LEHMANN HUEBER Talk, Folge #123
Der Energieausweis wird bei Besichtigungen oft zum ersten oder zweiten Gesprächsthema – und teilweise zum alleinigen Absagegrund. Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien ordnen ein, was das Dokument wirklich aussagt, wo seine Grenzen liegen und warum ihr davor keine Angst haben müsst.
Seit wann gibt es den Energieausweis und wozu dient er?
Er ist eine EU-Vorgabe seit 2002, zunächst nur für Neubauten, ab 2008/2009 auch für Bestandsimmobilien und seit der Verschärfung 2014 mit Energieeffizienzklassen und Registriernummer als Pflichtangabe in Inseraten. Zweck ist Transparenz über die energetischen Eigenschaften und eine vergleichbare Einstufung von Gebäuden für Käufer und Mieter – quasi ein zweites Preisschild neben Lage und Zustand.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – wo liegt der Unterschied?
Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlich gemessenen Verbräuchen der letzten drei Jahre – günstiger, aber stark nutzerabhängig (ein Single verbraucht anders als eine Familie, die den ganzen Tag zu Hause ist). Der Bedarfsausweis errechnet dagegen nutzungsunabhängig den Bedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik nach DIN-Norm, ist aufwendiger, dafür aber vergleichbarer. Pflicht ist der Bedarfsausweis nur bei Neubauten und bei kleineren Wohngebäuden mit Bauantrag vor 1977.
Warum sind die Energieeffizienzklassen so schwer zu vergleichen?
Drei Gründe: Erstens wurde die deutsche Skala 2014 verschoben – ein Gebäude, das vorher als B galt, wurde über Nacht zu C, obwohl sich am Gebäude nichts geändert hatte. Zweitens unterscheiden sich die Skalen EU-weit erheblich: Während ein C in Deutschland bei maximal 100 kWh liegt, reicht die Klasse C in den Niederlanden bis 250 kWh – ein deutsches E entspräche dort noch grünem Bereich. Drittens kann jeder Eigentümer oder Makler einen Energieausweis selbst online erstellen (ab ca. 39–59 Euro), ohne dass die Angaben inhaltlich geprüft werden.
Was plant die EU mit der Sanierungspflicht bis 2030/2033?
Ziel der EU ist Klimaneutralität bis 2050 – Gebäude verursachen rund 40 % des Energieverbrauchs in der EU. Wohngebäude der Klassen F, G und H sollen bis 2030 mindestens Klasse E erreichen, bis 2033 sollen alle Wohngebäude auf Klasse D gebracht werden. Unklar ist bislang, welche konkreten kWh-Werte hinter der geplanten einheitlichen EU-Skala (A bis G) stehen werden – nach aktuellem deutschen Maßstab wären laut Prognosen rund 45 % der Eigentümer in Deutschland betroffen.
Muss ich eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse fürchten?
Nein. Immobilien bis mindestens Klasse D lassen sich nach heutigem Kenntnisstand bedenkenlos kaufen, auch ein E ist meist mit überschaubaren Maßnahmen (Heizungsoptimierung, Fenstertausch, Dämmung der obersten Geschossdecke) auf C oder D zu bringen. Laut einer Immobilienscout-Auswertung sind Gebäude der Klasse F im Schnitt 23–37 % günstiger als Klasse A, bei H sogar bis zu 46 % – dieser Preisabschlag berücksichtigt aber bereits den Sanierungsaufwand, sodass sich daraus keine „Schrottimmobilie“ ergibt, sondern oft ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis.
Transkript zur Folge
Warum das Thema Energieausweis heute so viel Raum einnimmt
Alle waren wir überrascht in der Branche, dass ein Gebäude, was heute noch Energieeffizienzklasse B war, auf einmal eine C wurde und der Eigentümer sagt, auf einmal wird mein Gebäude entwertet. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Ja, wie es das Gegenteil von O-Zapft ist, weiß ich nicht. Aber die Krüge sind gespült und die Zelte zu und der LEHMANN HUEBER Talk ist wieder am Start. Wir haben es gut überstanden eigentlich. Wir waren beide nicht auf der Wiesn und deswegen sind wir noch gesund und können euch heute wieder mit voller und gesunder Stimme begrüßen zur neuen Folge, zur ersten nach der Sommerpause.
Der LEHMANN HUEBER Talk ist wieder da, der Marc natürlich auch. Servus. Hallo Sebastian, servus da draußen. Ja, auch ich freue mich, dass es wieder losgeht. Wir haben die Zeit genutzt, waren ein bisschen streber und haben uns für die nächsten Folgen schon mal gutes Material besorgt oder uns gut vorbereitet. Gästematerial.
Gutes Gästematerial, genau. Wir waren fleißig und haben auch tolle Reaktionen bekommen auf unsere letzten Folgen. Und ich freue mich auf das, was kommt, Sebastian. Und wir werden einen heißen Herbst haben, schöne neue Folgen aufnehmen. Und wir freuen uns natürlich, dass ihr wieder mit dabei seid. Und ich hoffe, ihr habt nicht gelitten.
Und habt die… Das war nicht zu krass. Das Sommerloch wurde ja gut gefüllt durch andere tolle Nachrichten. Genau. Und wir haben uns auch wieder eine tolle Nachricht rausgeschnappt. Also so ein bisschen auch, wir suchen unsere Themen ja immer ein bisschen aus unserem Maklerleben raus.
