LEHMANN HUEBER Talk, Folge #131
Fast fünf Jahre nach der letzten Folge zum Thema erklären Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien die Chancen und Risiken des Erwerbs einer Immobilie im Erbbaurecht.
Was ist ein Erbbaurecht überhaupt?
Beim Erbbaurecht werden Gebäude und Grundstück rechtlich voneinander getrennt: Das Grundstück gehört weiterhin jemand anderem – etwa der Kirche, einer Stadt, einer Stiftung oder einer Privatperson – für die gesamte Vertragslaufzeit (klassisch 99 Jahre, bei kirchlichen Grundstücken oft 75 Jahre). Käufer erwerben nur das Gebäude bzw. die Wohnung und zahlen für die Grundstücksnutzung einen sogenannten Erbbauzins. Rechtlich steht man dabei einem klassischen Eigentümer gleich: Man darf die Immobilie verkaufen, vermieten, vererben oder belasten – es ist quasi eine Zwischenform zwischen Miete und Volleigentum.
Welche Chancen und Risiken gibt es im Einzelfall?
Chancen: Zugang zu attraktiven Filet-Lagen, spürbar geringerer Kaufpreis und Eigenkapitalbedarf, gute Wiederverkaufbarkeit bei korrekter Kalkulation, steuerliche Absetzbarkeit des Erbbauzinses bei Vermietung, und trotz fehlendem Grundstücksanteil ist auch beim Erbbaurecht selbst eine Wertsteigerung möglich. Risiken: Nicht jede Bank finanziert Erbbaurecht-Immobilien, die Beleihungsgrenze hängt stark vom jeweiligen Grundstückseigentümer ab, der Erbbauzins wird regelmäßig (meist alle drei bis fünf Jahre) angepasst, und ohne Vertragsverlängerung gibt es am Laufzeitende meist nur eine Entschädigung von rund zwei Dritteln des Gebäudezeitwerts – verbunden mit Auszug.
Welche Relevanz haben Erbbaurechte im aktuellen Zinsumfeld?
2021 war Erbbaurecht vor allem deshalb gefragt, weil es am angespannten Immobilienmarkt kaum Alternativen gab. Heute liegt der Vorteil eher im Finanziellen: Während der gesamten Vertragslaufzeit bleibt der Erbbauzins unabhängig vom Kapitalmarktzins – er wird nur an die Inflation angepasst. Da der Kapitalmarktzins seit 2021 von rund 1 auf 4 Prozent gestiegen ist, wäre eine klassische Grundstücksfinanzierung über die Bank heute deutlich teurer, während der Erbbauzins real kaum gestiegen ist. Dadurch wird das Erbbaurecht finanziell wieder attraktiver.
Wie ist ein Erbbaurecht finanzierbar?
Grundsätzlich ist eine Erbbaurecht-Immobilie finanzierbar, allerdings nicht bei jeder Bank. Entscheidend ist, dass die Darlehenslaufzeit zur Restlaufzeit des Erbbaurechts passt: Das Darlehen muss in der Regel spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt sein, was je nach Restlaufzeit eine höhere Tilgung oder mehr Eigenkapital erfordert. Zentral ist zudem die sogenannte Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers – ohne sie ist eine Bankfinanzierung praktisch ausgeschlossen. Bei institutionellen Erbbaurechtsgebern wie der Kirche ist dieser Prozess erfahrungsgemäß unkompliziert, bei privaten Grundstückseigentümern kann es schwieriger werden.
Für wen ist ein Erbbaurecht geeignet – und für wen eher nicht?
Entscheidend ist, dass der eigene Planungshorizont zur Restlaufzeit des Erbbaurechts passt – wer 40 Jahre an einem Ort wohnen möchte, aber nur noch 20 Jahre Restlaufzeit vorfindet, sollte eher Abstand nehmen. Wer dagegen offen für das Modell ist und keinen mehrgenerationenübergreifenden Vermögensaufbau plant, findet im Erbbaurecht eine attraktive Option. Das gilt sowohl für Selbstnutzer, die vor allem auf Lage und Wohnqualität achten, als auch für Kapitalanleger, die Rendite und Cashflow über einen klar kalkulierbaren Zeitraum erzielen wollen.
Transkript zur Folge
Warum das Thema Erbbaurecht heute wieder relevant ist
Also Erbbaurecht ist auf jeden Fall kein zweitklassiges Eigentum, sondern eine echt, echt attraktive Alternative für denjenigen, für den es passt. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Hallo und Servus beim LEHMANN HUEBER Talk. Sebastian und ich sind wieder an den Mics. Servus Sebastian. Servus Marc. Und servus da draußen.
Heute haben wir euch ein wirklich schönes Thema mitgebracht, nämlich es geht um das große Thema Erbbaurecht, auch das große unbekannte Thema Erbbaurecht. Ein unterschätztes Modell, so heißt unsere Folge heute. Und warum das Ganze unterschätzt ist, werden Sebastian und ich heute mal ein bisschen erwähnen und erklären. Die Kenner und Fans von uns wissen, dass es eine ähnliche Folge schon mal gab im Jahre 2021, Sebastian, nämlich Folge 17. Und das war zu einer Zeit, Sebastian, wo unser Podcast am Start war und wir aber auch schon das Thema Erbbaurecht natürlich hatten, weil es ist ja kein Thema, was ganz neu ist, aber was oftmals unterschätzt wird. Genau und vor allem haben sich auch das Marktumfeld hat sich seit 2021 deutlich gedreht und damit auch die Relevanz von Erbbaurechten, aber dazu kommen wir später nochmal drauf, weil das natürlich im Zuge des Zinsumfeldes plötzlich jetzt noch interessanter geworden ist, als es damals bei 0,8% Finanzierungszins war. Wir werden nachher mal, wenn es um die Zahlen geht, ist Sebastian natürlich der Spezialist, werden wir nachher mal schauen, was hat sich denn verändert in den letzten Jahren und warum ist es denn heute noch attraktiver, als es vielleicht damals schon war.
Vor allem in einem Markt, wie er heute tickt, oder man kann auch sagen, vor allem in einem Markt in einer Großstadt wie München, wo wir natürlich mangelnden Wohnraum haben, hohe Preise haben und wo wir aber jetzt Alternativen haben wie das Erbbaurecht. Und diese Alternative wollen wir euch einfach mal ein bisschen näher bringen, damit a, das Verständnis dafür geweckt wird und die Chance erkannt wird, dass das nicht für alle, aber doch für mehr als wir eigentlich glauben, Sebastian, eine interessante Alternative sein kann im Kauf. Genau und das ist einerseits natürlich jetzt schon der Auslöser der Marke, hat das glaube ich eh gleich schon gesagt, dass wir jetzt gerade zwei bis drei Erbbaurechtsimmobilien im Verkauf beziehungsweise im Vorlauf haben, so kamen wir jetzt nochmal auf das Thema. Ich will aber nur schon mal ganz bewusst sagen, wir machen die Folge jetzt nicht, um den Abverkauf dieser Immobilien extrem zusätzlich zu pushen oder irgendwie hinzuargumentieren, sondern einfach, weil sich die Situation geändert hat gegenüber der letzten Folge. Wir haben jetzt seitdem weit über 100 Folgen in fünf Jahren gemacht und es war einfach mal wieder Zeit, das Ganze auf den aktuellen Stand zu holen. Und wenn jetzt jemand, der sich für den Kauf einer dieser Wohnungen interessiert, diese Folge auch hört, dann soll es uns nur recht sein. Genau, unser Podcast begleitet ja öfter mal Verkäufe oder auch Themen, die man sonst so auf dem Tisch liegen hat, Richtung Immobilie.
Und deswegen sehen wir unseren Podcast ja immer so als attraktiven Begleiter zu gewissen Themen.
