Fallen die Immobilienpreise ab 2025?
Ende September hat der selbsternannte „Vordenker“ Marc Friedrich ein Interview mit dem Gründer des „Instituts für Vermögensaufbau“, Dr. Andreas Beck, veröffentlicht. Hierin sprachen die beiden in einem fundierten Dialog über den Immobilienmarkt in Deutschland und eine mögliche Blasengefahr bzw. Trendumkehr in der Preisentwicklung.
Dr. Beck stellte die These auf, dass die Immobilienpreise ab 2025 aus demografischen Gründen fallen könnten. Die Generation der „Babyboomer“ (heute ca. 55 bis 65 Jahre alt), die die größte Altersgruppe hierzulande ausmacht, würde dann in ein Alter kommen, in dem sie sich von ihren zu groß gewordenen Häusern trennen wird. Das Angebot an Immobilien würde dann deutlich wachsen. Gleichzeitig wären die Kinder dieser geburtenstarken Jahrgänge (heute Anfang/Mitte 30 Jahre alt), die ebenfalls eine größere Bevölkerungsgruppe bilden, bis dahin mit Wohnraum versorgt. Dadurch würde die Nachfrage zurückgehen. Der Druck würde somit vom Markt genommen und sich das Verhältnis aus Verkäufern und Käufer mehr ausgleichen.
Grundsätzlich mag diese Theorie stimmen. Wir haben aber Zweifel an der zeitlichen Einordnung. Wer heute Anfang 60 ist, wird nicht schon in 5 Jahren sein Haus veräußern. Diese Verkaufsabsichten erkennen wir eher in einem Alter, in dem Dame oder Herr des Hauses verwitwen und dann wirklich alleine leben oder sie krankheitsbedingt umziehen müssen. Dies ist oft erst mit Mitte 70 der Fall. Deshalb gehen wir eher davon aus, dass die oben beschriebene Entwicklung frühestens ab 2030 eintritt und sich über zehn Jahre hinstrecken wird, bis alle „Babyboomer“ ihre Eigenheime verlassen haben. Es wird also keinen plötzlichen Effekt geben, der für einen Preisverfall sorgt.
Gleichzeitig ist nicht zu erwarten, dass (vor allem in München) in vier Jahren alle jungen Familien mit Wohnraum versorgt sind. Die Generation wird teilweise ins Umland ausweichen oder darüber hinaus nach Wohnungen und Häusern suchen.
Ebenso haben Friedrich und Dr. Beck über das so genannte „Rückschlagspotential“ der Kaufpreise gesprochen, um wieviel Immobilien also aktuell „überbewertet“ seien und die Preise in relativ kurzer Zeit fallen könnten. Sie sind sich einig, dass im Gegensatz zu Aktienkursen Immobilienwerte nicht von heute auf morgen ins “bodenlose” fallen können. Erstmal werden Vermarktungsdauern länger, wenn Käufer nicht mehr die aufgerufenen Preise zu zahlen bereit sind. Es ist also ein träger und schleichender Prozess, bis sich dann aus Angebot und Nachfrage neue Marktwerte bilden.
Aufgrund der soliden Finanzierungssituation in Deutschland mit hohem Eigenkapitaleinsatz und hohen Tilgungssätzen, werden Immobilien nicht in großen Mengen in Zwangsversteigerungen geraten. Denn selbst wenn Werte innerhalb von einem Jahr um 30 % fallen würden, lägen Sie halt wieder auf dem Marktniveau von 2018 – also immer noch ungefähr beim Doppelten von 2010.
Wer also sein Haus oder seine Wohnung mit 10 bis 20 % Eigenkapital vor 2019/2020 gekauft hat, ist dann immer noch nicht in Gefahr, überschuldet zu sein. Massenhafte Panikverkäufe sind also auszuschließen. Finanzierungen sind ja überwiegend auf mindestens 10 bis 20 Jahre ausgelegt und nur die wenigsten Käufer sind bei den monatlichen Bankraten „am Limit“. Wenn also nicht gleichzeitig die Einkommen einbrechen – wovon auch überhaupt nicht auszugehen ist – sinken “nur” die Buchwerte der Immobilien. Man bewohnt oder vermietet sie einfach weiter und hat keine spürbaren Liquiditätsprobleme.
Wir sind weiterhin der Meinung, dass es in München keine Immobilienblase gibt. Die Argumente lesen Sie in unseren zurückliegenden Artikeln. Aber falls wir und die meisten Fachleute doch falsch liegen: Wer nicht verkaufen muss, wird die niedrigeren Marktwerte nicht spüren. Die viel zitierten „Spekulanten“, die Immobilien nur in der Erwartung weiterer Preissteigerungen kaufen, sind eine absolute Ausnahme auf dem Münchner Immobilienmarkt.
(Das Video mit dem erwähnten Interview findet man auf Youtube)