Und was wir in den letzten Monaten oder eigentlich dieses Jahr vermehrt wahrnehmen bei Besichtigungen oder wenn es wirklich um Gespräche mit Kaufinteressenten geht, ist das Thema Energieausweis. Es gibt ihn ja, wir werden gleich kurz in die Historie gucken, es gibt ihn ja schon seit mehr als zwei Jahrzehnten, aber er wird immer mehr in den Fokus von Kaufentscheidungen, Kaufpreisverhandlungen gestellt und teilweise in einem Ausmaß, wie wir das als Praktiker, wie wir uns mal bezeichnen würden, nicht ganz nachvollziehen können. Es ist sehr viel mediengetriebene Angst oder auch, ja, es wird zu viel Fokus auf dieses Thema Energieausweis als Dokument. Wir stellen nicht das Thema Energieeffizienz, Klima etc. in Frage, sondern wirklich dieses Dokument, um das es heute geht, was sehr oft als der heilige Gral genommen wird. Und da wollen wir einfach mal ein bisschen aufklären.
Ja, die Aufklärung ist, glaube ich, mal notwendig. Und du hast völlig recht, Sebastian. Es vergeht kein Tag, wo wir nicht zu dem Thema angesprochen werden. Und es geht sogar so weit, dass es Zeiten gab, Sebastian, das weißt du auch noch, da war nach der Begrüßung gleich der zweite. Die erste Frage war, welche Energieeffizienzklasse hat die Wohnung? Grüß Gott, Herr Müller, schön, dass Sie sich melden und wir heute sprechen können.
Lassen Sie uns doch mal im Rahmen das dann zusammen gerne durchgehen. Aber wer lesen kann und verstehen kann, ist klar im Vorteil. Und da wollen wir heute Hilfestellung leisten. Ich fange mal an damit, um zu erklären, warum und wann der Energieausweis eingeführt wurde. Warum gibt es den überhaupt?
Seit wann gibt es den Energieausweis und warum?
Also, es ist eine EU-Vorgabe seit 2002 und soll natürlich… Lesen, 2002 steht auf meinem Zettel. Oh Gott, warte mal, jetzt mit Brille, ja, 2002. Gott, ich werde älter und blind. Natürlich, seit 2002, Sebastian, dafür ist er da, da passt er auf, dass nichts verkehrt geht. Und natürlich ist der Energieausweis sehr nützlich, um auch eine Transparenz zu schaffen zu diesen Inhalten für Käufer und Mieter. Das heißt, der Verkäufer oder Eigentümer soll damit auch motiviert werden, die Energieeffizienz seines Gebäudes, seiner Wohnung, seines Hauses nicht aus den Augen zu verlieren und in dieses Thema auch regelmäßig zu investieren.
Also man hat damit so ein bisschen ein zweites Preisschild geschaffen, nenne ich es jetzt mal ganz provokant, worauf dann natürlich geschaut wird, weil damit kann sich ein Objekt tatsächlich abschießen, wenn die Werte schlecht sind oder es kann damit aufgewertet werden, wenn die Werte gut sind. Analog halt zum Thema Verbrauchsangaben bei Autos, die gibt es ja schon immer, schon deutlich länger als 2002. Auch da wissen wir, dass der tatsächliche Verbrauch mit dem, was in der Anzeige oder im Datenblatt steht, sehr oft sehr wenig zu tun hat. Auch da gibt es ja Tests dazu. Elektrogeräte. Ich glaube, noch niemand hat seine WLTP-Reichweite mit dem Elektroauto einmal geschafft, aber es muss halt irgendein Label draufkleben.
Doch, ich kenne ein paar Tesla-Fahrer, die machen das. Kleiner Witz am Rande. Nein, ich liebe Tesla-Fahrer. Ich bremse auch für die. Also es ist auch so, dass sich schon viele damit, also im Grunde genommen ist Transparenz wichtig. Ich finde es gut, dass es einen gibt, weil das Thema ist schon wichtig.
Wir haben ja große Unterschiede von diesen Werten und es ist gut, dass der Verbraucher erkennen kann, wo stehen wir denn mit dem Thema. Aber es ist etwas, was sich natürlich auch angepasst werden kann, was verbessert werden kann. Und es ist gut, den Ist-Zustand zu wissen, wenn ich etwas kaufe oder miete, weil es hat durchaus mit Kosten zu tun, Sebastian, die sich in meinen Nebenkosten oder in meinem Hausgeld widerspiegeln. Genau, sowohl in einem vielleicht doch etwas näher anstehenden Sanierungsbedarf als auch wirklich in den tatsächlichen Verbrauchskosten. Das war eben damals auch die Idee 2002, dass das in Deutschland dann zum ersten Mal für Neubauten verankert wurde in der Energieeinsparverordnung 2002. Da hatten wir jetzt als Makler noch nicht so viel damit zu tun oder auch Interessenten von Gebrauchtbestandsimmobilien.
Das wurde dann 2008, 2009 ein bisschen relevanter als auch für Bestandsimmobilien Energieausweise eingeführt worden. Und richtig ernst wurde es dann mit der Verschärfung 2014, als die Energieeffizienzklassen eingeführt wurden und es eben auch zu Pflichtangabe in den Inseraten wurde. Ich weiß gar nicht mehr genau, vor 2014 musste man, glaube ich, einen Energieausweis haben, es musste aber nirgends stehen, er musste dann vorgelegt werden. Ist schon zu lang her, aber irgendwie so ähnlich war das Ganze. Und der Zweck laut des Gesetzes war eben die Information über die energetischen Eigenschaften und eine vergleichbare Einstufung. Das heißt, dass man Gebäude 1 und Gebäude 2, für das man sich interessiert, dann eben auch vergleichen kann.
