Soll ich möbliert oder unmöbliert vermieten?

Viele Eigentümer gehen derzeit dazu über, Ihre Wohnungen für die Vermietung teilweise oder vollständig zu möblieren. Dadurch erhoffen Sie sich deutlich höhere Mieteinnahmen, beachten jedoch nicht, dass diese Strategie nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit größerem Verwaltungsaufwand funktioniert.

Man sollte zwei Konzepte unterscheiden:

Unmöbliert = unbefristetes Mietverhältnis
Möbliert = Wohnen auf Zeit

Sicherlich gibt es noch Zwischenformen, wie z.B. unmöblierte Vermietung für 5-7 Jahre, wenn der Vermieter die Wohnung anschließend z.B. für sich selbst benötigt oder umfassend modernisieren möchte. In der Regel sollte man sich aber auf die beiden oben genannten Strategien konzentrieren. Es gibt beispielsweise nur wenig Nachfrage für ein unbefristetes Mietverhältnis für eine möblierte Immobilie.

Man sollte sich im Vorfeld überlegen, welche Art des Mietvertrags gewünscht ist und in die persönlichen Lebensumstände passt. Wenn man also an einer langfristigen Vermietung interessiert ist, sollte die Wohnung leer sein (Einbauten mal ausgenommen). Eine (Teil-)Möblierung schränkt die Zielgruppe deutlich ein und rechtfertigt daher kaum einen höheren Mietpreis.

Ist man jedoch offen für eine Vermietung „auf Zeit“, d.h. in der Regel für 6-24 Monate, kann es unter bestimmen Voraussetzungen sinnvoll sein, die Wohnung zu möblieren und voll auszustatten. „Wohnen auf Zeit“ wird vor allem für kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) in zentralen Lagen nachgefragt. Wichtig sind hierfür auch eine gute Infrastruktur (U-Bahn, Einkaufsmöglichkeiten) sowie eine attraktive Mikrolage mit vielfältigem Gastronomie- und Freizeitangebot in der näheren Umgebung.

Da Interessenten für diese Art des Wohnens oft nur mit einem Koffer und ein paar persönlichen Gegenständen einziehen, sollte eine „hotelähnliche“ Ausstattung vorhanden sein und mitvermietet werden: Hierzu gehören neben einer dem Wohnumfeld entsprechenden Möblierung (d.h. keine Billigmöbel in einer Innenstadt-Altbau-Wohnung) auch eine Komplettausstattung mit Waschmaschine, fertig programmiertem Fernseher und ein High-Speed-Internetzugang (WLAN). Ebenso vorhanden sein müssen Geschirr, Besteck, Töpfe, Pfannen, Kaffeemaschine, Wasserkocher, Toaster, Mikrowelle sowie Staubsauger, Bügelbrett/-eisen, Bettwäsche und Handtücher. Wünschenswert ist auch der regelmäßige Besuch einer Reinigungskraft.

Man sieht, dass zu einer möblierten Vermietung mehr gehört als nur ein paar Möbel. Überlegen Sie sich gut, ob Sie all die genannten Ausstattungsgegenstände kaufen und laufend instandhalten bzw. erneuern möchten. Die höheren Mieteinnahmen werden schnell durch die stärkere Abnutzung von Wohnung und Ausstattung sowie den deutlich größeren Verwaltungsaufwand relativiert. Zudem ist die Nachfrage nach möblierten Wohnungen geringer und es ist daher mit mehr Leerstand und Mietausfall zu rechnen, vor allem bei größeren Wohnungen am Stadtrand.

Ferner ist zu beachten, dass man bei regelmäßiger Kurzzeit-Vermietung mehrerer Wohnungen als gewerblicher “Hotelier” eingestuft werden und gewerbesteuerpflichtig sein könnte. Besprechen Sie dies im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater.

Gerne beraten wir Sie, ob Ihre Wohnung für „Wohnen auf Zeit“ geeignet ist und welche Miete Sie damit erzielen können.