Deutschlanddurchschnitt. Und ganz schnell denkt man sich dann, hey, vor der Haustür muss es ja dann genauso sein in München. Aber nein, ist es nicht. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Hallo und herzlich willkommen. Wenn ich die Anmoderation mache, läuft es meistens auf den Marktbericht hinaus.
Genau. So auch heute. Also, ihr wünscht es euch immer wieder, kriegen wir das Feedback. Das interessiert euch vom Immobilienmarkt immer brennend und der Marc ist trotzdem dabei, auch wenn es heute um die Zahlen geht. Servus. Also es ist ja ein Gerücht, Servus zusammen, dass ich keine Zahlen mag.
Es kommt nur darauf an, in welchem Zusammenhang, gell Sebastian? Bei PS höre ich da näher hin. Nein, Zahlen sind wichtig in unserem Business und natürlich ist es wichtig, mal über ein paar Kennzahlen zu reden und über die Schulter zu gucken, was 2025 passiert ist, Sebastian. Und deswegen haben wir was Schönes vorbereitet. Heute heißt die Headline, was ist 2025 am Immobilienmarkt passiert? Und ihr bekommt quasi ganz frisch von der Front sozusagen aus dem Markt, in dem wir uns ja täglich befinden, heute mal einen Tatsachenbericht.
Denn 2025 haben auch wir Geschäft gemacht, Dinge erlebt und gutes Geschäft gemacht. Wir werden heute mal über Dinge sprechen. Einerseits, was hat man in der Presse gelesen und andererseits, was haben wir tatsächlich selbst erlebt oder wie sieht es denn tatsächlich aus?
Der IW-Wohnindex: Methodik und Datenbasis
Genau, also wir haben uns mal den IW-Wohnindex vom vierten Quartal 2025 angeschaut und die erste Einschränkung, auf die wir immer ganz besonders hinweisen, wenn so früh im Jahr schon Auswertungen kommen, basieren die natürlich erstmal auf den Angebotspreisen, noch nicht auf den beurkundeten Preisen. Die kriegen wir dann immer erst so zur Jahresmitte von den Gutachterausschüssen. Deswegen alles noch ein bisschen mit Vorsicht zu genießen, aber trotzdem wollten wir euch die Tendenz schon mal geben, weil eine Tendenz ist es am Ende auch, die Medien und wir werden auch davon mit von den Kunden immer wieder konfrontiert, die Preise steigen ja wieder. Und genau das schauen wir uns immer etwas genauer an, weil unser Bauchgefühl ist noch nicht flächendeckend auf die Preise steigen wieder. Es ist stabil, so fühlt es sich für uns auch an. Und was sagen jetzt die Statistiken dazu?
Weil auch darauf weisen wir immer wieder hin. Die Durchschnittszahl für Preisentwicklung für Deutschland ist Quatsch. Ganz einfach. Man muss immer in die einzelnen Märkte reinschauen und das tut dieser IW-Wohnindex eben. Schaut in verschiedene Städte, in verschiedene Lagekategorien deutschlandweit rein und da geben wir euch jetzt mal einen Überblick, wie es in München ganz konkret aussieht oder aussah und wie auch so der Vergleich zu anderen Städten und Lagen in Deutschland aussieht.
Die Zahlen für Deutschland: Wohnungen, Häuser und Mieten im Vergleich
Ja, wir fangen mal an mit den verschiedenen Kategorien, Sebastian. Die Key-Zahlen, also im Vergleich Quartal 4,24 zu Quartal 4,25, also der direkte Vergleich zum Vorjahr im selben Quartal, da haben die Etagenwohnungen ein Plus von 3,8% generiert. Das heißt also, das spüren wir auch, ein leichtes Plus, aber kaum spürbar kann man es eigentlich sagen. 3%, 4% knapp, das ist eine Maklerprovision. Also leichter Anstieg, aber aufs Ganze gesehen ist es eigentlich eine ganz leichte Stagnierung nach oben, also ein bisschen nach rechts. Die gute Stagnierung nach rechts oben.
Genau, also Häuser 2,8 Prozent plus, also ein bisschen weniger dynamisch als die Wohnungen. Das sind jetzt die Kaufpreise und die Neuvertragsmieten. Allerdings 4,1 Prozent. Also Mieten steigen deutschlandweit schon mal stärker als die Kaufpreise. Das ist ja etwas, was wir von 2011 bis 2021 nicht, beziehungsweise andersrum hatten, wo die Kaufpreise immer deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Stimmt und wir sind jetzt in Deutschland.