Gültig sind Energieausweise 10 Jahre und es stehen ein paar Infos drin. Sebastian, es ist auch so, am Anfang war der Energieausweis, wurde er einfach bestellt. Du konntest ihn erstellen lassen, man kann ihn auch online erstellen lassen mit Verbrauchsdaten. Aber er hatte noch keine Registrierungsnummer. Ah, stimmt, richtig. Und ich glaube 2014 war es dann soweit, da hat es auch jetzt eine Registernummer gegeben.
Das heißt also, unter dieser Registernummer ist dieser Energieausweis dann auch einsehbar und hinterlegt. Das wurde ebenfalls zur Pflicht.
Was steht überhaupt im Energieausweis?
Wir wollen euch jetzt gar nicht lange mit der Theorie langweilen, einfach nur nochmal für diejenigen, die vielleicht noch nicht so tief im Immobiliengame drin sind. Also ein Energieausweis ist ein fünfseitiges Dokument. Es zeigt die Art des Energieausweises, komme ich gleich drauf. Man kann zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden. Den Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Die Energieeffizienzklasse dementsprechend.
Baujahr von Anlagen, Technik, Gebäude, Energieträger und auch Modernisierungsempfehlungen.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Wo liegt der Unterschied?
Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert ausschließlich auf den gemessenen Verbräuchen, in der Regel der letzten drei Jahre. Das Ganze ist sehr nutzerabhängig. Dafür ist die Erstellung auch weniger aufwendig und kostengünstiger. Im Gegensatz dazu gibt es dann den Bedarfsausweis. Der ermittelt wiederum den rechnerischen Bedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik.
Das ist eine DIN-basierte Berechnung. Natürlich ist das in Deutschland so. Und das Ganze ist dann eben nutzerunabhängig, aber auch aufwendiger zu erstellen. Man hat jetzt in den meisten Fällen eine Wahlfreiheit, welchen Ausweis man erstellt. Ausnahme ist nur Pflicht zum Bedarfsausweis bei Neubau und bei Änderungen und bei älteren Wohngebäuden mit weniger als vier Wohneinheiten. Das heißt Bauantrag vor 1977.
Also ein älteres Einfamilienhaus braucht einen Bedarfsausweis. Bei allen älteren Gebäuden oder auch bei Wohnungen reicht der Verbrauchsausweis. So, jetzt genug der Theorie. Und wir haben jetzt ja noch ein Thema, Sebastian, beim Altbau. Es gibt Ausnahmeregelungen.
Ausnahmen bei Denkmalschutz und die emotionale Wirkung des Energiewerts
Es gibt Ausnahmeregelungen bei Denkmalschutz, nicht bei Altbau, sondern bei Denkmalschutz besteht keine Energieausweispflicht. War nicht auch ein Baujahr eine? Nein, war nicht. Aber wird oft als Halbwissen, kommt oft der Spruch, du, es ist von 1925 gebaut, brauche ich ja keinen Ausweis. Stimmt, das geht natürlich nur bei Denkmalschutz. Und warum ist das so?
Weil bei Denkmalschutz natürlich eine nachträgliche energetische Sanierung im Rahmen der Denkmalschutzbestimmungen oder Vorgaben schwieriger ist. Und deswegen kann man sagen, okay, wenn es ein denkmalgeschütztes Gebäude ist, dann darf es auch, ob sinnvoll oder nicht, mehr Energie verbrauchen. Da zeigen wir jetzt nicht so deutlich, dass die alten Holzkastenfenster und die Klinkerfassade vielleicht nicht mehr ganz so zeitgemäß ist. Also aus dem Maklerleben, mal geplaudert Sebastian, ist es ja nun so, dass Klimaschutz als gesamtgesellschaftliche Herausforderung vor der Tür steht, schon seit Jahren. Und die Energieeffizienz natürlich ein großes Thema ist, nicht nur in den Medien, es ist bei jedem angekommen. Wenn man sich heute beschäftigt mit dem Wohnungskauf, Hauskauf, dann ist das einer der Top 3 Themen.
Wie ist die Immobilie energetisch aufgestellt? Welche energetischen Potenziale hat sie denn, um den Wert zu verbessern? Diese Relevanz bei Käufern spüren wir jeden Tag, ist gerechtfertigt und ist auch für uns als Makler bewertungsrelevant, wenn wir Immobilien bewerten, um sie dann in die Vermarktung zu geben. Und da gibt es durchaus Preis zu oder Abschläge. Da gibt es auch Analysen dazu und am Ende der Folge gibt es noch mal ein paar prozentuale Richtgrößen dazu. Aber bei Besichtigungen, Sebastian, ist es bei uns immer so, dass der Energiewert, so wie es meistens genannt wird, auch häufig der Zu- oder Absagegrund ist.
Passt die Wohnung emotional? Sind die Räume schön? Gefällt die Lage? kann es durchaus sein, und das hat sich verändert in den letzten Jahren, dass der Absagegrund dann tatsächlich ausschließlich aufgrund des Energiewertes ist oder man nicht den Aufwand betreiben möchte in einer WEG zum Beispiel, das ist ja nicht gleich entschieden, du kannst es ja nicht alleine entscheiden, einfach entscheidest, etwas zu investieren, um den Wert zu verbessern. Das heißt, da scheuen viele den Weg und gehen dann lieber den Weg der Absage und sagen, dann suche ich mir lieber etwas anderes aus. Es wird halt wirklich sehr oft in den Medien so dargestellt, dass jedes Gebäude, was schlechter als A oder A plus ist, eine alte Ruine ist.
