LEHMANN HUEBER Talk, Folge #142
Stagnation oder Aufschwung? Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien nehmen den offiziellen Marktbericht des Gutachterausschusses für München 2025 auseinander – mit ehrlichen Einordnungen aus der täglichen Maklerpraxis.
Wie haben sich die Transaktionszahlen in München 2025 entwickelt?
Es wurden rund 12.500 Immobilientransaktionen beurkundet – ein Plus von 14 % gegenüber 2024 und damit wieder auf dem Niveau von vor der Zinswende 2022 (Vergleichszeitraum 2017–2020). Wichtig: Mehr Verkäufe bedeuten nicht automatisch steigende Preise, sondern eher, dass sich Käufer und Verkäufer an das seit ein paar Jahren geltende Preisniveau gewöhnt haben.
Wie haben sich Grundstückspreise und Doppelhaushälften entwickelt?
Grundstückspreise haben sich 2025 auf dem Niveau von 2024 eingependelt, liegen aber weiterhin rund 25 % unter dem Höchststand von 2022 – durchschnittliche Lagen bei etwa 1.800 Euro, gute Lagen bei etwa 2.200 Euro pro Quadratmeter. Bei Neubau-Doppelhaushälften gab es dagegen eine deutliche Erholung: 27 % mehr Verkäufe, unterstützt durch bessere Energiewerte und Zinsvorteile bei der Finanzierung von A+-Gebäuden.
Welche Rolle spielt die Energieeffizienz beim Verkauf?
Eine sehr große: Käufer schließen ältere Baujahre oder Immobilien mit Ölheizung teils komplett aus ihrer Suche aus, selbst bei guter Lage, und verlangen bei schlechten Energieeffizienzklassen erhebliche Preisabschläge. Gleichzeitig bleiben kleinere, günstigere Wohnungen bis 500.000–600.000 Euro mit Energieeffizienzklasse bis maximal D weiterhin gut nachgefragt. Am stärksten gefragt sind Wohnungen bis etwa 500.000 Euro in guter Lage mit guter Energieeffizienz, meist ab Baujahr 90er-Jahre – die neue Faustregel lautet „Lage, Raumaufteilung, Energieeffizienz“ statt nur „Lage, Lage, Lage“.
Woran erkenne ich, ob mein Angebotspreis richtig ist?
Eine einfache Faustregel: Habt ihr nach vier bis acht Wochen nur zwei bis fünf Anfragen, stimmt entweder der Angebotspreis nicht oder die Vermarktungsleistung eures Maklers. Bei 10 bis 20 Anfragen im selben Zeitraum liegt ihr dagegen goldrichtig, dann sollte es bereits Besichtigungen und erste Kaufangebote geben. Länger als drei Monate sichtbar in den Portalen zu sein, ist heute ein klares Warnsignal für eine unrealistische Preiserwartung.
Was zeigt der Bericht nicht – und wie geht es 2026 weiter?
Der Bericht bildet ausschließlich das Kalenderjahr 2025 ab – geopolitische Entwicklungen in 2026 sind darin noch nicht enthalten, obwohl sie über die Kette Inflationssorgen → steigende Zinsen → Kaufzurückhaltung kurzfristig großen Einfluss auf den Markt haben können. Aktuell wirkt der Markt insgesamt ausgeglichen: Käufer und Verkäufer begegnen sich auf Augenhöhe, es gibt wieder mehr Auswahl für Käufer, und Kapitalanleger sind nach der Flaute 2023/24 zurückgekehrt, weil sich Verkaufspreise und Mieten wieder besser zueinander verhalten.
Transkript zur Folge
Der Marktbericht 2025: Was er zeigt und was nicht
Diese Panik in den Augen. Es ist einfach schön, dieser Drop, Sebastian. LEHMANN HUEBER Talk. Der Immobilien-Podcast aus München. Servus und Hallo beim LEHMANN HUEBER Talk. Wir sind wieder an den Mikes.
Hallo Sebastian. Servus Marc. Ich hoffe, es geht euch gut. Ich wollte schon fast sagen Servus Mike, oder das wäre falsch gewesen. Das ist ein anderer. Ja, hallo zusammen.
Es ist mal wieder Zeit für Zahlen, Sebastian. Deine Lieblingsfolge, nämlich wir verwöhnen euch heute mit Zahlen aus 2025. Der Marktbericht für München, für den Immobilienmarkt, ist da. Und wir stellen heute mal die Frage Stagnation oder Aufschwung. Wie war es 25? Und wollen euch einen schönen Überblick ergeben heute.
Und natürlich hat er Sebastian wieder viel Spaß gehabt, das zusammenzutragen für euch. Und ich hoffe, es ist einiges Wertvolles für euch dabei. Aber Sebastian, wir haben gerade noch im Vorgespräch gesprochen darüber. Anfühlen tut es sich ganz anders als das, was wir jetzt heute vielleicht vorlesen. Denn es ist einiges passiert zwischen 26 und 25. Ja, wobei ich dann schon wieder nochmal die Differenzierung differenzieren muss.
Inzwischen fühlt sich schon fast wieder so an, nur Anfang 26 hat es sich anders angefühlt, aber es kommt immer ganz auf die Marktsituation an. Also genau, wir sprechen jetzt wirklich über die tatsächlichen Verkaufspreise, die ausgewerteten vom Gutachterausschuss für das Jahr 2025, Januar bis Dezember. Deswegen hört es euch an, zieht die Infos und Erkenntnisse raus, die euch interessieren, aber hört auf jeden Fall bis zum Schluss, wenn wir noch ein bisschen weiter einordnen, weil das ist ja jetzt dann auch schon über ein halbes Jahr her, dass das Jahr geendet ist. Aber trotzdem ist es Tradition bei uns, dass wir vor der Sommerpause, eine Folge kommt noch, aber in einer der Folgen vor der Sommerpause, den Marktbericht einmal für euch auseinandernehmen, damit ihr nicht alle 80 Seiten lesen müsst. Also Schulterblick gibt es jetzt, Sebastian. Und am Schluss der Folge werden wir euch nochmal eine kurze Zusammenfassung geben, wie es den Stand heute aussieht.
