LEHMANN HUEBER Talk, Folge #137
Zimmer oder Quadratmeter – was zählt beim Wohnen wirklich? Marc und Sebastian von LEHMANN HUEBER Immobilien geben ganz praktische Tipps für Käufer, Verkäufer und Mieter, wie man versteckte Grundriss-Potenziale erkennt und für sich nutzt.
Was sind „tote Quadratmeter“ und wie erkennt man sie?
Klassische Beispiele sind große repräsentative Eingangsflure, schmale Schlauchflure ohne Platz für Schuhe oder Jacken, und sogenannte Essdielen aus den 70er-Jahren zwischen Küche und Wohnzimmer. Solche Flächen lassen sich oft aktivieren: Aus einer 10 Quadratmeter Essdiele kann etwa ein Homeoffice werden, wenn eine Wand eingezogen wird, oder umgekehrt kann eine Wand rausgenommen werden, um das Wohnzimmer zu vergrößern und neue Sichtachsen zu schaffen. Auch Nischen und Dachschrägen sind zweischneidig – sie können wertvollen Stauraum bieten, aber auch schlicht ungenutztes Volumen sein, je nach Zuschnitt und persönlicher Körpergröße.
Warum sind Zimmer heute wichtiger geworden als Quadratmeter?
In den letzten 10 bis 15 Jahren hat sich ein Paradigmenwechsel vollzogen, gerade in teuren Metropolen wie München: Bei 8.000 Euro pro Quadratmeter spürt man jeden zusätzlichen Quadratmeter direkt auf dem Kontoauszug. Zusätzlich hat Homeoffice seit Corona den Platzbedarf verändert – viele Wohnungen brauchen heute einen abtrennbaren Raum für Videokonferenzen, statt nur einen Schreibtisch am Esstisch. Deshalb ist die „gute Zwei-Zimmer-Wohnung“ von früher heute eher die kompakte Drei-Zimmer-Wohnung, gerade auch für Kapitalanleger, weil die Zielgruppe dafür deutlich größer ist.
Wie unterscheiden sich die Grundrisse je nach Baujahr?
70er-Jahre-Wohnungen haben oft riesige Zimmer und Flure bei kleinem Bad und kleiner Küche – heute würde man das anders planen, es gibt aber auch viele Liebhaber dieser großzügigen Grundrisse. 60er-Jahre-Bauten ähneln in ihrer Aufteilung eher heutigen Neubauten. Wichtig für Käufer: Eine „kleine ideale Drei-Zimmer-Wohnung“ auf 75–80 Quadratmetern kann je nach Architekt und Grundstückszuschnitt völlig unterschiedlich geschnitten sein, deshalb lohnt ein genauer Blick auf den Grundriss statt nur auf die Quadratmeterzahl.
Wie wirkt sich der Grundriss konkret auf Kaufpreis und Miete aus?
In den eigenen Bewertungen gibt es inzwischen konkrete Zu- und Abschläge für die Raumaufteilung: Eine 70 Quadratmeter Drei-Zimmer-Wohnung erzielt einen höheren Kaufpreis und mehr Miete als eine identische 70 Quadratmeter Zwei-Zimmer-Wohnung. Käufer zahlen dafür lieber einen höheren Quadratmeterpreis, statt auf eine größere, aber teurere Wohnung mit weniger Zimmern auszuweichen – relativ mehr, aber absolut weniger. Interessant: Die Zimmerzahl taucht in keinem Mietspiegel als Kriterium auf, obwohl sie am Markt spürbar einen echten Werttreiber darstellt.
Welche praktischen Tipps gibt es für die Wohnungssuche?
Setzt eure Quadratmeter-Filter in Immobilienportalen breiter, statt exakt 80 Quadratmeter einzugeben, wenn die passende Wohnung vielleicht 79 hat und dann gar nicht angezeigt wird. Sucht gezielt auch nach größeren Zwei-Zimmer-Wohnungen, wenn ihr eigentlich eine Drei-Zimmer-Wohnung sucht – oft steckt darin ungenutztes Umbaupotenzial. Achtet zudem auf sogenannte „halbe Zimmer“ (Nischen oder Räume unter 10 Quadratmetern), die sich zum Beispiel als Homeoffice oder Kinderzimmer nutzen lassen, und hinterfragt kritisch, ob ihr wirklich ein ganzjährig beheiztes Gästezimmer braucht oder Gastfreundschaft auch anders lösen könnt.
Transkript zur Folge
Zimmer oder Quadratmeter: Was zählt heute wirklich?
Holla die Waldfee, mein Lieber. Also da muss man schon mal sagen, ein Raum weniger ist durchaus spürbar. LEHMANN HUEBER Talk, der Immobilienpodcast aus München. Servus und Hallo zum LEHMANN HUEBER Talk. Da sind wir wieder. Der Marc ist auch da.
Servus, hallo, schön, dass ihr wieder dabei seid. Hallo Sebastian. Servus. Heute wieder mal ein Thema losgelöst von Politik, losgelöst vom Markt etc. Ein bisschen Markt steckt schon drin, aber heute wirklich mal ganz praktische Tipps für euch als Käufer, als Verkäufer, ein bisschen auch als Mieter. Ihr könnt das alles übersetzen.
Und ja, es geht mal um die spannende Frage, denn da gab es ja durchaus so in den letzten 10, 20 Jahren so einen kleinen Shift in der Wahrnehmung, wie man denn gerne wohnen möchte. Denn was ist denn jetzt wichtig? Zimmer oder Quadratmeter? Was zählt heute wirklich, ist der Titel unserer Folge. Denn da kann man ja auch für sich, für die Suche als Käufer und für die Verkaufsoptimierung als Verkäufer ein bisschen was draus lernen, wie der Markt jetzt so tickt. Und vor allem ist es auch ein Sammelsurium, Sebastian, aus dem, was wir so erlebt haben in der Vergangenheit und auch selbst erlebt haben, wenn wir mal was gemietet oder gekauft haben und auch von Freunden, bekannten Kunden, dass da oftmals schwarz-weiß vorgegangen wird.