Hartnäckige Mythen rund ums Erbbaurecht
Ja, Erbbaurecht, ihr habt vielleicht euch schon mal, also ich fange mal so an, Sebastian, es gibt ja Mythen um das Erbbaurecht, ich sage jetzt mal hartnäckige Aussagen und Meinungen zu dem Thema, nach dem Motto, ja da gehört mir ja das Grundstück nicht und nur die Wohnung und nachher kriege ich nichts, wenn ich es verkaufe, weil ich ja dann quasi das, was einen hohen Wert hat, nämlich das Grundstück München, dann leer ausgehe, wenn dieser Erbbaurechtsvertrag ausläuft. Und außerdem gab es noch den Mythos, dann steigt ja der Erbpachtzins und der steigt dann in solche Höhen, dass ich mir später die Wohnung nicht leisten kann und deswegen fange ich gar nicht an, mich damit zu beschäftigen, sondern schaue lieber nach einer 30% teureren Wohnung, wo das Grundstück mit dabei ist, wenn es überhaupt noch in dieser Größenordnung ist. Deswegen, wir wollen diese Mythen heute mal ein bisschen aufklären, aber vielleicht habt ihr das auch schon das ein oder andere Mal gesehen. Da habt ihr gedacht, Mensch, cooles Angebot, klicke ich drauf, Baujahr 90er Jahre, also relativ frisch. Und dann stand, wie es manchmal gerne gemacht wird beim Makler, in der letzten Zeile unter Hinweis, diese Immobilie wird im Erbbaurecht verkauft. Was heißt das genau, Sebastian? Fangen wir damit schon mal an.
Also das Lustige ist ja, man erkennt ja allein schon in der Formulierung, wie Makler das Thema beschreiben davon, ob sie wirklich verstanden haben, worum es geht. Also lustig finde ich immer drei Zimmerwohnungen mit Erbbaurecht. Also mit ist hier schmarrn, aber gut, das nur am Rande. Da ist die Formulierung anders eigentlich fachlich richtiger. Aber jetzt zurück zu den Mythen. Ein paar Sachen, die du angeführt hast, Marc, sind ja jetzt nicht ausschließlich Mythen, sondern tatsächlich auch Wahrheiten gewesen. Ja, das Grundstück gehört einem nicht.
Aber die Interpretation des Ganzen, warum das denn deswegen automatisch gleich nichts für mich ist, das ist natürlich sehr oft von Unwissen oder Halbwissen geprägt, weil man sollte dieses Konzept nicht pauschal verurteilen. Es kommt immer darauf an, in welcher Lebenssituation man ist und wie man das Ganze nutzen will, wie der Vertrag vor allem gestaltet ist, wie die Kosten gestaltet sind, wie die Finanzierbarkeit gestaltet ist. Und das sind eben Punkte, auf die wir jetzt heute mal eingehen. Warum ist das Thema jetzt gerade heute relevant wieder? Es ist in München grundsätzlich immer relevant, weil immer ein signifikanter Anteil der inserierten Wohnungen und auch teilweise Häuser mit dem Erbbaurecht verknüpft sind. Und deswegen sollte man immer sich einmal damit beschäftigen. Aber gut, in München immer ein Thema, hohe Preise, knapper Boden, Zugang und Verfügbarkeit von bestimmten Immobilientypen in bestimmten Lagen.
Da stolpert man automatisch über Immobilien im Erbbaurecht. Und warum habe ich vorhin gesagt, dass sich das von der Relevanz her verschoben hat? 2021 waren wir noch in der Niedrigzinsphase mit immens hoher Nachfrage und überschaubarem Angebot. Damals waren Erbbaurechtsimmobilien vor allem deswegen auch nachgefragt von einigen Leuten, weil es einfach keine Alternativen auf dem Markt gab. Und diese Erbbaurechtsimmobile, wenn sie von Lage und Größe gepasst hat, trotz Erbbaurechts, sage ich jetzt mal ein bisschen bösartig, trotzdem in Betracht gezogen und auch gekauft wurde. Das hat sich jetzt heute ein bisschen verändert. Es gibt deutlich mehr Immobilien auf dem Markt, drei bis viermal so viele Wohnungen in München, mehr als 2021.
Heute ist die Relevanz von Erbbaurechten eher wieder auf finanzieller Ebene und dazu kommen wir im Laufe dieser Folge. Sebastian, vielleicht jetzt nochmal für diejenigen, die das Thema Erbbaurecht tatsächlich jetzt mal vergleichen wollen mit Standardbestandimmobilien oder Neubau. Welche Unterlagen sollte ich mir denn vom Makler auf jeden Fall schicken lassen, damit ich, wie du ja gesagt hast, es ist wichtig, auf die richtige Stelle zu gucken, damit ich es überhaupt einschätzen kann. Ist es jetzt ein Erbbaurecht mit einem guten Vertrag, mit einem guten Erbbaurechtsgeber, mit guten Konditionen dahinter? Auch der Erbbauzins variiert ja, also da gibt es ja von gut bis böse alles. Hängt immer wieder ab vom Erbbaurechtsgeber, aber von seiner Kalkulation. Was sind denn die Unterlagen, die ich anfragen soll?
Gehen wir jetzt mal von aus, der Makler hat es nicht automatisch in seinem Körbchen schon vorher drin, sondern worauf soll ich achten, wenn ich sage, jetzt schaue ich mir das einmal genau an.
Was ist ein Erbbaurecht überhaupt?
Ich würde jetzt erstmal die Zuhörer und Zuhörerinnen, die im Februar 2021 noch keine Stammhörer waren und sich auch sonst mit dem Thema noch nicht näher beschäftigt haben, nochmal kurz abholen. Was ist ein Erbbaurecht überhaupt? Also Erbpacht ist so der landläufige Begriff, Erbbaurecht ist der Fachbegriff. Normalerweise, wenn ich eine klassische Immobilie im Volleigentum kaufe, kaufe ich immer einen, entweder das Grundstück oder einen Anteil am Grundstück und damit verbunden das Recht zur Nutzung der darauf stehenden Immobilie. Das ist mal so der klassische Eigentumserwerb. Beim Erbbaurecht wird jetzt Gebäude und Grundstück voneinander getrennt. Das heißt, das Grundstück gehört jemand anderem und gehört auch, wenn ihr gekauft habt, weiterhin jemand anderem.
Das kann die Kirche sein, das kann die Stadt, der Freistaat, Gemeinde, Stiftungen, Privatpersonen, Unternehmen. Also grundsätzlich kann fast jede Einheit mal ein Erbbaurecht begründen. Und das gehört denen auch während der gesamten Laufzeit. Das heißt, Erbbaurechtsverträge werden für eine bestimmte Laufzeit geschlossen. Klassisch sind die 99 Jahre, die Kirche macht gerne mal 75 Jahre, andere auch mindestens 60 Jahre. Was Kürzeres habe ich eigentlich noch nicht erlebt. Und in dieser Zeit sind eben Gebäude und Boden voneinander getrennt.
Man erwirbt das Gebäude, sprich das Haus oder die Wohnung in dem Haus, was auf diesem Grundstück steht und zahlt für die Nutzung des Grundstücks, was man nicht mitkauft, eben diesen monatlichen, quartalsweisen oder jährlichen Erbbauzins. Das ist mal die grundsätzliche Struktur. Ich setze das gleich auch nochmal ins Verhältnis so zum Thema, was ist da jetzt so der Unterschied Richtung Miete. Das ist so eine Zwischenform, würde ich jetzt mal sagen. Das ist juristisch nicht ganz sauber erklärt, aber fürs Verständnis hilft das. Erstmal ganz wichtig, man kauft zwar kein Grundstück, aber ein grundstücksgleiches Recht. Man darf also dieses Erbbaurecht, sprich die Immobilie, jederzeit verkaufen, vermieten, vererben, belasten mit Grundschulden, mit Niesbrauch etc.