Und ich glaube, diese Info solltet ihr euch auch nicht entgehen lassen. Ja, und wir schauen jetzt auch, dass wir es nicht zu zahlenlastig machen. Ein paar haben wir natürlich drin, weil Marktbericht geht um Zahlen. Wenn ihr es genauer wissen wollt und die Kurzversion in Textform lesen wollt, dann schaut bei uns auf den Blog lehmannhueber.de slash Blog. Da ist das Ganze auch nochmal als Artikel mit den wesentlichen Aussagen drin.
Transaktionszahlen: Deutliche Erholung gegenüber den Vorjahren
Aber steigen wir mal ein in das Thema. Es ist ja immer die Frage Zahl der Transaktionen. Damit fängt der Marktbericht immer an und letztes Jahr und auch vorletztes Jahr haben wir sehr stark darüber geredet, wie die Zahl der Transaktionen runtergegangen ist gegenüber den Höchstständen vor der Zinswende. und da haben wir also durchaus schon mal eine erste Entspannung oder auch wieder Aufschwung, zumindest zahlenmäßig, transaktionsmäßig, denn es wurden rund 12.500 Immobilientransaktionen beurkundet im Jahr 2025 und das ist dann doch schon mal ein Plus von 14 Prozent gegenüber 2024 und damit quasi schon wieder auf dem Niveau von vor der Zinswende. Ja, und zwar zwischen 2017 und 2020, Sebastian. Und Zinswende, für uns ist es selbstverständlich, weil wir wissen es, aber die war 2022.
Ja, gut, guter Hinweis. Ja, kein Problem. Mehr Verkäufe, also sprich eine Steigerung von 14 Prozent, bedeuten aber nicht automatisch steigende Preise, Sebastian. Richtig? So ist es. Deswegen, nur weil mehr verkauft wird, kann das eben auch auf einem anderen Preisniveau passieren.
Bedeutet aber eher, dass sich Käufer und Verkäufer wieder an das neue Preisniveau, so neu ist es inzwischen nicht mehr, aber das eben seit ein paar Jahren geltende, gewöhnt haben. Und wo stehen wir? Wir werden noch auf die Durchschnittspreise kommen, Sebastian. Ich bin wieder mal zu schnell.
Grundstückspreise: Seitwärtsbewegung mit Unterschieden je nach Lage
Wie schaut es denn mit den Grundstücken aus in München? Hat sich da was getan oder haben wir hier eine Seitwärtsbewegung? Also Seitwärtsbewegung gegenüber 2024, das ist richtig. Wobei man deswegen jetzt aber trotzdem nicht sagen kann, die alten Bodenrichtwerte gelten noch, weil die stammen aus noch einer älteren Periode. Die werden jetzt im Spätsommer veröffentlicht. Da werden wir dann auch noch mal eine Folge dazu machen, weil das sind ja immer zwei Jahresbetrachtungen.
Aber zumindest haben sich die Grundstückspreise 25 auf dem Niveau 24 eingependelt im Durchschnitt. Aber es kommt halt auch wieder immer auf die Lagequalitäten an. Da gab es nämlich schon Unterschiede. Ja und Sebastian, wir erleben es ja auch täglich selbst und den Kollegen wird es ähnlich gehen. Es gibt Grundstücke im Bestand und viele verkaufen sich einfach nicht, weil die Nachfrage nach Grundstücken einfach schwierig ist. Es sei denn, es sind Filetlagen oder die Bebauung der Grundstücke so interessant, dass es dann auch wieder interessant werden wird für Bauträger.
Also der letzte Bauträger, mit dem wir gesprochen haben, der hat wirklich eine Auswahl an Grundstücken zur Verfügung. Und sobald ein Grundstück ein kleines Handicap hat oder einfach nur es in Aussicht steht, dass das Baufenster hier nicht erreicht werden kann oder die maximale Bebauung oder es Einschränkungen hier, dort und dort gibt, fällt das einfach runter. Das heißt also, es wird wirklich nur noch das Filet gekauft und gebaut. Ja, also insgesamt liegen wir jetzt, um auch mal jetzt wieder ein paar Zahlen zu sagen, bei den durchschnittlichen und guten Lagen, was also, ich würde mal sagen, 80 Prozent oder 90 Prozent der Münchner Stadtfläche ausmachen, noch circa 25 Prozent unter den Höchstständen von 2022. bedeutet in durchschnittlichen Lagen liegen wir um die 1800 Euro pro Quadratmeter. In den guten Lagen 2200, also gar nicht mehr so ein großer Unterschied zwischen durchschnittlichen und guten Lagen, was damit zu tun hat, dass die guten Lagen in den Preisen, Grundstückspreisen nochmal runtergegangen sind um 10 Prozent, während die Bestlagen aber schon wieder nach oben gegangen sind.
Und deswegen kann man sagen, über alle Münchner Grundstücke Seitwärtsbewegung, aber durchaus nochmal Schwankungen innerhalb der einzelnen Lagekategorien. Und im Vergleich zu den Höchstständen 2022, also auch vor dem Zinssprung 2022, liegen die Grundstückspreise jetzt 25 Prozent unter dem Niveau von 2022. Und das ist das, was wir eben dann auch in den neuen Bodenrichtwerten nochmal sehen werden. Die 1.1.26 Bodenrichtwerte versus 1.1.24. Da werden wir nochmal ein Minus haben. Aber schauen wir mal auf.
Ganz kurz, Sebastian, kann man jetzt, wenn ihr ein Grundstück habt und sagt, wunderbar, danke für den Podcast, Lehmann Hüber, jetzt nehme ich den Bodenrichtwert, ziehe ich 25% ab und dann bin ich da, wo ich landen soll oder wird es dann schon nochmal granularer je nach Baurecht etc. etc. Sebastian? Oder kann man das jetzt als Faust? Es kommt immer darauf an, von welchen Bodenrichtwerten du 25 Prozent abziehst. Wenn du von den 2022er Bodenrichtwerten 25 Prozent abziehst, bist du schon mal nicht ganz falsch.
