LEHMANN HUEBER Talk, Folge #128
Vor einem Jahr haben Marc, Sebastian und Baufinanzierer Dirk Langer neun Thesen für 2025 aufgestellt. In der letzten Folge des Jahres prüfen sie ehrlich nach: Was ist eingetroffen, was nicht – und warum sich belastbare Prognosen für 2026 als noch schwieriger erweisen.
Welche Thesen haben sich 2025 bestätigt?
Bestätigt haben sich unter anderem: Es wurde weiterhin viel zu wenig gebaut (statt der benötigten 500.000–600.000 Wohnungen gab es nur rund 200.000 Baustarts), Zinsen fielen nicht wie erwartet, sondern verteuerten sich seit dem 6. Dezember 2024 sogar leicht, und es gab spürbar mehr Verkäufe über Makler statt von privat, weil der Verkauf heute deutlich anspruchsvoller geworden ist. Auch die These, dass Kapitalanleger in den Markt zurückkehren, bestätigte sich – wenn auch von einem sehr niedrigen Ausgangsniveau aus.
Wie haben sich Kauf- und Mietpreise 2025 tatsächlich entwickelt?
Kaufpreise stiegen in den Top-7-Städten im dritten Quartal im Schnitt um rund 2,5 % gegenüber dem Vorjahr – die These einer moderaten, inflationsgetriebenen Steigerung hat sich damit bestätigt. Deutlich stärker zeigte sich der Trend bei den Mieten: Aus eigener Vermietungserfahrung (u. a. drei Mieterwechsel bei sechs Einheiten) ließen sich durchweg höhere Mietpreise erzielen als zuvor. Wichtig zur Einordnung: Bei einzelnen Objekten schwanken die Preise stark, teils 5 bis 10 % unter oder über dem Vorjahreswert – aus wenigen Dutzend Transaktionen lässt sich kein pauschaler Trend für jede einzelne Immobilie ableiten.
Wie reagieren Bauträger auf den schwierigen Markt?
Es zeigt sich ein klarer Trend zu kleineren, kompakteren Einheiten: Ein Bauträger, der ursprünglich Doppelhäuser auf einem Außenlage-Grundstück plante, musste komplett auf kleinere Zweizimmerwohnungen umplanen, weil dafür plötzlich Nachfrage bestand. Auch beim Verkauf werden Bauträger kreativer: Manche übernehmen die Grunderwerbsteuer für Käufer, andere verzichten auf Ratenzahlung nach Baufortschritt und verlangen die volle Kaufpreiszahlung erst bei Fertigstellung. Beim Grundstückseinkauf bleiben Bauträger dagegen weiterhin sehr vorsichtig und kalkulieren mit großen Sicherheitsabschlägen.
Warum ist der Markt heute so schwer vorherzusagen?
Der Immobilienmarkt reagiert heute so sensibel auf Nachrichten wie nie zuvor – geopolitische, finanzielle oder wirtschaftliche Ereignisse können ihn für mehrere Wochen deutlich abbremsen oder beleben. Niemand kann seriös vorhersagen, wie sich Zinsen oder Kaufpreise im nächsten Jahr konkret entwickeln werden; Prognosen dafür sollte man mit gesundem Misstrauen begegnen. Klar ist dagegen: Der Markt ist aktuell ausgeglichen zwischen Käufern und Verkäufern, und wer heute mit ernsthafter Kauf- oder Verkaufsabsicht handelt, kann das nach eigener Einschätzung guten Gewissens tun, statt auf einen vermeintlich besseren Zeitpunkt zu warten.
Wie viel kann ein Makler das Verkaufsergebnis wirklich beeinflussen?
Ein guter Makler kann den Gesamtmarkt nicht beeinflussen, aber innerhalb des gegebenen Marktes ein einzelnes Verkaufsergebnis in Preis und Geschwindigkeit spürbar verbessern – auch wenn sich das mangels direktem Vergleich (dieselbe Wohnung einmal gut, einmal schlecht vermarktet) nie exakt beweisen lässt. Entscheidend sind eine chirurgisch genaue Bewertung, ehrliche Kommunikation mit Verkäufern und Käufern sowie kreatives, durchhaltestarkes Marketing bis zum Abschluss. Wer heute kaufen oder verkaufen möchte, profitiert davon, sich frühzeitig sowohl fachkundig bewerten als auch zur Finanzierung beraten zu lassen, statt sich allein auf Portalpreise zu verlassen.
Transkript zur Folge
Der Jahresrückblick: Neun Thesen aus 2025 im Check
Man weiß nicht, was passiert. Wer heute eine Absicht hat, zu kaufen oder zu verkaufen, kann das aus meiner Sicht guten Gewissens tun. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Servus und herzlich willkommen zum LEHMANN HUEBER Talk. Es sitzt immer noch, da drängt er sich rein. Hallo.