Also rechtlich gestellt ist es wie eine klassische Immobilie im Volleigentum. Warum sage ich jetzt, ist so der Mittelweg zwischen Miete und Eigentum? Man fühlt sich als Käufer wie ein Eigentümer, man hat Gestaltungsfreiheit, man kann renovieren und umbauen in gewissem Rahmen. Für ganz große wilde Sachen braucht man die Zustimmung des Grundstückseigentümers, aber in den seltensten Fällen, glaube ich, treibt man es so weit, schon gar nicht bei Wohnungen. Man kann es modernisieren und man hat eben auch ein höheres Sicherheitsgefühl rechtlicher Art. Man ist keinem Eigenbedarfsrisiko ausgesetzt, man hat keine Kündigungsfristen etc., sondern man hat wirklich Planbarkeit für die Restlaufzeit des Erbbaurechts oder so lange, wie man es eben selber behalten möchte, bis man es weitergibt. Was ist jetzt eher so die Tendenz zur Miete?
Also ja, man baut unter gewissen Voraussetzungen schon Vermögen auf, aber jetzt nicht über zwei, drei Generationen. Da kommen wir auch nachher nochmal drauf, wenn ich sage, für wen ist jetzt so ein Erbbaurecht überhaupt geeignet? Was sind die Voraussetzungen, dass man sich damit beschäftigen sollte und wann nicht? Da geht halt so ein bisschen das Thema, ich partizipiere an Bodenwertsteigerungen direkt, ein bisschen außen vor. Indirekt tut man es natürlich schon. Also wir haben Erbbaurechte vor zehn Jahren verkauft, die wir jetzt wieder im Verkauf haben. Und in diesen zehn Jahren hat sich das Erbbaurecht im Wert auch um, ich lasse mich lügen, 20 Prozent glaube ich sogar positiv entwickelt.
Also sogar teilweise noch ein bisschen mehr als jetzt die klassischen Immobilien in dieser Zeit. Also auch da hat es ein bisschen seine eigenen Bewertungsgesetze. Man kann da aber auch absolut davon profitieren. Du bist ja Sebastian de Koryphée, sage ich immer in diesem Bereich Erbbaurecht und das Bewertungsthema ist umfassend und muss man auch richtig machen, damit man eine vernünftige Zahl rausbekommt. Man kann es nicht eins zu eins bewerten wie eine Immobilie ohne Erbbaurecht und die Faktoren, die da zu zählen und die zu beachten sind, die stecken natürlich in der Laufzeit, die stecken natürlich im Erbpachtzins, aber auch an der Lage, ganz klassisch und der Laufzeit. Denn du hast ja, ich sage jetzt mal, mit Erbbaurecht in München, haben wir jetzt noch keins gehabt, wo wir gesagt haben, das hat sich ins Negative entwickelt. Aber es hängt halt aber auch zusammen mit dem Alter des Gebäudes und der Modernisierungsmaßnahmen.
Und wir beide sind noch zu jung und das Erbbaurecht ja auch, als dass wir schon mal eins hatten, wo die 99 Jahre ausgelaufen waren. Also wir waren noch nicht direkt daran beteiligt. Es gibt in Mosach-Hartmannshofen eine Siedlung, wo Erbbaurechte der Stadt München rund um 1900 begründet waren und die wurden rund um 2000 dann entweder verlängert oder aufgelöst. Zu den Exit-Szenarien kommen wir auch später noch, aber sonst ist es genau richtig, was du sagst, weil die Frage stellen uns die Kunden auch, wie reagiert denn der Markt darauf, was ist denn da so üblich? Naja, da sage ich auch immer genau das, was du sagst. Dafür ist das Konzept noch zu jung. Also die große Welle der Erbbaurechtsneubestellungen war so in der Nachkriegszeit, also sagen wir jetzt mal allgemein 50er, 60er Jahre.
Und wenn die dann auf 75 oder 99 Jahre begründet waren, dann laufen die jetzt halt erst mittelfristig aus. Und deswegen hat man da noch nicht die Erfahrungswerte. Wir kommen ja gleich zu den Vorteilen in der Praxis, Sebastian, aber eins kann ich schon mal behaupten und zwar aus der Expertise, die wir haben aus den letzten Jahren. Es sind jetzt schon ein paar Jahre zusammengekommen, wo wir uns mit Erbbaurecht beschäftigen. Ich kann mich erinnern, als es losging damals vor 15 Jahren. Also was auf jeden Fall der Fall ist, wenn du einen Makler hast, der sich damit auskennst, hast du einen perfekten und guten Verkauf. Das heißt also, wenn es richtig kalkuliert ist, gibt es keine Gefahr und das ist gleich mal einer der Vorteile, diese Wohnung mit Erbpachter auch wieder zu veräußern, dafür auch genügend Nachfrage zu bekommen.
Und natürlich muss man den Leuten hier und da noch was erklären, aber dafür ist ja dann der gute Marktleiter. Und wir haben bis jetzt auch diese Erbbaurechtswohnungen, die wir hatten und Immobilien immer wieder sehr gut verkaufen können. Und da gab es nicht nur einen, der es am Schluss haben wollte, sondern das war dann auch immer eine gute Auswahl an Käufern da, weil ja, ich sage jetzt mal, viele sich mit diesem Thema mehr und mehr beschäftigen. Also die Nachfrage nach diesen Erbbaurechtsimmobilien ist nicht bei Null, sondern sie ist gut. Genau und das hat eben auch Gründe, warum sich Käufer teilweise auch bewusst dafür entscheiden, wenn es halt wirklich ums Thema Verfügbarkeit geht. Das war jetzt das eine, was ich eben schon gesagt habe. Kaufpreis ist geringer als bei Immobilien im Volleigentum, man braucht weniger Eigenkapital.
Das stimmt, Eigenkapitalbedarf ist geringer aufgrund des Kaufpreisvolumens. Aber, Klammer auf, nicht jede Bank finanziert den Erbbaurecht. Dazu werden wir dann gleich kommen. Da haben wir Gott sei Dank die Schützenhilfe von baufi-kompass.de, die unsere Kunden natürlich zu den Banken leiten, die das Erbbaurecht finanzieren. Und andererseits, Sebastian, auch eine kleine Sache, die man eben vorher nachschauen muss, ist, wie hoch ist die Beleihungsgrenze der Immobilie? Der Erbpachtgeber hat höchst unterschiedliche, ich nenne es mal Vorstellungen, die er dann in den Vertrag geschrieben hat, wie dann das Thema Beleihungsgrenze zu sehen ist. Also das kann bis in die Spitze getrieben bei, ich glaube in Hamburg war es, wo man fast einen Barzahler hätte suchen müssen, weil der Erbbaurechtsgeber ja die Möglichkeit hat, auch diesen Beleihungswert, also den Wert, den du quasi beleihen darfst von dieser Immobilie, so gering gehalten hat, dass du sehr viel Eigenkapital mitbringen musstest.
Aber das ist etwas, Sebastian, das ist wertrelevant beim Verkauf, das ist ein wichtiger Punkt, weil die Zielgruppe wird halt dann deutlich kleiner, wenn du fast schon nur Barzahler suchen musst für eine Immobilie. Deswegen lieben wir eigentlich Erbbaurecht von der Kirche, weil die sind entspannt. Total, genau. Also auf die Unterschiede zwischen den unterschiedlichen Qualitäten an Grundstückseigentümern kommen wir später auch noch. Aber das ist genauso das, was das Thema Eigenkapitalbedarf ein bisschen einschränkt. Wobei ich heutzutage sagen muss, wir erleben es ja eigentlich kaum noch, dass jemand mit 10 oder 20 Prozent Eigenkapital in München eine Immobilie kauft. Die meisten haben deutlich mehr und damit liegt man auch schon über den Grenzen.
Also das mit eigentlich nur Barzahler ist so eine absolute private Grundstückseigentümerausnahme. Alle, die da etwas ordentliche Strukturen dahinter haben, akzeptieren mal mindestens 70 Prozent Beleihung auf den Verkehrswert oder auf den Kaufpreis. Und das hat heutzutage eigentlich fast jeder, sodass der niedrigere absolute Kaufpreis da schon eher wieder als Plus zu sehen ist.
