Der Bodenrichtwert und seine Interpretation
Kaufinteressenten und Verkäufer von Grundstücken erkundigen sich bei uns hin und wieder nach dem Bodenrichtwert (BRW) eines zu kaufenden oder zu verkaufenden Grundstücks. Damit erhoffen sie sich, den korrekten Marktwert zu erfahren. So einfach ist das aber nicht, hierfür bedarf es einer zusätzlichen Fach- und Marktkenntnis.
Aber was ist denn überhaupt ein Bodenrichtwert? Dieser gibt an, zu welchem durchschnittlichen Quadratmeter-Preis in der vergangenen Betrachtungsperiode Grundstücke in einer bestimmten Lage verkauft wurden. Er wird von Städten und Gemeinden in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Die Angabe „1800/0,6 W“ bedeutet beispielsweise, dass der Preis bei 1.800 €/m² bezogen auf eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 0,6 lag und es sich um ein „reines Wohngebiet“ handelt. Die GFZ sagt dabei aus, wie viele qm Vollgeschoßfläche pro qm Grundstücksfläche in dieser Lage üblicherweise realisierbar sind.
Für die Berechnung des realistischen Marktwertes eines Grundstücks müssen jedoch noch weitere Faktoren berücksichtigt werden:
1) Alter des Bodenrichtwerts: Wie oben erwähnt, werden Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu berechnet und veröffentlicht. Die aktuelle Karte basiert auf dem Stand vom 31.12.2016. Im Zuge der deutlichen Preissteigerungen der letzten beiden Jahre kann der Marktwert heute je nach Stadtteil deutlich darüber liegen. Hier benötigt man einen detaillierten Überblick über die Preisentwicklungen in den einzelnen Mikrolagen, um den richtigen Aufschlag anzusetzen.
2) GFZ des Grundstücks: Der Bodenrichtwert ist normiert auf eine bestimmte, ortsübliche Bebaubarkeit, z.B. 0,6 im obigen Beispiel. Falls das zu bewertende Grundstück jedoch aufgrund „dünnerer“ Bebauung der Bezugsgrundstücke nur mit GFZ 0,4 bebaubar ist, muss der Bodenrichtwert anhand verschiedener Koeffizienten (nicht linear) runtergerechnet werden.
3) Zuschnitt des Grundstücks: Hierzu ein (überspitztes) Beispiel: Es müssen zwei Grundstücke bewertet werden, eines 20×30 m groß, das andere 6 x 100 m. Beide weisen somit eine Größe von 600 qm auf, ersteres ist c.p. aber deutlich besser nutzbar/bebaubar, also höher zu bewerten. Ähnliche Überlegungen sollten angestellt werden, wenn Grundstücke verwinkelt geschnitten oder in Hanglage sind.
4) Mikrolage des Grundstücks: Bodenrichtwerte werden oft als Durchschnittwerte für ganze Ortschaften oder große Stadtteile angegeben. Mikrolagen innerhalb dieser Gebiete sind nicht berücksichtigt und müssen nachträglich individuell mit Zu-/Abschlägen einberechnet werden. Grundstücke an befahrenen Straßen oder Bahngleisen sind anders anzusetzen als solche mit freiem Blick auf eine ruhige Parkanlage.
Sie sehen, dass es weitaus detaillierterer Überlegungen bedarf, als nur die Grundstücksgröße mit dem letzten Bodenrichtwert zu multiplizieren.
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