Wie immer, hallo, ja, er ist auch da. Ich bin der Marc. Und immer noch da, wie in der letzten Folge, ist auch der Dirk. Servus. Hallöchen. Hallo Dirk, willkommen im LEHMANN HUEBER Talk.
Du warst ja zuletzt zu Gast bei uns und jetzt darfst du nochmal ran ans Mikro. Und er weiß nicht, worum es geht. Er weiß nicht, worum es geht. Heute Überraschungsfolge. Katzenbabys? Nein, nein, nein, warte mal.
Ihr könnt jetzt reinkommen. Heute geht es um große Thesen, gell, Sebastian? So ist es. Und es ist die letzte Folge des Jahres und da haben wir gesagt, wir schauen nochmal zurück, denn in der, ich glaube, auch letzten Folge des letzten Jahres, es war die 109, wenn ihr reinhören wollt, haben wir ein paar Thesen aufgestellt, was wir glauben, was im Jahr 2025 passiert. Und da gucken wir jetzt mal drauf, inwieweit wir da recht hatten oder vielleicht sogar völlig daneben lagen. Und deswegen steigen wir da jetzt mal ein.
Es sind insgesamt neun Stück, wenn ich richtig gezählt habe. Da steht hier, erste Frage, wird Merz Kanzler bleiben? Nein. Nein. Gut, das wussten wir Ende. Oh, warte mal, das war die Rückseite.
Da passt auch dazu, was interessiert mich, mein Geschwätz von gestern.
These 1: Keine wesentlichen politischen Eingriffe in den Markt
Also, These 1. Keine wesentlichen politischen Eingriffe in den Immobilienmarkt für dieses Jahr. Für dieses Jahr. Rückblickend? Rückblickend auf dieses Jahr. Genau, ob das dieses Jahr so stattgefunden hat.
Ich würde sagen, stimmt. Stimmt. Ja. Ja, genau. Wir diskutieren, aber es ist nichts umgesetzt worden. Und ich sage es mal, von diesen fehlenden 400.000 Wohnungen.
Ja gut, also was man dort vielleicht aufführen kann, ist die Erleichterung des Baurechts, oder? Ist das? Ja, auf dem Papier gibt es das, aber in der Praxis glaubst du dran? Ja, ich glaube schon dran, vor allem in ländlicheren Räumen. Also ich glaube, dass es für die Stadt nicht der Fall ist, aber in ländlicheren Räumen wird natürlich das Baurecht schon gelockert. Ein Freund von mir hat in der Nähe von Landsberg was gekauft und dort ist die Nachverdichtung sozusagen möglich.
Und die wäre vorher nach vorliegendem Baurecht nicht der Fall gewesen, ist jetzt der Fall. Also kann ich ein praktisches Beispiel bringen, aber ob es wirklich in der Breite greift, das kann ich nicht einschätzen. Ja, das ist schlecht messbar für uns hier. Also ich kann auch von einem Erlebnis berichten, dass jemand eine Gaube nachrüsten wollte in seinem Dach. Und das war vor einiger Zeit überhaupt noch keine, da gab es keine Möglichkeit. Jetzt ist auf einmal die Gemeinde sehr rasch gewesen bei der Entscheidung, passt, kannst du machen.
So ist es dort auch. Also der hat praktisch ein Mehrfamilienhaus gekauft mit einem dahinterliegenden Grundstück, wo neu bebaut werden kann. Dieses Baurecht wäre nicht möglich gewesen. Und auf dem Bestandsobjekt eine Gaube, das ist 2000 gebaut, also es ist kein altes Objekt. Dachgeschoss nicht ausgebaut bisher, wird ausgebaut, Gaube möglich, damals nicht. Das ist ja Zufall.
Da haben wir das Gaube-Thema. These widerlegt. Ja, also die Aussage war keine wesentlichen politischen Eingriffe. Ich glaube wesentlich, wir müssen mal gucken, wie sich das einspielt mit diesem Bauturbo. Aber es hat sich nichts geändert an der Mietpreisbremse. Sogar das Thema Mietwucher-Sanktionen verschärfen wurde ja jetzt vor ein paar Wochen wieder zu den Akten gelegt.
Also ich würde sagen, es geht doch relativ seitwärts, mal abgesehen von vielleicht ein bisschen mehr Bebauungsmöglichkeiten. These 2.