Übertrieben gesprochen. Also wir hatten einen Kunden, der hat den Preis runter verhandelt mit dem Argument, das ist ja nur Effizienzklasse B, deswegen wird er da wahrscheinlich mittelfristig Probleme kriegen und hohe Auflagen haben. Also wenn wirklich es mal so weit kommt in den nächsten 20 Jahren, dass ein Gebäude mit B Auflagen bekommt, dann kannst du die ganze Immobilienwirtschaft in die Tonne treten, weil wir müssen jetzt erstmal bei F und G und H anfangen, bevor B irgendwann mal ein Thema wird. Aber er hat die Wohnung gekauft, man ist sich einig geworden, aber das war wirklich eine junge Bestandswohnung, sehr gepflegt, ordentliche Anlage und B ist ein gutes Gebäude, das muss man jetzt einfach mal sagen. Also das ist Halbwissen, das kann einfach nur auch mit Halbwissen zu tun haben oder nicht ausreichend Erkenntnis zu diesem Thema. Vielleicht hilft diese Folge heute auch ein bisschen dazu aufzuklären.
Problem 1: Die Skala wurde 2014 verschoben
Und Sebastian, du weißt ja, dass 2014 war es, sich die ganze Leiste A, B verschoben hat. Wir waren ja beide, alle waren wir überrascht in der Branche, dass ein Gebäude, was heute noch Energieeffizienzklasse B war, auf einmal eine C wurde, weil der ganze Graf nach links verschoben wurde. Und der Eigentümer sagt, ja was ist jetzt los? 90er Jahre, ich habe hier eine prima Heizung drin, es ist alles okay. Auf einmal wird mein Gebäude entwertet. Und das ist es ja auch gewesen.
Und das waren schon heiße Zeiten und da haben sich einige ganz schön unwohl gefühlt. Das ist nämlich genau eines von den drei Problemen, über die wir jetzt sprechen wollen. ziehen wir das gerne mal vor. Tatsächlich ist es so, dass die Skala vor 2014 eine andere war als nach 2014. Ich habe mir das mal angeschaut. Heute geht der Bereich A plus bis 30 Kilowattstunden, D bis 130 H ab 250 Kilowattstunden Verbrauch.
Bis 2014 war es noch so, da gab es noch keine Buchstabenklassen, sondern nur quasi die Kilowattstundenskala. Die Farben. Da ging die Skala bis 400, heute bis 250. Und bis 150 Kilowattstunden waren wir im grünen Bereich. Das galt vor einigen Jahren noch als Niedrigenergiehaus. Heute ist eine Wohnung oder ein Gebäude mit 150 Kilowattstunden Verbrauch im Bereich E, im orangen Bereich.
Und das kann schon wieder zu einem Absagegrund teilweise für manche sein oder Verhandlungsgrund. Oder in der Bewertung andere Berechnungen ergeben, Sebastian? Ja, von unserer Seite weniger. Also wir wissen es ja einzuordnen, dass 150 Kilowattstunden noch völlig in Ordnung sind und auch noch nicht in den Bereich fallen, den die EU in der Verordnung dann ab 2030, 2033 hart sanktionieren wird. Aber orange sieht halt immer schon gleich mal gefährlich aus. Aber wie gesagt, bis vor elf Jahren war das noch im Bereich gefühltes Niedrigenergiehaus.
Du, das ist wie mit den Wetterkarten. Heute alles Dunkelrot und Chaos, 30 Grad Hitzewelle, wir sterben alle. Und vor 15 Jahren war das Ganze noch hellgelb, 30 Grad. Es wird ein wunderbarer Sommer und heute heißt es 30 Grad, wir werden alle sterben. Also auch diese Farbskala hat natürlich eine Wirkung gehabt nach außen. Die Nebenwirkungen finde ich gar nicht so gut, weil diese Immobilie ist deswegen jetzt nicht schlechter.
Also schon schwierig. Genau und dann im Europa-Werreiten-Vergleich, Marc, haben wir natürlich auch nochmal. Das heißt, wir haben einerseits ein EU-Thema, aber wir haben völlige Verschiebung innerhalb der einzelnen EU-Staaten. Ja, stellt euch vor, mit der Skala, die ihr in Deutschland kennt, dackelt ihr jetzt nach Österreich, Polen oder andere Länder und dann stellt ihr fest, dass die Skalen, also die Farben bei ganz anderen Werten erst beginnen und du denkst dir, hey, ich lebe in der EU, die legen etwas fest und dann macht jedes Land es doch anders und auf einmal ist mit demselben Energiewert in einem anderen Land diese Wohnung auf einmal eine B oder eine C und bei dir zu Hause hast du eine D oder E. Also das ist jetzt noch so die Spitze des Eisbergs, dass jetzt die einzelnen Länder auch noch ihre eigenen Skalen immer noch so machen. Oder wir halten uns dran, die anderen nicht.
Oder umgedreht, ich weiß es nicht. Es gibt keine einheitliche Vorgabe, an die man sich halten kann. Also die deutsche Skala ist nach meinem Kenntnisstand die strengste, die wir haben. Die von dir genannten Länder Österreich und Polen sind ähnlich wie Deutschland. Aber jetzt mal einfach ein Beispiel. In Deutschland geht der Effizienzwert C bis 100 Kilowattstunden Verbrauch.