Von den 24er wirst du wahrscheinlich ungefähr 10 bis 15 abziehen müssen, von den 26er dann hoffentlich nichts mehr. Aber worauf du hinaus willst, und das ist ein guter Punkt, also es heißt nicht, dass jedes Grundstück in durchschnittlicher Lage 1800, in guter Lage 2200 wert ist, sondern es kommt auf ganz viele ergänzende Faktoren an, wie Baurecht, Zuschnitt, sonstige Einschränkungen, zum Beispiel durch Hochspannungsleitungen, die die Bebauung erschweren. Und all solche Punkte muss man da wirklich ganz genau mit berücksichtigen. Also auch da braucht es einen Fachmann oder Fachfrau. Genau. Ihr wisst ja, wo er uns erreicht, zum Beispiel.
Ja,
Doppelhaushälften und Reihenhäuser: Deutliche Erholung im Neubau
Doppelaushälften Reihenhäuser. Was hat sich da getan? Ja, bei den Neubau-Doppelhaushälften gab es deutlich mehr Verkäufe, Sebastian, und zwar 27% mehr, was echt mit einem Viertel nicht schlecht ist. Also wirklich eine deutliche Erholung. Neubau auch deswegen, weil halt auch hier die Energiewerte stimmen und natürlich auch die Banken Förderung raushauen, wenn das Haus ein A plus ist zum Beispiel. Das heißt also, hier gibt es ja auch nochmal einen Zinsvorteil, wenn ich Neubau kaufe.
Und da der Need ist ja da nach Wohnraum für Familien und bei einem Preis, der dennoch gesunken ist um nochmals 4,5 Prozent, ist das so ein bisschen die Aufpufferung zum höheren Zins, den man ja heute zahlt im Vergleich zu erstes Halbjahr 2022. Ja genau, weil vor allem wenn man eben nochmal auf 22 schaut, sind es eben bei den Neubau-Doppelhaushälften tatsächlich 14 Prozent Minus. Relativ ähnlich ist es natürlich auch bei Reihenhäusern im Neubau, wobei da der Abschlag nicht so groß war. Große Preisunterschiede haben wir im Wesentlichen im Bestand, sowohl bei Doppelhaushälften als auch bei Reihenhäusern, je nach Baujahrskategorie oder Sanierungsstand, wobei der Sanierungsstand jetzt im Gutachterausschuss nicht so ausgewertet werden kann, natürlich jede einzelne Immobilie. Bei den Doppelhaushälften im Bestand sind die älteren Häuser etwas im Preis gestiegen, weil die auch tatsächlich im Vorjahr, hat man darüber gesprochen, auf ein überraschend niedriges Niveau gefallen sind. Neuere Häuser sind dagegen wieder ein bisschen günstiger geworden.
Also es ist sehr schwer. Also man kann jetzt keine Zahl rauspicken, wo man sagt, ich habe eine Doppelhaushälfte aus 1988 und die ist pro Quadratmeter so und so viel wert in guter Lage. Es kommt einfach auf so vieles an von der Grundstücksgröße über Sanierungsstand und so weiter. Wenn du älter sagst, ich meine, wir haben 2026, es gab mal so diese 2000er-Schwelle, weißt du noch? Da hat man immer von einem jungen Haus gesprochen, wenn es dann nach 2000 gebaut wurde. Jetzt sind auch schon wieder 26 Jahre rum.
Genau, da renoviert man auch mal. Da renoviert man auch schon. Aber wenn wir von älteren Häusern sprechen, dann geht es schon in den 80ern erst los. Also 50er bis 80er, genau, ist das, was wir unter Älteren haben. Nur das, was nochmal zum besseren Verständnis erwähnt hat. Einfacher in der Auswertung sind natürlich Eigentumswohnungen, weil die jetzt nicht ganz so heterogen sind.
Neubauwohnungen: Gute und durchschnittliche Lagen gleichen sich an
Wie schaut es da im Neubau aus? Also die Verkäufe steigen wohl weiter an, aber weniger als halb so viel wie 2017 bis 2021. Man spürt ja auch, Sebastian, dass der Bauträger wieder erwacht ist nach der Pause gezwungenermaßen. Und die Preisentwicklung ist halt einfach auch eine Lagefrage. Also wir sind in durchschnittlichen Lagen stabil bei 10.000 Euro den Quadratmeter. Wenn du heute reingehst auf die Portale, dann kannst du schnell bestätigt bekommen.
Und gute Lagen sind nochmals deutlich schwächer, knapp über 10.000 Euro, also von der Entwicklung her. Da sind wir bei knapp über 10.000 Euro. Ich weiß auch, dass wir bei diesen Neubauten, die wir verkaufen, auch dann Nachfrage generieren, wenn es um die 10.000 Euro in einer normalen Lage ist, dann ist es jetzt nicht so, dass Türen eingerannt werden, aber der Markt ist da und er lebt noch. Er lebt noch, er ist da und ich sage jetzt mal, es ist nicht mehr so, dass du große dreistellige Anfragen zahlen hast, sondern dass du halt dann einfach selektierte Käufer hast, die aber noch wollen. Und sobald du dich unter 10.000 Euro legst, hast du auch eine ganz andere Nachfrage. Genau, und jetzt, wer aufmerksam zugehört hat, hat gemerkt, sowohl durchschnittliche als auch gute Lagen liegen quasi bei 10.000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt.
Also es gibt da gar keine große Differenzierung mehr. Woran liegt das? Relativ einfach. Früher war der Unterschied zwischen durchschnittlichen und guten Lage im Neubau so circa bei 2000 Euro pro Quadratmeter Differenz waren die guten Lagen teurer im Neubau. Und dieser Preisaufschlag für die guten Lagen ist einfach für die meisten nicht mehr bezahlbar, sodass die Bauträger jetzt auch da mit ähnlichen Preisen wie in vielleicht etwas einfacheren Lagen kalkulieren. Trotzdem wird in beiden Lagen abverkauft.