Aber wir werden heute mal etwas in die Tiefe gehen zu dem Thema, warum denn Zimmer versus Quadratmeter wichtig ist einmal zu beachten. Und der Klassiker, der daraus immer entsteht, ist, wenn man sagt, man geht in die Portalsuche und warum da dann die Kunden die Filter setzen, wenn sie sich zum Beispiel eine 80 Quadratmeter Wohnung suchen, dass sie quasi ab 80 Quadratmeter eine zum Beispiel Drei-Zimmer-Wohnung suchen, dass sie dann exakt 80 Quadratmeter eingeben. Dabei könnte es sogar Sinn machen, etwas anderes einzugeben, Sebastian, damit man einfach mehr auswacht. Oder gar nichts. Oder gar nichts. Oder gar nichts bei der Fläche.
Genau, also da wollen wir heute mal rein in das Thema, um einfach Tipps zu geben, bessere Suche, mehr Ergebnisse und einfach vielleicht auch mal um die Ecke denken, wenn es darum geht, dass Grundrisse teilweise so unterschiedlich sind, dass sie unabhängig von der Quadratmeterzahl mehr oder weniger Platz bieten könnten. Genau. Oder eben auch Richtung Verkäufer, dass ihr mit einem Makler zusammenarbeitet, der für euch eine Ecke weiterdenkt und mal schaut, was kann man denn aus der Wohnung sonst noch machen oder aus dem Haus? Welche Zielgruppe kann ich erreichen, wenn die Vermarktung etwas kreativer stattfindet? Denn wir haben schon oft Immobilien an Kunden verkauft, die eigentlich nicht das gesucht haben, was da war, sondern das gekauft haben, was sie daraus machen konnten. Und da helfen wir gerne.
Visionen verkaufen ist ein ganz, ganz interessantes Thema. Und ja, das ist natürlich auch ein charmanter Nebeneffekt der ganzen Geschichte natürlich.
Tote Quadratmeter: Flure, Essdielen und wie man sie nutzt
Fangen wir mal an mit den sogenannten toten Quadratmeter, die zwar da sind, die man mitkauft, aber eigentlich nicht braucht. Also ich steige mal ein mit dem Thema Flur. Flure, das finde ich auch immer ganz spannend, wenn man dann so in so Immobilien reingeht. Da gibt es ja alles von quadratisch repräsentativ, oft dann so in diesen 70er Jahre Hochhäusern sieht man das oft. Dann hat man einfach mal einen zentralen Eingangsbereich. Der kann Vorteile bringen, weil man schon eher mal Platz hat, noch vielleicht für den Schrank oder eine Kommode.
Am Ende ist es aber einfach tote Verkehrsfläche. Das andere Beispiel ist dieser lange, schmale Schlauchflur, ein Meter breit, ist zwar effizient genutzt, du kommst aus dem Flur, kommst in jedes Zimmer, aber kannst nirgends deine Schuhe aberstellen oder deine Jacke aufhängen. Typische Altbauwohnungen haben das ganz oft, ja, in München, wenn dann einfach erstmal ein Flur kommt, dann kommt lange nichts, dann die Zimmer. Aber Sebastian, Flure in den 70er Jahren waren auch zum Teil Essdielen. Da hat man zwischen Küche und Wohnzimmer den Flur gehabt. Der war auch damals für einen Esstisch geeignet.
Und ich finde es übrigens gar nicht so schlecht, dass du nicht gleich gegen die Wand läufst und dem Flur was stellen kannst. Denn besser im Flur nochmal einen Platz für einen Schrank zu haben, als wie alles mit Schränken in den einzelnen Zimmern vollzustellen zu müssen. Essdiele ist tatsächlich ein konkretes Beispiel. Wir haben gerade eine Wohnung aus den 70er Jahren im Verkauf. Da hat das Wohnzimmer an sich 20 Quadratmeter und es gibt zusätzlich noch eine 10 Quadratmeter Essdiele. Die ist auch nicht Zugang zur Küche, sondern die ist da einfach so ein großer Flur zwischendrin.
Und was machen wir? Wir überlegen halt, okay, da kannst du eine Wand einziehen, kannst einfach ein Homeoffice von sieben Quadratmetern draus machen. Weil eine Essdiele brauchst du nicht unbedingt, wenn das Wohnzimmer groß genug ist und der Esstisch da auch reinpasst. Manchmal geht es nicht anders, weil du dann durch die Essdiele in alle Zimmer kommst, dann ist es so. Aber wenn es so ein separater Raum ist, hat man schon mal eine weitere Zielgruppe, schafft ein halbes Zimmer. Also Sebastian, die eine Möglichkeit ist Raum zu schaffen, separaten Raum zu schaffen, gerade Homeoffice, das Thema seit Corona ja in aller Munde und auch begehrt und gefragt.
Ich denke nochmal zurück in die andere Richtung, Wand öffnen, wenn es möglich ist im Grundriss, statisch muss man das prüfen natürlich. Und dann habe ich ja meinen Platz für den Esstisch im Wohnzimmer und habe so mit einer Kommunikationslücke geschlossen, Wand raus, Wohnzimmer vergrößert, neue Sichtachsen geschaffen, neues Licht reingebracht. Also auch das kann ein Effekt sein.
Nischen und Ecken: wertvoller Stauraum oder totes Volumen?