In Frankreich kriegst du ein C bis 180. In Bulgarien, Irland, Belgien sogar über 200 noch ein C. Und die lockerste von allen Skalen ist die Niederlande. Da geht der grüne Bereich bis 250 Kilowattstunden. da sind wir in Deutschland schon dunkelrot. Und da sollst du mal im Nachbarland nur eine Grenze dazwischen verstehen, was ist jetzt gut, was ist schlecht, was will die EU.
Dazu kommt sogar noch, in Deutschland geht die Skala von A plus bis H, in den Niederlanden von A plus, plus, plus, plus bis G. Die haben es also viel mehr aufgestückelt, aber A grüner Bereich, also die 250, der grüne Bereich gilt da immer noch als A, ohne Plus. Ja, immerhin. und da muss man einfach schon mal sagen, die Gebäude, über die sich die deutschen Kunden aufregen, sind in den Niederlanden noch im grünen Bereich. Also und wie soll man da ein Gefühl kriegen dafür, was ist jetzt wirklich gut oder schlecht, weil es ist ja für niemanden greifbar. 130 Kilowattstunden pro Quadratmeter und ja, das ist einfach nur ein technischer Wert.
Niemand sagt, oh, 130 Kilowattstunden. Man kennt die Zahl nur aus den Energieausweisen, aus der Skala und kann das mit irgendeiner Farbe assoziieren. Aber man sagt ja nicht, man hat ja kein Gefühl für 130 Kilowattstunden Gas. Ja, und dieses schwarz-weiße Denken. Also deswegen machen wir das heute auch einmal, Sebastian, dass wir einfach mal so aufklären. Ich finde es super, super interessant, als wir uns vorbereitet haben für die Folge, was eigentlich los ist in Europa.
Und nein, wir können natürlich jetzt uns nicht hinstellen bei der Besichtigung und sagen, hey, machen Sie sich keine Sorgen, 130 kW, da sind wir noch bei A++ in den Niederlanden. Das hilft ja auch kein Käufer hier. Aber Aufklärung ist natürlich wichtig und es gibt ja viele Beispiele, wo wir in der EU deutliche Unterschiede haben und andere Bemessungsgrenzen haben. Aber das ist wieder so ein schöner Klassiker, der einem auch zeigt, eine Frage mehr stellen. Unterhaltet euch mit dem Makler, hinterfragt es, geht mal online, schaut euch doch mal ein bisschen um, bevor man da ganz schnell das Ganze, ich sage jetzt mal eine wunderschöne Wohnung oder ein tolles Haus, deswegen absagt. Kleiner Einschub noch, ich weiß, dass Gas in Kubikmetern gemessen wird, nicht in Kilowattstunden, aber es wird umgerechnet darauf, bevor wir Zuschriften kommen von Gasexperien.
Alles klar, du, mein Telefon klingelt schon, Sebastian. Genau. Und drittes Problem, wir hatten jetzt einmal das Thema Verschiebung der Skala über die Zeit. Dann als zweites Problem den europaweiten Vergleich mit unterschiedlichen Einordnungen.
Problem 3: Jeder kann sich selbst einen Energieausweis erstellen
Und jetzt als drittes noch, was einerseits eine Erleichterung ist, aber auch nicht wirklich eine objektive Aufklärungs- oder Transparenzgrundlage schafft. Jeder kann den Energieausweis für sein Haus selber online erstellen. Jeder Makler kann den Energieausweis für eine Immobilie selber erstellen. Sowohl den verbrauchs- als auch den bedarfsbasierten Ausweis. Ganz wichtig, weil die Frage kommt manchmal, nein, man kann keinen Energieausweis für eine einzelne Wohnung erstellen. Es ist immer für das gesamte Gebäude.
Diesen Verbrauchsausweis online zu erstellen, googelt einfach nach Energieausweis online erstellen, dann findet ihr zig Seiten, die euch das möglich machen. Da sind einfach nur irgendwelche Rechner dahinter. Ihr gebt entweder, wenn ihr einen verbrauchsbasierten Ausweis wollt, mit wenigen Angaben die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre ein. Es wird nicht nachgeprüft, ob das stimmt. Beim Bedarfsausweis braucht man ein paar mehr Angaben. Das ist für Laien wiederum nicht so ganz einfach.
Da geht es um Gebäudegröße, wo ist angebaut, Fensterfläche, Dachneigung, wo ist beheizt, wo ist gedämmt und all solche Sachen. Kriegt man aber als Eigentümer eines Hauses dann mit ein bisschen Recherchieren auch noch hin. Ist etwas fehleranfällig, weil wenn man jetzt mal die Gebäudeseiten wo ist jetzt was angebaut, Fensterflächen berechnen, es ist halt dann wiederum fehleranfällig. Also heißt, verbrauchsbasierten Ausweis selber erstellen ist einfach, es wird aber nicht geprüft. Man muss, glaube ich, Leerstandsquoten angeben, aber die dann jetzt wieder auszurechnen, ob das jetzt jeder so genau hinkriegt, weiß ich nicht. Und im Bedarfsausweis aufgrund der Komplexität ist es halt für einen Nicht-Energieberater oder Nicht-Architekten oder sowas eher auch fehleranfällig und beides wird nicht nachgeprüft.