Das ist der Durchschnitt, Sebastian. Genau, das ist der deutsche Durchschnitt. So, jetzt mal kurz noch was Methodisches. Das IW hat einen sogenannten hedonischen Preisindex angewendet, der eben so Mix-Effekte rauslässt, sondern wirklich auf die tatsächlichen Entwicklungen schaut. Das heißt, es sind keine Durchschnittspreise, Verzerrungen werden herausgerechnet durch Verschiebungen, Qualität, Lage und Baujahr werden eben herausgerechnet und damit erkennt man eben, mehr kann ich euch dazu auch nicht sagen, wirklich die echten Marktbewegungen, weil zum Beispiel eine typische Verzerrung ist halt, es wird mehr verkauft in teureren Städten, dann steigen die Preise im Durchschnitt in Deutschland. So was ist da eben bereinigt.
Das weiß das IW, was halt wirklich ein Forschungsinstitut ist, eben auch rauszurechnen. Also nochmal, wir reden jetzt über Angebotsdaten, nicht über notarielle Abschlüsse, beurkundete Kaufpreise und eben schon auf einer sehr vernünftig bereinigten Datenbasis. So viel mal voraus und das waren jetzt mal die Zahlen für Deutschland.
München im Detail: Kaufpreise auf hohem Niveau nahezu stabil
Jetzt schauen wir aber mal auf München, weil ein Großteil unserer Hörer kommt aus München. Wir schauen gleich auch noch auf die anderen Städte, dass auch unsere lieben Hörerinnen und Hörer aus dem Rest der Republik was mitnehmen können. Marc, wie sah das Ganze denn mit den Kaufpreisen in München im Jahresvergleich aus? Also kaum spürbare 0,7% plus gab es im selben Vergleich. Wenn man das vergleicht mit allen Top 10 Städten Deutschlands, ist das die aktuell schwächste Dynamik in München. Wobei, ich muss immer noch dazu sagen, das sagen wir auch häufig zu unseren Kunden, auf einem sehr hohen Niveau, Sebastian.
Das ist nämlich genau dann auch die Erklärung, warum München von allen großen Städten in Deutschland die geringsten Preissteigerungen hat. Wenn wir uns vorhin insgesamt 3,8 Prozent, 2,8 Prozent deutschlandweit in München nur 0,7 Prozent. Und wenn man das ins Verhältnis zur Inflation setzt, haben wir also real gesehen sogar Preisrückgänge. Auch das muss man immer noch mal dazu sagen. Und jetzt greife ich mal kurz dazwischen, Sebastian. Und genau das, was ihr da draußen lest in ganz vielen Pressemitteilungen, ist genau der Deutschlanddurchschnitt.
Die 3,8 Prozent und ganz schnell denkt man sich dann, hey, vor der Haustür muss es ja dann genauso sein in München. Aber nein, ist es nicht. Und es ist gut zu wissen, denn die falschen Erwartungshaltungen können dazu führen, dass man sich auch bei der Einschätzung seiner Immobilie selbst halt einfach ziemlich daneben haut und dann auch einen guten Verkauf riskiert. Und wenn der Makler dann auch noch mit ins selbe Horn bläst, dann wird die Bewertung sehr schief und dann klappt es nicht. Genau. Und sogar wenn man jetzt nur das letzte Quartal anschaut, also vom dritten aufs vierte Quartal in München Stagnation plus minus null, heißt halt auch wieder jetzt, dass wir jetzt nicht unbedingt im Aufwärtstrend sind oder auf der Kurve die Steigung größer wird, sondern es gab Effekte im letzten Jahr.
Aber jetzt so, dass man sagt, okay, jetzt bremst es schon wieder im letzten Quartal aus. Warum ist das so? Du hast es gesagt, wer halt auf einem hohen Preisniveau ist, kann nicht so schnell wachsen wie jemand, der auf einem niedrigen Preisniveau ist. Also das merkt man einfach, dass die Erschwinglichkeit bei den Kaufpreisen erreicht ist und dass eben Finanzierungszinsen auf einem hohen Preisniveau sich stärker auswirken als auf einem niedrigeren Preisniveau. Und in ein paar Minuten setzen wir das eben auch mal im Vergleich zu günstigeren Lagen. Aber schauen wir doch erstmal noch auf die Mieten.
