Immobilienblase in München?
Die Schweizer Großbank UBS hat wieder ihren Blasenindex-Report veröffentlicht, der die Immobilienmärkte internationaler Metropolen untersucht. Diesmal u.a. auch wieder dabei ist München, da hier wie in einigen anderen Weltstädten (wie z.B. Toronto, Amsterdam, Sydney und Hongkong) die Immobilienpreise zuletzt jährlich um 10 % oder mehr gestiegen sind.
Diese Anstiege seien aber auf einer rationalen und substantiellen Grundlage geschehen, die die Autoren in drei Faktoren begründen: Die günstigen Finanzierungsbedingungen, der wachsende Wohlstand in den Industrienationen und die zu geringe Neubautätigkeit.
Dennoch birgt diese Entwicklung Risiken, wenn das Zinsniveau signifikant ansteigen wird, was in der Vergangenheit fast immer zu einem „Crash“ geführt hat. Diese Gefahr ist in überhitzten bzw. überbewerteten Märkten deutlich größer als in ausgeglichenen oder unterbewerteten Märkten. Ob München zu den gefährdeten Standorten zählt, erläutert der Bubble Index Report.
Als Blase definiert die UBS einen Zustand, in dem ein Vermögenswert nachhaltig falsch bewertet ist, was sich aber erst nach dem Platzen der Blase zeigt. Aufgrund historischer Erfahrungswerte und Muster kann man diesen Zustand aber vorhersagen. Die Korrektur auf dem Markt kann verschiedene Ursachen haben: Eine Veränderung der wirtschaftlichen Situation, ein gewandeltes Verhalten der Investoren oder ein plötzlicher Anstieg des Angebots. Letzteres ist bei Immobilien auszuschließen, aber ein Zinsanstieg, ein politisches Ereignis oder die pure Psychologie der Marktteilnehmer sind Faktoren, die aus unserer Sicht beachtet werden sollten.
Allgemein beobachtet der Report einen Anstieg der weltweit blasengefährdeten Städte. Dafür verantwortlich ist vor allem das niedrige Zinsniveau, das bei gleichem Einkommen höhere Darlehen ermöglicht. Hinzu kommt, dass die Einkommen aber aufgrund der guten wirtschaftlichen Situation in den vergangenen Jahren sogar gestiegen sind, was den Effekt nochmal verstärkt.
Von den 20 untersuchten Metropolen liegt München auf dem dritten Platz der am meisten blasengefährdeten Standorte, hinter Toronto und Stockholm (wobei die kanadische Metropole im dritten Quartal 2017 schon eine deutliche Korrektur erfahren hat). Am unteren Ende stehen Chicago als einzige unterbewertete sowie vier fair bewertete Städte (u.a. New York und Singapur).
In den meisten Weltstädten liegt der Erwerb einer 60 m²-Wohnung außerhalb des Budgets eines Durchschnittsverdieners – in Hongkong reicht hierfür nicht einmal das Doppelte des Durchschnittseinkommens. Aufgrund der hohen Gehälter in München gilt die Isarmetropole hingegen noch als erschwinglich, auch wenn sich die Zahl der für den Immobilienkauf benötigten Jahresgehälter in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt hat. 2007 war München einfach noch unterbewertet.
Deutlich kritischer sieht der Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen aus: Hier steht München zusammen mit Zürich an der Spitze der höchsten Ertragsfaktoren. Durchschnittlich 37 Jahresmieten kosten die Wohnungen hier. Vermeintlich teure Metropolen wie San Francisco oder Los Angeles liegen nur bei 16 bis 19. Die UBS bezeichnet das „price-to-rent ratio“ als Indikator für die am stärksten zinsniveau-abhängigen Märke. Hier hätte also eine Zinssteigerung einen deutlich stärkeren (negativen) Effekt auf die Kaufpreise als anderswo – und München steht da ganz vorne.
Wie auch von uns schon mehrfach vorhergesagt, wird die Zinsentwicklung in München – neben der schwer einschätzbaren Psychologie auf Käuferseite – der wohl ausschlaggebende Faktor für eine Preiskorrektur sein. Nur wann es so weit ist und wie sich der Markt bis dahin noch entwickelt, wird die Zeit zeigen…
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Quelle: UBS Global Real Estate Bubble Index 2017