Genau, der nächste Punkt, so Nischen und Ecken. Das ist jetzt auch wieder ein zweischneidiges Schwert. Ich habe schon gesagt, grundsätzlich können Nischen positiv sein, weil sie dir einfach wertvollen Stauraum bieten, gerade wenn du einen schmalen Flur hast, der aber vielleicht so eine 80 Zentimeter Wandnische hat, wo du deine Garderobe reinmachen kannst. Andererseits, je verwinkelter ein Grundriss ist, desto schwieriger kann er auch nutzbar sein. Kommt einfach auf einen Einzelfall an. Das stimmt.
Dasselbe mit Schläuche und Quadrate gilt natürlich, um das zu ergänzen, auch für Zimmer. Also ein Kinderzimmer mit 10, 12 Quadratmetern, was heutzutage der Standard ist und auch in den 60er, 50er Jahren der Standard war, auf die Zeit dazwischen kommen wir gleich noch, kann super nutzbar sein, kann aber auch schlecht nutzbar sein. Und je nachdem, wo die Tür ist, wo das Fenster ist und wie einfach der Zuschnitt ist. Also ganz viele Dinge, auf die man da achten kann, dass Quadratmeter nicht gleich Quadratmeter ist. Achtet vor allem bei den Zimmertüren darauf. Ist hinter der Zimmertür die Schranknische geplant oder gibt es gar keine?
Schlägt die Tür gleich an die Wand? Wenn du dort dann den Schrank stellst, läufst du natürlich gleich vor das Seitenteil des Schranks, wenn du da einen stellen würdest. Ist schon mal optisch wieder nicht so toll. Also das sind so Kleinigkeiten im negativen Bereich. Andererseits, Sebastian, gab es Baujahre, wo Kinderzimmer durchaus größer waren. Und da hast du dann andere Möglichkeiten gehabt.
Das waren aber noch Zeiten, wo Kinderzimmer dann oft auch auf zwei Kinder ausgelegt waren. Das sieht man noch in so alten Originalgrundrissen. Da stehen dann in so einem 15 Quadratmeter Zimmer zwei Betten, zwei Schreibtische und zwei Schränke. Genau. Ist heute auch eher die Ausnahme, zumindest in München und in den Großstädten.
Dachschrägen: Liebe oder Frust, je nach Kniestock
Jetzt tote Quadratmeter Raumfresser sind auch, Sebastian, Dachschrägen, wobei die ja oftmals geliebt, aber auch gehasst sind. Ja, manche finden es total gemütlich, andere sind davon total genervt. Ist, glaube ich, einerseits ein Thema der persönlichen Körpergröße. Ja. Also mich stört es eher, dann ist es eine Frage von Dachneigung, Kniestock. Es gibt Dachgeschosse, wo die Schrägen überhaupt nicht stören.
Und es gibt Dachgeschosse, wo die Schrägen einfach, wo du dir dauernd einen Schädel anhaust, wenn du aus dem Bett aufstehst, wenn du vom Schreibtisch aufstehst, wenn du vom Esstisch aufstehst. Wir sehen ja echt viele Immobilien und da gibt es ganz viele verschiedene Eindrücke. Und klar, am Ende ist es dann auch immer die Frage, es gibt diese Netto-Wohnfläche, Wohnflächenverordnung, wie die Flächen unter Dachschrägen angesetzt werden dürfen. Das gibt schon mal einen relativ objektiven Eindruck davon, aber der subjektive Gefühlte ist halt immer noch ein ganz anderer, weil mit der Bodenfläche kannst du immer noch Stauraum schaffen oder es ist aber vielleicht trotzdem einfach nur toter Raum. Und ein geschickter Schreiner oder ein guter Handwerkerkontakt kann da helfen, wie man den Nischen ausnutzt. Mit besonders tiefen Schubläden zum Beispiel, was wir schon alles gesehen haben, Sebastian.
Es gibt wirklich tolle Lagerlösungen, die dann eine Nische, eine Dachschräge im Kniestock ausnutzt. Aber man muss halt dann auch sehen, hier muss dann auch wieder investiert werden, um diese Fläche vernünftig zu nutzen.
Baujahr-Typologien: von den 70ern bis zum modernen Neubau
Genau, dann, ich hatte jetzt gerade gesagt, die Zeit dazwischen, zwischen den effizienten Grundzerrissen, die 70er Jahre. Und da ist halt irgendwie so typisch, so eine Zwei-Zimmer-Wohnung, 70, 75 Quadratmeter. Riesige Zimmer, riesiger Flur, kleines Bad, kleine Küche, würde man heute auch anders machen. Genau. Riesige Fensterfronten, meistens so voll verglast mit so Schiebetüren, du kannst also keine Wände einziehen. Aluminiumfenster ganz oft, Aluminiumrahmen, ja.
Genau, das waren ja einfach noch andere Zeiten. Da war hier Wirtschaftswunder, Bauen war noch günstiger. Also ich meine, gefühlt ist Bauen immer wahrscheinlich teuer gewesen, aber günstiger als heute. Das sind auch so die Zeiten mit diesen riesigen Treppenhäusern, die dann so einen Lichthof haben, wo du dann quasi so außenrum die Treppen hast und helle Treppenhäuser und breite Flure, zwei Meter breit und sowas. Das ist echt schwierig oft, aus solchen Wohnungen was zu machen. Das ist dann Liebhaberei oder muss sich.
Und deswegen finden wir auch in unseren Bewertungen immer wieder Zu- und Abschläge für die Effizienz des Grundrisses. Also 70 Quadratmeter zwei Zimmer, in denen du nichts optimieren kannst, sind halt einfach günstiger als 70 Quadratmeter drei Zimmer. Wobei es ganz viele Fans gibt, Sebastian, von 70er-Jahr-Häusern. Diese Wohnhäuser, du weißt ja, wie hieß nochmal die Lage am Englischen Garten? Im Bismarckpark? Nein, doch, nein.
