Rechts-News: Keine Entschädigung für Besichtigungen
Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.
Keine Aufwandsentschädigung für Mieter wegen Wohnungsbesichtigung
Mit Urteil vom 06.02.2017 (Az. 3 C 701/16) hat das Amtsgericht Landsberg entschieden, dass ein Mieter keine Aufwandsentschädigung für die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten verlangen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung verkaufen will. Der Mieter muss die Besichtigung durch Makler und Kaufinteressenten dulden.
Sachverhalt: Der Mieter einer Wohnung fordert von der Vermieterin Geld für die Besichtigung durch Makler mit Kaufinteressenten.
Im Frühjahr 2014 informierte die Vermieterin den Mieter über ihre Verkaufsabsichten und der Beauftragung einer Immobilienmaklers. In der Folgezeit besichtigte der beauftragte Makler die Wohnung, sowie so dann ca. ein halbes Jahr später ein weiterer beauftragter Makler.
Schließlich beauftragte die Vermieterin noch einen dritten Makler mit dem Verkauf der Wohnung. Der Mieter forderte nun für weitere Besichtigungen eine Aufwandsentschädigung von € 75,00/ angefangener Stunde, da er tagsüber arbeite und die Besichtigungen für ihn mit erheblichem Zeitaufwand und Unannehmlichkeiten verbunden seien.
Dies wurde seitens der Vermieterin verweigert. Schließlich kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis, weil der Mieter den zuletzt beauftragten Makler trotz vorheriger Abmahnung nicht in die Wohnung gelassen hatte.
Urteil: Eine Aufwandsentschädigung steht dem Mieter nicht zu. Die erklärte Wohnraumkündigung ist jedoch unwirksam. Ein Vermieter hat gegenüber dem Mieter der Wohnung ein grundsätzliches Besichtigungsrecht, wenn hierfür ein besonderer Anlass besteht, wie bei der Besichtigung durch einen Makler, soweit ein Verkauf der Mietwohnung beabsichtigt ist. Dies hat der Mieter bei ausreichender Vorankündigung zu ermöglichen und zu dulden, ohne dass er hierfür eine Aufwandsentschädigung verlangen kann.
Auf der anderen Seite stellt nach Ansicht des Gerichts die Verweigerung der Ermöglichung einer Besichtigung durch den Mieter, insbesondere da er vorliegend zuvor zwei Besichtigungen zugelassen hatte, keine derart erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde.
Zudem würdigte das Gericht, dass der Vermieterin die Eckdaten der Wohnung bereits aufgrund dieser zuvor erfolgten zwei Besichtigungen zur Verfügung standen.
Gewerbliche Weitervermietung als Werkswohnung
BGH, Urteil vom 17.01.2018, Az. VIII ZR 241/16:
Eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn der Hauptmieter mit der Vermietung selbst keinen Gewinn erzielen will, sondern die Wohnungen seinen Arbeitnehmern als Werkswohnungen zur Verfügung stellt.
Sachverhalt Der Vermieter einer Wohnung verlangt nach Kündigung des Hauptmietvertrages vom Untermieter die Räumung der Wohnung.
Die Wohnung war zuvor an eine Aktiengesellschaft vermietet worden, die diese an einen ihrer Arbeitnehmer weitervermietet hatte. Die Bedingungen des Haupt- und Untermietvertrages, wie auch Regelungen zu Miet- und Betriebskostenerhöhungen waren jeweils in beiden Verträgen gleich. Dem Untermieter war nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses gestattet worden, die Wohnung auch weiterhin in seinem Ruhestand zu bewohnen.
Der Vermieter kündigte so dann den Hauptmietvertrag und forderte den Untermieter auf, die Wohnung zu räumen. Dies verweigerte der Untermieter, da er der Ansicht war, dass es sich bei der Vermietung durch seinen ehemaligen Arbeitgeber um eine gewerbliche Zwischenvermietung handele, so dass das Untermietverhältnis mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses auf den Vermieter übergegangen sei.
Urteil: Der Ansicht des Mieters stimmte der BGH nun zu. Die Räumungsklage des Vermieters hatte daher keinen Erfolg, weil das Untermietverhältnis auf den Vermieter übergegangen ist.
Nach § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB tritt der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrags in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag ein. Damit wird dem Endmieter bei einer Weitervermietung aus lediglich wirtschaftlichen Interessen bei Beendigung des Hauptmietvertrages derselbe soziale Kündigungsschutz gewährt, den er auch bei einer direkten Anmietung gehabt hätte.
So der BGH: „Eine gewerbliche Weitervermietung setzt dabei eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. Das kann auch dann gegeben sein, wenn der Hauptmieter mit der Weitervermietung der Wohnung selbst keinen Gewinn erzielen möchte, sondern sie als Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt und hierdurch eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt.“
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