Also es ist jetzt nicht so, dass sich dann alle auf die guten Lagen stürzen, weil die ja genauso viel kosten. Und am Ende ist es auch ja sehr subjektiv, wo ich wohnen will. Ob das jetzt von der Kategorie, was weiß ich, Berg am Leim, Allach oder sonst was ist, was eine durchschnittliche Lage ist oder doch eher Obermenzing, Trudering, was eine gute Lage ist. Die Leute wollen dahin, wo sie sich wohlfühlen, wo vielleicht der Kindergarten ist, wo die Freunde wohnen, Schulsprengel, Nähe zur Arbeit, Infrastruktur und deswegen wird da jetzt gar nicht mehr so unterschieden, ich bin bereit in den guten Lagen mehr zu bezahlen, sondern ich will einfach einen Neubau, den ich mir leisten kann in der Lage, in der ich wohnen möchte. Und der mir auch gefällt. Wir erleben ja durchaus jetzt wieder neue Innovationen beim Neubau, wo Quartiere entstehen, die auch wirklich nochmal einen ganz anderen Charme haben.
Und ich muss auch sagen, Sebastian, in den Stadtteilen, die du benannt hast, haben wir ja auch nochmal Unterschiede in der Mikrolage der Anlagen. An einer großen Straße in Trudering ist etwas anderes wie halt mittendrin im ruhigen Grünen und da gibt es auch nochmal Unterschiede. Aber dem Käufer dürft es doch freuen, er kriegt seinen Neubau mit A+. Er kriegt eine Förderung bei den Zinsen, hat er einen Vorteil, weil er einen Zinsbonus kriegt, weil die Bank ja jetzt das energetische Bauen fördert, auch im Zins spürbar. Und es ist doch toll, dass man jetzt Neubau bekommt, auch in den etwas besseren Lagen. Und die Filet-Lagen, also sprich die Premium-Lagen im Herzogpark, im Lehell, im Schwabing etc., die geben die Gewinne aus 2024 auch wieder ab.
Ja, also da war es, das war tatsächlich auch eine überraschende Erkenntnis. Das war im letzten Jahresbericht, haben diese Top-Lagen wirklich einen riesen Sprung in den Neubaupreisen gemacht. Und jetzt, letztes Jahr, 2025, war es wieder runter auf dem, wo wir vor dem Sprung waren. Also, ist natürlich auch schwierig, weil es gibt einfach nicht so viele Neubauprojekte in den Toplagen. Da kann es natürlich auch sein, dass mangels großer Auswertungsdaten da auch mal größere, nicht ganz erklärbare Preissprünge drin sind.
Bestandswohnungen: Stabile Preise und die Rolle der Energieeffizienz
Ja, Bestand, Wohnungen. Wir haben ja nicht nur Neubauwohnungen, wir haben ja auch Wohnungen im Bestand. Was haben wir da herausfließen können? Sebastian, genau. So ist es. Also es gab einen starken Kreisrückgang in 2023, ganz klar, nachdem eben 2022 der Zinssprung drin war und auch erstmal auf der Nachfrageseite ziemlich kurz mal Ruhe eingekehrt ist, wenn nicht sogar Totenstille.
Und inzwischen haben wir aber weitestgehend stabile Preise, Sebastian. Das heißt, es hat sich eingependelt und es gab nur wenig Veränderung von 25 zu 24. Das heißt also, wir haben hier sowas wie, wenn man sich eine Waage vorstellt, gab es jetzt hier auch so ein Angebots- und Nachfragegleichstand. So kann man es eigentlich gefühlt sagen. Und von den Baujahren weiterhin so, dass die 60er und 70er Jahre die günstigsten Baujahrskategorien sind. Die 50er Jahre liegen drüber.
Das hat aber eher den Grund der Lage, weil die 50er-Jahre-Objekte oft eben in den sehr guten Lagen, so Schwabing, Maxvorstadt, Alt, Sendling etc. sind, wo nach dem Krieg bevorzugt wieder aufgebaut wurde oder aufgebaut werden musste. Deswegen sind die etwas höheren Preise bei den 50er-Jahre-Objekten jetzt nicht allein auf die Bausubstanz zurückzuführen, sondern einfach durch den Einfluss der jeweiligen Stadtteile. Die neueren Baujahre, da sind wir wieder bei dem Punkt, ab 2000 hier jetzt auch mal von uns definiert, verlieren tatsächlich 25 noch mal ein bisschen gegenüber 24. Die günstigeren Baujahre bleiben stabil und da kann man dann doch wieder auch so die Analogie jetzt zu den Neubauwohnungen, gute Lagen, also durchschnittliche und gute Lagen gleichen sich an. Hier gleichen sich jetzt auch jüngere und ältere Baujahre wieder ein bisschen an, weil halt einfach die günstigeren Baujahre für mehr Leute erschwinglich sind, da etwas mehr Nachfrage auf dem niedrigeren Preisniveau ist, während bei den 2000er Immobilien oder Wohnungen in dem Fall halt der Preisaufschlag von ungefähr 1500, 2000 Euro pro Quadratmeter für weniger Leute leistbar ist.
Und da die Verkäufer halt doch wieder eher zu Preiszugeständnissen bereit sein müssen, als wenn mehr Anfragen sind. Da entsteht dann Delta und natürlich auch der Gedanke, vielleicht weniger Quadratmeter zu kaufen im Neubau, der noch gefördert ist mit Förderprogrammen etc. und den günstigeren Zins gibt, also kleiner Zinsbonus dabei ist. Und man darf ja nicht vergessen, Sebastian, das Auge des Käufers geht auch immer ganz stark zu der energetischen Situation des Hauses. Also vor allem bei Bestand, wenn es um einzelne Häuser geht, aber auch, was wir immer mehr merken, wenn es um eine Wohnung geht in einer Wohnanlage. Es gibt ja tatsächlich noch Wohnanlagen mit Ölheizung und Gas.