Vorteile eines Erbbaurechts in der Praxis
Ich benenne jetzt nochmal ein paar Vorteile, die das Erbbaurecht oder eine Immobilie im Erbbaurecht attraktiv machen kann. Zum einen hat man natürlich auch den Zugang zu attraktiven Lagen in München oder in anderen Großstädten. Also gerne wird auch mal das Grundstück der Kirche und Leute, da liegen manche Grundstücke wirklich in Filetlagen, tatsächlich dann auch im Erbbaurecht gebaut. Schönes Beispiel in München, im Leel vor einigen Jahren ist was wirklich Tolles entstanden. Da haben alle mit der Zunge geschnalzt. Dann haben wir noch den Vorteil, dass zu einer Lebendung… Vielleicht noch kurz zu diesem Projekt im Lel.
Da habe ich die Zahlen nämlich noch im Kopf. Das muss so vor ungefähr 15 Jahren gewesen sein oder 20 maximal. Ja, und da waren der Kaufpreis war… Genau, der Kaufpreis war bei 4000 Euro pro Quadratmeter. Das war damals schon ungefähr ein Drittel von dem, was es in dieser Top-Lage gekostet hätte. Der Erbbauzins war, glaube ich, mit 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche relativ hoch. Heute würde man das auch schon wieder deutlich entspannter sehen. Und für damals war das sehr viel.
Aber ja, es hat halt wirklich Menschen dazu gebracht, sich diese Immobilie überhaupt erst leisten zu können in dieser Lage. Wie heißt die Straße nochmal? Ich glaube, das ist in der südlicheren Oettingenstraße, wenn du da rüberfährst. Da haben wir links drin so ein Neubau. In der Nähe vom ehemaligen Barfly. Kenner werden es wissen. Dafür bin ich zu jung.
Also es ist wirklich so, dass diese Filetlagen wirklich toll bebaut sind. Und dann aber auch, man kann also auch nicht sagen, Sebastian, dass wenn ein Immobilienerbbaurecht ist, dass das ein minderwertiger Bau ist oder dass das irgendwie etwas Gschlampertes ist, was da hingestellt wird, sondern das sind ordentliche Wohnanlagen mit schöner Ausstattung, im Fall Leel sogar luxuriös ausgestattet. dann kann man halt mit dieser Variante wirklich gut arbeiten. Und die Lebenssituationen, die wir alle mal so haben, sind durchaus auch zu beachten, wenn es um Erbbaurecht geht. Denn nehmen wir mal an, man hat nicht mehr lange zu leben, hätte ich gesagt. Nein, man hat einen überschaubaren Wohnhorizont dort noch, weil man das Land verlässt. Oder weil man sagt, okay, in dem Alter habe ich mir sowieso vor, nochmal umzuziehen oder ich gehe ins Heim oder ich will es auch nicht vererben.
Ich erlebe immer wieder, dass die Leute sagen, oh, Restlaufzeit, Herr Lehmann, nur noch 40, 50 Jahre. Das ist eine aussterbende Generation oder sagen wir, der Anteil der Bevölkerung, der so denkt, wird kleiner. Die Gesellschaft heute, die Jüngeren, denen ist die eigene Lebens- und Wohnqualität wichtiger, als ob jetzt den Kindern und den Enkeln was hinterlassen wird. Ich meine, ich sehe es ja bei mir auch. Ich habe ein paar Immobilien, aber die sind einfach dafür da, dass ich mit meiner Frau im Lebensabend uns weiterhin schöne Reisen leisten können. Nicht unbedingt, dass mein Sohn jetzt ein, zwei Millionen oder was da auch am Ende zusammenkommt vielleicht mal erbt als Startkapital. Es wird immer mehr darauf geachtet, dass eigentlich die nächste Generation sich auch selber ihr Leben aufbaut und nicht jetzt im gemachten Nest sitzt.
Und deswegen profitiert davon halt auch wieder das Thema Erbbaurecht, weil man einfach eine größere Auswahl an Immobilien hat, wenn man jetzt nicht diese drei Generationen Langfristigkeit im Kopf hat. Ich sage immer, Sebastian, wir haben ja ganz oft die Situation, dass wir Kunden haben, die haben zu wenig, um sich etwas, das zu leisten, was sie gerne hätten in München, okay? Haben aber zu viel Geld, um es einfach liegen rumliegen zu lassen. Also was machen die? Die suchen zur Miete. Kaufen dann noch nicht mal eine kleine Kapitalanlage, sondern lassen das Geld einfach irgendwo arbeiten, weil sie einfach sagen, ich habe nicht genug. Es haut nicht hin und bevor ich in einen Kompromiss eingehe, hole ich mir halt für 3.000 bis 4.000 Euro zur Miete die Wohnung, die ich gerne hätte, kauf mir halt dann nicht die Immobilie für 1,5 Millionen, die ich mir aber wünsche.
So ein Erbbaurecht kann aber zur Folge haben, dass du einen ganz anderen Kaufpreisniveau hast und einfach mit dem Kapital, was dir zur Verfügung steht, könnte es reichen. Und es ist gerade heute bei diesen hohen Mieten eine schöne Alternative, es einfach mal durchzurechnen, denn steuerlich machen wir heute keine Beratung, aber so viel können wir schon mal sagen. Der Erbbauzins, den du monatlich, quartalsmäßig dann im Jahr zahlst oder im Jahr zahlst, den kannst du auch von der Steuer absetzen. Wenn du vermietest, nicht wenn du selbst nutzt. Wenn du vermietest. Genau und die Kunden, die sich auch ein Volleigentum leisten könnten, denen erkläre ich dann immer, dann profitieren sie doch einfach von gespartem Eigenkapital und gesparter Monatsrate und kaufen dafür noch eine kleine Kapitalanlage nebenher und vererben die, dann haben sie da auch zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen. Ja, also es gibt, was wir damit sagen wollen, es gibt halt mehrere Wege zum Ziel.
Und wenn man sich dann mal ordentlich beraten lässt, dann ist das auf jeden Fall. Sebastian, Bedeutung für Eigennutzer versus Kapitalanleger? Also da darfst du gerne noch ein paar Worte dazu verlieren, was den Vorteil in der Praxis betrifft. Du hast eigentlich einen Punkt schon gesagt, das Steuerliche. Am Ende ist das aber gar kein großer Unterschied, weil wenn der Kaufpreis für Kapitalanlege höher wäre, könnte man einen höheren Anteil an Zinsen steuerlich ansetzen. Also da ist der Erbbauzins, deswegen heißt ja auch bewusst Erbbauzins, einfach auch quasi nur die Ergänzung zum normalen Bankendarlehen Zins steuerlich, aber quasi gleichzusetzen. Und das, was ich damit eben auch meinte, ist jetzt so dieser eigene Planungshorizont.
Also ich schaue ja selber nach Kapitalanlagen und da kommen für mich Erbbaurechte absolut in Betracht. Wenn das Erbbaurecht noch so lange läuft, wie ich vorhabe zu leben und mir daraus eine Rente zu ziehen, was danach passiert, ist weniger wichtig. Und für Selbstnutzer ist es einfach das Thema, wie lange möchte ich dort wohnen, wie lange plane ich meinen Lebensmittelpunkt in diesem Haus, dieser Wohnung, an dieser Adresse, in dieser Lage und wenn die Restlaufzeit dazu passt, ist das gut, dann lebe ich es entweder aus bis zum Ende der Laufzeit oder ich sage, wir haben danach noch irgendwie 20, 25 Jahre übrig rechnerisch, danach kann ich es auch immer noch gut verkaufen. Was ich jetzt auch dazu sage, weil das Thema hatten wir jetzt auch bei einem Haus, das wir letztes Jahr im Erbbaurecht verkauft haben, ein Reihenhaus in Rammersdorf, da war halt die Restlaufzeit, ich glaube so im Bereich von 40 Jahre und die jungen Familien, die sagen, naja, 30 Jahre würde ich da eigentlich schon gern sein und nach 10 Jahren ist es ja dann kaum mehr was wert. Ja, das ist richtig, weil der Kaufpreis, je näher man ans Laufzeitende kommt, desto mehr geht der Kaufpreis oder der Restwert halt Richtung der Entschädigung, die noch zu erwarten ist. Und da würde ich dann auch sagen, entweder man sagt, egal, ich verkaufe es mit zehn Jahren Restnutzungsdauer an jemanden, der nur diesen Zeithorizont hat oder ich behalte es halt die zehn Jahre noch und vermiete es. Das kann man ja auch immer machen.