Wo haben wir verkauft? Ja. Weltweg. Weltweg, genau. Wunderschöne Grundrisse, total variabel. Und es gab sehr, sehr viele Liebhaber zu diesen 70er-Jahren-Häusern, auch die Raumhöhe und vor allem die Abstände zwischen den Häusern waren da natürlich auch nochmal ganz anders.
Da gab es Grünflächen, die würden so heute nicht mehr gebaut werden. Aber auch wieder ein Problem von damals, diese schmalen Balkone über die ganze Wohnungsbreite. Ja. Kannst nicht zu viert sitzen, hast aber 20 Quadratmeter Balkon. Aber hintereinander sitzen, genau. Genau.
Oh Mann. Da sind eben heutzutage diese 60er-Jahre-Grundrisse. wieder eher den heutigen ähnlich, die heute gebaut werden. Aber Beschwerde auch von Kunden ganz oft. Herr Lehmann, Neubau haben wir uns angeschaut. Die Kinderzimmer sind zu klein und die Flure sind zu klein.
Also man kann es eigentlich nie recht machen. Im Luxuswohnbau wird natürlich ganz anders gebaut. Da spielt Fläche keine Rolle oder auch der Preis nicht. Aber wenn du dann eine Drei-Zimmer-Wohnung auf 80 Quadratmeter oder 75 Quadratmeter, die berühmte kleine ideale Drei-Zimmer-Wohnung, die sind zum Teil so unterschiedlich im Schnitt, dass du wirklich gucken musst, wie du die Quadratmeter rauskriegst. Also es ist oftmals eine Architektenleistung, die dahinter steckt. Und manchmal sind es halt auch die Umstände, dass ich nicht anders bauen kann.
Zum Beispiel, wenn ein Gebäude über Eck geht, dann gibt es halt gewisse Wohnungen, die einfach nur eine bestimmte Planung haben. Deswegen Augen auf, was den Grundriss betrifft und vor allem Augen auf bei älteren Immobilien, was man anpassen kann. Genau, dazu vielleicht auch nochmal eine Einschätzung. Ich war jetzt ja in Leipzig ein bisschen unterwegs und habe mir Immobilien angeschaut und da wurde von den Grundrissen nochmal ganz anders gebaut. Also da hat eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung im Bestand oder im Altbau hat da 60 Quadratmeter. Ab 70 Quadratmeter gibt es vier Zimmer.
Das ist dann natürlich nochmal so das ganz andere Extrem. Und da sind die Zimmer klein und da hast du auch mal ein Durchgangszimmer. Da ist aber dann so einfach zu unterscheiden, bin ich Selbstnutzer, brauche ich das, gefällt mir das? Oder bin ich Kapitalanleger? Und für das Thema Kapitalanlage sind kleine Zimmer, effiziente Grundrisse nochmal wertvoller, weil Mieter dann gerade jetzt eben in teureren Lagen einfach dann mehr Nutzwert für ihre monatliche Miete bekommen. Ja.
Ja.
Die Psychologie der Wahrnehmung: Sichtachsen, Deckenhöhe und offene Küchen
Jetzt geht es ja darum, und damit arbeiten ja auch Architekten und Planer, Sebastian, dass es ja so die Psychologie der Wahrnehmung gibt. Also wie erscheint das Ganze? Also A, ich entdecke die Immobilie im Netz, ja, in einem der Portale und dann ist, wenn ich Glück habe, ein Grundriss dabei, nicht nur die Bilder. Und anhand von manchen Bildern, die ich so sehe, wird es auch schon schwer, sich vorstellen zu können, okay, was kann ich in der Wohnung machen? Und wenn der Grundriss dann tatsächlich maßstabsgetreu oder zumindest realistisch dargestellt ist, dann muss man sich einfach auch mal einen zweiten Blick wagen, um zu sehen, kann ich hier vielleicht optimieren oder sind hier tatsächlich Quadratmeter verschenkt? Genau, da geht es einerseits dann mal um so das Thema wie Sichtachsen, also wie hell wirken die Räume, wie, so schaust du, wenn du in die Wohnung gehst, erst mal vor eine Wand, weil die Diele erst ums Eck ist, oder siehst du viel?
Licht, der Blick zu Fenstern lässt Räume größer wirken oder Wohnungen größer wirken, wenn du quasi so durch ein, zwei Türen nach draußen gucken kannst. Deckenhöhe, du hast es vorhin schon angesprochen, macht natürlich kleine Räume, also einerseits luftiger, wirken aber im Verhältnis, weil das Auge dann wieder die Deckenhöhe mit berücksichtigt, wirken sie erstmal wieder von der Grundfläche kleiner. Ist aber sehr subjektiv. Wir haben ja ganz viele Besichtigungen in ein und derselben Wohnung. Die eine Familie geht raus und sagt, das wirkt aber schon kleiner als auf den Bildern. Die nächste Familie kommt rein, das ist ja großzügiger, als ich es erwartet habe.
Familie A kommt vom Altbau, 3,50 Meter Deckenhöhe. Für die ist alles zu niedrig, was 60er Jahre ist oder 70er. Und die andere Familie kommt aus einem klassischen Standard-90er Jahre Bau mit 2,45 Meter Deckenhöhe. Wenn die in eine 260er Deckenhöhe Wohnung, wie zum Beispiel jetzt im Beltweg reinlaufen, dann denken die, das ist eine Halle. Das ist ein ganz anderes Gefühl. Woher komme ich?
Was bin ich gewohnt? Und dann ruhig mal die Zahlen. Also so 245, das ist eher niedrige Deckenhöhe. Ab 2,60, manchmal auch 2,55 mit entsprechenden Fensterflächen, hast du natürlich schon ein ganz anderes Raumgefühl bis hin zu den Altbauhöhen, die bis zu 4 Meter gehen können. Dann das Thema offenes Wohnen. Ganz lange war offene Küche der heiße Trend.
