LEHMANN HUEBER Talk, Folge #126
Mieterhöhungen richtig und rechtssicher umsetzen – mit Rechtsanwalt Dr. Sebastian Pech klären Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien alle Wege der Mieterhöhung und stellen dabei einen echten Joker vor, den kaum jemand kennt.
Wie funktioniert die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Grundlage ist meist der Mietspiegel (z. B. münchen.de). Voraussetzung: Die aktuelle Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und es gilt eine Kappungsgrenze – innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen, in angespannten Märkten wie München nur um 15 %. Wichtig: Man darf nur bis zur Grenze erhöhen, die niedriger liegt – entweder die Kappungsgrenze oder der Mietspiegelwert.
Staffelmiete oder Indexmiete – was ist der Unterschied?
Beide müssen von Anfang an im Mietvertrag vereinbart werden. Bei der Staffelmiete stehen konkrete Erhöhungsbeträge oder Zielmieten fest im Vertrag, sie greifen automatisch ohne weitere Ankündigung, aber jede Staffel muss die Mietpreisbremse einhalten. Die Indexmiete orientiert sich an den Lebenshaltungskosten (destatis.de), unterliegt weder Kappungsgrenze noch Mietpreisbremse, erfordert aber aktives Handeln des Vermieters – beide Modelle schließen zusätzliche Erhöhungen zur Vergleichsmiete oder Modernisierungserhöhungen aus.
Was zählt als Modernisierung, die auf die Miete umgelegt werden darf?
Umlegbar sind 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, etwa bei Energieeinsparungen (neue Heizung, bessere Fenster, Dämmung) oder bei Maßnahmen, die den Gebrauchswert erhöhen (Balkon, veränderter Grundriss, Aufzug, Spielplatz). Nicht umlegbar ist reine Erhaltung des bestehenden Standards, etwa der Austausch eines alten Bads gegen ein neues mit denselben Funktionen. Die Erhöhung ist zudem gedeckelt auf 2–3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, je nach vorheriger Miete, und muss drei Monate vorher angekündigt werden.
Welche Form muss eine Mieterhöhung haben?
Für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete reicht die Textform, also z. B. eine E-Mail – die strengere Schriftform (handschriftliche Unterschrift, Original beim Mieter) ist nicht erforderlich. Diese formalen Anforderungen gelten unabhängig davon, ob man selbst im Mietspiegel nachschaut oder sich fachkundig beraten lässt; wichtig ist vor allem, den Mietspiegel korrekt mit den Gebäudedaten zu bedienen, da hier häufig Fehler passieren.
Was ist der „Joker“, den kaum jemand kennt?
Die einvernehmliche Mieterhöhung: Statt einseitig zu kündigen, setzt man sich mit dem Mieter zusammen, zeigt den Mietspiegel als weiche Gesprächsgrundlage und einigt sich gemeinsam auf eine neue Miete – zum Beispiel im Austausch gegen gewünschte Verbesserungen wie einen Waschmaschinenanschluss. Der große Vorteil: Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und alle sonstigen gesetzlichen Einschränkungen gelten hier nicht, und selbst bestehende Staffel- oder Indexmietverträge lassen sich mit Zustimmung des Mieters neu vereinbaren. Empfehlung: die Einigung schriftlich und schlank als Nachtrag zum Mietvertrag festhalten.
Transkript zur Folge
Warum regelmäßige Mieterhöhungen den Immobilienwert steigern
Alle reden eigentlich immer nur über die einseitigen Mieterhöhungsverlangen. Aber es gibt noch eine ganz andere Möglichkeit, die es viel einfacher, rechtlich einfacher macht. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Hallo, hier sind wir wieder beim LEHMANN HUEBER Talk und auch wieder mit einem netten Gast. Der schon mal bei uns war, der Sebastian Pech, Rechtsanwalt. Und den findet ihr unter pech.law, englisch geschrieben.
Ja, und wir erörtern heute ein weiteres Rechtsgebiet oder ein weiteres Thema im Rechtsgebiet, wenn es um Immobilienrecht geht, nämlich die beliebte Mieterhöhung, Sebastian. Das betrifft natürlich viele, viele, viele Menschen, Eigentümer, die eine Wohnung haben. Und wir wissen ja alle, dass es da Hemmschwellen gibt, weil man ja zufrieden ist mit dem Mieter. Dann gibt es rechtlich ein paar Dinge, die man beachten muss. Also ein großes Thema und wir wollen es heute mal ein bisschen runterbrechen zusammen mit dem Sebastian und seiner Expertise, um es für euch mal, wie soll ich sagen, kompakt und klar darzustellen, was denn bei Mieterhöhungen rechtlich sauber und sozial verträglich heißt und bedeutet. Genau, da will ich auch nochmal ein Thema vielleicht kurz vorab schieben für euch Vermieter da draußen.