Und man merkt nicht, ob die Energieausweise, das sind dann gültige Energieausweise, das ist nicht nur, ich mache mal näherungsweise einen Test, wo ich am Ende rauslaufe. Du kannst offiziell einen gültigen, mit Registriernummer erstellten und gestempelten Ausweis dir selber online bestellen für 39 bis 59 Euro, wenn ich es richtig im Kopf habe. Und damit gehst du dann in die Vermarktung. Und das ist dann wiederum das Dokument, auf das sich der Käufer stürzt und als Gott gegeben nimmt, dass die, das was da drin steht, was der Verkäufer oder der Makler mit eingeschränkter Erfahrung erstellt hat, darauf werden dann Preise verhandelt oder Kaufentscheidungen getroffen. Spüre ich etwas Puls bei dir, Sebastian? Es geht, da gibt es andere Themen.
Ja, aber das ist schon interessant, denn Sebastian, das bedeutet zum Beispiel eine Wohnung, die als Zweitwohnsitz benutzt wird, dann verkauft wird und die letzten drei Jahre werden herangezogen, dass die auf einmal ganz tolle Werte hat. Ja, aber da sind wir wieder bei dem Punkt, du erstellst ja nicht einen Ausweis für eine Wohnung, also Ferienhaus, ja, bin ich bei dir und da aber die Leerstandsquote rückblickend mit einzurechnen, wie viel war ich im Jahr 2022, im Jahr 2023, im Jahr 2024 dort, wie viel war Leerstand, das kriegst du nicht mehr sauber. Und die Frage eines Eigentümers, der gerade eine WhatsApp geschickt hat, sag mal, ist er haftbar dafür, für den Inhalt dieses Energieausweises? Also ist jemand als Eigentümer, es ist ja ein Eigentümerdokument, was ein Eigentümer entweder bestellen muss beim Energieberater oder selbst erstellt oder es seinen Marker einen Auftrag gibt, ist das ein haftbares Dokument? Also ich sage mal, hafte ich für den Inhalt? Oder sage ich, habe ich nach bestem Gewissen und Wissen ausgefüllt, ist halt so, habe die Werte genommen.
Also man kann ja da, man kann ja durchaus da auch betrügen. Weiß ich nicht. Zumindest ist man mal verantwortlich dafür, inwiefern da jetzt Fahrlässigkeit, Vorsatz und solche Sachen Abstufungen finden. Also ich finde es sehr wild, dass jeder quasi sein, also das ist so, ja, also wenn ein Autohersteller, ja gut, brauchen wir nicht drüber reden. Gab es auch schon Themen in der Vergangenheit. Ich glaube, ihr versteht, was wir damit meinen und was das für eine Tür ist, durch die man da gehen kann, theoretisch.
Und ich sage es mal so, einen Energieausweis nochmal zu hinterfragen, kann vielleicht so das Fazit sein. Ein Zwischenfazit. Ein Zwischenfazit sein. Noch nicht fertig. Noch nicht fertig, nein, nein. Noch nicht abschalten, es geht noch weit.
Genau, es geht nämlich weiter mit, warum ist jetzt überhaupt dieser Energieausweis neben jetzt einem Gefühl Transparenz oder Pseudotransparenz für einen Kaufinteressenten oder auch für einen Mieter. Mieter schauen da jetzt eher weniger drauf, aber Käufer, wo es dann wirklich um Verhandlungen geht, schauen, wie gesagt, drauf, haben wir besprochen. Warum ist es denn darüber hinaus noch so wichtig?
Die EU-Gebäuderichtlinie und die geplante Sanierungspflicht
Es gibt eine EU-Gebäuderichtlinie, noch nicht seit allzu langer Zeit. Und Ziel der EU ist es, bis 2050 klimaneutral zu sein. Und Gebäude sind für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in der EU verantwortlich. Das heißt, Thema Klimaneutralität fängt auch sehr priorisiert beim Thema Gebäude und Energieeffizienz von Gebäuden an. Und deswegen hat die EU eben veranlasst, eine Sanierungspflicht von Gebäuden mit besonders schlechter Energiebilanz. Ganz konkret, alle Gebäude sollen bis 2033 eine mittlere Energieeffizienzklasse erreichen.
Und jetzt sind wir nämlich genau bei dem Punkt, was ist eine mittlere Energieeffizienzklasse? Die deutsche mittlere oder die niederländische mittlere? Und deswegen geht es jetzt auch darum, die Energieausweise europaweit oder EU-weit zu vereinheitlichen, dass man wirklich weiß, welches Ziel muss erreicht werden. Es soll ganz konkret der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestandes bis 2030 durch Renovierungsmaßnahmen um mindestens 16% und bis 2035 um mindestens 20-22% sinken. So, um das jetzt eben wieder auch die Prozente, die da in der Verordnung stehen, dann auch irgendwie in Maßnahmen umsetzen oder übersetzen zu können, wird eben diese Vereinheitlichung geplant. Das fängt mal an, dass die Skala nicht mehr A plus bis H oder A plus plus plus plus bis irgendwas ist, sondern es wird einen einheitlichen Energieausweis mit der Skala A bis G geben.
Es weiß aber noch keiner, zumindest habe ich es nirgends gefunden, welche Verbrauchskennwerte in Kilowattstunden hinter diesen Klassen A bis G liegen und was dann am Ende der Zielwert ist, der erreicht werden muss. Das ist interessant. Bin auch gespannt. Also wenn wir jetzt mal die deutschen Werte nehmen, Sebastian, und die aus manchen anderen Ländern, dann habe ich jetzt mal die leise Hoffnung, dass unser Energieausweis, wie er aktuell ist, vielleicht ein bisschen entschärft wird. Das müsste eigentlich, ja, es ist auch meine Hoffnung, denn wenn jetzt andere Länder, vielleicht nochmal ganz konkret, Sanierungspflicht bis 2030 heißt, Wohngebäude aus den Klassen F, G und H müssen durch energetische Sanierungen mindestens die Klasse E erreichen. Für die neue noch zu definierendes A-G-Skala.