Da hat jeder die Wände rausgeschmissen zwischen Wohnzimmer und Küche, wo es ging. Klar, macht Räume erstmal größer, wenn du nicht eine Wand dazwischen hast und dann so eine 5 Quadratmeter Küche. Ist aber immer noch so. Ja, es ist schon, also aus meiner Sicht gibt es schon der Trend, wieder so Richtung 50-50. Ja, wenn es dann, also eher aus praktischen Gründen, haben die Leute dann doch gerne eine separate Küche oft auch wieder. Ich würde sagen, ist gerade so 50-50.
Die Küken sind viel zu schön, um sie zu verstecken in einem geschlossenen Raum, meiner Meinung nach. Das kommt auf die Küche an. Ja, genau. Aber es ist aber die Kücheninsel, die Kommunikation zwischen Wohnzimmer, das offene Kochen, also ich weiß nicht. Ja, aber du musst auch der Typ Gastgeber sein. Es gibt einfach Menschen, die haben nie Gäste.
Die kochen einmal für die Familie oder nur für sich. Also ganz oft siehst du ja auch, dass Menschen gar keinen Esstisch haben. Die haben vielleicht in der Küche eine kleine Theke, wo sie zu zweit frühstücken und im Wohnzimmer gibt es nur ein Sofa und da wird dann vielleicht noch mal das Käsebrot gegessen. Also da sind wir vielleicht auch ein bisschen anders als jetzt der Querschnitt der Gesellschaft. Das ist immer eine Glaubensfrage, Sebastian. Und wir erleben es ja immer wieder.
Also ich versuche mich immer zurückzuhalten, wenn es jetzt hier so Beispiele gibt in Wohnungen, wo ich sage, guck mal, hier können Sie öffnen. Und dem einen hole ich damit ab und den anderen eben nicht. Deswegen stelle ich immer die Frage, sind Sie Fan von geschlossenen oder offenen Küchen? Dann baue ich meine Argumentation auf, was man tun kann oder was dann eigentlich passt. Toll ist, wenn die Wohnung so flexibel ist oder das Haus, dass man beides haben kann oder ändern kann, dann ist es natürlich schön. Offenes Wohnen geht ja jetzt auch aus Platzgründen und Kostengründen immer mehr so in Richtung dieses amerikanischen Modells.
Es gibt gar keinen Flur mehr, sondern ich gehe zur Wohnungstür rein und stehe im Wohnzimmer. Ja, oder in der Küche, genau. Genau, oder in der Küche. Ist natürlich auch jetzt eine sehr persönliche Sache. Also ich finde so einen zumindest mal teilweise abgetrennten Vorraum, wo ich mal meine Schuhe hinstellen kann und die jetzt nicht direkt an den Kühlschrank hänge, Schon nochmal ganz nett, aber man sieht es in so Bauträgergrundrissen doch immer wieder. Und genau das Thema offene Küche ist ja inzwischen auch ganz oft die Küchenzeile im Wohnzimmer.
Ja, also es ist… Einfach so mittendrin in der Ecke oder an einer Wand. Furchtbar zum Teil. Furchtbar zum Teil. Das heißt also, teilweise kannst du, ihr kennt ja meine Neubau-Folge aus dem Podcast, wenn ihr langjährige Fans seid. teilweise hast du gar keine andere Möglichkeit, als deine Couch neben die Küche zu stellen oder den Fernseher neben die Küche zu hängen.
So, jetzt hast du entweder die Küche links von dir als Nachbar zu deiner Couch. Wunderbar. Wenn ich dann so rüber gucke und den Herz sehe und alles und die Küche. Oder ich schaue auf den Fernseher von der anderen Seite und gucke immer in die offene Küche hinein. Wenn ich Glück habe, steht auch eine Insel davor. Die kann das optisch nochmal unterbrechen, aber das finde ich zum Teil sehr unglücklich gelöst.
Und halboffene Küchen, Sebastian, die ja flexibles Schiebetürsystem hätten, wo ich sage, ich kann so ein bisschen Flexibilität einbauen. Das fehlt mir so ein bisschen. Du hast trotzdem Blickachsen, das ist wirklich so. Weshalb auch jetzt oft diese Lofttüren man seit ein paar Jahren eigentlich sieht. Diese komplett verglasten Türen mit so Metallstreben entweder als Drehtür, als Schiebetür. Das ist eigentlich so, finde ich, eine tolle Mischung zwischen, ich kann da mal zumachen, wenn es stinkt.
Aber selbst wenn es zu ist, fällt das Licht in beide Richtungen. Ich habe die Sichtachsen, ich schaue nicht auf eine Wand. Macht natürlich aber die Möblierung teilweise wieder schwieriger, weil ich an diese Glaswand natürlich nichts hängen und nichts vor die Glaswand stellen kann. Oh, da fällt mir noch was ein, was ich oft sehe. Diese bodentiefen Fenster, dass es nur noch bodentiefe Fenster gibt und dann fährst du draußen vorbei und dann siehst du aber die Rückwand von irgend so einem Poco, Seegmüller, sonst was, Kommode von draußen. Ja, mit dem Sperrholz, mit dieser Rückwand aus, diese Pillow-Rückwand, die schon wellig ist und wo du dann siehst, aha, alles klar, die haben keinen Platz mehr gehabt, mussten natürlich das bodentiefe Fenster zustellen.
Also bodentiefe Fenster, klar, werden gemacht, um mehr Licht reinzukriegen. Finde ich auch modern, finde ich schön, Sebastian. An bestimmten Stellen, in bestimmten Zimmern macht es Sinn, ob ich es jetzt im Schlafzimmer brauche oder in einem Kinderzimmer eher nicht. Im Wohnzimmer, wenn du noch genug andere Flächen hast, ja, absolut. Ich habe es sogar in meinem Neubau, den ich damals gekauft habe, im Bad. Ja, und dann bist du am Abkleben.