These 2: Es wird weiterhin viel zu wenig gebaut
Es wird weiterhin viel zu wenig gebaut. Kann ich bestätigen. Ja, sehe ich ähnlich. Also auch bei uns, was in der Umgebung gebaut wird oder gebaut wird, an Neubau, kann ich sehen, dass dort schneller wieder Abverkäufe stattfinden. Das heißt also, die haben vielleicht gerade mit dem Aushub oder mit der Kellergeschossdecke, ist gerade fertig, steht schon dran, voll verkauft. Und genauso auch bei Mehrfamilienhäusern, kleinere Mehrfamilienhäuser, so was weiß ich, 12 bis 20 Einheiten, 80, 90 Prozent verkauft und es ist nicht fertiggestellt.
Das heißt also, die, die noch bauen, sind gut verkauft und Nachfolgeprojekte, glaube ich, werden jetzt erst in Planung gehen und dann vermutlich erst in zwei, drei Jahren in die Umsetzung kommen. Ein, zwei, drei Jahren. Je nachdem natürlich auch, wie dort die Baubehörden zustimmen, schnell zustimmen, schnelle Baugenehmigungen. Was mir aufgefallen ist, dass gerade jetzt so in der Ecke, wo ich wohne, waren halt viele Grundstücke leer, noch mit alten Bautafeln, wo nichts passiert ist über Jahre. Und die meisten haben dieses Jahr jetzt wirklich angefangen mit dem Bauen. Das sieht man auch im Großen.
In Perlach gibt es ja ein Großobjekt. Da sieht man auch, dass auch Pause war. Und jetzt wird eben der zweite Abschnitt tatsächlich gebaut. Und die Verkaufspreise sind aber tatsächlich etwas nach unten gegangen bei diesem Neubauprojekt. Aber im Großen und Ganzen bleiben wir dabei, dass die These richtig ist, dass viel zu wenig gebaut wird. Also ich glaube, irgendwo 200.000 Genehmigungen oder Baustarts gab es jetzt gegenüber den 400 geplanten.
Ich glaube, Richtung irgendwas zwischen 500.000 und 600.000 benötigten.
These 3: Bauträger planen kleinere Einheiten
Nächster Punkt. Bauträger planen kleinere Einheiten. Das kann ich jetzt nicht bestätigen, dass es da gravierende Unterschiede gibt. Ich kenne eine Geschichte, wo ein Bauträger Doppelhäuser geplant hat auf einem Grundstück, das in Aussichtslage außerhalb von München und dann aber wirklich keinerlei Nachfrage hat und keinen Verkaufserfolg hatte und dann alles nochmal umgeplant hat in Wohnungen, die im Zweizimmerbereich, im größeren Zweizimmerbereich liegen, im Erdgeschoss mit Sutterer. Und siehe da, diese Einheiten verkaufen sich auf einmal. So rum gedacht schon.
Also das glaube ich, kann man bestätigen, dass deutlich weniger Hausbebauung oder Einfamilienhaus-Doppelhausbebauung stattfindet, wenn man so rumdenkt schon. Aber ich hatte deine Frage eher auf die einzelne Einheit, die kleiner wird auf den Geschossflächenbau. Also wir haben da jetzt tatsächlich nicht den Einblick flächendeckend, aber man kriegt schon immer mal wieder mit, dass ein Bauträger sagt, ich mache da jetzt aus einer Dreizimmerwohnung mal zwei kleine Zweizimmerwohnungen noch in der Planungsphase, weil die kleinen Wohnungen schon reserviert sind, die großen noch nicht. Also einen leichten grünen Haken würde ich da schon mal dahinter machen, auch wenn wir es jetzt nicht im Großen und Ganzen sehen. Andererseits, ich sehe jetzt auch an Arabella Park gibt es ein Bauprojekt, das finde ich faszinierend. Das ist ein riesiger Klotz und da steht irgendwas drin.
Hier entstehen fünf neue Wohnungen. Also da muss jede irgendwie 200 bis 300 Quadratmeter haben. Aber es ist halt auch eine andere Lage. Das ist halt bestes Bogenhausen. Barzahler, Klientel. Dann nächste These.
These 4: Bauträger werden kreativer im Vertrieb
Bauträger werden kreativer im Vertrieb, zum Beispiel über Zugaben oder andere Zahlungsmodalitäten. Also hier und da taucht schon der Newsletter auf mit Preissenkungen zum Jahresende oder die Küche ist jetzt mit dabei oder meine Ehefrau. Nein, natürlich nicht. Die Küche war nicht dabei. Und ja, also Kreativität, ja, ich weiß aber gar nicht, ob es was bringt. Ich weiß nicht, ob am Ende eine Küche ausschlaggebend war, wenn du die noch umsonst dazu bekommst.