Also je näher man ans Ende kommt, muss man sich überlegen, ob dann der Verkauf Sinn macht oder die Einnahme der Miete für die Restlaufzeit noch Sinn macht. Sollte dann in den letzten zehn Jahren nämlich vielleicht eine Verlängerung vereinbart werden, dann hat man den Jackpot, weil dann hat man nämlich auf einen Schlag einen Sprung um ein paar hunderttausend Euro.
Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?
Aber vielleicht reden wir tatsächlich jetzt nochmal kurz über das Thema, was passiert denn eigentlich, wenn die Erbbaurechte auslaufen. Also im Wesentlichen gibt es drei Möglichkeiten. Das eine ist Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags, dann aber neu ausgehandelt zu neuen Konditionen, nachdem sich der Erbbauzins immer im Groben mal an den Bodenpreisen orientiert. Das heißt, man schaut auf den Wert des Grundstücks oder des Grundstücksanteils multipliziert mit dem sogenannten Liegenschaftszins. Der marktübliche Erbbauzins ist der marktübliche Erbbauzins, der dann zu bezahlen ist. Je höher die Bodenpreise dann natürlich im Jahr 2070 sind, je nach Zins wird dann natürlich auch der Erbbauzins deutlich höher, als er kurz vorher vorauslaufen war. Aber man hat trotzdem eine neue Planungssicherheit und wieder einen Wert geschaffen, weil man über 60 bis 99 Jahre, wenn so lang verlängert wird, Verlängerungen sind auch manchmal kürzer, dann aber einfach nochmal neuen Wert und neue Planungssicherheit für einen Kaufinteressenten hergestellt hat.
Wenn jetzt, Sebastian, ein Erbbaurecht auslaufen würde, dann hätten wir aufgrund der Bodenpreise ja jetzt durchaus eine ganz interessante Situation für Käufer, oder? Oder für die, die verlängern. Die Frage ist immer die Frage, ins welches Verhältnis du die setzt. Also die Erbbaurechte, die jetzt auslaufen und in den 60er Jahren begründet wurden, wo der Boden 3,50 Mark gekostet hat, sind wir jetzt absolut nicht interessant. Da kommt es dann auch wieder darauf an, wer ist der Grundstückseigentümer? ist es jemand, der eher langfristig und sozial orientiert ist, wie jetzt eben zum Beispiel die Kirche. Die werden sicherlich jetzt nicht den rechnerisch maximalen Erbbauzins aufrufen, sondern die sind sich da ihrer Verantwortung auch noch bewusst.
Wohingegen jetzt ein Privater oder ein Unternehmen oder auch eine Stiftung, je nach Orientierung, die dann natürlich schon da relativ weit rauf gehen. Aber am Ende, je höher der Erbbauzins, desto geringer der Kaufpreis. Das würde jetzt zu weit führen, wie da der rechnerische Zusammenhang ist. Aber von der Tendenz ist das mal das. Genau. Ja, kann man ja auch mal im zweiten Schritt mit dir direkt besprechen. Also wenn jemand ein Angebot auf dem Tisch liegen hat oder selbst in dieser Lage ist, auch mal ein Erbbaurecht entstehen zu lassen.
Du hast auch, glaube ich, mal was begleitet in der Richtung, dass ein Grundstück mal zu einem Erbbaurechtsgrundstück werden sollte oder das Erbbaurecht ins Leben gerufen wurde. War auch mal interessant von der Verkäuferseite oder Eigentümerseite das Ganze zu begleiten. Verlängerungsoption 1, wie gesagt, Fortsetzungsoption Verlängerung Variante 1. Alternative ist, es endet. Dann passiert das, was im Erbbaurechtsvertrag steht. In der Regel, bei älteren Verträgen manchmal nicht, aber in der Regel bekommt man dann eine Entschädigung in Höhe von meistens zwei Drittel des Gebäudezeitwertes. Das heißt, dann kommt ein Gutachter und sagt, dieses Gebäude ist noch so und so viel wert und dann kriegt der, der zu diesem Zeitpunkt noch Erbbaurechtsnehmer, also Hausbesitzer ist, eben eine Entschädigung dafür, dass er ausziehen muss.
Und das ist dann auch wirklich ausziehen. Also das ist dann nicht, ja was ist denn dann, dann gehört es jemand anderes. Nee, dann muss man wirklich raus, weil dann wird es entweder anders genutzt. dann gehört auch das Gebäude wieder dem Grundstückseigentümer. Ende Erbbaurechtsvertrag bedeutet, Gebäude gehört ab diesem Stichtag wieder dem Grundstückseigentümer und dafür gibt es eben eine Entschädigung. Dritte Variante, die ab und zu vorkommt, ist, dass dem Erbbauberechtigten, also Erbbaurechtsnehmer, das Grundstück angeboten wird zum Kauf und dann wird aus dem Erbbaurecht automatisch ein Volleigentum. Das ist dann Verhandlungssache.
Auch wie der Gutachter involviert funktioniert natürlich eigentlich nur, wenn es sich um eine parzellierte Reihenhausanlage oder Doppelaushälftenanlage handelt, weil da ist genau klar, welcher Grundstücksanteil gekauft wird. Sonst müsste nämlich eine komplette erbbau-berechtigte Gemeinschaft, also das Äquivalent zur Eigentümergemeinschaft, gemeinschaftlich entscheiden, wir als Gemeinschaft kaufen jetzt das Grundstück ab und da müssen sich alle einig sein und dann wird nach Miteigentumsanteilen der Bodenwert verteilt. Sehr kompliziert kann ich mir nicht vorstellen, dass das in dem Fall funktioniert. Aber das sind mal so die drei wesentlichen Szenarien, die es da gibt.
Risiken und Stolpersteine
Schauen wir eben auch mal auf Risiken und Stolpersteine. Was gibt es jetzt noch? Wir haben ja viele Sachen schon angeschnitten. Thema Restlaufzeit hat Marc ja schon ganz am Anfang gesagt. Also je länger, desto besser. Erstens für die Planungssicherheit und b für den Wert, denn der Kaufpreis ist höher, wenn man länger Planungssicherheit hat. Es gibt zum Beispiel in der Rabelstraße und Franziskanerstraße hier in Heidhausenau in München eine Anlage, da haben wir auch schon was verkauft.
Vor einigen Jahren gehört der Stiftung einer Brauerei. Also wirklich so ein 70er Jahre Bunker, also Bunker in Anführungszeichen, Blockbunker in die Höhe. Genau. Da endet das Erbbaurecht im Jahr 2050 und zwar vertraglich festgesetzt ohne Entschädigung. Das heißt, man hat jetzt noch eine Planungssicherheit von knapp 25 Jahren und weiß, am Ende gibt es nichts. Man wohnt also quasi den jetzigen Kaufpreis ab. Da kosten dann so kleine Apartments jetzt mal so 80.000 bis 100.000 Euro.
Das ist günstiger, als über den Rest der Zeit Miete zu bezahlen, wenn man Selbstnutzer ist. Oder man kann auch sagen, ich hole mir das jetzt als Kapitalanleger, habe auch da einfach eine Vermietungsrendite draus und dann am Ende ist es halt einfach weg. Dafür muss die Rendite natürlich deutlich höher sein, als wenn es ein klassisches Apartment wäre. Sebastian, ich sage mal in der Lage, das ist ja Nähe Rosenheimer Platz, ich kaufe das jetzt für 100.000 und du weißt, welche Mieten Apartments gerade so bringen, kann das ja trotz Erbbauzins eine richtig attraktive Kapitalanlage sein. Noch extremer fällt mir gerade ein, das war gerade vor zwei Jahren, dass wir das verkauft haben, in der Schleißheimer Straße, relativ weit oben am Lüthpoldpark, auch zwei Hochhäuser, privater Grundstückseigentümer, Restlaufzeit 14 oder 17 Jahre. Stimmt, ja. Haben wir auch verkauft für, ich glaube, 1500 Euro den Quadratmeter an jemanden, der dort eine ältere Verwandte reingesetzt hat, die auf Eigenbedarf gekündigt wurde.