Genau, dann holst du dir die Milchfolie. Das war das Erste, was gemacht wurde, weil es war zwar schön, es sieht auch im Prospekt total schön aus, auf den Fotos. Also, emotionale Bilder, total geil, wie in einem schicken Hotel. Genau, weil du willst ja auch nicht immer dann im Bad den Rollladen zumachen, weil dann ist es ja wieder dunkel. Also nur, dass dir keiner reinschaut, musst du das Licht anmachen. Ja,
Der Paradigmenwechsel: Warum Zimmer wichtiger wurden als Quadratmeter
aber insgesamt kann man schon sagen, dass es jetzt in den letzten zehn Jahren, würde ich jetzt mal sagen, 10, 15 Jahren so einen Paradigmenwechsel gibt, dass Zimmer wichtiger werden oder wichtiger geworden sind als Quadratmeter. Und vielleicht ist es auch nur etwas, was wir jetzt hier in München oder andere Kollegen in anderen großen, teuren Metropolen sehen, dass man halt bei 8000 Euro pro Quadratmeter siehst du halt einfach jeden Quadratmeter dann am Ende auf dem Kontoauszug, entweder in der Bankrate oder in der Miete. Und deswegen haben sich Dinge schon verschoben Und du hast auch angesprochen, Thema Homeoffice ist halt eins, was nochmal den Platzbedarf verändert hat. Auch wenn der Trend jetzt wieder ein bisschen mehr dazu geht, dass Leute auch wieder mehr in Büros sein müssen, aber eigentlich gar nicht wollen. Am Ende steht in fast jeder Wohnung ein oder zwei Schreibtische oder der eine hockt am Esstisch und der andere hat irgendwie so eine kleine Kommode im Schlafzimmer. Ist dann auch kein Dauerzustand.
Ja, das stimmt. Und manchmal müssen die Räume geschlossen sein, wenn irgendwelche Videokonferenzen sind. Da kannst du auf einem Wohnzimmer oder am Esstisch ja nicht arbeiten. Das funktioniert ja nicht. Vor allem, wenn du da noch Kinder daheim hast. Also du hast schon recht, Räume vor Quadratmeter, ich sage aber für die bestimmte Zielgruppe.
Homeoffice und Family zusammenzubringen, ist halt hier der Effekt. Und deswegen ist natürlich, was damals die Zwei-Zimmer-Wohnung war, die berühmte, gute Zwei-Zimmer-Wohnung, ist heute eigentlich die Drei-Zimmer-Wohnung. Also wenn du Kapitalanleger bist, du kaufst heute eine Wohnung, dann würde ich mich immer für eine kleine Drei-Zimmer-Wohnung entscheiden, anstatt für eine große Zwei-Zimmer-Wohnung. Weil die Zielgruppe einfach größer ist. Der Need ist da, also die Nachfrage ist da und diese Drei-Zimmer-Wohnung auf 70 Quadratmeter lässt sich einfach auch besser vermieten. Es bringt halt einfach die Flexibilität mit.
Ich bin immer noch überrascht, weil es nicht so zu meiner Lebensweise passt, dieses Thema Gästezimmer. Wie viele Menschen auf der Suche nach einem Gästezimmer sind und dafür dann extra Quadratmeter bezahlen? Ich persönlich kann es nicht nachvollziehen, weil ich habe quasi nie Übernachtungsgäste. Aber scheinbar gibt es das schon, dass dann oft mal die Eltern oder Schwiegereltern dann da ihr eigenes Reich brauchen. Und da bringt natürlich ein zusätzliches Zimmer, auch wenn jetzt sonst das Arbeitszimmer ist und eine Schlafcouch reinpasst, schon auf jeden Fall nochmal Flexibilität. Das dritte Zimmer, ein Wäschezimmer, da wird die Wäsche aufgehängt, da wird das reingestellt, für das man erstmal keinen Platz hat und am Ende ist es… Genau, weil das Schlafzimmer zu klein ist, steht da der zweite Schrank drin und dann noch das teure Rennrad und der Wäschekorb.
Genau, also hast du eigentlich so einen Kellerraum auf Wohnungsebene, Punkt. Für 8000 Euro mal 10 Quadratmeter. Mit dem bodentiefen Fenster, dass jeder, der draußen vorbeigeht, dein Rennrad oder dein Wäscheberg sind. Genau, oder die Rückseite deiner Poco-Kommode. Finde ich geil. Energiekosten.
Energiekosten ist natürlich auch so ein Thema, was mittlerweile wieder für weniger Fläche spricht. Bei den Kosten, die wir gerade haben, und ich habe auch gerade die Nachzahlung bekommen für 25, nein, für 26, nein, für 25. Holla die Waldfee, mein Lieber. Also da muss man schon mal sagen, ein Raum weniger ist durchaus spürbar. Und vor allem, wenn ich ihn dann eben nur so nutze, wie gerade besprochen, als drittes Alibizimmer, dann muss man sich schon immer überlegen. Und nein, auch wenn ich ihn nicht heize und die Heizung trotzdem ausmache in dem Raum, trotzdem wird dieses Volumen ja mitgeheizt, wenn die Tür dort offen ist.
Also du heizt den Raum schon mit. Ja, also ich meine, einen Raum komplett auskühlen zu lassen, ist eh schlecht. Und selbst wenn du ihn fiktiv nicht mehr heizen würdest, Heizkostenabrechnung geht ja in der Regel zu 70 Prozent nach eigenem Verbrauch und zu 30 Prozent nach Umlage der Gemeinschaft. Das heißt, die 30 Prozent für die anderen im Schnitt musst du eh mitbezahlen in der Abrechnung. Ja, und du hast ja noch das Thema, gereinigt werden musste, so ein Extrazimmer auch noch. Sollte.