Ich glaube, dass das eher dann die Phase ist, wenn der Bauträger im Baufortschritt so weit vorangeschritten ist, dass das Objekt fertig ist. Das heißt also, dort die Hürden für einen doch noch vielleicht einigermaßen zeitnahen Abverkauf mit Baufertigstellung hinzubekommen. Das heißt also dort einen kleinen Anreiz zu geben und zu sagen, komm, ich habe hier noch fünf Einheiten im Bestand, die ich einfach gerne schnell wegschießen würde, weil dann natürlich Themen auf den Bauträger zukommen. Kann er jetzt eine Wohneinheit noch ein Jahr leer stehen lassen? Kann er sich das überhaupt leisten? Oder muss er das durch eine Preisreduzierung und eine Zugabe und ähnlich wie bei euch, ihr habt ja auch häufig durch Staging bessere Verkaufserfolge, weil derjenige sich besser vorstellen kann, wie diese Wohnung funktionieren wird, wenn er sie kauft und so vielleicht dann auch im Neubau.
Also kreativ im Einkauf sind sie nicht, Sebastian, weil da zählt wirklich nur ein knallharter Einkaufspreis und so viel Puffer wie heute hat sich ein Bauteil beim Einkaufen noch nie verhandelt. Es werden tatsächlich beim Grundstückseinkauf bei den Angeboten große Sicherheitsabschläge gemacht und sonst lieber kein Grundstück angekauft, als sich nochmal da in Probleme zu bringen. Aber zwei Sachen, die ich gesehen habe. Das eine ist Aktionen, dass der Bauträger die Grunderwerbsteuer übernimmt. Das habe ich jetzt mal irgendwo gesehen. Und das zweite ist, er verzichtet auf die Bezahlung nach Baufortschritt, sondern sagt volle Kaufpreiszahlung erst mit Fertigstellung.
Ja, das ist natürlich schon kreativ, muss ich sagen. Also, These stimmt. Weg vom Bauen, mehr zu den anderen Bereichen.
These 5: Mehr Verkäufe über Makler, weniger von privat
These Nummer 5, mehr Verkäufe über Makler, weniger von Privat. Würde ich bestätigen, weil der Verkauf nicht mehr so einfach ist, wie er mal war. Und man heute auch den Makler, also den guten Makler braucht, um überhaupt noch Verkaufserfolg zu generieren. Bei einem Angebot, das ja mittlerweile viermal so groß ist, wie es noch vor drei Jahren war. Ja, ist glaube ich auch statistisch erwiesen. Das ist jetzt zwar schon ein paar Monate her, aber irgendwo habe ich so mal eine Zahl gelesen, dass der Anteil an Maklerinseraten höher ist.
Was mir vor allem deutlich auffällt: Die inserierten Preise von Maklern sind spürbar niedriger als die inserierten Preise von Privaten. Ja, keiner hat Lust auf Latenhüter.
These 6: Zinsen fallen nicht so schnell wie erwartet
These 6: Zinsen werden nicht so schnell fallen wie erwartet. Ich glaube, da können wir einen großen Haken dran machen. Dirk, Kommentar. Weil das war ja tatsächlich, letztes Jahr hieß es, ja, es geht im Laufe dieses Jahr runter Richtung 2%. Das war ja verbreitet. Wir haben alle dran geglaubt.
Wir waren ja auch bei, da ist die These, dass wir nicht dran geglaubt haben. Wir waren in der Spitze für A+. Wir haben abgestimmt, ich war anderer Meinung. Ich erinnere mich, ich war sehr positiv gestimmt, dass es jetzt nach unten geht, aber wahrscheinlich war das so mein ganz persönlicher Wunsch. Wir waren in etwa bei 2,5 Prozent für eine A-Plus-Immobilie Mitte bis Ende letzten Jahres. Das heißt also, in der letzten Folge bin ich auf den 6.
Dezember 2024 eingegangen, weil dort wirklich der Richtungswechsel da war. Und bis dahin haben wir 2,6, 2,7, 2,5 für große Darlehenssummen mit guter Energieeffizienzklasse umsetzen können. Und das ist jetzt ein halbes Prozent teurer und nicht günstiger. Das kann man auf jeden Fall sagen. Und die Tendenz oder die Erwartung vom Markt, auch im Hinblick auf eine Bundesregierung, die natürlich in Infrastruktur investieren will und damit finanzielle Mittel benötigt. Wir gehen nicht von weiter fallenden oder von fallenden Zinsen allgemein aus, sondern die großen Volkswirte von den Banken gehen eher davon aus, dass tendenziell eher Luft ein halbes Prozent nach oben ist als ein halbes Prozent nach unten.
Gleichbleibend, leicht steigend ist die Tendenz. Sebastian, was passiert dann mit den Immobilienpreisen? Ein halbes Prozent bis ein Prozent nach oben würde ja schon bedeuten, dass man das auch in den Preisen spüren sollte. Da kommen wir jetzt nämlich auch im nächsten Punkt drauf. Das spürt man aber schon, das kann ich auf jeden Fall einwerfen. Hier gibt es ja Analysen, dass wir sozusagen im August, September, Oktober rückläufige Immobilienpreise hatten.