Wir haben schon mal eine Extra-Folge dazu gemacht, aber es passt jetzt eigentlich ganz gut. Wir haben in der Folge erklärt, warum es wirklich empfehlenswert ist, die Miete laufend anzupassen und kein schlechtes Gewissen damit zu haben. Und da geht es jetzt nicht, das haben wir auch damals gesagt, darum immer den letzten Euro rauszupressen aus eurem Mieter, aber zehn Jahre die Miete nicht erhöhen. Das merkt ihr dann erst zehn Jahre später, wenn ihr die Wohnung verkaufen wollt, wie teuer es war, die Miete nicht angepasst zu haben. Das rechnet sich nach dem Ertragswertverfahren. Das heißt, die Mieteinnahmen sind relevant für das, was ihr am Ende kriegt.
Und wir haben halt regelmäßig Fälle, jetzt auch gerade wieder einen auf dem Tisch, wo dann halt am Ende 100.000, 150.000 Euro Differenz sein können im Verkaufserlös, im realistisch zu erwartenden Verkaufserlös zwischen ich habe nie was erhöht und ich habe regelmäßig die Miete angepasst. Also deswegen hört heute genau zu und wenn ihr den genauen Wert eurer Immobilie wissen wollt, dann natürlich an LEHMANN HUEBER Immobilien wenden. wie mir der Marc gerade mit dezenten Zeichen vertriebsoptimiert mitgeteilt hat. Okay, dann packe ich die Fahnen jetzt wieder ein. So, und jetzt zum Thema Mieterhöhung. Es soll jetzt nicht wieder eine Zusammenstellung von dem sein, was man überall nachlesen kann.
Wir fassen kurz die Grundsätze der Mieterhöhung zusammen. Das heißt, welche Arten gibt es, in welcher Form muss das Ganze passieren. Wir wollen aber vor allem noch auf so zwei andere Mieterhöhungsthemen gehen, von denen ihr vielleicht noch nicht so viel wisst. Und deswegen jetzt, lieber Sebastian, los geht’s. Also holen uns mal kurz mit dem Thema Mieterhöhung im Allgemeinen ab. Also welche Arten von Mieterhöhung kann man während eines laufenden Mietverhältnisses ansetzen?
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: die Grundregeln
Genau, danke für die schöne Überleitung. Ja, Mieterhöhungen gibt es mehrere Möglichkeiten. Der Klassiker, den wahrscheinlich jeder kennt, ist die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. da schaut man meistens in den Mietspiegel rein, sieht dann, okay, hier meine Wohnung, könnte man eigentlich Betrag X verlangen und dann schaut man in seinen Mietvertrag rein und merkt, oh, da bin ich ja deutlich drunter. Je nach Mietspiegel muss man dazu sagen, also meistens wundert man sich, dass man meint, man sei günstig und ist aber auf Niveau Mietspiegel. Also das ist auch so ein Punkt.
Und das ist genau, das noch ergänzend ist meistens das Thema, wenn im Mietspiegel nichts anderes geregelt ist von vornherein, dann ist das die Mieterhöhungsart, auf die man sich berufen muss. Also jetzt bin ich mal kurz die Polizei hier. Den Mietspiegel bei München.de zum Beispiel richtig zu bedienen, ist aber die Voraussetzungen dafür, dass ich auch wirklich da unten ein richtiges Ergebnis bekomme. Und ich habe schon mehrmals festgestellt, dass der Kunde oder der Eigentümer von einer Wohnung da reingeht und dann schon überfordert ist, wenn es um die Gebäudeart geht. Also man muss schon auch diesen Mitspiegel richtig füttern. Ich will jetzt keine Werbung für uns machen, dass wir das für euch machen, aber auch daran liegt es, weil da kommt am Ende ganz was anderes raus.
Also aus Haftungsgründen machen wir es natürlich nicht, aber vielleicht machen wir es privat freundschaftlich. Oder ihr geht zum Anwalt. Moment, Moment, mein Zeichen, das war mein Signal. Pech. Pech. Genau.