Oh Wunder. Und zwar noch sehr, sehr viele. Sehr viele. Und es ist auch interessant, was wir als Makler so spüren, wie sehr darauf nun geachtet wird, ob jetzt politisch getrieben oder durch die Presse. Ich habe manchmal so das Gefühl, dass die Menschen das Gefühl haben, diese Heizung geht morgen kaputt. und heizt es ja nicht mehr richtig.
Und kostet dann 10 Millionen, sie zu sanieren. Und kostet 10 Millionen, also diese Panik in den Augen. Es ist einfach schön, dieser Job, Sebastian. Wir haben immer wieder neue Herausforderungen. Also ich sage jetzt mal, den Energiewert des Hauses als Makler noch mal zu kommentieren, braucht gerade etwas mehr Zeit. Ja, wir haben ja auch die Folge zur, wie interpretiere ich den Energieausweis richtig gemacht.
Ich weiß nicht mehr genau, wie die Folge hieß und welche Nummer es war, aber irgendwo so im letzten halben Jahr. Ja, sehr interessant. Also die Preisabschläge für alte oder die Preisabschläge, sagen wir mal, sind gerechtfertigt. Aber wie stark manche Käufer ältere Baujahre oder vor allem das Thema Heizung, Ölheizung einfach komplett ausschließen aus ihrer Suche. Das kann eine gute Lage, eine gute Immobilie sein, aber na, Ölheizung oder Energieeffizienz E oder D, Gottes Willen, das kaufe ich nicht, egal wie günstig in Anführungszeichen es ist. Oder Abschläge gemacht werden, Sebastian.
Oder wirklich irre Abschläge gemacht werden mit dieser Begründung, der Energieausweis hat ja durchaus ein Buchstaben, der nicht so schön ist. Und dann werden da 100.000 Euro weniger geboten wegen dem. Also es ist interessant, da die Leute wieder zurückzuholen und auch mal realistisch abzuholen und aufzuklären, dass es so leider nicht funktioniert und man es auch nicht so interpretieren kann. Genau, also das führt dann eben dazu, dass jetzt eben vor allem kleinere, günstigere Wohnungen, so bis 500.000, 600.000, nach wie vor gut nachgefragt sind, wenn die Energieeffizienz irgendwo bei maximal D ist. Wobei, da müssen wir jetzt schauen, jetzt gibt es ja auch wieder dann die neuen Energieausweise. Also die alten gelten noch.
Wir werden auch ganz lange auch mit den alten Skalen zu tun haben. Alle neu ausgestellten Energieausweise sind ja jetzt schon auf Basis einer neuen EU-Richtlinie. Mal gucken, wann wir die ersten davon zu sehen bekommen. Und um Kehrschluss schwer zu vermitteln, wir haben es gesagt, sind es halt einfach ältere, wenig sanierte Immobilien in vielleicht auch Stadtrandlagen. Also es ist schon ein relativ klares Bild, wo wir, wenn wir einen Auftrag bekommen oder ein Objekt zur Bewertung bekommen, dann schon auch sagen können, da müssen wir wirklich nochmal einen zusätzlichen Abschlag reinnehmen, den wir dann natürlich den Verkäufern auch sehr klar erklären müssen, weil wir verstehen den Markt. Also wir könnten also verstehen es vielleicht übertrieben, wir verstehen den Markt nicht immer, aber wir wissen, wie er tickt und das muss man einfach in der Preisfindung mehr denn je berücksichtigen.
Wir reagieren sehr schnell, Sebastian, was gut ist, weil du so ruckizucki ganz schnell falsch unterwegs bist und das spürst du dann in der Nachfrage und das spürst du dann in der Vermarktungsdauer und das spürt dann der Verkäufer, der unzufrieden wird und deswegen ist es schon wichtig, immer auch tagesaktuell zu reagieren und das ist ja auch unsere Stärke. Aber wo günstige Immobilien sind, die vermeintlich nun energetisch nicht mehr so wertvoll sind, gibt es auch einen interessanten Markt, denn du bekommst ja dann sehr viele Anrufe von Menschen, die dann ein Schnäppchen machen wollen. Weil wir haben ja auf der anderen Seite auch noch den Mietmarkt und die Entwicklung in München und deswegen im Einkauf liegt ja hier der Gewinn. Diese Immobilien werden natürlich auch oftmals an jemanden verkauft als Kapitalanlage, als Investor oder man saniert die Wohnung, flippt sie und verkauft sie weiter. Also da gibt es schon auch einen Markt dafür. Das war durchaus auch nochmal eine neue Erkenntnis jetzt glaube ich so aus dem Jahr 25, dass die Kapitalanleger zurückgekommen sind.
23, 24 war der Markt für Kapitalanleger quasi tot, weil einfach Preise und Zinsen nicht zu den Mieteinnahmen gepasst haben. Verkaufpreise sind runtergegangen, Mieten sind im Schnitt raufgegangen, jetzt nicht bei jeder einzelnen Wohnung. Und an das Zinsniveau hat man sich gewöhnt und deswegen funktioniert auch Verkauf von vermieteten Wohnungen inzwischen wieder besser. Wenn es klassische kleine Wohnungen, Ein- und Zweizimmerwohnungen sind, ab Drei-Zimmerwohnungen vermietet, wird es dann schon wieder sehr zäh. Und die Durchschnittsrendite passt, Sebastian, weil sonst ruft trotzdem keiner an. Also das muss von der Bewertung her auch richtig gemacht werden.