Mieten in München: Deutlicher Anstieg durch Verdrängung vom Kaufmarkt
Ja, die Mieten haben im selben Vergleichszeitraum 4,6 Prozent zugenommen. Und hier sind wir, was den Durchschnitt in Deutschland betrifft, sogar etwas drüber in München. Aber ihr wisst ja alle auch, ihr habt ja unseren Podcast schon ein paar Folgen von uns gehört. Es ist halt die einzige Alternative, wenn der Kauf nicht möglich ist auf dem Preisniveau, auf dem wir uns befinden oder vor allem zu dem Zinsniveau, wo wir uns aktuell befinden, dann schwärmen ja diese Käufer oder gehen die auf die andere Seite rüber und mieten. Und der Mietmarkt hat halt jetzt aktuell echt Probleme, weil das Angebot ist knapp, die Nachfrage hoch. Das ist auch genau eben schon die Interpretation, warum die Mieten in München unter den Kauf oder von den Kauf profitieren in Anführungszeichen.
Für die Mieter ist es natürlich kein Profitieren, für die Vermieter irgendwo schon. Aber genau diese Umverlagerung ist es eben und das ist genau der gegenteilige Effekt zu dem, was wir vorhin gesagt haben. als die Zinsen bei 0,8 oder 1,2 Prozent waren, sind halt potenzielle Mieter, haben gesagt, naja gut, wenn ich so günstig in Anführungszeichen kaufen kann, was die Finanzierung angeht, dann kaufe ich halt. Das hat den Mietmarkt entspannt und jetzt haben wir eben genau den gegenteiligen Effekt.
Jetzt verkaufen oder auf bessere Zeiten warten?
Und Sebastian, ich schmeiße jetzt mal eine Frage rein, die wir des Öfteren auch mal hören. Ich spiele es jetzt mal nach. Lieber Herr Hüber, jetzt überlege ich schon seit zwei Jahren mein Haus zu verkaufen. Es wird doch sicherlich wieder weiter nach oben gehen. Ich weiß, ich habe die letzten Jahre, vor allem vor dem Zinsanstieg, erhebliche Steigerungen mitgenommen, weil ich das Haus vor über zehn Jahren gekauft habe. Wann soll ich denn jetzt verkaufen, Herr Hüber?
Soll ich noch warten oder soll ich es jetzt dann langsam mal anpacken oder soll ich wirklich noch auf bessere Zeiten wetten? Ich glaube, wir hatten schon immer eine klare Antwort dazu, aber wir können es heute nochmal etwas intensiver beantworten, Sebastian, weil auch diese Zahlen zeigen ja wieder, es gibt eigentlich nur eine Antwort. Ja, und die ist, wie es immer so schön ist, es kommt darauf an, nämlich auf die persönliche Situation des jeweiligen Eigentümers. Also Spekulation auf Preisentwicklung war noch nie planbar. Sie ist lange gut gegangen zu warten, aber im Moment kann man eben genau nicht vorhersagen, wie es sich entwickeln wird. Und ich verweise immer auf die sensible Nachrichtenlandschaft.
Jede Nachricht oder jede kleine Entwicklung auf der Welt kann einen Einfluss auf die Zinsen haben oder erstmal auf die Inflation. Die Inflationen haben einen oder Auswirkungen auf die Zinsen und die Zinsen auf die Immobilienpreise. Und wenn man diese Kette durchspielt, ist es einfach ein, man weiß nicht, was morgen ist. Man weiß nicht, was in einem Jahr ist. Man weiß noch viel weniger, was in zwei, drei oder fünf Jahren ist. Also wenn jetzt die familiäre oder persönliche Situation so ist, dass man verkaufen könnte, dann sollte man das ernsthaft tun.
Und genauso umgekehrt, wenn jetzt die persönliche, private Situation ist, dass man kaufen könnte, weil gerade Eigenkapital zur Verfügung steht und vielleicht eine richtige Immobilie auf dem Markt ist, dann sollte man auch jetzt kaufen. Also taktieren war noch nie so gefährlich wie zurzeit.
Die Kaufpreis-Gewinner 2025: Dortmund, Köln und Düsseldorf vorn
Schauen wir mal in die anderen Top-Städte. Wer sind denn die Kaufpreis-Gewinner 2025 gewesen? Wie gesagt, München plus 0,7 Prozent, damit eher am unteren Ende der deutschen Städteliste. Wer steht denn ganz oben? Also Platz Nummer 1 ist Dortmund mit 5,5% Steigerung. Danach kommt Köln mit 4,9%.