Und damit hat die jetzt erstmal wieder für eine relevante Zeitplanungssicherheit. Also auch solche Sachen gibt es, was man halt nicht unterschätzen darf und um die Seite einfach auch mit zu beleuchten, gerade bei so 70er Jahre Häusern, die dann ohne Entschädigung auslaufen werden, muss man sich halt schon bewusst sein, entweder es wird nun wirklich nur noch das Nötigste hingepflickt. Also da ist tatsächlich, nennen wir es einfach mal so, Gefahr der Ghettoisierung ist schon in solchen Anlagen, weil da ist jetzt keiner mehr drauf aus, jetzt hier das Schick und Schön und neue Aufzüge und hier reparieren, also ja reparieren, dass man noch leben kann. Also Mängel, die frei, ja, aber es wird nichts gemacht, was extra Geld kostet. Relativ einheitlich, dass das am Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, das heißt der Erbbauzins wird vom Grundstückseigentümer in gewissen Abständen, meist so alle drei bis fünf Jahre, mit einem Schreiben angepasst, so wie es halt auch bei einem Index-Mietvertrag der Fall ist. Ertragsende haben wir besprochen, Rolle des Grundstückseigentümers vielleicht noch kurz. Ich hatte schon gesagt, also Kirchen sind so die klassische langfristig sozial ausgerichtete Einheit.
Dann gibt es auch so das andere Gegenteil, haben wir gesagt, Privatpersonen, denen es wirklich um oft, ich will nicht alle über einen Kamm scheren, aber oft auch wirklich so um Ertragsmaximierung geht und wo dann die Enkel dann nicht mehr wollen, dass verlängert wird. Und die dann auch möglichst wenig Grundschulden auf ihren Grundbüchern haben wollen. Also das ist das Hamburger Beispiel, was wir vorhin gesagt haben. Da ist es dann relativ schwierig, mit hohen Beleihungen reinzugehen. Also das und so dazwischen liegt dann alles von Stadt, Stiftung, Gemeinde, Freistaat. Eine Sache auch vielleicht noch an dem Punkt, Thema Vorkaufsrecht, wo wir vom Freistaat Bayern reden. Also grundsätzlich hat der Grundstückseigentümer in der Regel ein Vorkaufsrecht bei jedem Verkaufsfall.
Also wenn jetzt Herr Mayer an Herrn Schmidt seine Erbbaurechtswohnung verkauft, darf der Grundstückseigentümer reingrätschen und sagen, das hätte ich jetzt gerne. Kommt höchst selten vor, weil was wollen die damit? Gerade die Kirche braucht jetzt nicht unbedingt eine Wohnung. Haben wir einmal erlebt, gell Sebastian? Einmal haben wir es erlebt, das war eine Doppelhaushälfte in Fürstenried, gehörte dem Staat Bayern. Großes Grundstück. Wir haben es zweimal verkauft innerhalb von fünf oder sechs Jahren.
Beim ersten Mal ging es durch und beim zweiten Mal hat der Freistaat dann sein Vorkaufsrecht ausgeübt. Da war ich dann dabei bei der Übergabe, da war er halt als Käufer, Vertreter vom Freistaat dabei. Und die waren dann relativ ernüchtert, was sie da eigentlich gerade gekauft haben. Also nicht sie selber, aber was der Freistaat da gekauft hat. Das waren über 800 Quadratmeter Eckgrundstück und ich glaube, die haben da irgendjemand, der da die Entscheidung getroffen hat, gemeint, da könnten wir jetzt hier fett reinbauen. Es gab aber kein Baurecht, wir haben das vorher geklärt. Also für den Verkäufer war es wurscht, weil er hat dann sein Geld halt nicht vom eigentlich geplanten Kaufen, sondern vom Freistaat gekriegt.
Aber er wusste, was auf ihn zukommt, weil wir sind ja transparent. Das ist ja auch erklärt worden. Das Risiko hast du halt. Das ist eher die Ausnahme, dass wirklich jemand seinen Vorkaufsverkauf hat. Sebastian, wir haben so viel Erbbaurecht verkauft und das war wirklich der einzige Fall, wo jemand mal reingekrätscht ist als Erdbauchgeber. Also ich glaube, das ist eigentlich so der Blick auf die Risiken und Stolpersteine jetzt mal gewesen. Es sind nicht viele, Sebastian.
Schaut euch die Höhe des Erbbauzinses an, welche Klauseln sind vielleicht fürs Vertragsende schon geregelt, gibt es schon Verlängerungsoptionen, wie sieht die Entschädigung aus, mit welchem Grundstückseigentümer habe ich es zu tun, was sind so die Risiken, die von deren eigenen persönlichen Bedürfnissen ausgehen. Und man kann aber eigentlich alles kalkulieren und im Preis muss einfach alles einkalkuliert sein. Sonst spielt auch die Bank nicht mit. Genau, und auf die kommen wir jetzt zu sprechen, Sebastian. Danke für die Überleitung.
Finanzierung: Stillhalteerklärung und Bankkonditionen
Die Finanzierung der Erbbaurechtsimmobilie ist natürlich ein weiteres Thema. Ich habe es schon mal kurz erwähnt und auch hier stehen wir natürlich zur Seite mit dem guten Baufinanzierer, der weiß, welche Bank dafür in Frage kommt. Nicht alle Banken finanzieren es, aber grundsätzlich ist eine Erbbaurechtsimmobilie finanzierbar. Das kann man schon mal festhalten. Und man muss halt beachten, dass das Verhältnis der Darlehenslaufzeit und der Restlaufzeit unter anderem eben auch mit berücksichtigt wird bei der Finanzierung. Das heißt also, die Restlaufzeit schaut sich die Bank natürlich ganz genau an und die Laufzeit des Kredites muss natürlich dann entsprechend angepasst sein, sonst wird es nicht funktionieren hinten raus. Genau, und vor allem deutlich kürzer sein.
Also die Banken setzen an, dass das Darlehen, so wie es von Anfang an aufgesetzt ist, spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts getilgt sein muss. Also je nachdem, wie die Laufzeit des Erbbaurechts ist, müsst ihr mit einer höheren Tilgung rangehen oder mehr Eigenkapital. Und jetzt haben wir noch so ein Wort, was uns seit unserer Maklerkarriere verfolgt im Erbbaurecht, nämlich die Stillhalteerklärung. Und Sebastian, ich kann mich erinnern, das ist ein Thema, was oftmals, wenn man nicht dran denkt, zu spät aufpoppt und dann ist es echt ein Problem, weil dann ist der Prozess schon so weit durch, dass jemand kaufen möchte und dann kommt die Bank mit dem Thema ums Eck und wenn du es nicht vorher klärst, hast du ein Problem, es geht um die Stillhalteerklärung. Die man natürlich abfragen muss, aber man muss auch wissen, wo. Und vor allem, was die tut. Was die tut.
Du darfst das aber gerne erklären, weil du kannst das viel besser wie ich, Sebastian. Also dazu kurzer Exkurs. Im Grundbuch ist es so, dass das Erbbaurecht in der Regel in der ersten Rangstelle eingetragen ist als Belastung auf einer Immobilie. Wenn jetzt eine Bank einen Kauf einer Erbbaurechtsimmobilie finanzieren soll, dann ist die jetzt erstmal im zweiten Rang hinter dem Erbbaurecht. Das heißt, sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, weil der Käufer oder Eigentümer in Anführungszeichen, beim Erbbaurecht spricht man nicht vom Eigentümer, aber ihr wisst, was ich meine, seinen Kredit nicht bedienen kann oder irgendwelchen anderen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie in die Zwangsversteigerung geht, also das Erbbaurecht, dann würde theoretisch zum ersten Mal derjenige bedient werden in voller Höhe, der im ersten Rang steht. Der kriegt also den großen Teil vom Kuchen. Und dann könnte theoretisch der Grundstückseigentümer erstmal die restlichen Erbbauzinsen für die restliche Laufzeit fordern, bevor die Bank Geld kriegt.