Jetzt gibt es aber so eine Wohnung, kann man sagen, die die Pole Position hat, so ein Typ, die die Pole Position hat auf dem Markt in 25, kann man sagen, ein Wohnungstyp, der sich sehr, sehr gut verkauft hat oder die richtigen Parameter hat, dass die Nachfrage zu dieser Wohnung extrem gut ist. Das sind Wohnungen bis etwa 500.000 Euro. Die sind einfach auch von der Zins- und Tilgungsbelastung her einfach auch noch für einen Großteil der Käufer interessant und bezahlbar. die in einer guten Lage sind. Wir haben ja gelernt, die guten Lagen haben sich den durchschnittlichen Lagen angepasst mit guter Energieeffizienz. Also wir reden dann hier von Wohnungen, ich sage jetzt mal ab den 90er Jahren, die einen Energieausweis haben, der wirklich sich gut lesen kann, lassen lässt oder wertvoll ist in dem Bereich, wo die Verbrauchskosten einfach im Rahmen bleiben.
Und Sebastian, wo es was Gutes gibt, gibt es ja auch auf der anderen Seite immer was, was schlecht läuft.
Was sich gut verkauft – und was schwer zu vermitteln ist
Was glaubst du, oder was weißt du, was läuft dir nicht so gut? Ja, ich glaube, wir haben es jetzt schon mehrfach auch mit anklingen lassen. Große, alte, schlecht sanierte Wohnungen oder auch Häuser, wo einfach auch in den Protokollen viele Sonderumlagen drohen, wo wirklich noch eine 20 Jahre alte Ölheizung zum Beispiel drin ist. Also es kommt immer auf einen Einzelfall an. Im Herzogpark, in Schwabing lassen sich auch schlecht gepflegte Wohnungen mit Altenheitssystemen gut verkaufen. Es kommt immer auf die Gesamtkombination an.
Aber über den Preis lässt sich halt tatsächlich alles regeln und da muss man halt genau hingucken. Du kennst ja das alte, also dieses durchs Dorf getriebene Sprichwort Lage, Lage, Lage. Und wenn wir jetzt mal so zurückblicken, Sebastian, was wir schon erlebt haben im Markt und jetzt nochmal Resümee ziehen würden und wir machen jetzt mal einen Strich drunter zu diesem Thema Lage, Lage, Lage und jetzt haben wir nun, ob es jetzt Zinsen sind, ob es jetzt Einbrüche sind, ob es jetzt geopolitische Einflüsse sind. Für München gilt aber wirklich, auch in der jetzigen Situation, in der wir sind, unabhängig, also auch was energetische Themen betrifft, die Lage ist schon der wichtigste erste Punkt bei einer Immobilie, auch in München. Also ich würde aber aus Lage, Lage, Lage machen, Lage, Raumaufteilung, Energieeffizienz. Ja.
Und was meine ich mit Raumaufteilung? Kompakte Zimmer, lieber ein Zimmer mehr auf derselben Fläche als eins weniger, weil eben genau die Familien, die bisher nach einer 90 Quadratmeter Dreizimmerwohnung gesucht haben, im aktuellen Zinsumfeld eine 75 Quadratmeter Dreizimmerwohnung suchen. und gar nicht gesucht werden 100 Quadratmeter 3 Zimmer, 70 Quadratmeter 2 Zimmer. Also ganz schwierig, außer man hat eben die Möglichkeit, den Grundriss auch anzupassen. Aber wir haben auch in einer anderen Folge schon mal drüber gesprochen. Also ändern wir jetzt Lage, Lage, Lage, ab sofort in Lage.
Lage, Raumaufteilung, Energie, EFZ. Jawohl, super. Das ist jetzt Gesetz. So machen wir es.
Mehrfamilienhäuser: Leichte Steigerung bei stabilen Faktoren
Mehrfamilienhäuser. Ja, mehrfamilienhäuser. Also haben wir als nächstes, wie schaut es denn da aus in München? Haben wir eine Steigerung oder nicht? Wir haben eine leichte Steigerung. Also im Schnitt sind die Quadratmeterpreise auf circa 6.000 Euro gestiegen.
Vorher waren wir so irgendwo zwischen 5 und 6. Ich habe es nicht genau im Kopf. Ich glaube, so um die fünfeinhalb waren es im Jahr vorher. Die Faktoren, Faktor für alle, die nicht Kapitalanleger sind von euch, Das heißt, Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete im Ist-Zustand, also nicht die Sollmiete, sondern die Istmiete, lagen im Schnitt bei 31. Umgerechnet, könnt ihr wahrscheinlich mehr damit anfangen, ist das eine durchschnittliche Bruttorendite von etwa 3,2 Prozent. Das deckt sich ungefähr auch mit dem, was wir bei Wohnungen in guten Lagen haben, vor allem eben in Bezug auf die Istmiete.
Wir rechnen ja oft dann auch in unserer Bewertung im Ertragswertverfahren mit der Sollmiete. Da muss natürlich irgendwas mit 4, bei der Bruttorendite rauskommen, damit man halt netto zumindest mal seine Zinskosten und die Bewirtschaftungskosten gedeckt hat. Und die Tilgung kommt dann natürlich noch obendrauf und dann hat man halt weiterhin seinen negativen Cashflow, aber das ist halt München. Haben wir durch die Mietentwicklung von 24 zu 25 diese leichte Steigerung drin bei den Mehrfamilienhäusern, weil die Mieten gestiegen sind? Auch. Also ich würde sagen, Mieten sind ein bisschen raufgegangen im Schnitt.
Und damit lassen sich dann halt, also der Faktor ist, ich glaube, von 32 auf 31 gegangen. Also man kann auch von Stagnation sprechen. Deswegen kein großer Unterschied, aber ja, Mieten sind ein bisschen rauf und das bei quasi gleichem Faktor macht halt einen leichten Sprung bei den Kaufpreisen möglich. So und jetzt dürft ihr, erstmal danke fürs Zuhören bis hierher und jetzt gehen wir mal so ein bisschen rein in die Praxis, wie wir das ganze Thema heute sehen oder als Makler sehen, also quasi nah dran am Markt. Jetzt dürft ihr den Finger mal unseren Puls halten und bekommt mal unsere Einschätzung aus der Praxis.