Also in Nordrhein-Westfalen geht es richtig ab. Und auch die dritte Stadt ist in Nordrhein-Westfalen Düsseldorf mit 4,7%. Also alle um die 5% im selben Jahresvergleich Steigerungen. Ich kann es mir nicht erklären, Sebastian, aber vielleicht ist hier, ja, ich weiß nicht, was dort passiert ist, ein extremer Zuzug oder was haben wir da für Faktoren, dass hier eine Steigerung ist? Das sind jetzt wirklich nur die Top-Gewinner unter den großen Städten. Also es wurden auch kleinere Städte ausgewertet.
Da sind es auch teilweise noch über 5, 5, 6 Prozent. Das haben wir jetzt hier mal rausgelassen. Ja gut, bei Dortmund ist es halt, die kommen von einem deutlich niedrigeren Preisniveau. Da kaufst du halt noch für 2.000 Euro den Quadratmeter ein. Da sind 5 Prozent halt dann gerade mal 2.100 im Schnitt. Köln, Düsseldorf sind natürlich teurer als Dortmund, aber im Vergleich zu München halt auch noch weniger als die Hälfte.
und oder ungefähr die Hälfte würde ich jetzt mal aus dem Kopf sagen, wenn ich die Zahlen richtig habe. Hamburg ist noch ein bisschen teurer von der Basis her als diese Städte, aber auch deutlich unter München, findet sich jetzt dann gleich in der Liste der Mietpreisentwicklungen wieder, aber eben nicht bei den Kaufpreisen. Also es sind von den Top 10 Städten sind Dortmund, Köln und Düsseldorf halt eher mit die günstigeren. Da ist Stuttgart teurer, da ist Berlin teurer, da ist Hamburg teurer und dann haben wir auch die Top-8-Städte eigentlich schon abgefrühstückt. Ja, bei den Mieten hat sich im selben Jahresvergleich auch ein Ranking ergeben. Da steht Köln an der Spitze unter den größeren Städten mit 7,6 Prozent plus.
Danach schon Leipzig mit 5,9 Prozent. Ich kenne jemanden, der sich jetzt, wenn er zuhört, sehr freut darüber, weil er da eine Kapitalanlage hat. Und schöne Grüße nach Kolberma. Und dann haben wir noch Hamburg, wie du gerade erwähnt hast, hier bei den Mieten 5,4 Prozent Steigerung. Das ist der ähnliche Effekt, den wir auch in München haben.
A-, B-, C- und D-Standorte im Vergleich
Noch spannender wird es jetzt, wenn man mal von den Top-Städten weggeht, sondern auf die verschiedenen Lagekategorien geht. Das wird ja so deutschlandweit eingeteilt nach A, B, C, D Standorte. Vielleicht erst mal kurz für euch eine Einordnung. A-Städte sind eben, klar, die genannten München, Berlin, Hamburg oder eigentlich alle Top-7, Top-8-Städte. Unter den B-Standorten sind solche Städte wie Dresden, Nürnberg, Dortmund. C-Städte sind Rostock, Braunschweig, Gelsenkirchen und diese Kategorie, also so klassische, wie heißt es schön, Selbstnutzerstädte, wo auch die Eigentumsanteile höher sind.
Und D-Städte sind dann eher so abwanderungsstrukturschwache Städte wie Plauen, Görlitz, Salzgitter etc., um euch da mal kurz den Kontext zu geben. Und hier sieht man eben auch sehr stark, was wir vorhin bei München gesagt haben, je höher das Preisniveau schon ist, desto weniger Luft ist halt in den Kaufpreisen auf dem aktuellen Zinsniveau schon drin. Deswegen in den teuren A-Städten, wenn man den Durchschnitt aus diesen Top-Standorten nimmt, sind wir beim Plus von 1,9 Prozent. Bei den B-Städten sind schon 3,1 Prozent Kaufpreissteigerungen im Jahresvergleich. C-Städte schon 4,2 Prozent, weil das sind dann eben so Städte, die preislich irgendwo so im Bestand bei 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Und jetzt die D-Städte, wo man also auch unter 1000 Euro den Quadratmeter Bestandsimmobilien kaufen kann, hatten dann aber wiederum in Anführungszeichen nur noch ein Plus von 2,5 Prozent.