Vergleichsmiete ist aber nicht nur Mietspiegel, sondern theoretisch. Und dann klammern wir das auch ganz schnell aus. Das Thema drei Vergleichsmieten von identischen Wohnungen. Könnte abhaken, findet ihr nicht. Oder ein Mietwertgutachten, klammern wir auch aus, weil Gutachten eigentlich viel zu teuer für das, was ihr erreichen wollt. So, jetzt darfst du wieder.
Genau, also Klassiker ist eben in den Mietspiegel schauen. Es gibt dann so ein paar Einschränkungen. Also zum einen muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Also die letzte Erhöhung muss eben schon ein bisschen zurückliegen. Und ihr könnt nicht zwingend auch komplett die ortsübliche Vergleichsmiete fordern, sondern es gibt diese Kappungsgrenze. Das heißt, innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent gesteigert werden.
In München sind es 15 Prozent oder in anderen Städten mit angespannten Wohnungsmarkt. Genau, das sind so die Einschränkungen. Dann kann man die Miete meistens gar nicht so viel erhöhen. Das ist nämlich genau der Punkt. Wir haben nämlich öfters mit Kunden zu tun. Die haben ihre Miete schon länger nicht mehr erhöht und schauen nicht in den Mietspiegel und sagen, ich darf ja alle drei Jahre um 15 Prozent erhöhen.
Nein, du darfst nur dann um 15 Prozent erhöhen, wenn die 15 Prozent Erhöhung noch innerhalb des Mietspiegels liegen. Also immer zwei Sachen angucken, die 15 Prozent und den Mietspiegel, dann darf es man. Und Sebastian, die 10 Prozent Aufschlag beim Mietspiegel, die sind aber geblieben, oder? Das ist wiederum was anderes. Sorry, jetzt mache ich gerade deinen Topf. Genau, das war eine Falle.
Du hast den anderen Gebäude angesprochen. Und jetzt sagt der Sebastian, also unser Anwalt Sebastian sagt jetzt, welchen berühmten Satz? Kommt drauf an. Genau. Also ich glaube, die 10 Prozent, die du meinst, das war wahrscheinlich die Mietpreisbremse, weil da darf man die Anfangsmiete 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Aber da geht es wirklich um die Anfangsmiete und nicht um die Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis.
Textform reicht: die formalen Anforderungen
Genau, dann reden wir jetzt vielleicht über das Thema Form der Mieterhöhung. Also wie muss es schriftlich oder was gibt es den Unterschied zwischen schriftlich und… Also genau… Spielt eine E-Mail schriftlich oder in Textform? oder was ist da der Unterschied? Textform ist die Voraussetzung.
Textform ist zum Beispiel eine E-Mail. Es gibt auch noch die strengere Form, das ist die Schriftform. Das ist dann wirklich, wie man so schön sagt, Red Ink, also du musst handschriftlich unterschreiben und der Mieter muss auch das Original haben. Aber das ist für die Mieterhöhung bis zur übrigen Vergleichsmiete nicht erforderlich. Da reicht die Textform aus. Okay.
Über Fristen haben wir soweit gesprochen. Dann schauen wir jetzt noch mal kurz auf die Alternative, die ihr aber im Mietvertrag von vornherein regeln müsst, Staffel und Indexmiete. Genau, das ist, wie du gesagt hast, das ist jetzt keine Mieterhöhung, die einem irgendwann mal einfällt, sondern das muss man entweder man regelt von Anfang an oder man kann es natürlich auch noch nachträglich in den Vertrag reinschreiben, wenn der Mieter damit einverstanden ist. Aber sinnvollerweise macht man das gleich am Anfang, wenn der Mieter noch heiß auf die Wohnung ist. Da lässt sich sowas am besten platzieren.
Staffel- und Indexmiete im Vergleich
Genau, die sind, Staffelmiete und Indexmiete sind von der Wirkung recht ähnlich. Bei der Staffelmiete steht in dem Mietvertrag drin, dass sich die Miete entweder, also die Miete erhöht sich um einen bestimmten Betrag. Entweder steht der Erhöhungsbetrag drin oder steht dann die Summe drin, die die Miete dann, die die einzelnen Staffeln sind. Auch kurzer Einwand, was soweit ich es weiß, prozentuale Staffelmieten, also feste prozentuale Stufen gelten nicht. Es muss wirklich der Eurobetrag drinstehen. Genau, entweder steht drin, die Miete erhöht sich zu dem und dem Zeitpunkt um 50 Euro oder es steht drin, die Miete beträgt zum so und so vielten 1.050, zum so und so vielten 1.100.