Da macht die Bank natürlich nicht mit, weil das denen als Sicherheit nicht ausreicht. Deswegen fordert die Bank vom Grundstückseigentümer eine sogenannte Stillhalteerklärung. Er muss also erklären, dass er die Füße still hält und nur einen ganz geringen Teil seiner Forderungen geltend macht. Das kann dann zum Beispiel sein, in Höhe der ausstehenden Erbbauzinsen oder auch, dass auf andere Rechte verzichtet wird. Das ist alles in dieser Stillhalterklärung geklärt, damit die Bank den großen Teil vom Kuchen des Versteigerungserlöses bekommt. Dann macht die Bank mit bei einer Finanzierung. Die theoretische Alternative wäre noch der Rangrücktritt, dass der Grundstückseigentümer sagt, ich gehe in den zweiten Rang und lasse die Bank in den ersten Rang.
Das will die Bank natürlich immer am liebsten, aber da machen die auch nicht mit. Grundstückseigentümer, deswegen Stillhalteerklärung ist so die zusätzliche Sicherheit für die Bank und das muss man eben vorher klären, ob der Grundstückseigentümer bereit ist, eine Stillhalteerklärung abzugeben, weil sonst sind wir wieder beim Thema, vergiss es, dass ein Käufer dir eine Finanzierung von der Bank bekommt, dann sind wir wieder im Bereich von Barzahler als Käufer, beziehungsweise deutlich eingeschränkte Zielgruppe, Nachfrage, bisschen zu Preisminderung. Haben wir alles schon gehabt, Sebastian, in der Vergangenheit und war dann aber auch ein Tanz auf der Rasierklinge, aber wir haben es trotzdem geschafft. Ich kann auch sagen, dass die Angebote, die wir jetzt online haben, die jetzt verkauft werden, damit eher ein kleines Thema nur haben, denn wir haben hier die Kirche als Erbbaurechtsgeber und die sind, was das Thema betrifft, entspannt. Korrekt. Ja, da sind es wirklich vorgefertigte Prozesse. Es gibt eine riesige Abteilung mit ganz vielen Menschen, die die Erbbaurechte und die Immobilien der Kirche, in diesem Fall konkret Erzdiözese München und Freising, verwalten.
Und das sind Profis und die kennen die Prozesse, die haben täglich mit Immobilientransaktionen zu tun. Da sind das wirklich einfach ganz klare, transparente Prozesse, wo man sich nicht vorfürchten muss, dass da irgendjemand auf eine komische Idee kommt, wie wir es eben auch in dem einen erwähnten Fall hatten in Hamburg, wo dann der Private dann irgendwie aus einer Laune raus sagt, ne, Stillhalteerklärung mache ich jetzt doch nicht, obwohl man vorher mit ihm zehnmal drüber gesprochen hat. Und dann aber schon mit den Käufern beim Notar war und der dann sagt, nö, machen wir nicht. Und dann mussten die Käufer ganz schnell sich eine alternative Finanzierungsmöglichkeit besorgen. Ganz blöde Situation, aber ließ sich nicht anders vorbereiten, weil man einfach auf die Launen dieses 90-jährigen Ex-Juristen oder noch Juristen angewiesen war. Also jetzt keine Angst bekommen vor Erbbaurecht, nur weil wir heute mal ein paar Fälle dargelegt haben, aber verlasst euch einfach auf eine gute Aussage eines Maklers, der sich damit auskennt. Ihr kommt auf uns bitte zu, insbesondere Sebastian.
Und wenn man weiß, wo man hingucken muss, Sebastian stellt vier, fünf Fragen und kann dann sagen, okay, das ist problemlos, kann man durchmarschieren. Und wenn es dann in die andere Richtung geht, dann kann man auch sehr schnell sehen, wo sind die Habeacht-Zeichen, wo muss man aufpassen.
Für wen ist ein Erbbaurecht geeignet?
Sebastian, und für wen ist jetzt Erbbaurecht denn ideal geeignet? Also kann man das einfach, gibt es ein Rezept, wo man sagt, zack, zack, zack, du bist total geeignet für das Erbbaurecht oder ist es eher eine emotionale Geschichte oder so eine Einstellungsgeschichte? Also eine Einstellungsgeschichte ist, glaube ich, alles im Leben. Wer irgendwo sagt, egal wie gut das ist, ich will es nicht, dann lass es. Passt halt nicht. Aber jemand, der offen ist für Fakten und andere Sichtweisen, für den ist es geeignet, wenn, und das ist eigentlich so für mich die einzige Einschränkung, das Thema Planungshorizont im Verhältnis zu Restlaufzeit. Wenn ich sage, ich möchte irgendwo auf jeden Fall 40 Jahre wohnen, die Laufzeit sind aber nur noch 20 Jahre, dann ist es nicht gut.
Umgekehrt sehe ich überhaupt keinen Schmerz und das gilt für Selbstnutzer wie für Kapitalanleger. Bei Selbstnutzern liegt der Fokus halt eher auf Lage, Wohnqualität, die Immobilie an sich. Will ich das haben? Dann ja. Und die Lage natürlich, genau. Genau, und bei Kapitalanlegern ist es eher das Thema Renditeerzielung, Cashflow über einen gewissen Zeitraum und dann muss halt einfach der erwartete Cashflow abdiskontiert werden über die gewünschte Rendite und dann komme ich auf den Preis, den ich zu zahlen bereit bin dafür und entweder man wird sich einig oder nicht. Also ich würde sagen, die Zielgruppe ist groß und je länger die Restlaufzeit ist, würde ich sogar fast sagen, Zielgruppe uneingeschränkt bei denen, die grundsätzlich offen für das Modell sind.
Ja. Ziehen wir ein Fazit, Sebastian?
Warum das aktuelle Zinsumfeld Erbbaurecht attraktiver macht
Eine Sache hatte ich noch angekündigt zwischendrin, nämlich warum jetzt im aktuellen Zinsumfeld die Relevanz von Erbbaurechten anders ist als die 2021. Das wollen wir nicht unterschlagen, weil da gibt es einen deutlichen Unterschied und deswegen wird es ja nochmal attraktiver. Jetzt schauen wir mal ein bisschen in die Kalkulation einer Finanzierung. Ich hatte ja vorhin gesagt, 2021 war der Markt sehr gedrängt, also von Käuferseite. Viele wollten alles kaufen, man ist auf Erbbaurechte ausgewichen, weil es wenig Alternativen gab, dann hat man die Pille geschluckt in Anführungszeichen. Heutzutage ist es tatsächlich auch unter Umständen ein kalkulatorischer Vorteil. Wie gesagt, der Erbbauzins ist ja auch eine Art Zins.
Und den Erbbaurechtsverträgen ist es relativ egal, wo der Marktzins steht während der Laufzeit. Nicht bei der Neubegründung, aber in den 60, 75, 99 Jahren wird der nicht an irgendeinen Kapitalmarktzins angepasst. Das heißt, die Erbbauzinsen für die Immobilien sind heute noch genauso hoch, Inflationsanpassung mal außen vorgenommen, wie in der Niedrigzinsphase auf dem Kapitalmarkt. Und der Erbbauzins ist ja quasi so die Ergänzung zu deiner Kaufpreisfinanzierung. Du finanzierst halt nicht den Kauf eines Grundstücks über ein Bankdarlehen, sondern zahlst einen Zins an den Grundstückseigentümer. Und wenn der Kapitalmarktzins jetzt von 1 auf 4% gestiegen ist, wäre es also deutlich teurer jetzt, deinen Grundstücksanteil über eine Bank mitzukaufen. Der Erbbauzins ist quasi, real gesehen, derselbe, der er noch vor fünf oder zehn Jahren war.