Wobei man da eben auch sehen muss, das sind eigentlich strukturschwache Abwanderungsregionen, in denen langfristig eher mal nicht von Preissteigerungen auszugehen ist. Und sogar die hatten aber eben noch ein kleines Plus von 2,5 Prozent. Also ich sage jetzt mal im Rahmen der Inflation und ist also insofern auch schon wieder bemerkenswert, aber so Klassiker C-Städte, stabile Standorte würde ich jetzt mal sagen und auch so mittelgroße Städte rundum, größere Städte auch teilweise sind eben auch dann so B- und C-Städte, wo oft dann auch Kapitalanleger hinausweichen. Neben den ganzen Selbstnutzern, und das merkt man eben dann schon bei höheren Zinsen, wollen Kapitalanleger halt irgendwie schauen, wo kriege ich denn noch gleichzeitig einigermaßen Vermietungssicherheit, aber auch eine ordentliche Rendite. Und da haben sich eben so C-Städte schon sehr verbreitet, was man dann eben aufgrund der erhöhten Nachfrage durch Investoren dann auch in der Preisdynamik wiederfindet. Sebastian, Frage dazu.
Wo würdest du denn aktuell Ingolstadt einordnen in diesen ABCD-Ranking? Weil du weißt ja, wir sind ja beide, wir sind ja auch in Ingolstadt tätig und es ist, wie gesagt, es tut mich gerade schwer, diese Stadt hier einzuordnen, weil sie gerade so ein Sonderfall ist. Also ich würde sagen, Ingolstadt war eine B-Stadt, geht aber aktuell eher Richtung B-C+, würde ich sagen, von der wirtschaftlichen Perspektive. Was sich durchaus auch in den Bewertungen zeigt und widerspiegelt. Ja, und auch in der Nachfrage nach Immobilien dort spürt man. Also unsere Kollegen vor Ort können das wahrscheinlich bestätigen.
Wir hatten jetzt selber auch ein, zwei Verkäufe kürzlich dort. Das ist einfach eine andere Welt, auch jetzt im Vergleich zum Beispiel zu Augsburg oder Regensburg oder Rosenheim, um mal den bayerischen oder Münchner oder südbayerischen Kontext zu geben. Also Mieten in A, B und C Städten. Ja, die übernehme ich. Da gibt es natürlich jetzt auch das Ranking A, B, C. Ihr wisst ja, was damit gemeint ist.
Also in den A Städten, wie zum Beispiel München, Berlin, Hamburg, haben wir einen Plus von 4,3 Prozent. Eben aber auch die genannten Städte wie Köln, Leipzig und Hamburg, die über 5 sind. Und das zieht halt dann so München noch nach oben. Wie gesagt, München ist unter den A-Städten die mit, also bei den Kaufpreisen geringste Dynamik und bei den Mieten würde ich sagen im Durchschnitt. Ja, das stimmt. B- und C-Städte haben wir 4,9 Prozent plus und die D-Städte, also die Abwanderungsgebiete zum Teil eben 3,7 Prozent plus.
Also immer noch ein Plus. Genau, also man sieht halt da auch wieder diese Ausweichbewegungen und das, was für Kaufpreise gilt, gilt halt auch für Mietpreise, wenn die Mieten halt deutlich steigen, die Einkommen aber nicht im selben Maße, dann gibt es halt auch Mieter, die sagen, ich muss aus meiner B- oder C-Stadt als Mieter in eine D-Stadt ausweichen, sofern die jetzt nicht zu weit weg ist. Es wird jetzt niemand aus Nürnberg nach Salzgitter wandern. Aber es gibt jetzt gerade so in Ostdeutschland, wenn man jetzt eben mal so Leipzig, Dresden, Berlin nimmt, da bist du halt innerhalb von einer Stunde Fahrzeit mit Auto oder Bahn als Pendler in einer D-Lage und zahlst halt vielleicht nur noch ein Drittel an Miete. Und das ist eben etwas, was auch in den D-Lagen wiederum die Mietnachfrage stabilisiert, Wo es allgemein teurer wird, profitieren halt auch die am unteren Ende. Da sprichst du ein schönes Thema an, schöne Überleitung.