Also es muss ein konkreter Betrag drinstehen. Kurze Frage, Sebastian, weil wir dich gerade da haben. Wohnungen mit Tiefgarage. Staffeln. Wenn ich die Staffel nur für die Wohnräume eingebe, zum Beispiel bei Haus und Grund, erhöht er mir auch automatisch den Tiefgaragen-Mietpreis. Ich kann den Mietpreis für die Tiefgarage nicht aus der Staffel rauslassen.
Ich weiß nicht, ob das jetzt eine Haus- und Grund Thematik ist, aber bei der Software oder muss, bin ich, also wenn ich die Wohnung erhöhe per Staffel, bin ich dann verpflichtet, per se auch als Vermieter die Garage zu erhöhen. Das kommt auch darauf an. Also wenn du den Tiefgaragenstellplatz zusammen mit der Wohnung vermietest. Ja, selber Mieter. Ja, ja, nicht nur selber Mieter, sondern auch selber Mietvertrag. Und da ist wahrscheinlich ein Ankreuzfeld drin.
Und dann steht dann irgendwie ein Tiefgaragenstellplatz. Genau, ein Tiefgaragenstellplatz, 80 Euro. Genau, dann nimmt der Tiefgaragenstellplatz an der, sag ich mal, an der wird der wie eine Wohnung qualifiziert. also natürlich nicht, aber wird dann rechtlich wie eine Wohnung behandelt. Das heißt, es gelten auch die Mieterhöhungsgeschichten wie bei einer Wohnung. Wenn du jetzt den Tiefgaragen-Stellplatz separat vermieten solltest, dann würden diese sehr mieterfreundlichen Wohnraumgeschichten nicht gelten.
Und dann könntest du zum Beispiel auch sagen, okay, ich erhöhe jetzt die Miete für den Tiefgaragen-Stellplatz um beliebigen. Betrag. 100 Prozent. Weil es ist Gewerbemietrecht, wenn es ein einzelner Stellplatzmietvertrag ist. Also Gewerbemietrecht ist jetzt der, also es stimmt vom Prinzip her, es ist auf jeden Fall kein Wohnraum mehr, es ist kein Gewerbe, aber es ist auf jeden Fall kein Wohnraum und dann hast du nicht diese strengen Voraussetzungen. Aber dann gelten auch wieder andere Kündigungszeiten, gell?
Kürzere. Also du kannst dann auch theoretisch den Stellplatz freikündigen, also du musst dich dann auch nicht an die… Kein Eigenbedarf, gar nichts, sondern mit einem Monat Ohne Begründung kannst du deinem Stellplatz Mieter kündigen. Interessant. Funktioniert auch für Kellerräume, für Speicher. Man kann das schon ein bisschen ausoptimieren.
Ist immer Geschmackssache. Dann noch Thema Index. Genau, Staffel hatten wir ja schon kurz. Wichtig zu wissen ist, dass wenn man sich für die Staffelmiete entschieden hat, dass man dann keine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete machen kann und auch keine Modernisierungserhöhungen. Da kommen wir später nochmal kurz dazu. Genau, das sollte man wissen.
Deswegen empfehle ich die Staffelmiete eigentlich nur für Wohnungen oder für Häuser, die fertig renoviert sind, die top dastehen, auch energetisch saniert, wo dann absehbar in den nächsten Jahren nichts kommt. Stelle ich jetzt fest, Sebastian, dass ich mit meiner Staffel über den Mietspiegel komme, weil sich der Mietspiegel nach vier Jahren so angepasst hat, dass ich auf einmal oder verändert hat, dass ich auf einmal deutlich drüber liege mit meiner Staffel. Bin ich verpflichtet als Eigentümer, diese Staffel immer mit dem Mietspiegel zu vergleichen und muss ich gucken, dass mein Vertrag hier passt oder was mal geschrieben steht, steht und alles ist gut oder wie komme ich aus der Nummer wieder raus? Das ist ein weiteres Problem der Staffelmiete. Ich hatte ja vorher, wir haben ja kurz über die Mietpreisbremse gesprochen, die normalerweise nur für die Einstiegsmiete gilt. Bei der Staffelmiete ist es aber so, dass jede Staffel der Mietpreisbremse, also ortsüblich Vergleichsmiete plus 10 Prozent, entsprechen muss.