Und bis 2033 müssen alle Wohngebäude in der EU auf Klasse D gebracht werden. Genau, und jetzt haben wir eben die Frage. D in Deutschland sind 290 Kilowattstunden, D in den Niederlanden, nee, falsch, D in Deutschland sind 130 und in den Niederlanden 290. Ja, haben wir es schon. Das niederländische D erreicht werden muss, ist der Aufwand in Deutschland wahrscheinlich überschaubar und betrifft nur ganz wenige Gebäude. Muss alles auf das deutsche D von 130 gebracht werden?
Das Aprilot, da sind in den nächsten acht Jahren alle Handwerker ausgebucht und alle Eigentümerpleite übertrieben gesagt. Plus die Freunde, die Kumpels und die Familien der Handwerker, weil die müssen alle ran. Das ist nicht so scharf. Also es gibt so eine Prognose, dass rund 45 Prozent der Eigentümer in Deutschland betroffen sein werden von der Sanierungspflicht. Also wenn da kein Förderprogramm kommt oder andere Themen politischer Natur, dann gibt es entweder einen Haufen Verkäufe und dann kommen Immobilien auf den Markt, die dann nur schwer verkäuflich sein werden. Oder es gibt einen Schuldenberg, den man vor sich her schieben muss, weil man dazu verpflichtet wird zu sanieren.
Du hast ja nur die Wahl, mache ich es oder verkauche ich es. Wird spannend. Genau.
Fazit: Der Energieausweis ist nicht der heilige Gral
Also Fazit, nehmt den Energieausweis nicht als den heiligen Gral. Ja, bitte. Man kann Immobilien bis mindestens D guten Gewissens kaufen, ohne Angst vor EU oder sonst irgendwelchen Regulierungen haben zu müssen, nach heutigem Kenntnisstand. Auch ein E kann man guten Gewissens kaufen, denn ein Gebäude von E auf C oder D zu bringen, lässt sich meistens mit sehr überschaubaren Maßnahmen bewerkstelligen. Das ist eine Optimierung der Heizung. Vielleicht mal Tausch der Fenster.
Da reden wir noch nicht über Fassadendämmung, über irgendwas. Am einfachsten ist es bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern. Obere Geschossdecke und Kellerdecke von unten dämmen, bringt oft schon ein oder zwei Effizienzklassen nach vorne und könnt ihr sogar selber machen. Ist der Materialaufwand ein paar tausend Euro und ihr habt das erledigt. Das ganze Thema Fenster, Heizung, Fassade, Dachdämmung, das bringt euch, wenn ihr das alles machen wollt, ja, das ist teuer und dauert lang, aber das bringt euch auch ganz schnell wirklich in den sehr grünen deutschen Bereich. Das ist alles gar nicht notwendig.
Man muss nicht immer das große Horrorszenario sehen von mehrere hunderttausend Euro Kosten, nur weil ich jetzt gerade ein E- oder ein F-Gebäude habe. Man kann, und da sind jetzt auch wir am Rande unseres Wissens, das sind einfach Erfahrungswerte. Wir hatten ja auch mal eine Folge mit einem Energieberater gemacht, sucht euch die gerne nochmal raus. Den werden wir auch sicherlich Anfang nächsten Jahres mal wieder einladen für ein Update. Man kann mit überschaubarem Geld die Energieeffizienz deutlich verbessern. Wenn ihr jetzt den Ankauf einer Immobilie irgendwo zwischen FGH prüft, das sollt ihr natürlich kritisch hinterfragen, weil natürlich ist ein FGH-Gebäude schlechter als ein ABC-Gebäude von der Energieeffizienz.
Aber es ist deswegen noch lange keine Schrottimmobilie. Der anstehende Aufwand für die Sanierung muss aber natürlich im Kaufpreis berücksichtigt sein. Und jetzt komme ich auf das, was ich vorhin schon mal geteasert habe.
Was schlechte Energieeffizienzklassen wirklich für den Kaufpreis bedeuten
Es gibt eine aktuelle Auswertung von Immobilienscout anhand von Angebotspreisen. Doppelpunkt. Jetzt wird es zahlenlastig. Kurz mitschreiben und mitdenken. Ein Gebäude mit einer Energieeffizienz F ist durchschnittlich 23 bis 37 Prozent günstiger als A. Bei G ist es ein bisschen mehr und bei H, bei der schlechtesten Energieeffizienzklasse, ist es durchschnittlich bis zu 46 Prozent günstiger als ein Gebäude mit A.
Jetzt muss man aber auch wieder dazu sagen, das hat natürlich nicht nur allein eine Halbierung des Wertes wegen der Energieeffizienzklasse im Energieausweis zu tun. Da kommen ganz viele andere Faktoren dazu, im Wesentlichen nämlich Gebäudealter. Je älter ein Gebäude, desto schlechter im Schnitt, Ausnahmen gibt es natürlich, ein schlechterer Energiewert. Und ein älteres Gebäude ist auch unabhängig vom Energiewert. Nehmen wir mal Schwabinger Altbauten aus, unabhängig vom Energiewert weniger Wert. Also das ist schon ein kombinierter Wertabschlag, aber so war jetzt eben die Analyse.