Stadt versus Umland: Warum der Speckgürtel profitiert
Stadt versus Umland ist der nächste große Trend. Ich kann mich erinnern, dass wir vor einigen Jahren mal, Sebastian, den Rauszug aus München hatten. Und zwar war das mit Corona. Auf einmal sind die Preise in den kleinen Dörfern explodiert. Wenn ein S-Bahn-Anschluss war nach München rein, dann war die Hölle los. Alle sind nach draußen, als wir alle eingesperrt wurden und es Ausgangsbeschränkungen gab.
Dann hat sich jeder nochmal schnell einen Zweitwohnsitz besorgt. Oder es wurde dann eben, weil E umgezogen wurde, nach außen gezogen in ein schönes Haus, vielleicht mit Pool etc. Also da war einiges los. Aber das Umland bleibt attraktiv. Auch gezwungenermaßen jetzt durch die Situation. Ja, genau.
Also grundsätzlich auch eben für München, um da wieder den Bogen zu spannen, die Speckgürtel, sofern sie infrastrukturell gut versorgt und angebunden sind, gewinnen. Pendlerregionen profitieren, ist das, was ich vorhin gesagt habe, nicht nur München, sondern bei allen teurer werdenden Städten gibt es eben diese Abwanderungseffekte.
Was den Markt aktuell treibt
So, was treibt den Markt jetzt, um auch schon zu einem kleinen Fazit zu kommen? Das kann man eben auch aus diesem Report vom IW ganz gut ableiten. Die Zinsen bremsen die Kaufpreise, vor allem dort, wo es eben schon teurer ist, ist einfach nicht mehr so viel Luft nach oben. Dann, was wir natürlich alle wissen, zu wenig Neubau und vor allem zu teurer Neubau, wo es noch Neubau gibt, verlagert die Nachfrage in den Mietmarkt. Wer mehr Platz braucht und sich die größere Immobilie nicht mehr zum Kauf leisten kann, Mangels Einkommen oder auch noch viel schlimmer Mangels Eigenkapital, das treibt die Mieten. Und Neubau ist ja auch nicht die einzige Lösung, nur Neubauen.
Also die Miethöhen kann man damit meiner Meinung nach nicht großartig beeinflussen, wenn der Neubau… Zumal ja auch nicht viel Neubau zur Miete kommt. Also Neubau ist ja in der Regel, wenn es jetzt wirklich Bauträger sind oder sowas, die gehen ja in den Abverkauf, dass jetzt wirklich eine Gesellschaft oder das sind dann eher halt die Gemeinden, die Neubau-Miete bauen. Wenn ich mal höre und lese, es fehlen 400.000 Wohnungen, hurra, 200.000 haben wir geschafft oder 150.000, dann denke ich mir immer, denkt das irgendjemand mal zu Ende? Also es geht doch nicht nur um das Volumen der gebauten Wohnungen, es geht doch auch darum, was und wo und für wie viel. Das sind ja keine Mietshäuser, die gebaut werden, die dann von vornherein zur Miete zur Verfügung stehen. Eben, genau.
Und zwar für die mittleren Einkommen. Es gibt ja genug Berechnungen in München, damit sich eine Mietwohnung rechnet, bei den aktuellen Grundstücks- und Baupreisen und Baunebenkosten, die ja auch teilweise staatlich gefördert sind, müsste die Neubaumiete im Bereich von 30 Euro den Quadratmeter Münchenweit liegen. damit sich Mietwohnungsbau rechnet. Und da wissen wir genau, wer die Nächsten sind, die dann auch zurecht schreien. Also ich weiß, an der Truderinger Straße, nähe S-Bahn, Berg am Leim, gibt es ein großes Neubaugebiet. Da war früher noch Acker.
Das wurde jetzt auch bebaut. Ich glaube, wir würden mal sagen, zwei Drittel neue Wohnungen zum Kauf. Da liegen wir so bei 10.000 bis 17.000 Euro den Quadratmeter. Scheinen sich aber auch schwer zu tun. Und daneben ein Drittel ist Neubau, Mietwohnungen. Ich habe mir mal die Preise angeschaut.
Da bist du am Ende im Bereich von 28 Euro kalt, über 30 Euro pro Quadratmeter warm. Das ist der Neubau im Bereich Miete. Da kostet dann halt mal die Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmeter Richtung 2.000 Euro warm. Die Drei-Zimmer-Wohnung geht über 2.500 warm und für Familien eine Vier-Zimmer-Wohnung bist du über 3.000 Euro warm. Das ist halt auch echt ganz dünnes Eis, wer da noch dafür in Frage kommt. Also da passen die Münchner Gehälter auch nicht dazu, Sebastian.