Deswegen würde ich… Aber ich weiß ja nicht, was in sechs Jahren… Ja, genau. Deswegen bin ich bei der, wie gesagt, Staffelmiete bin ich immer ein bisschen zurückhaltend bei meinen Mandanten, bei neuen Wohnungen kann man es machen. Aber ich würde, wenn es möglich ist, eher zur Indexmiete raten. Genau, das ist nämlich auch im Mietvertrag festgelegt, dass sich die Miete oder die Mieterhöhungen anhand eines Preisindexes orientieren.
Das wird vom Statistischen Bundesamt, ich weiß gar nicht, ob das jährlich, aber wird regelmäßig ermittelt. Das sind im Prinzip die Lebenshaltungskosten in Deutschland. Und wenn die steigen, dann kann man auch mehr Miete verlangen, wenn die sinken sollten, was theoretisch auch passieren könnte, dann sinkt auch die Miete. Kleiner Tipp, ihr findet diese Zahlen, dieses Datenwerk unter destatis.de und wenn ihr da ein bisschen nachschaut, findet ihr dann auch die Zahlen zu den Themen für die Wohnimmobilien für Vermietungen und dann habt ihr einen schönen Überblick, wie denn aktuell die Lage ist.
Wie die Indexmiete in der Praxis funktioniert
Jetzt noch ein Hinweis aus der Praxis. Die Staffelmiete gilt ohne weitere Ankündigung, sondern der Mieter muss in seinen Mietvertrag gucken und dann einfach zu dem Termin die erhöhte Miete überweisen. Bei Index ist es quasi eher ein Potenzial oder ein Recht, was sich der Vermieter von vornherein gibt. Und der Vermieter kann entscheiden, ob er nach frühestens 15 Monaten, ein Jahr, zwölf Monaten, oder er kann auch quasi fünf Jahre die Miete liegen lassen und dann aber auf einen Schlag um die Inflation der fünf Jahre erhöhen und muss dabei auch, glaube ich, nicht mal die Kappungsgrenze beachten, oder? Es gibt keine Kappungsgrenze, auch die Mietpreisbremse gilt nicht. Ich wollte auch noch mal sagen, das ist ein Unterschied zur Staffelmiete.
Der Vermieter muss aktiv tätig werden und kann nicht darauf warten, dass der Mieter ihm einfach mehr Geld. Sorry, bin ich dir zuvor gekommen. Übrigens, ich weiß nicht, ob ihr es gelesen habt, aber die Politik, bringen wir es ja auch mal mit rein, die mischen ja manchmal gerne mit und dann bringt es wieder doch nichts, aber sie unterhalten sich gerade, dass es nur noch erlaubt sein soll, den halben Indexbetrag zu erhöhen zu dürfen. Also um jetzt, weil ja jetzt die Indexmiete, sind wir ja ehrlich, ich habe es vorhin ja schon erzählt, wird ja jetzt wie die Sau durchs Dorf getrieben. Weil es mal ein Jahr mit hoher Inflation gab, ist es jetzt wieder das böse Ding. Und in den ganzen Jahren, wo die Inflation bei 0,5 lag, hat natürlich keiner Mitleid mit den Vermietern gehabt.
Kommen wir mal zu den Spezialfällen, glaube ich. Ich glaube, da waren schon ein paar Tipps dabei, die wahrscheinlich auch die meisten von euch nicht gewusst haben. Aber jetzt geht es mal, du hast es vorhin schon angedeutet, zum einen um das Thema Modernisierungsmieterhöhungen. Was hat es damit auf sich? Was zählt als Modernisierung? Inwiefern lässt sich das mit anderen Mieterhöhungen kombinieren und wie berechnet sich das?
Das waren jetzt viele Fragen auf einmal, aber gib Gas.
Modernisierungsmieterhöhung: Was zählt und was nicht
Mieterhöhungen wegen Modernisierung hatte ich vorher schon kurz angesprochen. Bei bestimmten Modernisierungen kann der Vermieter einen Teil der Kosten umlegen, um genau zu sein, 8% pro Jahr. Das waren früher mal mehr, ich glaube 11 waren es. Genau, es sind 8% der Kosten, die umgelegt werden können. Zu den Modernisierungen, da gibt es eine Liste, da fällt zum Beispiel darunter Einsparungen von Energie. Also wenn man Neuheizung einbaut, wenn man statt zweifach verglaste Fenster dreifach verglaste Fenster einbaut, wenn man Dämmungen anbringt.