Sollte, ja. Also da steckt man auch nicht mehr genau drin. Das sehen die anderen ein so und die anderen so. Ja, genau. Also man sieht es ja auch tatsächlich diese Veränderung jetzt in den Bauträgerangeboten, wenn man sich das anguckt. Also kaum ein Bauträger in München, Umland oder anderen großen Städten bietet noch die 90 Quadratmeter Drei-Zimmer-Wohnung an.
Sondern auch Bauträger haben verstanden, dass die Nachfrage eher Richtung kompakte Grundrisse geht. Und da wird dann auch klar. Dann natürlich nicht mehr für 8.000, sondern für 12.000 den Quadratmeter. Dann bezahlst du wieder gut mit. Aber viele Leute kaufen sich dann halt lieber im Neubau die 90 Quadratmeter Vierzimmerwohnung als das Vierzimmerreihen-Mittelhaus. Ja.
Was das für den Marktwert bedeutet
Und Sebastian, was macht das ganze Thema Zimmer, Wohnfläche etc. mit den Marktwerten? Denn was man sich natürlich, welche Frage man sich natürlich stellen kann, als jemand, der jetzt so eine oder eine andere Wohnung besitzt. Das heißt also eher mehr Quadratmeter hat wie Zimmer oder eben mehr Zimmer hat wie Quadratmeter. Also im Verhältnis, was macht das mit dem Marktwert? Weil ich könnte mir gut vorstellen, wir haben von Zielgruppen gesprochen.
Diese Zielgruppen sind ja auch Käufer. Und deswegen, wir haben da eine ganz klare Meinung dazu. Und Erfahrung. Ja, genau. Meinung ist die eine Sache und Erfahrung einfach. Ich habe es ja vorhin schon gesagt.
Wir haben inzwischen in unseren Bewertungen für den Verkauf und auch für die Vermietung tatsächlich Zu- und Abschläge drin für die Raumaufteilung. Und wir merken einfach, dass man für 70 Quadratmeter Drei-Zimmer mehr Kaufpreis und mehr Miete verlangen kann als für die 70 Quadratmeter Zwei-Zimmer-Wohnung, selbst wenn sie jetzt sonst die identische Wohnung wäre. Und das merkt man auf jeden Fall. Trotzdem zahlen die Leute dann lieber einen höheren Quadratmeterpreis, weil sie sonst vielleicht die 80 Quadratmeter Drei-Zimmer-Wohnung nehmen müssten, die dann absolut wieder mehr kostet. Da zahlen sie lieber relativ mehr, aber absolut weniger. Also es ist absolut spürbar.
Für Selbstnutzer geht es halt in Richtung Erschwinglichkeit. Was kann ich mir in der Bankrate leisten? Und wenn man eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, dann kriege ich halt, wie gesagt, auch mehr Miete pro Quadratmeter für den effizienten Grundriss und kann deswegen auch etwas mehr Kaufpreis bezahlen. Also vor allem jetzt gesprochen für Wohnungen, Sebastian, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen, vor allem aus dem Neubaubereich, wo du dann einfach sagen kannst, wo du etwas Flexibilität hast. Und da merkt man einfach auch, dass es da einen ganz anderen Zug drauf gibt auf die Wohnungen, die den besseren Schnitt haben oder ich sage es mal, die größere Zielgruppe erreichen. Guter Punkt.
Tatsächlich war bisher in keinem Mietspiegel einschließlich dem aktuellen die Zimmerzahl abgefragt, sondern da wird immer nur die Wohnfläche abgefragt. Ja. Und deswegen halt natürlich auch der Impact, der Grundriss kann ein richtiger Werttreiber sein. Und so wie wir es am Anfang gesagt haben, wir schauen da echt drauf für unsere Verkäufer, wie können wir aus der vorhandenen Wohnung durch. Und da geht es noch gar nicht mal darum, dass das jetzt umgebaut wird vor dem Verkauf. Das sollte man auch gar nicht tun.
Im Zweifelsfall macht man es nämlich falsch und schränkt sich ja wieder die andere Zielgruppe ein, die vielleicht genau das andere sucht. Oder überteuert sein Angebot, weil man der Meinung ist, oh, jetzt habe ich ja umgebaut, das ist das Ding gleich mal ein 50er Mehrwert. Ja, aber wir gucken halt schon, welche Grundrissalternativen gibt es. Wir kriegen jetzt in den Verkauf eine Zwei-Zimmer-Gartenwohnung mit Hobbyraum. Ja, im schönen Rudering, genau. Genau, und die war halt ursprünglich vom Bauträger mal eine Dreieinhalb-Zimmer-Wohnung mit Schlafzimmer, Kinderzimmer, kleinem Homeoffice.
Jetzt wohnt ein Single drin. Die hat es natürlich für sich hergerichtet, mit offener Ankleide, größeres Wohnzimmer. Aber auch da gehen wir ganz klar mit einer Grundrissvariante wieder rein, weil dann hat man nämlich plötzlich dreieinhalb Zimmer, also Schlafzimmer, Kinderzimmer, Homeoffice plus einen Hobbyraum, der vielleicht je nach Nutzung noch ein zweites gelegentliches Büro sein kann. Und dann haben wir gleich eine ganz andere Käufergruppe, die wir zusätzlich mit ansprechen. Also da schauen wir einfach immer mehr drauf. Wir können nicht alles verraten, aber wir bei LEHMANN HUEBER machen ja zusätzlich noch weitere Dinge, damit der Käufer gleich weiß, was er und mit wem er es umsetzen kann und was es ihm kostet.