Und damit wird es eben deutlich günstiger, ein Erbbaurecht sich monatlich abzubezahlen, als ein Volleigentum, relativ gesehen. Also einfach gesagt, ja. Und auch wenn der Erbbauzins alle fünf Jahre erhöht wird, Sebastian, rechnet es sich ja immer noch. Genau, ich meine, der Kapitalmarktzins ist um 300 Prozent gestiegen, von 1 auf 4 Prozent. Und der andere wird nur inflationär angepasst. Genau, und der Erbbauzins ist von, sagen wir mal, wenn es jetzt bei 2 Prozent war auf den Bodenwert, auf 2,5 Prozent gestiegen über die Inflation. Das ist schon sehr hoch gerechnet, wahrscheinlich deutlich weniger.
Also genau, das nur abschließend dazu noch, weil der Aspekt ist mir auch neulich erstmal bewusst geworden. Ja, und das ist zusätzlich interessant und ein schöner Anreiz.
Fazit und Takeaways
damit kommen wir zu den Fazits und den Takeaways. Also Erbbaurecht ist auf jeden Fall kein zweiklassiges Eigentum, sondern eine echt, echt attraktive Alternative für denjenigen, für den es passt. Und ich sage jetzt noch dazu, der sich damit auch aktiv beschäftigen will und offen dem gegenübersteht, dass es auch Alternativen gibt. Also eine gewisse Offenheit gehört dazu. Alles hat Vor- und Nachteile, auch wenn du ohne Erbbaurecht kaufst. Hier ist aber sehr viel ablesbar, was mich denn erwartet die nächsten Jahrzehnte. Und ich finde, das Erbbaurecht, auch was den Erbbauzins betrifft, die Erhöhung, sehr gut planbar ist.
Ja, richtig. Das ist auch noch, gerade heute habe ich mit einer Kundin gesprochen, die hat ein Dreifach, ja wie entwickelt sich denn der Ja, aber alles im Leben wird teurer. Erbbauzins? Ja, der wird ja immer teurer. Aber die haben den Finanzierungszins im Kopf. Die haben die Finanzierungszins im Kopf. Genau.
Der Verwalter wird teurer, der Strom wird teurer, das Gas wird teurer, die Versicherungen werden teurer, um mal nur im Immobilienkontext zu bleiben. Genauso wie deine Butter und alles mögliche. Du machst dir heute auch noch keine Gedanken, was die Butter in 5 oder 15 Jahren kostet. Es kostet, was es kostet. Und im selben Maße steigt halt dein Erbbauzins als ein Kostenblock in deinem Leben. Und das darf in der Gesamtkalkulation nicht Kopfzerbrechen machen. Wer gut vorbereitet ist und weiß, was er kauft, hat klare Vorteile.
Das heißt, hier lohnt sich die Mühe, sich mit jemandem, Klammer auf, wir, Klammer zu, wenn ihr wollt, zu unterhalten, der sich damit auskennt. Wenn ich selber frisch das erste Mal eine Immobilie kaufe, nehmt euch einen Fachmann zur Seite, schaut euch das Ganze an. Heute die Folge ist so transparent und hat so viel, wie sagt, wie hat noch jemand, den wir gut kennen, gesagt, so viel Beef inside, dass du heute eigentlich mit dieser Folge genau weißt, was brauche ich vom Makler, welche Infos brauche ich von dieser Wohnung, damit ich eine gute Entscheidung treffen kann. Im Mix mit einem guten Baufinanzierer funktioniert dann auch wirklich das Erbbaurecht. Kann es eine ganz, ganz interessante Variante sein. Und bitte, steckt das Halbwissen wieder weg, konzentriert euch auf das wahre Wissen. Es ist, hört nicht auf das Nachbarschaftsgeschwätz oder Leute, die sich mal falsch beraten lassen.
Schaut es euch ganz, fangt es bei Null an, informiert euch vernünftig und dann werdet ihr feststellen, es gibt Unterschiede, es gibt gute Möglichkeiten im Erbbaurecht zu kaufen, es gibt aber auch nicht so gute und schlechte. und dann hat man immer noch die Wahl, Nein zu sagen, aber die Chancen sind da. Es gilt eigentlich grundsätzlich wie bei jeder Immobilie. Am Ende regelt der Kaufpreis, ob es gut oder nicht gut ist, das Ganze zu kaufen. Also jedes Erbbaurecht ist gut für den richtigen Preis. Ja, und ihr könnt es sehr schnell im Netz sehen, Sebastian, wir auch, wenn ein Erbbaurecht von jemandem kalkuliert worden ist und der verkauft und das Ding ist ein halbes Jahr im Netz. Dann ist es schon mal nicht kalkuliert worden, es ist nur geschätzt worden.
Genau, dann hat er die Würfel genommen und mal geschaut, passt schon 25% drauf oder runter, dann habe ich das Erbbaurecht. Besser runter, ja. So geht es nicht, so geht es nicht. Also das Gute ist, Sebastian, du brauchst nicht lang, du guckst einmal drauf und du weißt, wo wir preislich liegen müssen. Den Markt heute haben wir im Blick, aber Erbbaurecht ist wirklich auch vor allem, finde ich, jetzt in der Zeit, wo jetzt wirklich die Mieten wahnsinnig in eine Richtung gehen, ist Erbbaurechts als Kaufalternative wirklich nochmal sehr, sehr interessant. Und ja, wir können auf jeden Fall sagen, Sebastian, du warst einige Jahre auf dem Buckel. Es ist ja eigentlich eines deiner Lieblingshobbys, das Thema Erbbaurecht.
Hast auch schon Vorträge gehalten, hast einen tollen Blogartikel dazu geschrieben. Du bist online auch präsent, muss man sagen, mit deinem Wissen, was den Blogartikel vor allem betrifft und andere Artikel, die du schon geschrieben hast. Und wir bekommen immer wieder Zuschriften oder auch Anrufe von Kunden, die sich mit dem Erbbaurechtsthema beschäftigen. Ich glaube, es ist sogar so, wenn man es googelt, bist du ganz weit oben. Ja, wir haben schon relativ viel zu dem Thema auch verfasst. Wir kriegen immer mal wieder aus ganz Deutschland Anrufe zum Thema Erbbaurecht und können da sicherlich helfen. Natürlich kenne ich jetzt nicht die Erbbaurechtskonditionen im Detail oder die verschiedenen Grundstückseigentümer in Buxtehude oder irgendwo in Brandenburg, aber das Grundkonzept, dafür können wir auf jeden Fall sensibilisieren, Aufklärung schaffen.
Also wenn ihr die Folge hört, dann ruft gerne an. Wenn ihr Eigentümer einer Erbbaurechtsimmobilie seid und über den Verkauf nachdenkt, dann erst Recht anrufen oder E-Mail schreiben, weil da mit der richtigen Kalkulation das in den Verkauf geben und mit der richtigen Beratung Käufe aufklären, genauso wie wir es jetzt hier mit der Folge getan haben, Bedenken rausnehmen für den besten Preis sorgen, das können wir glaube ich ganz gut. Und zu guter Letzt noch die Info. Diese Infos aus der heutigen Folge und noch ein bisschen mehr dazu habe ich tatsächlich jetzt auch in einem Blogartikel zusammengefasst. Der wird Mitte des Monats, wenn ihr das jetzt hört, dann auch bei uns auf der Website sein. Also da könnt ihr das nochmal prägnant nachhören oder nachlesen, wenn ihr nicht nochmal die ganze Folge jetzt hier anhören wollt. Vielen Dank, dass ihr beim LEHMANN HUEBER Talk wieder dabei wart.
Danke fürs Zuhören, Sebastian. Bis zum nächsten Mal und wir sagen Ciao und Servus. Servus, tschüss. LEHMANN HUEBER Immobilien – entscheidend besser