Was aber auch noch mit dazu gehört, ist, wenn der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird. Das heißt, wenn man einen Balkon anbaut, wenn man den Grundriss ändert, wenn man irgendwie… Teppich auf Parkett ändert, ist das auch eine Aufwertung? Würde ich schon sagen. Da sind wir nämlich wahrscheinlich jetzt wieder in dem Bereich, hat wahrscheinlich jeder Richter auch eine andere Sichtweise dazu? Genau, denke ich schon.
Genau, das sind so die Klassiker. Bezieht sich jetzt nicht nur auf den Innenbereich, sondern auch auf den Außenbereich, wenn man jetzt irgendwie… Einen Lift anbaut. Genau, einen Lift. An einen Altbau, der jetzt auf einmal das Leben und den Zugang erleichtert. Genau.
Das ist durchaus, also eine immense, hat eine Erhöhungspotenzial. Genau, auch ein Spielplatz, irgendwie Grünflächen, überdachter Fahrradständer, solche Sachen. Das fällt alles unter Modernisierung. Man muss aber ein bisschen aufpassen, weil man oft nicht die kompletten Kosten umlegen kann, sondern wirklich den Modernisierungsanteil. Also wenn man jetzt bloß, weil man ein neues Bad reinmacht, das im Prinzip dieselben Funktionen hat wie das alte, ist das noch keine wirkliche Modernisierung. Viele schauen da auf den Betrag des Bades und denken sich, ja, wenn ich es 40 Dollar war für das Bad legen, dann muss ich mir doch wiederholen.
Genau, ähnlich auch, wenn du jetzt irgendwie ein neues Dach machst. Das wird natürlich dann auch anders gedämmt als früher. Aber man kann dann eben nur den Anteil vom Mieter fordern, der auch wirklich eine Modernisierung ist und nicht jetzt unter Erhaltungsoffizien. Also ich stelle mir aber das Kalkulieren sehr schwer vor, Sebastian. dann wie rechne ich das aus? Deswegen glaube ich auch, dass es viele Vermieter also entweder gar nicht modernisieren oder dann nur sehr konservativ daran gehen, weil sie Angst haben, dass es dann wieder in Streit endet.
Also das heißt dann, ja, dann erhöhe ich mal um einen Euro und lieber Mieter passt doch, oder? Also beim Bad, das ist halt auch wieder mein eigenes Thema. Ich habe in einer Wohnung ein 80er Jahre Bad rausgemacht. Da war halt Klo, Waschbecken, Dusche drin und ich habe halt Klo, Waschbecken, Dusche in neue Reihen und habe gedacht, das wäre eine Modernisierung. Dann habe ich aber recht schnell erfahren, nee, da kriege ich gar nichts dafür, weil es ist quasi nur eine Erhaltung des alten Standes oder Standards. Na gut, habe ich es mit der Geschichte.
Genau, diese Modernisierungserhöhungen sind in der Praxis tatsächlich so ein bisschen knifflig. Wie gesagt, man kann nur den bestimmten Anteil umlegen, den muss man irgendwie, man kann den zwar schätzen, aber man muss natürlich irgendwie das schon handfest machen. dann muss man die Modernisierungen drei Monate vorher ankündigen. Man muss da ziemlich viel darlegen. Deswegen habe ich das gar nicht so oft in der Praxis. Und ich rate in so einem Modernisierungsfall eher zu einer anderen Option.
Erzähl. Jetzt komm. Oder war das schon die Brücke zum nächsten Thema? Genau, genau. Danke, danke. Sehr gut, sehr gut.
Ich komme gleich darauf zurück.
Rechenbeispiel zur Modernisierungsumlage
Ich würde das noch einmal kurz ein Rechenbeispiel, so wie ich es verstanden habe für die Modernisierungskolleg. Also angenommen, ich investiere 20.000 Euro in die Wohnung oder das Haus. Davon gelten 10.000 Euro als Aufwertung. Dann kann ich 8% davon, sind also 800 Euro, geteilt durch 12, auf die Monatsmiete aufschlagen. Und das gilt dann als ab jetzt neue gültige Miete. Das sind ein ganzes 66 Euro, Sebastian.