Also wenn du diesen Energiewert hast im H-Bereich und das Gebäude befindet sich im Lehhell oder im Herzogpark oder in den Filetvierteln von deutschen Großstädten, dann kannst du das auch nicht eins zu eins so hernehmen, weil dann ist die Lage halt einfach auch nochmal entscheidend. Aber es ist, glaube ich, mal ein ganz guter Anhaltspunkt, sind nicht unsere Zahlen, dass es eine Auswertung in die Richtung gab und gibt, um sich einfach mal ein bisschen zu orientieren. Und danke Sebastian an deinen Appell, diese Immobilien mit einem scheinbar nicht so optimalen Energiewert nochmal anders zu betrachten. Und ich hoffe, wir konnten etwas Licht ins Dunkel bringen und etwas aufklären, weil das ist uns schon lange ein Wunsch gewesen, darüber mal zu sprechen, weil wir es halt auch oft erleben.
Tipp für Verkäufer: der individuelle Sanierungsfahrplan
Abschließend jetzt noch einen Tipp, wie man vorgehen kann, wenn man aktuell schon Eigentümer ist von einem Haus, also Einfamilienreihenhaus, Doppelhaus oder auch ein ganzes Mehrfamilienhaus und ihr über den Verkauf nachdenkt perspektivisch. erstellt mit einem Energieberater einen sogenannten individuellen Sanierungsfahrplan. Das ist ein offizieller Begriff, individueller Sanierungsfahrplan. Die Erstellung wird auch, ich glaube, von der KfW gefördert und darin werden der Ist-Zustand analysiert und es gibt einen langfristigen und detaillierten Überblick über mögliche Sanierungsmaßnahmen und Einsparpotenziale. Wenn ihr sowas einem Käufer, egal ob ihr diese Maßnahmen schon ausführt, aber wenn ihr sowas mal erstellen lasst und das dann einem der Verkaufsdokumenten beilegen könnt, schafft ihr einfach für den Käufer ein gutes Gefühl, Klarheit, wirkliche Transparenz, nicht nur euren individuellen Verbrauch. auch nochmal kurzer Einschub, wohnt in einem Rhein-Mittelhaus ein älteres Paar, die von früh bis abends zu Hause sind und es richtig mollig warm haben und vielleicht noch jeden Tag baden, dann ist der Energieverbrauchsausweis natürlich ein ganz anderer, als wenn in diesem identischen Haus fiktiv ein Single wohnt, der von früh bis abends arbeitet, auf Geschäftsreise ist und nur ein Zimmer bewohnt.
Also auch das nochmal wirklich den Unterschied, wie wurde das Haus genutzt, was stehen da wirklich für Verbrauchswerte dahinter und ja, also wenn ihr Kontakt zu einem Energieberater braucht, haben wir im Netzwerk Architekten, die das Ganze umsetzen können, sprecht mit uns. Ja und Sebastian, du hast völlig recht, die Frage nach dem Energieausweis muss auch gleich die Frage nach sich ziehen, wie viele Personen haben, wenn das Haus jetzt leer steht, das Haus bewohnt, wie lange, Familienanzahl, Alter der Bewohner. Also man kann wirklich vieles darüber noch rausfinden, um die Zahlen besser deuten zu lassen. Also wirklich gut und wirklich wichtig das Thema. Und eben auch zu unterscheiden zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis in der Beurteilung des Ganzen. Ein Bedarfsausweis ist grundsätzlich mal nutzungsunabhängig, habe ich gesagt.
Andererseits merken wir, wenn wir für Kunden, und wir nutzen die Möglichkeit natürlich auch, dass wir für unsere Auftraggeber mal online Bedarfsausweise erstellen, gerade wenn die Gebäude entweder älter sind oder es keine verlässlichen Verbrauchsdaten gibt. und wir sind tendenziell überrascht, wie gut Gebäude im Bedarfsausweis wegkommen. Also das sind teilweise 20, 30 Jahre alte Gebäude, die dann ein A plus kriegen. Also wir freuen uns für den Vertrieb dafür, weil wir haben nichts falsch gemacht, wir haben es richtig ausgefüllt. Der Algorithmus, der dahinter steckt, kann man immer noch mal hinterfragen. Also weder von zu guten noch von zu schlechten Energieausweisen jetzt erstmal beunruhigen lassen, sondern das Gebäude angucken, die Gebäudetechniken, Gutachter mitnehmen und dann wirklich schauen, was kann man mit kleinem Geld optimieren, dass man keine Angst vor der EU-Gebäuderichtlinie haben muss.
Das war die Folge Aussagekraft von Energieausweisung. Ich hoffe, es war einiges für euch dabei. Wer im Auto saß, hat natürlich Probleme gehabt mitzuschreiben, aber gerne nochmal zu Hause anhören. Wir hoffen, wir konnten aufklären. Sebastian, vielen Dank. Du hast diese Folge hauptsächlich vorbereitet.
Und ich muss sagen, da war einiges wirklich Schwergewichtiges dabei. Und ja, kommt auf uns zu, wenn ihr Fragen habt, wenn ihr einen Tipp wollt zu einem Energieberater und wenn ihr eine Immobilie verkaufen wollt oder es plant, immer gerne, genau, info at lehmannhueber.de könnt ihr uns schreiben zu diesem Podcast. Und wenn euch ein Thema gefehlt hat oder ihr mal eins behandelt haben wollt, dann sehr, sehr gerne auch unter dieser Adresse anschreiben. Ich danke euch und spezielle Grüße gehen heute noch nach Bayreuth. Die Person weiß, worum es geht. Also, bis dann.
In diesem Sinne. Ciao. Ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