Und das liegt dann einfach daran, dass sozusagen die große Euphorie, die vielleicht im letzten Jahr geherrscht hat, nachdem sich Zinsniveau und Preisniveau stabilisiert haben, Kaufpreise zurückgekommen sind, einige zum Kauf gekommen sind, jetzt sozusagen Anreiz entstehen muss. Und wenn der nicht entsteht durch einen Zins, kann er am Ende nur durch einen Kaufpreis entstehen. Bei gleichbleibend schlechter wirtschaftlicher Aussicht, wenn man es so formulieren möchte. Ich bin jetzt keiner, der das so sieht, aber wie gesagt, wir sind ja hier in München oft auch in einer Blase im Vergleich zur restlichen Republik. Dazu passt die nächste These.
These 7: Kaufpreise steigen 2025 nominal leicht
Kaufpreise steigen in 2025 nominal leicht bzw. bleiben real stabil. Also steigen quasi mit der Inflation und das getrieben durch Lohnsteigerungen. Also wenn man nur nach der Presse geht, Sebastian, sind die Immobilienpreise schon wieder am Steigen. Es kommt aber ziemlich genau hin. Also die 2,5% nominal für dieses Jahr sind eigentlich relativ bestätigt für die Top-7-Städte, nicht deutschlandweit.
Aber unsere persönliche Erfahrung, muss man schon sagen, ist ein bisschen andere. Zum Beispiel? Jetzt hast du mich. Was ist deine Erfahrung? Wir reden ja jetzt hier nur am Rande über Fakten, sondern wir reden ja über Thesen und unsere Gefühle und unsere Wahrnehmung. Wir gehen ja schon mit marktgerechten Preisen an den Markt.
Das machen wir ja zum Teil wirklich chirurgisch, bevor wir dann wirklich den Angebotspreis raushauen. Trotzdem muss man sagen, bis auf wenige Fälle haben wir Punktlandungen. Und manchmal, wenn wir aus irgendwelchen Gründen nicht wissen, warum der Markt zurückhaltend ist bei einer Wohnung, wo wir eigentlich mit 70 Anfragen schnell durch sind, muss man halt auch mal Zugeständnisse machen beim Preis. Aber es gibt, was ich mir nicht erklären kann, es gibt, man kann aktuell daraus kein System stricken oder einen Fahrplan. Darauf wollte ich auch hinaus. Das kommt wirklich auf jede einzelne Immobilie an.
Es gibt Immobilien, wo ich das Gefühl habe, die müssen wir eigentlich noch 5 bis 10 Prozent unter Vorjahreswert einpreisen und andere 5 bis 10 Prozent drüber. Deswegen können wir mit unseren 35 bis 40 Verkäufen, da jetzt nicht wirklich eine Trendgerade ziehen. Aber was man so sieht, also jetzt gerade so drittes Quartal, waren die Preise in den Top-7-Städten im Schnitt 2,5% über dem Vorjahresquartal. Über alle Immobilientypen. Über alle Immobilientypen. Und das würde das ja eigentlich schon wieder stützen.
Aber Blick in die Zukunft würde ich deswegen noch nicht wagen, dass es so weitergeht. Ja, und ich finde, keine Ahnung, 2,5%. Also bleiben wir mal bei der durchschnittlichen Millionenkaufpreis. ob das jetzt eine Million oder eine Million 30.000 ist. Ich mache ein anderes Beispiel. Es ist vielleicht schon entscheidend, ob es 970.000 oder 999.000 sind, aber ob jetzt eine Million oder eine Million 30, hat keine Relevanz mehr für niemanden.
Untergerechnet auf eine Rate auf zehn Jahre. Was sind wir da? Zwei Bratwürste und ein bisschen Senf dazu? Ja, genau, aber nur uns essen. Und so teuer, wie die Bratwürste zurzeit sind, ja. Ah ja, okay.
Bitte mehr dazu? Ach so, Weihnachtsmarkt schon oder was? Nee, das nicht, aber ich war überrascht, wie teuer ein Schweineschnitzel ist im Vergleich zu vor acht Jahren. Ich dachte mit dem Fleisch. Schnitzel muss sein.
These 8: Mieten steigen stärker als Kaufpreise
Mieten steigen stärker als Kaufpreise. Ja, definitiv. Also ich habe sechs Einheiten in München, die ich selbst vermiete und davon auf drei von sechs Einheiten dieses Jahr einen Mieterwechsel gehabt. Und wenn ich dort sehe, ich würde mich als nicht unsozialen, aber auch nicht als sozialen Vermieter bezeichnen, kann ich einfach sehen, dass deutlich mehr Nachfrage zu einem erhöhten Mietpreis da ist. Und da habt ihr mich ja auch gut unterstützt in der Vermietung, beziehungsweise die Maria, also eure Partnerin, und kann einfach sagen, dass ich das auf jeden Fall bestätigen würde. Alle Einheiten, die ich neu vermietet habe, konnte ich zu einem höheren Mietpreis abgeben.
