Das Grundbuch – Aufbau und Inhalt
Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, in dem für jedes Grundstück die Eigentumsverhältnisse und damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen sind. Jeder Eigentümer kann beim Grundbuchamt Einsicht in den Grundbuchauszug seines Eigentums nehmen. Nicht-Eigentümer müssen ein „berechtigtes Interesse“ an der Kenntnisnahme des Grundbuchinhaltes nachweisen. Dazu zählen z.B. Kreditgeber, Gläubiger oder Grundstücksangrenzer. Allein Kaufinteresse oder Neugier genügen nicht zur Einsichtnahme. Der Eigentümer darf jedoch Dritte zur Einsicht bevollmächtigen.
Das Grundbuch ist wie folgt aufgebaut: Auf dem Titelblatt ist das zuständige Amtsgericht (z.B. Stadt), die Gemarkung (z.B. Stadtbezirk) sowie Band und Blattstelle eingetragen. Darauf folgt das Bestandsverzeichnis. Hier ist angegeben, um welches Grundstück es sich handelt. Neben der Flurnummer, die das Grundstück eindeutig identifiziert, findet man hier auch Adressangaben und die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude (bzw. Wirtschaftsart). Ferner ist die Grundstücksgröße in Hektar (ha), Ar (a) und Quadratmetern (qm) angegeben. Dabei kann man die Zahl auch einfach als mehrstellige qm-Angabe lesen: Ein Anwesen mit 08 a und 73 qm hat eine Größe von 873 qm.
Für Grundstücke mit einem Eigentümer (z.B. bei EFH) ist dies also relativ einfach zu interpretieren. Falls es sich jedoch um Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern nach WEG handelt, also mit mehreren Wohnungen mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern, sind hier die Miteigentumsanteile (i.d.R. in Tausendsteln) der jeweiligen Wohnungseigentümer am Gesamtgrundstück angegeben.
Beispiel: Das Ehepaar Müller besitzt eine Wohnung in einem Haus mit 38 Wohnungen. Dann zeigt das (Wohneigentums-)Grundbuch an, dass ihnen z.B. 27,83/1.000 Miteigentumsanteile am 2.481 qm großen Grundstück 123/12 (=Flurnummer) in der Musterstraße 1 gehören. Dieser Miteigentumsanteil ist fest verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 12 laut Aufteilungsplan. Darüber hinaus sind gem. Teilungserklärung Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile) vereinbart.
Genau genommen kauft man also keine Wohnung, sondern einen bestimmten Anteil an einem Grundstück, welcher mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer Wohneinheit in dem darauf befindlichen Gebäude verbunden ist. (Ausnahme: Beim Erbbaurecht wird kein Grundstücksanteil erworben.)
Nach dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen:
I) Die erste Abteilung gibt die Namen und Geburtsdaten der aktuellen Eigentümer des Grundstücks bzw. des Miteigentumsanteils an und wer dies in Vergangenheit war. Ehemalige Eigentümer sind dabei durchgestrichen oder gerötet. Bei mehreren Eigentümern (z.B. Ehepaare oder Erbengemeinschaften) sind ferner die Anteile (z.B. je ½) genannt. Ebenfalls an dieser Stelle eingetragen sind die Daten von Auflassung und Eintragung.
II) In der zweiten Abteilung liest man die (nicht monetären) Lasten und Beschränkungen. Dazu gehören Auflassungsvormerkungen, Rückauflassungsvormerkungen, Baubeschränkungen, Leitungsrechte, Geh- und Fahrtrechte und so schöne Wortschöpfungen wie Feuerwehrzufahrtsmitbenützungsrechte, Netztrafostationsrechte, Notstromaggregatmitbenützungsrechte u.ä.
III) Die monetären Belastungen, d.h. Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden finden sich in der dritten Abteilung.
Wichtig: Alle rot (oder in Kopien schwarz) unterstrichenen Eintragungen sind nicht mehr gültig! Dies gilt für ehemalige Eigentümer, gelöschte Grundschulden oder auch Korrekturen bei Grundstücksgrößen etc.
Mit diesen Angaben sind die Rechte und Pflichten aus den Eigentumsverhältnissen umfassend dokumentiert. Falls Sie Fragen zu Ihrem Grundbuchauszug haben, stehe ich Ihnen gerne beratend zur Verfügung.
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