Einschätzung aus der Praxis: Der Markt wirkt ausgeglichen
Erster Punkt, den ich schon erwähnt habe oder angesprochen habe, der Markt wirkt wirklich aktuell ausgeglichen. Man hat nicht mehr den Mega-Run auf der Käuferseite, man hat mehr Angebot auf der Verkäuferseite. Die Kunden haben jetzt wieder eine Auswahl. Also wenn die eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Schwabing in dieser Straße nicht passt, dann hat man jetzt heute tatsächlich im halben Kilometer Umkreis wahrscheinlich nochmal sechs, sieben andere Wohnungen als Alternative, die man sich angucken kann. Und deswegen ist auch das Einpreisen dieser Immobilie und die Darstellung und die Präsentation sehr, sehr wichtig. Also es wirkt ausgeglichen, Sebastian, und gefühlt als Makler kann man sagen, man arbeitet für beide Seiten wirklich zeitlich als auch qualitativ, wir sowieso schon immer, aber sehr ausgeglichen.
Man braucht heute nochmal mehr Zeit für den Käufer, aber es ist ein angenehmes Gefühl als Vermittler nun, dieses Gewicht auf beiden Seiten gleich zu spüren. Ja, also man kann durchaus sagen, dass sich Käufer und Verkäufer aktuell in den Verhandlungen auf Augenhöhe begegnen. Das heißt, die Käufer müssen schon schauen, dass sie jetzt faire Preise anbieten, um eine Chance zu haben. Also wenn man eine Wohnung haben möchte, sollte man jetzt nicht sagen, da lehne ich mich mal zurück und der Preis geht schon runter. Dann kauft es halt doch ein anderer. Auf der Verkäuferseite ist es aber schon auch so, wenn man ein vernünftiges Angebot hat, sollte man das durchaus ernst nehmen und jetzt nicht sagen, ach, da warte ich und dann kriege ich doch in zwei Wochen ein besseres Angebot.
Also man weiß schon, dass man miteinander reden muss, Lösungen finden muss in den Verhandlungen. Also es hat jetzt keine Seite derzeit einen deutlichen Verhandlungsvorteil, sondern, ja, wie du gesagt hast, es macht Spaß, da jetzt wirklich die Nuancen als Vermittler auszutarieren und an einer Lösung zu arbeiten. Eine kleine Anekdote dazu. Falls ihr gerade jetzt eure Wohnung verkauft oder euer Haus und ihr seid so seit vier bis acht Wochen auf dem Markt, habt euren Wunschmakler ausgesucht, dann hört doch mal die Folge an, die wir aufgenommen haben. Fünf Dinge, woran ich merke, dass ich den falschen Makler habe. Dass ich den Makler wechseln sollte.
Oder wechseln sollte. Sebastian weiß natürlich besser. Aber jetzt eine Kennzahl für euch, die verraten wir euch. Wenn ihr jetzt seit vier bis acht Wochen draußen seid, weil der Sebastian ja gerade davon erzählt hat, der Verkäufer, wenn er den richtigen Preis hat, dann hat er auch auf Augenhöhe Käufer gegenüberstehen oder deinen Vermittler, den du eingesetzt hast. Also solltest du zwei Anfragen haben oder fünf innerhalb von vier bis acht Wochen, dann stimmt der Angebotspreis nicht oder andere Leistungen deines Vermittlers. Solltest du für deine Wohnung in München oder für dein Haus nun zwischen 10 und 20 Anfragen haben, dann liegst du absolut richtig.
Dann müsste es auch schon Besichtigung gegeben haben und dann müssten auch die ersten Kaufangebote zumindest im Gespräch sein. Also kurze Kennzahl, die wir jetzt mal verraten, wenn du richtig unterwegs bist mit dem richtigen Angebotspreis. Falls du das nicht bist, weißt du ja, wo du uns findest. Genau, das deckt sich auch mit dem nächsten Punkt, den wir uns hier notiert haben. Also gut bepreiste Immobilien verkaufen sich weiterhin zügig, wobei die Definition von zügig nicht mehr 2021 zügig ist, sondern das neue zügig. Also ein bis, wie du Marc gesagt hast, nach vier bis acht Wochen sollte man schon merken, dass die Resonanz auf die Wohnung gut ist, weil unrealistische Preisvorstellungen halt häufig oder sehr schnell zu langen Vermarktungszeiten führen.
Also lange Vermarktungszeit ist so alles. Länger als drei Monate sichtbar zu sein in den Portalen, da weiß man schon, dass es schwierig wird mit der Preiserwartung, sondern dass man da an einer der vielen Stellschrauben drehen muss. und Stellschrauben sind halt nicht immer nur der Preis, sondern auch das Marketing, die Qualität des Marketings, vielleicht die Immobilie selber, an der man das optimieren sollte, Reichweite vergrößern, zusätzliche Marketingmaßnahmen machen und dann kann man auch natürlich so eine Vermarktung wiederbeleben. Man muss aber auch einfach wissen, dass es große Nachfrageunterschiede gibt, je nach Baujahr und Zustand. Also wir merken durchaus, dass die modernen Jungen, wir haben es besprochen, Immobilien kürzere Vermarktungsdauern haben als jetzt Wohnungen eben zum Beispiel aus den 60er und 70er Jahren. Was auch damit zu tun hat, nicht nur, dass die weniger beliebt sind, sondern dass es auch einfach viel mehr davon auf dem Markt gibt.
Also ich habe jetzt keine Analyse dazu gemacht, könnte ich vielleicht mal machen, das ist ganz spannend, aber so Bauchgefühl würde ich sagen. Es gibt bestimmt fünfmal so viele Wohnungen aus den 60er und 70er Jahren wie ab 2010, weil einfach München so gebaut wurde. Dem würde ich folgen und ich möchte noch eins hinzufügen, falls ihr zu den Menschen gehört, die verkaufen und sich denken, ich probiere einfach mal den höheren Preis, weil wenn sie ihm gefällt, klickt das doch eh an und kommt dann und macht dann auch ein niedrigeres Angebot, mit dem ich dann auch zufrieden wäre. Nein. Aufgrund der Anzahl der angebotenen Immobilien kommen diese Kunden nicht mehr und sie fragen auch nicht mehr an, passt der Angebotspreis nicht in den Markt hinein, klickt er nicht mehr die Anfrage. Und warum?