Also das sind nur ganz wenige Jobs, die da netto so rauslaufen, dass sie sagen, das ist knapp unter der Hälfte. Genau, und die dann sagen, Berg am Leim ist für mich gut. Ja, genau. Also klar, für 3.000 Euro. Die dann auch nach Berg am Leim wollen, genau. Ja, genau.
Aber da sind wir eben auch wieder dabei, weil der Neubau in Schwabing kostet dann halt nochmal 500 bis 1000 Euro mehr, wenn es ihn geben würde, auch viel zu wenig. Und dann haben wir eben wieder Abwanderungseffekte auch im Bereich Miete innerhalb der Stadt. Und genau, diese 30 Euro pro Quadratmeter Wohnung fließen dann halt auch wieder in die Statistiken der Angebotsmieten ein. Denn dann Augen auf für junge gebrauchte Immobilien, zack, zufällig haben wir gerade eine in Schwabing. Aber das soll keine Werbung sein. Überhaupt nicht.
Nein, nein, nein. Wer könnte uns denn kommerzielles Interesse unterstellen? Nein, nein, nein.
Fazit und Ausblick auf 2026
Also am Ende Ausblick hinten raus. Wir haben es eigentlich schon soweit gesagt. Auf dem Kaufmarkt, gerade in München, es ist immer noch kein Boom. Es gibt immer noch keine Trendwende. Die Preissteigerungen liegen oft unterhalb noch der Inflation in den großen Städten. Also es ist, würde ich mal sagen, weiterhin die Phase der Stabilisierung.
Der Mietmarkt profitiert von der strukturellen Knappheit und von dem, ich kann mir zum Kauf nichts leisten. Deswegen müssen die Leute in Miete gehen, wenn sie sich verändert wollen oder bleiben einfach da, wo sie sind. Fehlende Fluktuation ist dann natürlich auch ein Thema, der dem Mietmarkt nicht hilft. Wir haben irgendwo einen Leerstand von 0,8 Prozent der Wohnungen in München. Wie soll da Bewegung stattfinden? Und ja, wir sind einfach in einer Sättigungszone auf dem aktuellen Zins- und Einkommensniveau.
Und deswegen kann da einfach nicht viel passieren. Also man liest ja auch gute Dinge. Ich will ja nicht nur über die Presse schimpfen, Sebastian. Umwidmungen von Gewerbeimmobilien, die lange leer stehen. Aufbau von Supermärkten, wo die Dächer bebaut werden können, wenn es statisch passt. Also hier und da liest man ja doch schon auch Positives über Wohnraumbeschaffung.
Wer auch immer das dann investiert und es als Mietwohnungen dann vielleicht auf den Mietmarkt schmeißt. Aber gefühlt, Sebastian, also jetzt so in unserem Business, habe ich nicht viel mitbekommen. In München jetzt speziell, was solche Themen betrifft. Weil wenn du unsere Gewerbekollegen fragen würdest, die würden durchaus bestätigen, dass einiges nicht vermietet ist. Schauen wir mal. Nächste Woche ist Bürgermeisterwahl, ob sich was verändert auf dem Stuhl.
Ob sich in der Ausrichtung was verändert. Seien wir gespannt. Und ihr dürft natürlich auch gespannt sein auf die richtigen offiziell beurkundeten Preise, wo es dann die Auswertung gibt, wenn der Jahresbericht vom Gutachterausschuss da ist. Das wird wahrscheinlich so Mai, Juni sein. Da gibt es von uns da wieder eine Folge dazu. Aber das war mein kleiner Zwischenstand, dass alles nicht so heiß gegessen wird, wie es gekocht wird.
Danke fürs Zuhören. Ich hoffe, es war interessant für euch. Schaltet wieder ein, wenn es wieder heißt, der LEHMANN HUEBER Talk ist da. Ja, verlässlich alle zwei Wochen. Wir sind noch weit weg von der Sommerpause. Ihr kriegt uns noch ganz viel auf die Ohren beim Frühjahr.
Schön, dass ihr immer dabei seid. Bleibt uns treu. Bis bald und zum nächsten Mal beim LEHMANN HUEBER Talk. Servus. Servus, ciao. LEHMANN HUEBER Immobilien.
Entscheidend besser.