Und das, obwohl ich die Einheiten erst vor zwei Jahren gewechselt habe. Also ich hatte ein bisschen Glück oder Pech, wie auch immer man das sehen will. dass jetzt nach sehr kurzer Zeit drei Mieterwechsel da waren. Ich kann aus persönlicher Erfahrung heraus sagen, ja. Und das Mieterwechsel, nicht schlimm ist, Sebastian, das haben wir mal in einer Folge beleuchtet, kann auch Vorteile haben. Im Gegenteil, ich beziehe das bei mir sogar als klares Beuteschema ein, dass ich mir jetzt keine Mieter in die Wohnungen setzen möchte, die vorhaben, da 30 Jahre zu bleiben, weil man dann natürlich immer über diese emotionale Hürde springen muss, dass man nach fünf Jahren vielleicht eine Mieterhöhung machen muss.
Und das sehe ich auch. Ich habe eine Wohneinheit vermietet in 2018 gekauft, 2020 mit Eurohilfe oder Unterstützung neu vermietet. Und das ist heute durch Quadratmeter Durchschnittspreis die schlechteste Miete, die ich habe. Das heißt, da stehe ich dann vor der Frage, erhöhe ich jetzt der dreiköpfigen Familie zwischenzeitlich, damals war es noch ein junges Paar, was eingezogen ist, erhöhe ich denen jetzt tatsächlich die Miete, um meinen Objektwert zu schützen? Oder bleibe ich sozial und lasse die Miete da, wo sie ist? Und das ist genau der Punkt, den ein Mieterwechsel, wie ich finde, die emotionale Hürde da rausnimmt.
These 9: Kapitalanleger kehren zurück in den Markt
Letzte These. Kapitalanleger kommen zurück in den Markt. Nein. Ja. Doch, deutlich. Deutlich.
Wir haben ohnehin die falschen Objekte betreut. Ja, die falschen für die Kapitalanleger. Da bin ich aber gar nicht böse, Sebastian. Mein persönliches Empfinden ist, wenn einer dabei war, ist er entweder gleich wieder gegangen, weil es die falsche Wohnung oder das falsche Angebot für ihn war. Aber ich habe das nicht so im Gefühl, dass jetzt die Rendite-Sprünge in München auf einmal so sexy sind. Nein, die sind nicht sexy, aber es werden die neuen Renditen mehr akzeptiert.
Uns wird trotzdem wieder unter Münchner Aspekten gekauft, dass ich nicht wegen der Rendite kaufe, sondern wegen der Wertsteigerung. Wir hatten ja zwei Jahre lang null Kapitalanleger gefühlt. Okay, dann sind wir aber noch auf dem niedrigen Niveau. Ja, natürlich. Das ist nicht mehr wie früher. Ihr hattet auch Kapitalanleger, aber das waren halt die Kunden, die gemeint haben, sie kaufen eine Immobilie zur Kapitalanlage und zahlen bar, was ja aus steuerlicher Sicht, wenn man dann…
Schwachsinn ist. Naja, wenn man zu versteuerndes Einkommen hat, wo man die Mieten draufrechnen muss und abschreiben kann, dann macht es mehr Sinn, sie zu finanzieren. Die gab es schon, aber das spürt man eben nicht als den Kapitalanleger, weil der trifft ja eh schon die unrationalere Kaufentscheidung für die Kapitalanlage. Und ich kann schon sagen, wir haben 80 Prozent Eigennutzerquote in etwa von den Finanzierungen, die wir machen. Und bei uns ist der Kapitalanlegeranteil spürbar nach oben gegangen. Aber natürlich auch hier wieder vielleicht, ihr habt um die 40 Transaktionen dieses Jahr.
Wie viele dieser Immobilien waren denn klassische Kapitalanlegerobjekte und wie viele sind Eigennutzerobjekte? Deswegen spüre ich es auch so. Deswegen sagst du klar nein, obwohl, wenn du kleinere Einheiten unter 30 Quadratmeter veräußern würdest und dafür einen Neubauvertrieb hättest, so wie ihr ihn ja habt in Großhadern für große Einheiten, das sind halt einfach Eigennutzerobjekte und da spürt man sie natürlich nicht. Und es gibt ja auch immer noch so die Mischform, die wir jetzt gar nicht so spüren. Es gibt ja auch Leute, die kaufen eine vermietete Wohnung, die sie jetzt mal noch ein paar Jahre vermietet lassen und dann gehen die Kinder rein oder man selber. Also es ist ja keine harte Grenze, aber in der Tendenz bin ich bei dir, Dirk.