Und deswegen, also wir verkaufen nicht nur die Vision des neuen Grundrisses, sondern wir stellen auch alle Möglichkeiten zur Verfügung, damit der Käufer das sofort umsetzen kann nach dem Notatermin oder der Übergabe.
Fazit: Die besten Tipps für Suche und Verkauf
Und damit kommen wir auch schon zu unserem Fazit, unseren Profitipps. Wir fassen es jetzt nochmal zusammen. Genau, also wenn ihr auf Wohnungs- oder Haussuche seid, schaut mal, welche Kriterien ihr eintippt. Denn wenn ihr 80 Quadratmeter als Mindestquadratmeter eintippt und die Wohnung hat 79, dann wird sie euch nicht angezeigt. Also macht eure Filter ein bisschen breiter, dann müsst ihr ein bisschen mehr angucken und ein bisschen mehr aussortieren, aber findet vielleicht auch mehr Wohnungen, die weniger Wettbewerb haben, weil andere nicht so schlau suchen, wie ihr. Sucht eher nach Zimmern, schaut auch, wenn ihr eine Dreizimmerwohnung vor allem jetzt zum Kauf sucht, auch mal nach großen Zweizimmerwohnungen.
Vielleicht habt ihr eine Möglichkeit, dort was umzubauen. Entweder ihr entdeckt das Potenzial selbst oder der Makler war so schlau wie wir und hat das für euch dann schon mit eingezeichnet, die Möglichkeit. Und wenn er nicht so schlau ist, werdet ihr es entdecken und könnt anhand dieser Folge sicherlich da was heraussuchen für euch, was vielleicht passt und anpassbar wäre. Und Thema halbes Zimmer, achtet auch mal bei den Angaben, wenn es um eine dreieinhalb, zweieinhalb Zimmer Wohnung geht, ob nicht statt einer Dreizimmer Wohnung auch eine zweieinhalb Zimmer Wohnung passt, weil das halbe Zimmer in dieser Wohnung so geschickt geschnitten ist, dass man es schließen könnte oder aus einer bereits besprochenen Geschichte einer Essdiele einen kleinen 9 Quadratmeter Raum machen kann oder eine Ecke hat fürs Homeoffice oder sogar ein ganz kleines Zimmer für das Neugeborene, wo ja auch oftmals so 8 bis 10 Quadratmeter auch ausreichend sind für die ersten 1-2 Jahre. Ja, das geht. Falls ihr euch jetzt fragt, was ist ein halbes Zimmer?
Also landläufig sind alle Räume unter 10 Quadratmeter oder so halb abgetrennte Nischen oder solche Sachen. Also alles, was jetzt kein echtes mindestens 10 Quadratmeter Zimmer ist, aber trotzdem einen zusätzlichen separaten, halb separaten Raum bietet, wird so als halbes Zimmer bezeichnet. Manchmal auch Wohnküchen, Sebastian. Ja. Da wird es dann natürlich deutlich schwerer, ein Homeoffice draus zu machen oder ein Babyzimmer. Aber richtig, so eine 10 Quadratmeter Küche, die gleichzeitig auch Esszimmer sein kann, ist auch oft als halbes Zimmer drin.
Und dann ist halt die Frage, braucht es ein Gästezimmer das ganze Jahr voll bezahlt und voll beheizt und voll gereinigt? Oder wenn man es einmal runterrechnet, Quadratmeterpreis durch Tage, wie viel kommt denn dabei raus und wie viele Hotellächte kann man sich dafür alternativ gönnen? Oder der Gast sich gönnen oder du dem Gast gönnen, je nachdem wie enger es ist, wenn du Besuch bekommst. Das ruhig mal ausrechnen. Ich kann aus eigener Erfahrung sprechen, dass wir das genau so gemacht haben und es nicht bereut haben. Wir haben sehr viel Quadratmeter, aber wenig Räume.
Wir wohnen sehr großzügig, brauchen das Gästezimmer überhaupt nicht, weil wir in der Lage, wo wir sind, wenn mal Besuch kommt, Möglichkeiten haben, schön und günstig zu übernachten. Und ich finde, wenn man mal so aus Studenten und jungen Alter raus ist, Es ist doch auch schön, wenn man sein eigenes Bad hat als Besucher und wenn man dann eben sich nicht total, wenn es jetzt eine Wohnung ist, dann hier auf den Keks geht oder so aufeinandersetzt. In einer großen Villa mit Gästebereich und Einliegerwohnung ist das wieder was anderes. Aber bei einer Wohnung, werdet ihr mir recht geben, da ist es vielleicht mal nicht schlecht, ein bisschen Abstand zu haben. Ja, oder wenn es wirklich die Oma ist, die auch mal abends und morgens auf die Kinder schaut, dann macht es schon Sinn, dass die jetzt nicht in der Pension schläft. Aber vielleicht braucht die nicht immer ein ganzes Zimmer zur Verfügung.
Ja. Übers ganze Jahr. Genau, also Grundrisspotenziale einfach nochmal ein bisschen mehr in den Fokus nehmen, sowohl als Käufer, Verkäufer, Mieter, Vermieter ist unser Rat. Und die Essenz aus dieser Folge, wenn ihr da Unterstützung braucht, meldet euch gerne, wenn ihr was verkaufen, vermieten wollt. Wir geben euch da gerne Tipps, wie wir eure Immobilie noch besser mit einer größeren Zielgruppe und damit natürlich auch mit einem besseren Ergebnis auf dem Markt platzieren. Und damit soll es das Thema auch gewesen sein, denke ich.
Danke fürs Zuhören beim LEHMANN HUEBER Talk. Bis zum nächsten Mal, Sebastian. Es war mir eine Freude und wir freuen uns auf euch. Und ja, schönen Tag noch. Bleibt gesund. Bis bald.
Bis bald. Ciao.
LEHMANN HUEBER Immobilien – entscheidend besser.