Ja, für 10.000 Euro kann man auch nicht viel modernisieren, deswegen wahrscheinlich eher noch eine Null dran. Aber ist, ah ja, und die ist, glaube ich, auch gedeckelt auf zwei bis drei Euro pro Quadratmeter, je nach vorheriger Miete. Genau, genau. Also gedeckelt auf drei Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Drei Euro pro Quadratmeter. Genau, drei Euro pro Quadratmeter Erhöhung innerhalb von sechs Jahren sind möglich.
Wenn die Miete jetzt unter 7 Euro pro Quadratmeter lag, was jetzt vielleicht München jetzt nicht so betrifft, aber was jetzt vielleicht in anderen Regionen tatsächlich der Fall sein kann, dann darfst du sie nur um 2 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Aber dann unbefristet? Ja. Okay. Also ich würde aber sagen, ja, okay, entschuldigen. Genau, dann jetzt nur noch die Frage, wie ist das jetzt in Kombination, du hattest es vorhin schon gesagt, in Kombination mit Staffel geht es nicht, also in Kombination mit Index geht es auch nicht.
Geht auch nicht. Also nur wenn ich quasi erhöhunggemäß BGB, wie es so schön heißt, zur Vergleichsmiete habe, dann kann ich das als Joker ziehen. Genau, man kann beide Sachen kombinieren. Also man kann erst auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen zum Beispiel und dann macht man diese Modernisierungserhöhung. Man darf aber die Modernisierung nicht schon bei der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen. Das wäre jetzt die Frage, aber sonst hätte ich gesagt, ah ja gut, da kann man ja dann quasi im Mietspiegelrechner noch eine zusätzliche Box anklicken.
aber das gilt dann nicht, man kann es quasi nicht doppelt berücksichtigt werden. Aber man kann da ein bisschen kombinieren, muss man halt schauen, was als Vermieter das bessere Ergebnis ist. Aber wie gesagt, diese Modernisierungsmieterhöhung ist zumindest bei mir sehr unbeliebt. Ja, ich kenne auch wenige Fälle in der Praxis. Leute, ich könnte euch jetzt eine Stunde noch zuhören, aber ich würde jetzt mal folgende Empfehlung abgeben. Wenn ihr da draußen jetzt unsicher seid, was genau, um was geht es da ganz genau?
Also es gibt Möglichkeiten, prüft sie auf jeden Fall mal mit jemandem, der sich auskennt. In diesem Moment sage ich wieder pech.law geschrieben. Sebastian, steht euch als Rechtsanwalt zur Verfügung, wenn ihr sowas vorhabt. Also da ist guter Rat, teuer, aber ich sage jetzt mal auch wichtig, damit ihr da die richtigen Schritte geht. Und ihr seht schon, allein durch diese Podcast-Folge gibt es tatsächlich viele Möglichkeiten und vor allem viele Dinge, die man beachten muss.
Der Joker: die einvernehmliche Mieterhöhung
Jetzt kommt vor allem der wirkliche Joker, auf den du vorhin hinaus wolltest, den noch kaum jemand kennt. Denn wir reden und auch insgesamt alle reden eigentlich immer nur über die einseitigen Mieterhöhungsverlangen. Und das haben wir gerade gemacht. Aber es gibt noch eine ganz andere Möglichkeit, die es viel einfacher, rechtlich einfacher macht. Emotional vielleicht ein bisschen schwieriger. Fühlt sich aber auch viel natürlicher an.
Ja, nämlich die einvernehmliche Mieterhöhung. Ja, das ist auch das, was ich meinen Mandanten meistens rate. Setzt euch doch mal mit eurem Mieter zusammen. Erzählt ihm irgendwie, was ihr für Modernisierungen vorhabt. Zeigt ihm mal den Mietspiegel, sagt ihm, wie günstig er wohnt. kommt ein bisschen ins Gespräch und dann kann man sich vielleicht darauf einigen, auf eine neue, höhere Miete.
Der Vorteil ist, man hat diese ganzen Geschichten mit der Kappungsgrenze nicht. Man kann das theoretisch sogar mündlich einfach machen, per Handschlag oder so. Sollte man nicht, man sollte das schon zu Beweiszwecken festhalten. Aber da ist man sehr, sehr frei. Und das ist jetzt wirklich der große Punkt. Über alles, wo wir jetzt die ersten 20 Minuten geredet haben, kommt dann nicht zum Tragen, wenn ihr euch einfach mit eurem Mieter zusammensetzt, ihm die Situation erklärt, vielleicht mal ein paar Vergleichsmieten zeigt, aber nicht als Argumentation, sondern einfach nur so als weiche Gesprächsbasis und sagt, ihr könnt den Mieter zum Beispiel auch fragen, was stört euch denn in deiner Wohnung?