Also sie sind zurückgekehrt, einigen wir uns da drauf, aber du spürst sie noch mehr. Wir haben aufgrund unserer Immobilien Charaktere, die wir gehabt haben, es nicht so sehr gespürt, aber es ist noch lange nicht auf altem Niveau. Nein, nein, also das glaube ich auch.
Warum belastbare Thesen für 2026 so schwer sind
Habt ihr Thesen für 2026? Klar. Hau raus. Mehr Kapitalanleger. Da kommt es ja auch bei dir an. Genau, da kommt es auch bei mir an.
Genau, also Thesen, du kannst ja von vorne wieder anfangen. Du machst es ja gerne mit Struktur, Sebastian. Struktur, ich bin nicht vorbereitet. Wir gehen jetzt einfach mal so, ich glaube, das Thema Bauen können wir auslassen. Das wird jetzt keine Überraschung sein, wenn wir sagen, dass auch nächstes Jahr zu wenig gebaut wird. Aber stell doch mal Thesen auf.
Was wäre denn so eine These für nächstes Jahr? Was haben wir denn dieses Jahr als Thema, was nächstes Jahr sich ändern könnte? Das Schwierige ist ja, viele Kunden fragen uns ja nach Thesen. Gerade habe ich vor ein paar Tagen wieder mit einem telefoniert, der in einem guten Jahr seine Wohnung verkaufen möchte. Da hat mich auch gefragt, wo stehen wir denn da preislich? Geht es nach oben?
Und meine Antwort, und deswegen tue ich mich dieses Jahr mit Thesen extrem schwer, wir können welche aufstellen und überprüfen, aber der Markt war gefühlt noch nie so sensibel, nachrichtensensibel, zinssensibel, wie er heute ist. Und man gewöhnt sich zwar einerseits an das Zinsniveau, aber jede Unsicherheit in den Nachrichten, Ob jetzt geopolitisch, finanziell, Wirtschaft, Immobilien- oder Aktienmarkt, das hängt natürlich alles irgendwo auch zusammen. Aber ein Effekt in einem Teilbereich kann erst mal wieder für mehrere Wochen den Immobilienmarkt deutlich runterfahren. Oder auch beleben. Oder auch beleben, genau. Also das heißt, eine gute Nachricht kann auch Schwung reinbringen.
Und ich glaube, so wie wir hier sitzen, wir drei, haben wir überhaupt keine Chance, irgendwie vorherzusehen, wie sich die Welt in den nächsten Monaten entwickelt. Wir könnten nur eine Prosa jetzt aufstellen, wie alle anderen, und sagen, Entschuldigung an alle anderen, um jetzt den Verkäufern ein besseres Gefühl zu geben, sage ich jetzt in der Richtung etwas. Um den Käufern ein besseres Gefühl zu geben, sage ich in der anderen Richtung etwas. Das wäre aber jetzt nicht der Klartext, den ihr von uns gewohnt seid. Deswegen halten wir uns schon zurück. Ja, aber eine Sache kann ich an Klartext machen.
Das ist auch das, was ich meinen Kunden sage. Im Moment ist der Immobilienmarkt sehr ausgeglichen zwischen Käufern und Verkäufern in unserer Wahrnehmung. Es wird gekauft, es wird verkauft, es wird verhandelt, aber nicht zu krass, wenn der Angebotspreis soweit von vornherein in den Markt passt. Ich selber habe dieses Jahr drei Immobilien gekauft und drei verkauft und das würde ich beides nicht tun, wenn ich daran glauben würde, dass es nächstes Jahr entweder für mich als Käufer oder für mich als Verkäufer besser wäre. Das ist ja mal ein Wort. Und deswegen, man weiß nicht, was passiert.
Wer heute eine Absicht hat, zu kaufen oder zu verkaufen, kann das aus meiner Sicht guten Gewissens tun. Das hängt ja oft auch vom Einkaufspreis ab. Wenn ich ein Objekt 20 Jahre im Bestand habe, habe ich natürlich eine andere Gewinnspanne, über die ich sprechen kann, wenn es jetzt ein Münchner Objekt ist, gegenüber von vielleicht vor fünf Jahren gekauft und fünf Jahre selber drin gewohnt. Wenn ich auf steuerliche Faktoren keine Rücksicht nehmen muss und so weiter. Das heißt also, ich glaube, es bleibt auch hier wieder, wie bei jeder Baufinanzierungskonstellation, auch so, dass jede Immobilienkonstellation und jedes Objekt eine individuelle Einschätzung braucht. Und da seid ihr auf jeden Fall die richtigen Leute.