Weil es nämlich genug. Genau, es gibt andere Immobilien, die fair bepreist sind und die sammeln die ganze Nachfrage ein und du wirst einfach ignoriert, wenn du über dem Realistischen bist. Also das ist eine ganz, ganz, ganz wichtige Botschaft und war mir nochmal wichtig zu sagen.
Was der Bericht nicht abbildet: Die Entwicklungen 2026
Genau, schauen wir jetzt nochmal drauf, was eben genau im Marktbericht nicht enthalten ist. Ja, der Bericht bildet ausschließlich das Kalenderjahr 2025 ab. Das heißt also, wie ihr alle wisst, ist ja 2026 einiges passiert, auch geopolitisch, ohne jetzt Namen zu nennen. Länder und Politiker. Länder und Politiker zu nennen, ja. Aber wir haben jetzt 2026, 2025 gab es gewisse Themen nicht und wie ihr wisst und auch von uns kennt oder auch selbst erfahren habt, haben solche Themen wie Krieg etc.
natürlich Einfluss. auch politische Entscheidungen, auch Entscheidungen, wenn es um Eigentümer Vermieter geht, auch jetzt ganz aktuell in der deutschen Politik Dinge auf den Tisch kommen, die jetzt durchaus Kapitalanleger betreffen oder Immobilienbesitzer betreffen, etc. Also all das hat Einfluss, dass es auf 2026, dass es 2025 noch nicht abgebildet ist. Deswegen ist das, was wir als Schulterblick jetzt heute mal erzählt haben, schon wieder Vergangenheit, Sebastians. Genau, also Nochmal in einem Satz zusammengefasst, geopolitische Spannungen führen zu Inflationssorgen, Inflationssorgen führen sofort zu steigenden Zinsen und steigende Zinsen führen zu Kaufzurückhaltung. Das ist so die logische Kette und die kann über Nacht passieren.
Und deswegen eben das ganze Thema Nahost. Iran führte natürlich jetzt auch noch zu dem Thema Energiepreise, was natürlich auch wieder Einfluss hat auf die Inflation, aber jetzt nochmal nicht nur ein Lieferketten-Thema ist, sondern wirklich auch nochmal ein realer Preisschock oder Preisentwicklung. Und das ist eben in den Zahlen, die wir euch genannt haben, nicht mit enthalten. Deswegen haben wir am Anfang gesagt, dass Frühjahr 2026 hatte seine eigenen Gesetze. Sollte sich die Situation jetzt hoffentlich lösen. Also seit gestern bin ich schon wieder anderer Meinung.
Ja, genau. Also deswegen, also wir nehmen jetzt diese Folge am 9. Juli auf. Nur, dass ihr das auch wisst, dass gestern der 8. Juli war, wo es wieder ein paar Rückschläge im wahrsten Sinne des Wortes gab. Und ja, das muss man jetzt einfach abwarten, wie sich die Situation entwickelt.
Ich sage es trotzdem einfach mal allgemein gesprochen, sollte sich dieser Konflikt in den nächsten Wochen tatsächlich auflösen und alle zur Vernunft kommen, kann das das zweite Halbjahr schon nochmal beflügeln auf einem gewissen Rahmen oder in einem gewissen Rahmen. Wir werden jetzt wahrscheinlich nie wieder oder nicht so schnell wieder die Ein-Prozent-Situation haben mit dieser Nachfragesituation, aber wir hoffen, dass die leichte Belebung des Monats Juni, Mai, Juni nachhaltig ist und dann haben wir wieder diesen ausgeglichenen Zustand zwischen Käufer und Verkäufer, zwischen Angebot und Nachfrage, den wir eben im März und April mal kurz für ein paar Wochen nicht hatten.
Fazit: Warum es heute den richtigen Makler braucht
Fazit, Sebastian, und das ist so die Summe aus dem, was wir jetzt in diesen 40 Minuten erzählt haben. Du kommst einfach nicht, wenn du es ernsthaft betreiben willst, du willst es ernsthaft verkaufen und du willst es verkaufen und nicht nur irgendwelche Spielchen im Internet spielen und deine Immobilien nur mit einem schönen Preis im Internet sehen. Wenn du ernsthaft heute einen Verkauf angehst, brauchst du eine ganz granulare, aktuelle Aussage eines Profis, der sich auskennt und eine Bewertung wirklich so umsetzt, wie sie in den aktuellen Markt reinpasst. Dazu brauchst du einen Makler, der regelmäßig zum Notar geht in diesen Zeiten, der diese Schwankungen berücksichtigt und natürlich 120% einsetzt, wenn es darum geht, eine kreative, strategisch richtige Verkaufsprozess aufzusetzen, damit die richtige Zielgruppe angesprochen wird und dann auch das bestmögliche Verkaufsziel zu erreichen. Es geht gar nicht mehr anders. Also es funktioniert auch gar nicht mehr anders.
Du musst wirklich so tief rein und du brauchst heute den besten Makler, um noch das beste Ergebnis zu erzielen. Sonst funktioniert der Verkauf nicht. Sonst versauerst du im Netz und bist einer von denen, die quasi nicht angerufen werden und der keine Anfragen bekommt. Ich glaube, das macht das Thema schön rund. Und wie gesagt, nochmal der Hinweis auf den Blogartikel. mit noch etwas mehr Zahlen dazu.
Und dann hört ihr uns noch einmal in zwei Wochen. Und dann ist der Dirk nochmal da, auch wieder mit einem spannenden Thema. Und damit entlassen wir euch in den Arbeitstag, in den Feierabend, in die Nacht, wann und wo auch immer ihr uns gehört habt. Vielen Dank fürs Zuhören beim LEHMANN HUEBER Talk. Ciao, ciao. Ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien. Entscheidend besser.