Dann sagt er, ich will eigentlich seit Jahren einen Waschmaschinenanschluss oder ich will einen Backofen oder hier, da ist das und das kaputt. Dann sage ich, okay, mache ich dir alles. und wie viel wäre das wert? Und dann einigt man sich wirklich gemeinsam, losgelöst von allem, was in den Paragraphen steht, auf eine neue Miete und dann ist das auch gültig. Egal, du hast es gesagt, die 15% Kappungsgrenze gelten nicht mehr und so weiter. Ist das auch möglich, wenn man schon eine Staffel oder, also angenommen, ich kaufe jetzt eine Wohnung als Kapitalanleger und da ist seit 20 Jahren läuft da ein Mietvertrag.
Jetzt nehmen wir einfach mal an, die Staffel würde immer noch laufen. Meistens laufen Staffeln nicht so lange, aber ich kaufe eine Wohnung, die ist seit fünf Jahren vermietet, damals sehr sozial vermietet, mit ganz kleinen 10 Euro pro Jahr Erhöhungsschritten und ihr kommt einfach mit der Staffel nicht auf den grünen Zweig. Kann man dann auch einvernehmlich sagen, die Staffel streichen wir und wir machen ab jetzt so weiter? Ja, also wenn der Mieter einverstanden ist, dann kann man das ohne Probleme machen. Ich kann aber auch einen Staffelmietvertrag neu verändern. Einen neuen, genau.
Könnte man auch machen, ja. Oder eine Indexierung. Genau, neue Basismiete. Man fängt einfach neu an, aber man schreibt in den Mietvertrag auch rein, welche Sachen letztendlich dann noch modernisiert werden. Man hält das schon schriftlich fest. Du musst ja nicht modernisieren, du kannst dich einfach zu dem hinsetzen.
Der ist jetzt nicht der Standard. Ich muss ja was in der Hand haben. Ich wollte nur sagen, es muss kein Geben und Nehmen sein. Es kann auch theoretisch nur ein Nehmen sein, was wir jetzt nicht empfehlen. dass wir es immer gut leben und leben lassen. Bringt ihr Backofen mit, das passt schon.
Genau, aber man kann alles neu vereinbaren und in der Regel wird man dann einen Nachtrag zum Mietvertrag machen. Genau, also ich würde das tatsächlich schlank halten. Ich mag, ich würde auch gar nicht reinschreiben, was man irgendwie gemacht hat. Ich würde auch gar nicht zu viel Hintergrund oder ins Detail gehen. Man kann einfach schreiben, die Parteien einigen sich darauf, dass ab dem 01.01.20 so und so viel die Miete Betrag X beträgt. Punkt.
Ja, ich merke schon, das Kurzhalten hat manchmal Vorteile. Um zu viel reinzuschreiben, kann dir schlecht ausgelegt werden. Ich lerne heute noch was. Danke. Es ist halt wie immer im Leben, aus einvernehmlich kann halt nach ein paar Jahren dann auch vielleicht nicht mehr einvernehmlich sein. Sebastian, wir müssen unsere Eheverträge nochmal anschauen, da nicht so viel drin steht.
Da gilt halt nur das Geschriebene und dann kann nicht der Mieter oder auch umgekehrt der Vermieter in irgendwelchen Sachen kramen, die man irgendwann mal geschrieben hat. Alles klar. Interessant. Aber ich glaube auch für euch da draußen, das habt ihr wahrscheinlich auch noch nicht gewusst, oder? Manchmal ist das Vier-Augen-Gespräch die beste Lösung, wie so oft im Leben, auch hier. Ich glaube, mit dem Thema haben wir auch wieder so weit.
Dann sind wir durch mit Mieterhöhungen, rechtlich sauber und sozial verträglich. Und ein paar gute Tipps gab es heute auch noch. Sebastian, danke für diese Folge. Sehr lehrreich, vielen Dank. Sehr gerne. für deine guten Vorschläge.
Und dann sage ich zu euch beiden Sebastians, bis zum nächsten Mal. Ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