Ich sage immer, ich kaufe kein Objekt ein, ohne mit dem Sebastian nochmal darüber gesprochen zu haben, weil der deutlich zahlenlastiger ist und ohne mit dem Markt darüber gesprochen zu haben, weil der eben die Emotionen mehr abgreift und sagt, ja, okay, ich habe selber gerade in der und der Lage vielleicht was angeboten. Wie war die Nachfrage? Wie haben Käufer sozusagen auf sein Angebot reagiert? Und ich finde, das ist eine große Stärke, die ihr als Partnerschaft zusammen mitbringt und auch in Verbindung mit unserer Kooperation immer wieder reinspringt, dass man sagen kann, man spielt sich den Ball mal zu und berechnet die Zahlen und holt aber eben auch die Emotionen mit ins Boot. Ich glaube, das ist… Ja, das hast du gut gesagt und das bestätigt ja auch hier die enge Zusammenarbeit und den Erfolg, den wir haben.
Und Sebastian, ich gebe dir völlig recht zu dem, was du gesagt hast. Und umso mehr behaupte ich jetzt mal, das ist jetzt keine Eigenwerbung, aber es ist tatsächlich so, dass nur noch der gute Makler, der gute Finanzierer auch die besten Ergebnisse erzielen. Und wir sind marktbeeinflussend, sage ich jetzt mal. Also der Immobilienmakler ist marktbeeinflussend, was den Verkaufspreis und Geschwindigkeit betrifft. Aber nur in einem, jetzt bevor da wieder falsche Erwartungen entstehen, in einem gewissen Maße können wir das Ergebnis beeinflussen. Es ist ein Faktor, der aber da ist, der ist die Größe, über die lässt sich streiten.
Weil wir haben ja nicht den Gegenbeweis, weil wir nicht die gleiche Wohnung zweimal verkaufen können. Einmal mit Markler schlecht und einmal mit uns. Und einmal keine Objektunterlagen verfügbar, weil ich habe ja gerade erst angefangen. Wenn jemand anfragt, dann besorge ich ein Grundbuch. Aber wir können trotzdem nicht zaubern. Das stimmt.
Aber ich finde, Knie durchdrücken, Klartext reden, richtige Bewertung machen, kreativ sein im Marketing und mit Käufern arbeiten. Und das geht bis aufs Zahnfleisch. Also das ist das, was es heute braucht. Durchhaltevermögen, Geduld und wirklich ein Verkäufer sein. Durch und durch, dann erzielst du die besten Ergebnisse am Markt und dann, ich sage mal, machen wir vielleicht mal die Ausnahme, nach der man jetzt nicht gehen kann, aber letztendlich, der Verkäufer hat einen Grund, warum er verkauft, dann sollte er sich den besten Markter suchen und der Käufer hat einen Grund, warum er kaufen will, dann sollte er sich mit einer Baufinanzierung gut beraten lassen und auch, sagen wir mal, sich gut vorab informieren, wo liegt denn jetzt tatsächlich der Marktpreis für diese Immobilie, Weil wenn ich in die Portale reingehe, sehe ich alles, nur nicht den aktuellen richtigen Marktpreis, behaupte ich mal. Danach kann ich nicht gehen.
Lass uns mal so zusammenfassen. Wir können nicht den Markt beeinflussen, wir können aber einzelne Ergebnisse innerhalb des gegebenen Marktes positiv beeinflussen. Genau dafür bist du da, Sebastian, weil du das immer so schön zusammenfasst. Vielen Dank. In diesem Sinne, Dirk, wir sagen erneut Dankeschön fürs Kommen. Sehr gerne.
Schön, dass du in dieser Folge uns wieder einiges erzählt hast. Die Thesen waren interessant. Viel fürs nächste Jahr haben wir nicht aufgestellt, Sebastian. Aber es ist eh eine riesen Glaskugel, was Vorhersagen betrifft. Ihr könnt nur eins mitnehmen. Wenn jemand vor euch steht und sagt, es wird nächstes Jahr zu diesen Themen, die wir heute gesprochen haben, genau so und so ablaufen, dann solltet ihr euch fragen, oder das solltet ihr euch nicht fragen, aber das sollte vorsichtig sein, weil wer Thesen aufstellt für das nächste Jahr und behauptet, die Zinsen gehen nach oben, nach unten, der Kaufpreis geht in die und die Richtung.
Ich weiß nicht, ob man dem dann wirklich glauben kann. Also Vorsicht ist angesagt und Geduld. So sieht es aus. Also in diesem Sinne, auf ein erfolgreiches 2026. Jawohl. Mit guten und fairen Geschäften auf allen Seiten.
Das ist immer wichtig, finde ich. Genau, Gesundheit vor allem und dass man fair miteinander umgeht. So sieht es aus. Na dann, guten Rutsch und wir hören uns im Januar mit der nächsten Folge. Bis bald. Tschüss.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
